Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 02 JUIN 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/14725

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/10902

APPELANTS

Monsieur J Z

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Gilles BRACKA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN426

Ayant pour avocat plaidant : M^e Sarah De HANTSETTERS avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN426

Madame D Z R A

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Gilles BRACKA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN426

Ayant pour avocat plaidant : M^e Sarah De HANTSETTERS avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN426

INTIMEE

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant : M^e Matisse BELUSA avocat au barreau de PARIS, toque : R13

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre,

Madame Isabelle BROGLY, Conseillère,

Monsieur. Philippe JAVELAS, Conseiller,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente dans les conditions prévues par l’article 785 du Code de procédure civile,

ARRET : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Stéphanie JACQUET, greffière présente lors du prononcé.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Propriétaires d’un immeuble situé XXX), les parents de Monsieur J Z et de Madame D Z épouse A ont confié la gestion de plusieurs appartements à la société Delioux.

Deux appartements ont été donnés à bail par l’intermédiaire de la société Delioux en novembre 1998 et en janvier 2003, par application de la loi du 1^er septembre 1948, moyennant des loyers de 1950 francs ( soit 297,28 euros) par trimestre pour 65 m2, et de 150 euros par trimestre pour 18 m2.

Monsieur J Z et Madame D Z sont devenus pleinement propriétaires de l’immeuble à compter du décès de leurs parents, le XXX et le 23 septembre 2012.

Estimant que la société Deloux avait commis une faute dans l’exécution de son mandat, Monsieur J Z et Madame D Z épouse A, en louant des appartements sous le régime de la loi n° 48-1360 du 1 er Septembre 1948 alors que les baux étaient postérieurs à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, par acte d’huissier en date du 16 juillet 2013, ont fait assigner la SA Gérances Immobilières R.Delioux aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du Code civil, la condamnation du mandataire à leur payer 188 013 euros en réparation de leur préjudice financier, outre une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 20 mars 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré la société Delioux responsable du dommage subi par les consorts Z du fait des manquements du mandataire à ses obligations contractuelles,

— condamné la société Delioux à payer aux consorts Z la somme de 20.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la perte de chance 'd’avoir pu louer les appartements au prix du marché pendant toutes les années d’exécution des constats de baux conclus avec Madame X et Madame C’ ainsi que la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions en date du 4 juin 2015, Monsieur J Z et Madame D A épouse Z, appelants, demandent à la Cour de:

Vu les articles 724, 1991 et 1992 du code civil,

Vu la jurisprudence précitée,

Vu les pièces versées aux débats,

— déclarer Monsieur J Z et à Madame D Z épouse A recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement rendu le 20 mars 2014 par la 4 ème Chambre 2 ème Section du Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu’il a retenu la faute de la société Delioux,

— infirmer le jugement rendu le 20 mars 2014 par la 4 ème Chambre 2 ème Section du Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu’il a retenu un préjudice pour perte de chance à hauteur de 20.000€,

— constater que le préjudice subi par Monsieur J Z et à Madame D Z épouse A doit être évalué à la somme de 163.694,11 €,

En conséquence,

— condamner la société Gérances Immobilières Delioux à verser à Monsieur J Z et à Madame D Z épouse A la somme de 163.694,11 € de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;

En tout état de cause,

— confirmer le jugement rendu le 20 mars 2014 par la 4 ème Chambre 2 ème Section du Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu’il a prononcé l’exécution provisoire de la décision,

— confirmer le jugement rendu le 20 mars 2014 par la 4 ème Chambre 2 ème Section du Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu’il a condamné la société Gérances Immobilières Delioux à verser à Monsieur J Z et à Madame D Z épouse A un article 700 à hauteur de 2.000€ ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner la société Gérances Immobilières Delioux au versement de la somme de 2.000 € à Monsieur J Z et à Madame D Z épouse A au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société Gérances Immobilières Delioux aux entiers dépens.

Par conclusions en date du 16 juillet 2015, la SA Gérances Immobilières R Delioux, intimée, demande à la Cour de:

Vu les articles 1991,1992 et 2004 du code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu le Jugement rendu du Tribunal de Grande Instance de Paris le 20 mars 2014,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé à la Cour d’appel de Paris de :

A titre principal :

— dire et juger que Monsieur J Z et Madame D A née Z ne peuvent pas se prévaloir du mandat souscrit par leurs parents Monsieur Y Z et Madame B Z au profit de la société Delioux,

En conséquence,

— infirmer dans son intégralité le Jugement rendu du Tribunal de Grande Instance de Paris du 20 mars 2014 et débouter Monsieur J Z et Madame D A née Z de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

— dire et juger que Monsieur J Z et Madame D A née Z ne rapportent pas la preuve :

de la faute de la Société Gerances Immobilières R. Delioux,

du préjudice dont ils se disent victimes, qui ne pourra pas être compensé par l’octroi d’une somme forfaitaire ;

En conséquence,

— infirmer dans son intégralité le Jugement rendu du Tribunal de Grande Instance de Paris du 20 mars 2014 et débouter Monsieur J Z et Madame D A née Z de l’intégralité de leurs demandes ;

En tout état de cause :

— condamner Monsieur J Z et Madame D A née Z à payer à la Société Gérances Immobilières R. Delioux la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter Monsieur J Z et Madame D A née Z du surplus de leurs demandes.

