Cour d'appel de Paris, 21 janvier 2015, n° 13/20554

TGI Paris 20 février 2013

CA Paris
Confirmation 21 janvier 2015

Arguments

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Rejeté
Justification de la valeur locative
La cour a estimé que les références fournies par les bailleurs étaient insuffisantes pour justifier le montant demandé, et que les valeurs locatives des locaux comparés étaient inférieures à celles alléguées par les bailleurs.
Rejeté
Demande d'expertise pour évaluer la valeur locative
La cour a rappelé que l'expertise ne peut suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, et a confirmé que les éléments fournis ne justifiaient pas la demande d'expertise.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité à la société N O pour les frais irrépétibles, en raison de la décision de la cour de confirmer le jugement de première instance.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris. Les consorts X, bailleurs, avaient demandé la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2011 à 35 000 euros par an, mais le tribunal avait refusé leur demande, en se basant sur l'absence de pièces justifiant une augmentation de la valeur locative. Les bailleurs ont fait appel de cette décision en demandant un montant de 30 000 euros par an. Cependant, la cour d'appel a rejeté leur demande, en soulignant l'absence de références pertinentes et probantes pour justifier ce montant. Les bailleurs ont donc été condamnés aux dépens d'appel et à verser une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, 21 janv. 2015, n° 13/20554
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	13/20554
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 20 février 2013, N° 12/13576

Sur les parties

Avocat(s) :	Agesilas MYLONAKISVirginie ESTÉOULE
Cabinet(s) :	IFL AVOCATSSELARL AGESILAS MYLONAKIS
Parties :	SAS NATHALIE GARCIN Exerçant sous l' enseigne EMILE GARCIN

Texte intégral

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 JANVIER 2015

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/20554

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/13576

APPELANTS

Madame B X épouse CHAMP-SHENEL

XXX

Madame J X

XXX

Monsieur D X

XXX

Madame L X épouse Y

XXX

Monsieur Z X

XXX

Représentés par M^e Agesilas MYLONAKIS de la SELARL AGESILAS MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1197

INTIMÉE

SAS N O Exerçant sous l’enseigne EMILE O, Société par Actions Simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 377 041 035, représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

XXX

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042, avocat postulant

Assistée de M^e Virginie ESTEOULE, avocat au barreau de PARIS, toque : J 082, avocat plaidant pour le Cabinet BRAULT ET ASSOCIES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Laureline DANTZER, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

********

Suivant acte sous seing privé en date du 30 mai 2001, les époux X aux droits desquels se trouvent J X, XXX, D X, F Y et Z X, ci-après les consorts X, ont consenti un bail commercial à la société Emile O (SAS), dénommée ensuite la société N O, sur des locaux à destination d’agence immobilière dépendant d’un immeuble situé 3, rue de l’université à Paris 7^e, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juin 2001.

Le bail s’est poursuivi par tacite prorogation après son expiration le 31 mai 2010.

Les consorts X ont fait délivrer congé le 25 mars 2010 à la société locataire, avec effet au 31 mars 2011, et proposé le renouvellement du bail à compter du 1^er avril 2011 moyennant un loyer principal de 35.000 euros .

La proposition de loyer n’ayant pas été agréée, les consorts X, suivant acte d’huissier de justice du 24 septembre 2012, ont assigné la société N O devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2011 à la somme annuelle de 35.000 euros en principal, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées .

Par jugement contradictoire du 20 février 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a rappelé que la règle du plafonnement n’était pas applicable dès lors que les locaux sont loués à usage de bureaux, observé que les bailleurs ne produisaient aucune pièce justifiant de l’exceptionnelle commercialité alléguée au soutien d’une augmentation de la valeur locative, refusé d’ordonner une mesure d’expertise en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, constaté en conséquence que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 25 août 2010 à la société locataire, le bail s’est renouvelé à compter du 1^er avril 2011 et débouté les consorts X de leur demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 35.000 euros hors taxes et charges à compter du 1^er avril 2011.

Les consorts X ont relevé appel et conclu en dernier lieu le 21 mars 2014 aux fins de voir la cour, par infirmation du jugement déféré, fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1^er avril 2011 à 30.000 euros hors taxes et charges aux clauses et conditions du bail expiré, juger que les intérêts seront dûs en vertu de l’article 1155 du Code civil à compter du mémoire du 27 novembre 2012, désigner au fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, un expert aux fins de déterminer la valeur locative des locaux loués à la société N O à la date du 1^er avril 2011, fixer en ce cas, pendant la durée de l’instance, le loyer provisionnel à la somme annuelle de 30.000 euros hors taxes et charges, condamner la société N O aux dépens de première instance et d’appel dont distraction et à verser aux consorts X une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile .

La société N O, intimée, a fait signifier ses dernières conclusions le 21 mars 2014, tendant à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et à la condamnation des consorts X aux dépens d’appel dont distraction et au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles .

SUR CE

Le bail commercial liant les parties a été conclu le 31 mai 2001 pour des locaux situés 3, rue de l’université à Paris 7^e comprenant une boutique sur rue avec accès par la cour, d’une superficie de 32 mètres carrés environ, destinés à l’exercice d’une activité d’agence immobilière ;

Le loyer, fixé initialement à la somme annuelle de 110.118 francs, soit 16.787,38 euros, hors taxes et charges, a été porté, en révision, au montant trimestriel de 4.619,22 euros en 2005 et de 5.302,69 euros en 2008 ;

Pour demander la fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2011 à la somme annuelle de 35.000 euros en principal, les bailleurs, aux termes de leur mémoire en demande notifié le 24 juillet 2012, ont fait valoir que la valeur locative pouvait être appréciée sur la base de 1.100 euros le mètre carré à partir d’une surface utile de 32 mètres carrés, avec référence, à titre d’exemple, d’une fixation judiciaire pour une boutique de prêt-à-porter située XXX à paris 15^e ;

Cette unique référence a été soumise au juge des loyers commerciaux et écartée comme insuffisante à justifier du montant prétendu de la valeur locative ;

En cause d’appel les bailleurs réduisent leur demande au montant de 30.000 euros annuel compte tenu du métré produit par la société locataire, retenant une surface des locaux loués de 26,88 mètres carrés, mais indiquent se réserver de solliciter la désignation d’un géomètre-expert dans le cadre de l’expertise judiciaire sollicitée ;

Les bailleurs font grief au premier juge de les avoir déboutés tant de leur demande principale en fixation du loyer que de leur demande subsidiaire d’expertise alors que, selon les dispositions de l’article R.145-7 du Code de commerce, à défaut d’équivalence, les loyers de référence peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination du prix de base sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ;

Ils estiment en conséquence qu’à défaut de référence dans la proximité directe des locaux loués, le bailleur peut utiliser des références plus éloignées, étant précisé que l’expert et le juge ont la possibilité de corriger lesdites références en fonction des différences constatées entre la valeur locative des locaux loués et la valeur locative des références ;

Force est toutefois de rappeler que l’article R.145-11 dispose que le prix du bail des locaux à usage de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence;

Il ressort de cette disposition qui renvoie aux deux seuls alinéas 2 et 3 de l’artivcle R 145-7 que la partie demanderesse à la fixation de la valeur locative pour des locaux à usage de bureaux ne saurait être exemptée de l’obligation de justifier du bien-fondé de sa demande par la production en priorité de références correspondant à des locaux équivalents ;

En la cause, les bailleurs soumettent à la cour un loyer fixé judiciairement à effet au 1^er avril 2010 sur la base de 300 euros le mètre carré pour des locaux à usage de bureaux situés dans le 7^e arrondissement, un loyer déplafonné à effet au 1^er décembre 2008 pour une boutique de prêt-à-porter de la rue du Bac fixé sur la base de 750 euros le mètre carré ;

Ces références, les plus voisines des lieux loués au plan géographique et au regard de l’activité exercée, indiquent des valeurs très inférieures à celle alléguée par les bailleurs et mettent en doute la justesse de leur demande ;

Les autres références , concernant une brasserie et un restaurant du boulevard des Italiens à Paris 2^e , un magasin de jouets de la rue de la Boétie à Paris 8^e et un commerce de récepteurs de télévision situé place de la Madeleine à Paris 8^e sont très éloignées du secteur géographique considéré et portent sur des activités économiques très différentes de la destination du bail litigieux de sorte qu’elles ne sont pas davantage susceptibles de justifier du bien-fondé de la prétention des appelants ;

La mesure d’expertise n’ayant pas vocation, selon les dispositions de l’article 146 du Code de procédure civile, à suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, la cour confirmera le jugement dont appel dont les motifs demeurent pertinents nonobstant la production en cause d’appel de références nouvelles mais dénuées de tout intérêt probatoire ;

L’équité commande d’allouer à la société intimée une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement dont appel ;

Y ajoutant,

Condamne les appelants in solidum aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile et à verser à la société intimée une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE