Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 04 FEVRIER 2015

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/05143

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juillet 2010 -Tribunal d’Instance de FONTAINEBLEAU – RG n° 11-09-000275

APPELANT

Monsieur A Z

XXX

XXX

représenté par M^e Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028

assisté de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES FOUGERES, BAT. A B C, 27 AVENUE DU GENERAL DE GAULLE A AVON représenté par son syndic, LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté et assisté par la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI GICQUEL, avocats au barreau de FONTAINEBLEAU

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire

***

M. Z est propriétaire depuis le XXX, dans l’immeuble en copropriété « Résidence Les Fougères » Bâtiments A, XXX, sis XXX, des lots n° 1018 et 1098 de l’état descriptif de division correspondant à un appartement et une cave.

Par exploit du 16 juin 2009, le syndicat a fait assigner M. Z pour obtenir paiement de charges impayées, outre des dommages et intérêts et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire, rendu le 16 juillet 2010, dont M. Z a appelé par déclaration du 9 septembre 2010, le Tribunal d’instance de Fontainebleau :

Condamne M. Z à payer au syndicat la somme de 4.380,58 euros au titre de sa quote-part des charges de copropriété,

Dit que cette somme correspond aux charges de copropriété arrêtées au 28 janvier 2010, appel du premier trimestre 2010 et appel épargne travaux du 1^er janvier 2010 inclus,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2009 sur la somme de 4.250,46 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

Condamne M. Z au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. Z à verser au syndicat la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamne M. Z aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation.

Le syndicat intimé a constitué avocat.

L’instance ayant été interrompue par la cessation d’activité de l’avoué de l’appelant, le conseiller de la mise en état, par bulletin du 8 mars 2012, a fait connaître aux parties que l’affaire serait radiée le 23 mai 2012 à défaut de reprise de l’instance par dépôt de constitution d’avocat pour l’appelant.

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de radiation en date du 23 mai 2012 et a été réinscrite au rôle de la Cour le 13 mars 2013.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel, dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

De M. Z, le XXX,

Du syndicat, le 31 octobre 2014.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2014.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur les prétentions en cause d’appel

M. Z demande de dire que la présente instance n’est pas périmée, d’infirmer le jugement, de débouter le syndicat de ses prétentions et de le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Le syndicat demande de constater la péremption d’instance et de confirmer le jugement ; subsidiairement, statuant à nouveau, de condamner M. Z à lui payer la somme de 6.056,78 euros au titre des charges actualisées arrêtées au 5 octobre 2010, avec intérêts et capitalisation, outre la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Sur la péremption d’instance

Vu l’article 386 du CPC,

Le syndicat ne peut pas valablement soutenir qu’il y aurait lieu de constater la péremption d’instance au motif qu’il n’aurait pas eu connaissance de l’assignation en reprise d’instance du 19 mars 2013 ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, le représentant du syndicat mentionné dans cet acte étant l’ancien syndic OPAC du Pays de Fontainebleau et non le syndic actuel LES FOYERS DE SEINE ET MARNE dont M. Z connaissait l’existence alors que l’assignation en reprise d’instance du 19 mars 2013 dirigée à l’encontre du syndicat constitue une diligence procédurale interruptive, de nature à faire progresser l’affaire et démontrant la volonté de M. Z de continuer l’instance, l’erreur alléguée portant sur l’indication de l’ancien syndic au lieu du nouveau en qualité de représentant du syndicat étant de ce chef sans incidence ; ce moyen sera donc rejeté ;

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à péremption d’instance ;

Sur les charges

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

Actualisant sa créance, le syndicat demande la condamnation de M. Z à lui payer la somme de 6.056,78 euros au titre des charges arrêtées au 5 octobre 2010 ; il fait valoir que les comptes ayant été approuvés sans réserve, M. Z sera mal venu à contester les charges qui lui sont imputées ;

M. Z conteste devoir payer les travaux de rénovation des ascenseurs votés en 2004, soit antérieurement à son acquisition, ainsi que les forfaits majorés d’eau qui lui sont appliqués ;

Par application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires de telle sorte que le syndicat ne peut pas valablement soutenir que M. Z ne pourrait pas contester les charges qui lui sont imputées au motif que les comptes ont été approuvés ; ce moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté ;

Sur les charges afférentes à la rénovation des ascenseurs

M. Z ne peut pas valablement soutenir que les charges de rénovation des ascenseurs ayant été votées antérieurement à son acquisition, il n’en serait pas redevable et qu’il aurait appartenu au syndic de faire valoir ses droits à ce titre auprès du vendeur lors de la mutation, l’ancien syndic FONTENOY ayant reconnu dans un mail du 6 mars 2006 : « que tous les travaux votés antérieurement (à la cession) resteront à la charge du vendeur » alors qu’en application des dispositions de l’article 6-2 d’ordre public du décret du 17 mars 1967, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité, l’erreur d’appréciation éventuellement commise par l’ancien syndic ne pouvant, à l’égard du syndicat, avoir pour effet de déroger aux dispositions impératives de l’article 6-2 précité ;

En l’espèce, il appert de l’examen des pièces produites que l’assemblée générale du 1^er juin 2004 a décidé le principe des travaux de rénovation et mise en conformité des ascenseurs et donné mandat au bureau d’étude NTC pour consulter 6 entreprises d’ascensoristes, une assemblée suivante devant déterminer le choix d’une entreprise ;

L’assemblée générale du 17 septembre 2004, après étude du bureau NTC, a décidé la rénovation simple des ascenseurs, choisi la société KONE pour procéder auxdits travaux et fixé les provisions en 48 appels de fonds selon les dates suivantes : le 5 de chaque mois à compter du 1^er janvier 2005, cet échéancier constituant l’exigibilité des provisions afférentes aux travaux de rénovation des ascenseurs, lesquels travaux sont des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

M. Z ayant acquis ses lots dans la copropriété concernée le XXX, il est redevable du paiement des provisions exigibles à partir du 5 juillet 2005, les provisions exigibles pour la période antérieure comprise entre le 5 janvier et le 5 juin 2005 incombant au vendeur ;

Il appert de l’examen du grand livre des comptes que les charges et frais restant dus par le vendeur à hauteur de 924,69 euros, selon notification du 20 mai 2005, ont été réglés par le notaire chargé de la régularisation de la vente et portés au crédit du compte le 1XXX, de telle sorte qu’aucune somme n’a été imputée à tort à M. Z au lieu et place du vendeur, le fait que le grand livre intègre des périodes antérieures à l’acquisition des lots par M. Z étant indifférent puisque le solde débiteur du vendeur avait été apuré par le paiement de la somme de 924,69 euros précitée ;

Il appert également de l’examen du grand livre des comptes qu’ont été portées au crédit du compte de M. Z, le 26 juin 2007, une somme de 14,87 euros au titre de subvention CRIF Rénovation ascenseurs et, le 24 mars 2009, les sommes de 1.238 euros, 413 euros et 176,88 euros au titre de régularisation des subventions Y, département et CCFA ; M. Z ne peut faire grief au syndicat de ce que le total des provisions appelées au titre de la rénovation des ascenseurs soit supérieur au montant des subventions, les subventions accordées n’ayant pas vocation à couvrir la totalité de la dépense des travaux ; ce moyen sera donc rejeté ;

M. Z ne peut pas valablement soutenir qu’il ne lui aurait pas été fourni le détail du montant des provisions liées au poste rénovation ascenseur alors que le syndicat produit le planning financier des travaux d’ascenseur de 2005 s’élevant pour le bâtiment C1 à la somme de 51.078,69 euros HT et la quote-part incombant au lot 1018 (sous le nom du vendeur MUNAWAR) avec le détail des subventions correspondantes ; ce moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté ;

En conséquence, les contestations de M. Z afférentes aux charges de rénovation des ascenseurs seront rejetées ;

Sur les forfaits majorés d’eau

M. Z fait valoir que lors des assemblées générales de 2006 et 2007, les copropriétaires ont voté le principe de forfaits majorés d’eau non récupérables de 750 m3 par compteur pour les copropriétaires qui ne laisseraient pas accès à leur compteur, ceux-ci ayant néanmoins la possibilité dans les deux mois suivant la réception de leur répartition de charges de signaler au syndic leur relevé de compteur d’eau, auquel cas la rectification sera effectuée ; que les relevés de compteurs seraient proposés par le syndic une seule journée fixée à l’avance pendant la semaine, aux heures de travail des occupants ; que dans le bilan d’activité du syndic 2008-2009, il serait indiqué : « le relevé s’est effectué au mois de janvier avec comme d’habitude un grand nombre d’occupants n’ayant pas pu se rendre disponible ce jour-là. Afin de ne pas imputer systématiquement aux copropriétaires des forfaits d’eau, nous avons fait des relances à ces copropriétaires, réduisant ainsi au maximum le nombre de forfaits à appliquer » ; que cependant aucune information ou relance ne lui aurait été adressée par l’ancien syndic FONTENOY, sur le fait que son locataire pouvait être à l’origine d’un défaut d’accès au compteur d’eau ; que les avis de répartition des charges relatifs aux années d’application des forfaits majorés ne comporteraient aucune mention d’un forfait majoré ; que les appels relatifs au passage de forfaits majorés d’eau pour 2006 et 2007 aurait eu lieu les 30/10/2007 et 30/12/2007 et que par courrier du 30/04/2008, il aurait contesté auprès du syndic le calcul des charges porté sur son compte ; que le coût de ces forfaits serait pour 2006 de 1.074,56 euros et pour 2007 de 1.297,50 euros ; que l’application d’un forfait majoré ne pourrait aboutir à une majoration définitive , laquelle devrait être remboursée sur la base des relevés ultérieurs disponibles, en l’espèce le relevé effectué le 27 juin 2009 faisant état de 558 m3 d’eau consommés à cette date ;

M. Z considère que si le principe d’application d’un forfait majoré voté chaque année en assemblée générale n’est pas contestable, le refus d’une régularisation ultérieure serait contraire au règlement de copropriété et au principe d’une régularisation ultérieure sur la base d’une consommation connue ;

M. Z ne peut valablement soutenir que le refus de procéder à une régularisation ultérieure serait en contradiction avec le règlement de copropriété au motif que celui-ci indiquerait que s’il existe une différence entre la totalité des consommations individuelles et celles relevées au compteur, elles seraient réparties en fonction des tantièmes de chaque lot alors que ledit règlement de copropriété stipule concernant les dépenses d’eau froide: « ' Si la pose de compteurs individuels dans chaque appartement a été décidée par l’assemblée générale des copropriétaires, chaque copropriétaire supportera les dépenses indiquées par son compteur individuel ainsi que la redevance pour l’entretien, la location et les réparations éventuelles du compteur. La différence existant entre la totalité des consommations individuelles et celles relevées au compteur général sera répartie en fonction des tantièmes de copropriété de chaque lot », ce qui signifie simplement que la différence entre les consommations individuelles et le surplus constituent des charges communes, ledit règlement ne prévoyant aucun forfait majoré en cas de non accès au compteur individuel; ce moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté ;

Le syndicat ne peut pas valablement soutenir que le délai de contestation de M. Z sur les forfaits d’eau serait expiré au motif qu’il n’aurait pas signalé son relevé de compteur d’eau au syndic dans les deux mois suivant la réception de la répartition des charges et que non seulement le forfait serait donc devenu exigible à l’expiration de ce délai de deux mois mais encore que les comptes auraient été approuvés en assemblée générale alors que le délai prévue par l’assemblée générale pour signaler le relevé du compteur ne peut pas faire obstacle aux dispositions d’ordre public de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1965 qui permet au copropriétaire de contester son compte individuel dans le cadre notamment d’une action en recouvrement de charges, peu important que les comptes du syndicat aient été approuvés par une assemblée devenue définitive; ce moyen sera donc rejeté ;

Il appert de l’examen des pièces comptables produites, notamment le grand livre, qu’à la date du 30 octobre 2007, il est porté au débit du compte de M. Z la somme de 1.927,50 euros au titre de « forfait E.F.2006- 750 m3 x 2,57 euros », qu’à la date du 6 novembre 2007, il est porté au débit de son compte « - 852, 84 euros » au titre de « Crédit d’eau 2006 », et qu’à la date du 30 décembre 2007, il est porté au débit de son compte la somme de 1.297, 50 euros au titre de « Forfait EF 07-750 m3 x 1.73 » ; il en ressort qu’il a été imputé à M. Z 1.074,66 euros au titre du forfait eau 2006 et 1.297,50 euros au titre du forfait eau 2007, en plus des provisions sur charges d’eau froide qu’il a nécessairement acquittées dans le cadre des appels trimestriels du budget prévisionnel, ainsi que le lui indiquait M^me X gestionnaire du syndic OPAC dans un mail du 18 décembre 2008 ainsi rédigé : « lorsque vous êtes appelé trimestriellement vous payez des provisions pour l’eau. Ces provisions sont appelées sur la base du budget prévisionnel voté en AG’ » ;