Considérant que par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l’exposé des prétentions et moyens des parties ;

MOTIFS

Considérant que Monsieur J Z et Madame D A née Z soutiennent que le mandataire a commis un manquement à son obligation de résultat dans la rédaction des actes, ainsi qu’à son devoir de renseignement et de conseil portant sur la valeur des biens donnés en location; qu’ils font grief à la Société Gérances Immobilières R. Delioux d’avoir rédigé des actes en application du mauvais régime juridique ce qui a eu pour conséquence de stipuler des loyers très bas eu égard à la superficie et à l’emplacement des biens loués, et soutiennent avoir subi un préjudice financier correspondant au manque à gagner depuis l’entrée dans les lieux des locataires sur la base des estimations et reconstitutions de l’Observatoire des Loyers, déduction faite des loyers perçus;

Considérant que la Société Gérances Immobilières R. Delioux soutiennent que Monsieur J Z et Madame D A née Z ne peuvent pas se prévaloir du mandat souscrit par leurs parents, Monsieur Y Z et Madame B Z au profit de la société Delioux; qu’elle fait valoir que Monsieur J Z et Madame D A née Z ne rapportent pas la preuve d’une faute de l’agent immobilier dans la fixation des loyers et qu’elle n’a pas manqué à son obligation de conseil, et précise qu’elle n’était chargée que de formaliser a posteriori les accords conclus directement entre le bailleur, Monsieur Y Z et le locataire;

Sur la qualité à agir de Monsieur J Z et Madame D A née Z

Considérant qu’ aux termes de l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution;

Considérant que l’article 1992 du Code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion ;

Considérant que l’article 724 du Code civil dispose que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt; qu’il s’ensuit qu’en assignant, par acte d’huissier en date du 16 juillet 2013, la Société Gérances Immobilières R. Delioux avec laquelle leurs parents avaient conclu un mandat de gestion immobilière, Monsieur J Z et Madame D A née Z sont recevables à agir, en leur qualité d’ayants droit de Monsieur Y Z, décédé le XXX, et de Madame F Z, décédée le XXX, sur le fondement de l’article 1991 du Code civil, dès lors que le droit de demander des dommages et intérêts à raison du manquement du mandataire à ses obligations est entré dans le patrimoine du défunt ;

Sur la faute de gestion du mandataire

Considérant qu’il appartient au mandataire des propriétaires des locaux à usage d’habitation donnés en location, ayant mission notamment de rédiger les contrats conclus avec les locataires, de conseiller utilement leur mandant sur le régime juridique applicable à la location, et de le renseigner sur le montant du loyer qu’il est envisageable de demander au locataire, compte tenu des caractéristiques du logement et du prix moyen rencontré dans le secteur géographique ;

Considérant que les contrats de location conclus, le premier, le 4 novembre 1998 entre Messieurs Z et Madame X, et le deuxième, le 23 décembre 2002, entre Messieurs X et Madame C, sont soumis à l’application de la loi du 1^er septembre 1948, alors qu’ils sont postérieurs à l’entré en vigueur de la loi du 6 juillet 1989 portant réglementation d’ordre public des contrats de location à usage d’habitation ;

Considérant que ces contrats, rédigés par le mandataire des bailleurs, la Société Gérances Immobilières R. Delioux, précisent que le prix du loyer a été calculé conformément au décompte de la surface corrigée suivant les prescriptions de la loi du 1^er septembre 1948;

Que dans ces conditions, le loyer mis à la charge de Madame X a été fixé à la somme de 1950 francs par trimestre ( soit 297,28 euros) pour la location d’un appartement de 65m 2, et le loyer mis à la charge de Madame C a été fixé à la somme de 150 euros par trimestre à compter du 1^er janvier 2003 pour la location d’un studio de 18 m2 ;

Considérant que l’application erronée de la loi du 1^er septembre 1948 à des baux qui relevaient, à la date de leur conclusion, en 1998 et en 2002, du régime juridique de la loi du 6 juillet 1989, a eu pour conséquence de minorer les loyers que les bailleurs étaient en droit de réclamer aux locataires; qu’il s’ensuit que la Société Gérances Immobilières R. Delioux a commis une faute dans la rédaction des contrat de location en les soumettant à un régime juridique inapplicable et moins favorable aux bailleurs, qu’elle a également manqué à son devoir de conseil, en n’informant pas ses mandants du prix réel de la location des appartements eu égard à leurs caractéristiques et à leur secteur géographique ;

Considérant que la Société Gérances Immobilières R. Delioux n’est pas fondée à invoquer l’accord prétendu de Monsieur Y Z avec le locataire, alors qu’elle ne justifie nullement des directives que celui-ci aurait données au mandataire pour soumettre le contrat à la loi du 1^er septembre 1948, et alors surtout, que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public auxquelles nul ne peut déroger, pas même par la soumission conventionnelle d’un bail à la loi du 1^er septembre 1948; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu la faute de la Société Gérances Immobilières R. Delioux dans l’exécution de son mandat ;

Sur le préjudice

Considérant que la Cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant que la faute de la Société Gérances Immobilières R. Delioux avait causé à Monsieur J Z et Madame D A née Z un préjudice constitué par la perte de chance de louer les appartements au prix du marché pendant toutes les années d’exécution des contrats de location conclus avec Madame X et avec Madame C ;

Qu’en effet, si les bailleurs produisent des estimations de loyers réalisées par l’Olap à partir des références archivées de l’Olap et de l’évolution des loyers, en date du 28 mai et du 17 septembre 2014, ainsi qu’un tableau récapitulatif des loyers perçus et le manque à gagner basé sur la reconstitution de l’Olap, pour autant ils ne démontrent pas qu’il s’agisse de références pertinentes, dès lors qu’ils se basent sur la surface corrigée des appartements et non sur la surface réelle qui est inférieure, qu’ils retiennent pour le calcul de leur préjudice la valeur haute du loyer annuel reconstitué sans justifier de l’état des appartements et de leurs éléments de confort, notamment s’agissant de l’appartement de Madame C, la présence de WC communs situés sur le palier; qu’il s’ensuit une incertitude sur le montant des loyers pouvait être demandé aux locataires ;

Que par ailleurs, les bailleurs ne sont pas fondés à demander des dommages et intérêts dont le calcul équivaut au manque à gagner qu’ils revendiquent de 1999 à 2012, en ce qui concerne le bail conclu avec Madame X, et de 2003 au 30 septembre 2011, en ce qui concerne le bail conclu avec Madame C, dont le bail a été renégocié à compter du 1^er octobre 2011, au prix de 380 euros par mois, alors qu’en application de l’article 2224 du Code civil, ils ne peuvent obtenir le recouvrement des loyers échus plus de cinq années avant la date de l’assignation délivrée le 16 juillet 2013, soit le 16 juillet 2008 ;

Considérant de surcroît que, compte tenu de l’aléa des capacités financières des locataires à payer un loyer supérieur à celui contractuellement prévu et d’impayés et également de l’aléa inhérent au marché locatif et du risque de ne pas trouver de locataires, Monsieur J Z et Madame D A née Z ne peuvent pas prétendre à une indemnisation égale à la valeur locative réelle des appartements multipliée par le nombre de mois de location, et sous déduction des loyers perçus ;

Considérant qu’il ya lieu, en conséquence, compte tenu de ces éléments et également de la durée d’exécution des contrats de location et de la valeur actuelle du prix moyen au m2 dans la ville d’Asnières, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a évalué le préjudice de perte de chance qui a été subi par les bailleurs aux droits desquels se trouvent désormais Monsieur J Z et Madame D A née Z à la somme de 20 000 euros, et en ce qu’il a condamné la Société Gérances Immobilières R. Delioux au paiement de cette somme, et statuant à nouveau, de condamner la Société Gérances Immobilières R. Delioux à payer à Monsieur J Z et Madame D A née Z la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance subie par les bailleurs ;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Considérant que la Société Gérances Immobilières R. Delioux, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées ;

Considérant que la somme qui doit être mise à la charge de la Société Gérances Immobilières R. Delioux au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par Monsieur J Z et Madame D A née Z peut être équitablement fixée à 2000 euros;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions, à l’exception de celles statuant sur le montant des dommages et intérêts alloués aux bailleurs,

Statuant à nouveau, et y ajoutant :

Condamne la Société Gérances Immobilières R. Delioux à payer à Monsieur J Z et Madame D A née Z la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de chance subie par les bailleurs,

Déboute les parties de toutes autre sou plus amples demandes,

Condamne la Société Gérances Immobilières R. Delioux à payer à Monsieur J Z et Madame D A née Z la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Société Gérances Immobilières R. Delioux aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente