Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/14414

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2014 -Tribunal de Grande Instance de TGI PARIS – RG n° 12/12032

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE 11 CITE MALESHERBES XXX, représenté par son syndic, XXX, SASU inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 582 043 956 00025, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté par M^e Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, toque C0081

INTIMEES

SAS XXX, SASU inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 582 043 956 00025, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

SCI IMMOBILIERE TASSET, société civile inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 451 701 650 00017, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Assistée de M^e Jean-François CREMIEUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0308

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame X Y, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente,

Madame X Y, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame X Y, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

L’immeuble en copropriété du XXX à Paris 9^e est composé de trois bâtiments distincts (A, B et C) reliés par une cour commune. La société civile immobilière TASSET est propriétaire de lots en façade Cour dans chacun de ces trois bâtiments.

Le 16 mai 2011, l’assemblée générale des copropriétaires a voté les travaux de ravalement des façades sur rue et sur cour de l’immeuble pour un montant de 192.288 euros.

Estimant que les appels de fonds n’avaient pas respecté la spécialisation des charges par bâtiment prévue par l’article 12 du règlement de copropriété, la SCI TASSET a fait assigner le 26 juillet 2012 le syndicat des copropriétaires du 11 cité Malesherbes ainsi que son syndic à titre personnel, la société XXX, en annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 23 mai 2012 ayant respectivement approuvé les comptes de l’exercice 2011 et donné quitus au syndic pour sa gestion. La SCI TASSET sollicitait en outre la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et se son syndic en paiement d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 16 mai 2014, le Tribunal de grande instance de Paris (8^e chambre) a :

— annulé les résolutions n°5 et n°6 de l’assemblée générale s’étant tenue le 23 mai 2012,

— débouté la SCI TASSET de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires du 11 cité Malesherbes de l’ensemble de ses demandes,

— débouté la société XXX de l’ensemble de ses demandes,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société XXX aux dépens,

— admis Maître Jean-François CREMIEUX, avocat, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné société XXX à payer à la SCI TASSET une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la SCI TASSET serait dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge serait réparties entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le syndicat des copropriétaires du XXX a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 7 juillet 2014 demandant à la Cour par dernières conclusions signifiées 1^er février 2016 :

— d’infirmer le jugement entrepris,

— de juger valables les résolution n° 5 et 6 de l’assemblée générale du 23 mai 2012,

— débouter la SCI TASSET de l’ensemble de ses demandes et en particulier de son appel incident,

à titre reconventionnel,

— dire que la SCI TASSET devra participer aux travaux de ravalement votés par le syndicat à hauteur de ses tantièmes généraux,

— condamner la SCI TASSET à lui payer la somme de 21.612,12 euros, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure du 13 avril 2012,

— condamner la SCI TASSET à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SCI TASSET à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI TASSET aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI TASSET demande à la Cour par dernières conclusions signifiées le 23 février 2016 de :

— confirmer entièrement le jugement déféré,

— débouter le syndicat des copropriétaires du 11 cité Malesherbes et la société XXX de l’intégralité de leurs demandes,

— juger nulles et de nul effet les résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 23 mai 2012,

y ajoutant,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société RL MEILLANT ET BOURDELEAU à lui payer les sommes de :

15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— se voir dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société XXX aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de son avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société XXX demande à la Cour, par conclusions signifiées le 28 novembre 2014 de :

— déclarer la SCI TASSET mal fondée en son appel incident, et l’en débouter,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI TASSET de sa demande en paiement de la somme de 15.000 à titre de dommages et intérêts dirigée contre elle,

— infirmer le jugement pour le surplus,

— condamner la SCI TASSET à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de son avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mars 2016.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur les demandes d’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 23 mai 2012

Ces résolutions portaient :

l’une (résolution n°5) sur l’approbation des comptes de l’exercice 2011 comprenant les dépenses de ravalement dont la charge avait été répartie entre les copropriétaires en tantièmes généraux de charges,

l’autre (résolution n°6) sur le quitus donné au syndic (la société XXX) pour sa gestion.

Le syndicat des copropriétaires et son syndic estiment que pour annuler les résolutions 5 et 6 les premiers juges ont fait une inexacte application des droits et moyens des parties.

Ils soutiennent en substance au vu des dispositions de l’article 12 du règlement de copropriété, qu’en l’absence de détermination des parties communes par bâtiment, et au vu des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les charges de ravalement d’un immeuble doivent être considérées comme des charges communes générales puisqu’elles sont relatives à la conservation ou à l’entretien de l’immeuble, et doivent donc être réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts de parties communes selon le principe énoncé par l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965; qu’aucune disposition du règlement de copropriété ne permettait de déroger à ce principe.

Ils prétendent en outre que le règlement de copropriété exclut totalement en son article 14 une spécialisation des charges de gros travaux par bâtiment lorsqu’ils résultent d’une vétusté normale comme pour les terrasses et balcons ; qu’en l’espèce, les travaux de ravalement des façades ont été votés en même temps, compte tenu de la dégradation du revêtement et nécessitaient une remise en état concomitante dans le cadre d’un chantier unique.

Le syndicat et le syndic soutiennent que l’article 12 alinéa 2 du règlement de copropriété prévoyant une spécialisation des charges par bâtiment n’avait pas vocation à s’appliquer car les travaux votés n concernaient pas un seul bâtiment, mais l’ensemble des trois bâtiments composant la copropriété ; que ces travaux ont été votés dans leur ensemble lors de l’assemblée générale du 16 mai 2011 (aujourd’hui définitive), par un vote unique s’agissant de travaux à répartir en charges générales.

La SCI TASSET conteste cette argumentation et prétend au contraire que le règlement de copropriété prévoit en son article 12 une spécialisation des charges par bâtiment, spécialisation d’ailleurs reconnue par le syndic dans une correspondance du 18 décembre 2007 ; que l’assemblée du 16 mai 2011 a ventilé le coût du ravalement par bâtiment, et a donc bien appliqué la spécialisation des charges par bâtiment conformément au règlement de copropriété; que le syndic aurait dû répartir le coût du ravalement par bâtiment en fonction des millièmes de parties communes spéciales affectés à chaque bâtiment par le règlement de copropriété. L’intimée estime donc que la résolution litigieuse n°5 doit être annulée en ce qu’elle approuvé des comptes comportant des dépenses non réparties conformément aux dispositions du règlement de copropriété, ce qui aboutit pour elle, pour l’ensemble de ses lots, à une différence de coût de 21.613,02 euros au niveau des charges de ravalement, somme qu’elle refuse de payer. Elle affirme que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, chacun de ses sept lots est affecté de millièmes de parties communes spéciales par bâtiment.

Sur ce,

L’article 12 du règlement de copropriété relatif aux charges est ainsi libellé :

« Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

Toutefois, lorsque les charges ne concerneront qu’un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment au prorata de leurs tantièmes de copropriété. »

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les copropriétaires du 11 cité Malesherbes ont voté le 16 mai 2011 le ravalement des façades sur rue et sur cour de l’immeuble, en détaillant le coût de ce ravalement pour la façade de chacun des bâtiments A, B et C.

Contrairement à ce que soutient la SCI TASSET, les travaux en cause ne concernaient pas un seul bâtiment, mais l’ensemble des bâtiments de la copropriété. Même si le coût du ravalement de chaque façade avait été détaillé, il s’agissait d’un ravalement global des façades de l’immeuble.

S’il résulte de l’état descriptif de division figurant au règlement de copropriété que la totalité des lots étaient affectés de quotes-parts de parties communes générales et de quotes-parts de charges par bâtiment, en revanche le règlement de copropriété ne prévoyait aucune partie commune spéciale à chaque bâtiment dont l’entretien ou la conservation pouvait donner lieu à une répartition de charges par bâtiment, et s’agissant des charges, le règlement ne précisait pas quelles étaient les charges précises d’entretien ou de conservation susceptibles d’être réparties par bâtiment selon les quotes-parts de charges par bâtiment.

En tout état de cause, il faut constater que l’article 12 alinéa 2 du règlement de copropriété reste très ambigu sur la répartition des charges ne concernant qu’un seul bâtiment, puisqu’il ne parle nullement d’une répartition en « charges par bâtiment », mais d’une répartition, « au prorata des tantièmes de copropriété », comme dans le premier alinéa.

Faute de précision dans le règlement de copropriété, il faut selon le droit commun (article 3 de la loi du 10 juillet 1965) considérer que les façades sont des parties communes générales de l’immeuble et que les dépenses afférentes à leur ravalement constituent des charges générales devant être réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes généraux de copropriété.

Dès lors les comptes approuvés par la résolution n°5 ne comportaient pas d’erreur sur la répartition des dépenses de ravalement lesquelles ont été effectuées conformément aux dispositions du règlement de copropriété. Il y a donc lieu d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé la 5^e résolution de l’assemblée générale du 23 mai 2012.

S’agissant de la résolution n°6 sur le quitus donné au syndic, il n’est pas davantage établi que le syndic la société MEILLANT ET BOURDELEAU a commis une faute dans sa gestion en effectuant une répartition entre les copropriétaires en charges communes générales pour le ravalement des façades. Il n’y avait donc pas lieu d’annuler la 6^e résolution de l’assemblée générale du 23 mai 2012. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 21.612,12 euros correspondant aux appels de fonds relatifs au ravalement des façades sur cour couvrant la période de mai 2011 à janvier 2012.

La SCI TASSET s’est opposée à ce paiement au seul motif que la somme réclamée était fondée sur une répartition des charges inexacte et contraire au règlement de copropriété.

Compte tenu des motifs qui précèdent, selon lesquels la répartition en tantièmes généraux de charges par le syndicat a été reconnue fondée, la SCI TASSET ne peut se soustraire au paiement des charges de ravalement. Il y a donc lieu d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et de condamner la SCI intimée au paiement de la somme de 21.612,12 euros qui portera intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2012, date de la mise en demeure adressée au gérant de la SCI TASSET.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l’ensemble des autres copropriétaires et privant la copropriété d’une légitime rentrée de fonds. Il s’agit d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et de condamner la SCI TASSET à lui payer une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Compte tenu des motifs qui précèdent, la SCI TASSET sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de 15.000 euros dirigée in solidum contre le syndicat des copropriétaires du XXX et la société XXX. Le jugement déféré sera confirmé par substitution de motifs en ce qu’il a débouté la SCI TASSET de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la dispense de participation aux frais de procédure formée par la SCI TASSET

La SCI TASSET perdant son procès contre le syndicat, il y a lieu de rejeter sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure fondée sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a prononcé cette dispense à son profit.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et de la société XXX les frais irrépétibles exposés au cours de la procédure. Il y a donc lieu d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et son syndic à payer à la SCI TASSET au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner cette dernière à payer à chacun d’eux la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés par la SCI TASSET qui succombe. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SCI TASSET de sa demande de dommages et intérêts,

Sur le surplus, statuant à nouveau,

Rejette la demande d’annulation des résolutions n°5 et n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2012,

Condamne la SCI TASSET à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 9^e la somme de 21.612,12 euros au titre des travaux de ravalement couvrant la période de mai 2011 à janvier 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2012,

Condamne la SCI TASSET à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 9^e la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne la SCI TASSET à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 9^e, et à la société XXX la somme de 2.000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne la SCI TASSET aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Pour le Président empêché,