Il est constant qu’un relevé du compteur a eu lieu le 27 juin 2009, à la suite duquel le syndicat aurait du procéder à la régularisation des charges d’eau froide dues par M. Z, après déduction des provisions versées ; que ne l’ayant pas fait, le syndicat, à qui il incombe de justifier des charges qu’il réclame, ne rapporte pas en l’espèce la preuve des sommes devant incomber à M. Z au titre de sa consommation d’eau ;

Dans ces conditions, par infirmation, il sera déduit du montant réclamé la somme de 2.372,16 euros (1074,66 + 1297,50) ;

Sur le solde initial du compte de charges

M. Z soutient qu’ayant payé en tant qu’acquéreur des frais de mutation pour un montant de 119,37 euros, le solde de son compte aurait du être positif de ce montant ;

Il appert de l’analyse du grand livre que ce montant a été effectivement porté au crédit de son compte le 1XXX, inclus dans la somme de 663,78 euros se décomposant en avance de trésorerie pour 286,93 euros, en avance fonds travaux pour 257,48 euros et en honoraire syndic mutation pour 119,37 euros ; cette demande s’avère donc sans objet et sera rejetée ;

Sur l’actualisation de la créance

Le syndicat demande la condamnation de M. Z à lui payer la somme de 6.056,78 euros au titre de sa créance actualisée arrêtée au 5 octobre 2010, mais l’extrait de compte produit pour justifier de cette actualisation s’arrête au 1^er juillet 2010 de telle sorte que la Cour ne pourra faire droit à la demande d’actualisation que pour la créance arrêtée au 1^er juillet 2010 ;

Il appert de l’examen des pièces produites, notamment les appels de fonds, le grand livre arrêté au 7 septembre 2008, l’extrait de compte individuel arrêté au 1^er juillet 2010 ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels pour la période considérée, et après déduction de la somme de 2.372,16 euros au titre des forfaits d’eau, que la créance du syndicat est établie à hauteur de la somme de 2.685,39 euros ;

Il appert également de l’examen du grand livre et des extraits de compte individuels produits que M. Z a procédé à des versements et qu’il règle les appels du budget prévisionnel ; dans ces conditions, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances ;

En conséquence, par infirmation, M. Z sera condamné à payer au syndicat, en deniers ou quittances, la somme de 2.685,39 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1^er juillet 2010, appel provisionnel du 3^e trimestre 2010 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.878,30 euros (4.250,46 ' 2.372,16) à compter de l’assignation du 16 juin 2009 et pour le surplus à compter des conclusions signifiées le 2 novembre 2011 valant mise en demeure ;

La capitalisation des intérêts, qui est demandée, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

Sur les autres demandes

Si la contestation de M. Z est fondée pour ce qui concerne les forfaits majorés d’eau, elle ne l’est pas pour ce qui concerne les travaux d’ascenseur ; ainsi, en s’abstenant de régler sa contribution aux charges à ce titre, il a imposé à la copropriété des avances de fonds et lui a causé de ce fait, de mauvaise foi, un préjudice distinct du retard du paiement qui justifie l’allocation de dommages et intérêts en sus des intérêts légaux courant sur sa dette ;

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, qui assure la réparation intégrale de ce préjudice distinct ;

Le syndicat sera débouté du surplus de sa demande à ce titre, qui n’est pas justifiée ;

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat la somme de 500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

Il sera alloué au syndicat la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Dit n’y avoir lieu à péremption d’instance ;

Confirme le jugement sauf pour ce qui concerne le montant des charges arrêté au 28 janvier 2010 ;

Statuant à nouveau de ce seul chef, actualisant la créance du syndicat et y ajoutant :

Condamne M. Z à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES FOUGERES Bât A, XXX les sommes suivantes :

— En deniers ou quittances, 2.685,39 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1^er juillet 2010, appel provisionnel du 3^e trimestre 2010 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.878,30 euros à compter de l’assignation du 16 juin 2009 et pour le surplus à compter des conclusions signifiées le 2 novembre 2011 valant mise en demeure,

—  1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne M. Z aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,