Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 5 JANVIER 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/08260

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mars 2014 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 11-13-000545

APPELANT

XXX, agissant poursuites et diligences de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 344 810 825 00366

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e My-kim YANG PAYA de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498

substituée par M^e Carole ABIDI de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498

INTIMÉS

Madame A X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Marine PARMENTIER de la SELEURL MARINE PARMENTIER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2084

Monsieur C X

Né le XXX à TOURCOING

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Marine PARMENTIER de la SELEURL MARINE PARMENTIER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2084

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Novembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame E F, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Christelle MARIE-LUCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

Le 16 mai 2007, l’OPAC de Paris aux droits duquel se trouve désormais Paris Habitat OPH a, donné à bail à Madame A X un appartement situé XXX, appartement qu’elle occupe avec son mari, Monsieur C X.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 5 mars 2013 pour avoir paiement de la somme de 2 616,67 euros au titre de l’arriéré locatif.

Madame X avait saisi la commission de surendettement et une ordonnance du 13 mars 2013 avait donné force exécutoire aux mesures recommandées par la commission. Cependant ces mesures n’ont pas été respectées, le loyer courant n’étant pas réglé.

Des voisins se sont aussi plaints de nuisances et de violences émanant des époux X et le gardien d’immeuble a été victime de ces violences à deux reprises et, le 22 août 2013, Paris Habitat OPH a fait assigner Monsieur et Madame X devant le tribunal d’instance de Paris 11^e arrondissement pour voir ordonner la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion des locataires sans délai et sous astreinte et leur condamnation au paiement d’une somme de 3 462,05 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juin 2013 avec des intérêts légaux capitalisés outre une indemnité d’occupation et une indemnité de procédure.

Par jugement du 18 mars 2014 le tribunal d’instance, a :

— rejeté toute demande de résiliation judiciaire du bail, sur le fondement de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— constaté que les conditions d’acquisition de clause résolutoire étaient réunies au 7 mai 2013,

— condamné solidairement Monsieur et Madame X à payer à Paris Habitat OPH la somme de 7 150,35 euros au titre des loyers et charges impayés à janvier 2014 inclus, avec intérêts légaux à compter de la signification du jugement et capitalisation annuelle de ces intérêts,

— suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé Monsieur et Madame X à se libérer de leur dette par 23 mensualités de 335 euros et du solde le 24^e mois sous réserve en cas de non-respect de ces délais, de la déchéance du terme, du plein effet de la clause résolutoire, de l’expulsion avec séquestration des meubles et maintien des délais légaux, et du paiement solidaire d’une indemnité d’occupation égale aux loyer et charges,

— condamné in solidum Monsieur et Madame X au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné in solidum Monsieur et Madame X aux dépens y compris l’assignation, la signification du jugement et le coût du commandement de payer du 7 mars 2013.

Paris Habitat OPH a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 11 avril 2014.

Par conclusions récapitulatives du 9 novembre 2015, Paris Habitat OPH demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies au 7 mai 2013, condamné solidairement Monsieur et Madame X à lui verser une somme de 3 817 52 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 juin 2015 avec intérêts légaux capitalisés annuellement, à compter de la signification du jugement,

— infirmer le jugement, qui a suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé 24 mois de délais de paiement et qui a rejeté toute demande de résiliation judiciaire du bail.

Il demande à la cour statuant à nouveau de :

— prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires,

— ordonner l’expulsion immédiate sans délai des époux X avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

— supprimer les délais prévus par les articles L 412-1 à L 412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

'condamner Monsieur et Madame X au paiement d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, 15 jours après la signification de l’arrêt à défaut d’avoir restitué les lieux et rendu les clés spontanément,

— dire que le sort des meubles sera réglé par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

'condamner solidairement Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 3 810,52 euros correspondant à la dette de loyers et charges impayés au 30 juin 2015 avec intérêts légaux à compter de l’arrêt,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement Monsieur et Madame X au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges prévus par le bail s’il s’était poursuivi, jusqu’à restitution des lieux,

— condamner solidairement Monsieur et Madame X au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions du 26 octobre 2015, Monsieur et Madame X demandent, quant à eux à la cour de confirmer le jugement et notamment de rejeter les demandes de résiliation judiciaire du bail et d’acquisition de la clause résolutoire,

À titre subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail ou d’acquisition de la clause résolutoire, ils demandent de :

— rejeter la demande de suppression des délais légaux prévus aux articles L 412-1 à L 412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeter la demande d’astreinte assortissant l’obligation de quitter les lieux,

— leur accorder les délais les plus importants, ne pouvant être inférieurs à trois ans, pour quitter les lieux,

et en tout état de cause, de condamner Paris Habitat OPH à leur verser une somme de 3 000 euros pour frais de procédure outre les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 10 novembre 2015.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que Paris Habitat OPH ne demande pas en cause d’appel de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire qui avait été suspendu en première instance mais l’infirmation du débouté de la résiliation judiciaire ;

Considérant que Paris Habitat OPH critique le jugement entrepris, qui s’est fondé sur l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui vise les troubles de voisinage causés à des tiers par les locataires et non sur l’absence de jouissance paisible des lieux loués par les époux X, invoquée par lui à l’appui de sa demande de résiliation du bail sur le fondement des articles 1728,'1729 et 1741 du Code civil et de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989; qu’il fait valoir en outre que la mise en demeure prévue par l’article 6-1 de la loi de 1989 doit être envoyée par les tiers victimes des troubles de voisinage qui doivent mettre en demeure le bailleur des fauteurs de troubles, de les faire cesser ;

Considérant que Paris Habitat OPH fait justement valoir qu’il n’existe aucune condition de mise en demeure préalable pour agir en résiliation de bail pour défaut de jouissance des locataires en bon père de famille, comme en l’espèce ;

Considérant que Paris Habitat OPH invoque la gravité du manquement des locataires à leurs obligations et la persistance de ces manquements ; qu’il rappelle que le locataire a l’obligation d’user paisiblement des lieux suivant leur destination qui leur a été donnée par le bail en respectant la tranquillité du voisinage selon l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 ; qu’il demande dès lors l’application de la sanction prévue à l’article 1729 du Code civil c’est-à-dire la résiliation du bail ;

Considérant qu’en effet il ressort du procès-verbal de plainte du 4 mars 2013 que Monsieur I J, gardien de l’immeuble a fait l’objet de violences physiques de la part de Monsieur X, qui lui a porté un coup de poing à l’oeil gauche et un coup de pied dans le tibia et d’insultes proférées par Madame X ; qu’il importe peu que les locataires n’aient pas fait l’objet de sanctions pénales, contrairement à ce que le jugement a retenu, puisque la preuve de ces violences et de ces insultes ne sont pas valablement contestées ; que ces faits se sont réitérés et ont fait l’objet d’une nouvelle plainte circonstanciée du 30 septembre 2014 du gardien et que de deux certificats médicaux( pièce 29 et 29-1) produits en cause d’appel établissent que le gardien a subi des brûlures du premier degré sur l’hémiface et cervical gauche, ainsi qu’au creux des deux coudes et 4 jours d’ITT par le jet de gaz lacrymogène par M. X et que ces brûlures ont entraîné une dépression réactionnelle (pièce 29) ; que le gardien a déclaré à la police ( pièce 24): ' Ce n’est pas la première fois que M. X m’agresse. J’ai déposé plainte à deux reprises contre cet individu et je suis déjà passé au tribunal contre lui. M. X a déjà agressé d’autres personnes dans l’immeuble. Je précise que sa femme a le même comportement mais elle s’en prend plus aux femmes ; Ces deux personnes pensent que tout le monde est contre eux ; je pense qu’ils souffrent de problèmes psychologiques’ ;

Considérant que, certes, Monsieur X a fait une déclaration de main courante le 22 septembre 2014, de laquelle il ressort qu’il se plaint du gardien qui aurait photographié son épouse, aurait refusé de lui ouvrir la porte de sa loge et l’aurait insulté et qu’il reconnaît que ces faits l’exaspèrent ( pièce 15) ; qu’il produit aussi en pièce 12 une lettre de son conseil du 26 février 2014 qui expose qu’une médiation a abouti avec les voisins dont Monsieur X se plaignait pour des nuisances sonores, du fait de leurs enfants, qui jouaient dans l’appartement toute la journée bruyamment ;

que cependant Monsieur X ne fait pas état de violences et ne se plaint que de faits mineurs alors que les violences dont il s’est rendu coupable se sont donc reproduites après le jugement dont appel et sont prouvées par le certificat médical qui vient corroborer la plainte du gardien ;

Que Monsieur X a d’ailleurs aussi écrit au procureur de la république le 25 septembre 2014 pour se plaindre de ses voisins qui se moqueraient de lui et de ce que la police n’a pas voulu enregistrer sa plainte mais n’a fait qu’enregistrer une main courante ( pièce 16) ; que M. X n’apporte cependant aucune preuve de ses allégations ;

Considérant qu’enfin ces violences à l’égard du gardien ont eu lieu à l’entrée de la loge du gardien et dans le local poubelles c’est-à-dire dans les parties communes de l’immeuble; que les locataires jouissent non seulement des parties privatives mais aussi des parties communes de l’ensemble immobilier qu’ils doivent respecter conformément au règlement de copropriété ; que dès lors Monsieur et Madame X sont mal fondés à prétendre que les violences et les injures qui leur sont imputées n’ont pas de conséquence sur leur bonne exécution du bail et de l’usage paisible de la chose louée ;qu’il existe un lien manifeste entre les faits reprochés et la jouissance paisible exigée des locataires ;

Considérant qu’en outre, deux autres locataires avaient aussi déposé plainte contre les époux X, ce qui confirme que les manquements des époux X ne peuvent être réduits à un simple différent avec le gardien; qu’en effet Madame Z le 16 avril 2013 et Monsieur Y 24 juillet 2013 ont porté plainte pour des insultes et des provocations de Madame X et des dégradations par les époux X survenues en avril puis en juillet 2013, car leur porte palière montrait des traces d’enfoncement ( pièce 12) ;

Considérant que la gravité des faits commis par Monsieur X et leur réitération révèlent le défaut de jouissance paisible des lieux par les époux X et justifient la résiliation du bail; que le jugement entrepris sera donc infirmé et la résiliation du bail prononcée aux torts des preneurs et leur expulsion autorisée ;

Considérant que Paris Habitat OPH demande que, pour l’expulsion des époux X, la suppression du délai légal de deux mois après le commandement de quitter les lieux soit supprimé, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; qu’en revanche les locataires sollicitent un délai minimum de trois ans pour quitter les lieux ;

Mais considérant que les locataires étaient titulaires d’un titre d’occupation et ne sont pas entrés dans les lieux par voie de fait et qu’en conséquence il convient de maintenir les délais légaux prévus pour leur expulsion; qu’en revanche eu égard à la gravité des faits qui se sont déroulés, il n’y a pas lieu d’accorder aux intimés de nouveaux délais pour quitter les lieux ;

Considérant que Paris Habitat OPH demande en outre le prononcé d’une astreinte pour contraindre les locataires à quitter les lieux ; que cependant le recours à la force publique qui est autorisée suffit à permettre l’exécution de la mesure d’expulsion sans qu’une mesure d’astreinte, qui pénaliserait les preneurs financièrement, ne soit nécessaire ;

Considérant qu’en outre le décompte produit (pièce 28) montre que Monsieur et Madame X, qui n’avaient pas réglé les causes du commandement délivré le 7 mars 2013, sont redevables, au 30 juin 2015, d’une somme de 3 810,52 euros ; qu’il y a lieu les condamner solidairement au paiement de cette somme dont ils ne contestent pas le montant, avec intérêts légaux à compter du présent arrêt ainsi que demandé par le bailleur; qu’en outre la capitalisation annuelle de ses intérêts, qui est aussi réclamée par Paris Habitat OPH, sera accordée dans les conditions de l’article 1154 du Code civil;

Considérant que les intimés sont occupants sans droit ni titre à compter de ce jour et qu’il convient de fixer l’indemnité d’occupation qui sera due par les intimés jusqu’à libération effective des lieux soit par départ volontaire avec remise des clefs soit par expulsion, au montant des loyers et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi ;

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Paris Habitat OPH la totalité des frais de procédure qu’il a été contraint d’exposer et qu’une somme de 1 000 euros leur sera allouée à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement, sauf sur la capitalisation annuelle des intérêts courants sur la dette locative;

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail à compter de ce jour, aux torts des preneurs ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur et Madame X avec maintien des délais légaux prévus à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Paris Habitat OPH de sa demande d’astreinte ;

Déboute Monsieur et Madame X de leur demande de délais pour quitter les lieux;

Condamne solidairement Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 3 810,52 euros au titre des loyers et charges impayées au 30 juin 2015 inclus avec intérêts légaux capitalisés à compter de ce jour ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT