Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 03 MAI 2016

(n° 266 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/21217

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 01 – RG n° 15/58266

APPELANTE

EURL MAISON PARIS 10 'MP10" agissant en la personne de son gérant

[Adresse 1]

[Adresse 1]

N° SIRET : 808 51 3 7177

et dont l’établissement est

[Adresse 2] à

[Localité 1]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

assistée de M^e Guillaume BUGE de l’AARPI SOLFERINO ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0201

INTIMEE ET APPELANTE INCIDENTE

SARL PARIS 16 Prise en la personne de son gérant

[Adresse 3]

[Localité 1]

N° SIRET : 478 62 7 2 355

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

assistée de M^e Rémy BIJAOUI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0253

INTIMES

Madame [G] [S] épouse [W]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 2]

Monsieur [V] [S]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

. CANADA

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 2]

Monsieur [B] [S]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

né le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 3] (TUNISIE)

Représentés par M^e Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

assistés de M^e Jean-louis RADIGON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1691

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] Pris en la personne de son syndic actuellement en exercice le cabinet JEAN CHARPENTIER- SOPAGI SA inscrit au RCS de Paris sous le n° B 434 220 406 et dont le siège est sis

[Adresse 7]

[Adresse 7].

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

assisté de M^e Didier DAILLOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C0980

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre

Madame Evelyne LOUYS, Conseillère

M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

Mme [G] [S], épouse [W], M. [V] [S] et M. [B] [S] (les consorts [S]) sont propriétaires indivis d’un local commercial sis [Adresse 2] qui était loué à la SARL Paris 16, pour y exploiter une agence immobilière, celle-ci ayant cédé son fonds de commerce à la SARL Maison Paris 10, le 24 février 2015.

Faisant valoir notamment que, malgré de multiples mises en demeure, la société Maison Paris 10 continuait à entreprendre sans autorisation des travaux, les consorts [S] ont fait assigner les 9 et 10 septembre 2015 les sociétés Maison Paris 10 et Paris 16 aux fins notamment de voir ordonner leur arrêt immédiat, et la remise en état des lieux sous astreinte ainsi que la communication du projet descriptif et des devis de ses travaux ainsi que les attestations d’assurance de ses architectes et entrepreneurs.

Par ordonnance contradictoire du 2 novembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

— reçu le syndicat des copropriétaires en son intervention volontaire ;

— ordonné l’arrêt immédiat des travaux entrepris par la société Maison Paris 10 sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamné in solidum la société Maison Paris 10, et Mme [G] [S] épouse [W], M. [V] [S] et M. [B] [S], solidairement entre eux, à remettre en état les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir dans le délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance ; et sous le contrôle et le constat de bonne fin de l’architecte de la copropriété du [Adresse 2] ;

— condamné in solidum la société Maison Paris 10 et la société Paris 16 à payer à Mme [G] [S] épouse [W], M. [V] [S] et M. [B] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— condamné in solidum Mme [G] [S] épouse [W], M. [V] [S], M. [B] [S] et la société Maison Paris 10 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la société Maison Paris 10 et Mme [G] [S] épouse [W], M. [V] [S] et [B] [S], solidairement entre eux, aux dépens ;

— condamné in solidum la société Maison Paris 10 et la société Paris 16, à garantir Mme [G] [S] épouse [W], M. [V] [S] et M. [B] [S] des condamnations prononcées à leur encontre.

La SARL Maison Paris 10 a interjeté appel de cette décision le 4 novembre 2015.

Par ses dernières conclusions transmises le 19 février 2016, elle demande à la cour de :

A titre principal, au visa des articles 31, 122 et 808 du code de procédure civile :

— déclarer les consorts [S] irrecevable à agir à son encontre en application du principe essentiel d’interdiction de se contredire au détriment d’autrui ;

— déclarer les consorts [S] et le syndicat des copropriétaires irrecevables à agir en dépose du conduit, leur intérêt ayant disparu lors de la convocation de l’assemblée de régularisation ;

A titre subsidiaire :

— infirmer l’ordonnance entreprise

A titre très subsidiaire :

— dire et juger que l’obligation de dépose du conduit ne prendra effet qu’à l’issue du débat sur la régularisation des travaux, une décision définitive rejetant la demande de validation judiciaire des travaux qui auraient été refusés par l’assemblée ;

— condamner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard les consorts [S] à contester judiciairement ladite assemblée et à solliciter la validation judiciaire des travaux d’amélioration du fonds exploité par elle ;

En tout état de cause :

— lui donner acte qu’elle a reposé la paroi qui obstruait la porte arrière du restaurant ;

— condamner solidairement les consorts [S], le syndicat des copropriétaires et la société Paris 16 au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Elle soutient qu’aucune porte n’a été créée mais que la paroi qui obstruait la porte existante a été simplement enlevée ; elle précise cependant qu’elle a reposé cette paroi ; que la question de sa réouverture reste soumise à l’assemblée générale à venir.

Elle fait valoir qu’elle a acquis le 24 février 2015 le fonds de commerce permettant la poursuite d’une activité de "bar,brasserie, restauration ' ; qu’en vertu du principe de l’estoppel, les consorts [S] sont irrecevables à agir contre elle, ces derniers se contredisant à son détriment en agissant en dépose du conduit nécessaire à son activité, tout en demandant la régularisation des travaux par l’assemblée générale ; qu’en outre, l’intérêt des consorts [S] et du syndicat des copropriétaires a disparu du fait de la convocation de l’assemblée de régularisation.

Elle ajoute qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite ni urgence à ordonner une remise en état, concernant à la fois la porte et le conduit d’extraction, car il pourrait y avoir régularisation a posteriori par l’assemblée de copropriété, notamment en ce que le conduit constitue à l’évidence une amélioration du local pris à bail et permet la poursuite de l’activité de restauration.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne peut pas valablement s’opposer à l’exploitation du restaurant dans les parties privatives au motif qu’elle entraînerait des bruits, des odeurs de cuisine et d’autres inconvénient inhérents à cette activité alors que l’activité de restaurant est conforme à la destination de l’immeuble.

Subsidiairement, elle sollicite un aménagement d’une éventuelle décision de remise en état, le principe de proportionnalité faisant obstacle à la dépose du conduit en ce qu’elle entraînerait l’impossibilité réglementaire de maintenir son restaurant ouvert, sa mise en liquidation judiciaire et le licenciement de ses salariés alors même que le règlement de copropriété autorise l’activité de restauration dans le local et que les consorts [S] ont donné leur accord à la poursuite de cette activité.

Par leurs dernières conclusions transmises le 15 février 2016, les consorts [S], intimés, demandent à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle les a condamnés à remettre en état les lieux sous astreinte et de condamner la société Maison Paris 10 au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils font valoir notamment que, malgré de multiples mises en demeure, la société Maison Paris 10 a continué à entreprendre sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, des travaux et notamment la création sauvage d’une porte donnant accès sur la cour de la copropriété et l’installation d’un nouveau conduit de ventilation dans la courette de l’immeuble occasionnant des nuisances sonores et olfactives.

Ils font valoir que le motif pris par la société Maison Paris 10 que l’illicéité sera couverte à bref délai est mal fondé en ce qu’il repose sur une pure spéculation de ratification des travaux par l’assemblée générale, alors même que cette décision apparaît bien aléatoire au vu notamment d’une décision de refus du 13 novembre 2014 et des nuisances occasionnées par le nouveau conduit d’aération.

Ils font valoir que l’acte de cession du fond de commerce prévoit que la société Paris 16, en sa qualité de cédant du fonds de commerce, reste solidaire à l’égard du bailleur pour l’exécution des clauses et conditions du bail jusqu’à son expiration alors que parmi les clauses du bail figure expressément l’obligation de 'se conformer au règlement de copropriété de l’immeuble'.

Ils soutiennent qu’ils n’ont pas l’obligation de délivrer à la société Maison Paris 10 un local à usage de restaurant alors que le local consistait en un fonds de commerce d’agence immobilière ; ils affirment en outre que le bail prévoit de ne mettre à leur charge que les réparations dues au titre de l’article 606 du code civil.

Ils font valoir qu’ils n’ont ni les moyens matériels ni juridiques de remettre les lieux en état et qu’i1 existe dès lors, une contestation sérieuse de l’obligation de faire à leur égard.

Par ses dernières conclusions transmises le 11 février 2016, la société Paris 16, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de la recevoir en son appel incident et d’infirmer de ce chef l’ordonnance entreprise et en conséquence de juger n’y avoir lieu de la condamner in solidum avec la société Maison Paris 10 à garantir les consorts [S] des condamnations prononcées à leur encontre, et de condamner la société Paris 10 à la garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre et au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir qu’elle n’est plus propriétaire du fonds de commerce et qu’elle ne demeure garante du cessionnaire qu’au titre du paiement des loyers, charges et accessoires en vertu de l’acte de cession du bail ; qu’il convient donc de condamner la société Maison Paris 10, qui a manqué aux obligations du bail cédé, à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

Elle ajoute qu’elle n’a aucun moyen matériel ni juridique de s’introduire dans les lieux pour procéder à la remise en état ordonnée par le premier juge ; que sa condamnation in solidum à garantir les consorts [S] du paiement de l’astreinte de 500 euros par jour de retard assortissant la sanction d’arrêt immédiat des travaux entrepris par la société Maison Paris 10 et la remise en état des lieux, se heurte donc à une contestation sérieuse.

Par ses conclusions transmises le 26 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise et de condamner la société Maison Paris 10 au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait valoir que la société Maison Paris 10 a entrepris les travaux précités sans autorisation de la copropriété ; qu’ainsi une décision de l’Assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2014 a refusé l’autorisation de créer un nouveau conduit de ventilation conforme aux normes en vigueur dans la perspective de l’ouverture d’un restaurant par la société Paris 16 ; que ces travaux constituent un trouble manifestement illicite et d’une particulière gravité puisqu’ils occasionnent des nuisances dans les parties privatives.

Il rappelle que ces travaux litigieux ont été constatés par procès-verbaux de constat d’huissier de justice du 2 septembre 2015.

Ils soutiennent par ailleurs, que les consorts [S] sont responsables des agissements de leur locataire et doivent respecter leurs obligations, en tant que propriétaires, à l’égard des copropriétaires.

Par ses conclusions de procédure transmises le 1er mars 2016, le syndicat demande à la cour de rejeter des débats, au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les conclusions de la société Maison Paris 10 et les pièces n°24 à 27 transmises le 19 février 2016, soit quelques heures avant l’ordonnance de clôture.

Il fait valoir qu’entre le 19 février 2016, date de transmission des conclusions de la société Maison Paris 10, et le 23 février 2016, date de la clôture, figure le week end du 20 et 21 février 2016 ; qu’il a été dans l’impossibilité d’analyser les éléments et d’y répondre, d’autant que la société Maison Paris 10 connaissait depuis le bulletin de fixation du 8 décembre 2015 le calendrier de procédure ; qu’il a transmis ses conclusions d’intimé le 26 janvier 2016.

Par ses conclusions d’incident transmises le 4 mars 2016, la société Maison Paris 10 demande à la cour de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande d’irrecevabilité.

Elle fait valoir que ses conclusions, transmises avant l’ordonnance de clôture, sont recevables et que le syndicat des copropriétaires n’a pas sollicité le report de la clôture lors de l’audience du 23 février 2016 ; que cette demande a pour but d’éviter que la cour tire les conséquences de la convocation des copropriétaires à une assemblée du 24 mars 2016 afin de se prononcer sur la régularisation des travaux.

SUR CE LA COUR

Considérant que le syndicat des copropriétaires a transmis ses écritures le 26 janvier 2016 ; qu’il ne démontre pas que celles transmises le 19 février 2016 par la société Maison 10 contiennent des moyens nouveaux par rapport à ceux dont il a eu connaissance dans le cadre de la première instance auxquels il n’a pas été en mesure de répondre ; que le moyen d’irrecevabilité des pièces et écritures produites par l’appelante sera dans ces conditions écarté ;

Considérant qu’aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Considérant que le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit ; que l’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait causant un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser ;

Considérant que le procès verbal de constat dressé le 11 août 2015 à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] établit que le local commercial loué par la société Maison Paris 10 est en travaux et que l’arrière est 'percé d’une porte neuve, en cours d’installation’ ; qu’ 'une ouverture a été faite à un mètre du sol de la cour', que 'le ravalement du mur a été morcelé et les parpaings sont mis à nu autour de cette ouverture’ ; que la 'porte a été posée sur ses gonds’ ; qu’il résulte de l’attestation de l’entreprise qui a réalisé ces travaux qu’ils ont consisté en la 'réouverture d’une ancienne porte sur la cour arrière', qui avait été condamnée par des blocs d’aggloméré et qu’aucuns travaux de reprise ou création de linteau ou élargissement n’ont été effectués sur cette ouverture ; que néanmoins, il est manifeste que cette 'réouverture’ concernait une partie commune et devait être soumise à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] que l’appelante n’a pas sollicitée ;

Considérant que la société Maison Paris 10 ne dénie pas avoir réalisé, sans autorisation préalable de la copropriété, la pose d’un nouveau conduit d’évacuation, relevant des parties communes telles que définies au règlement de copropriété ; que l’obtention a posteriori d’une telle autorisation des copropriétaires n’est pas produite au jour où la cour statue ;

Considérant que la violation du règlement de copropriété auquel le preneur est soumis en vertu de la cession du fonds de commerce intervenue entre lui et la société Paris 16 le 24 février 2015, est constitutive d’un trouble manifestement illicite, dont la régularisation n’est qu’hypothétique ; que le fait que la destination du local loué nécessitait la pose de ce nouveau conduit pour permettre l’exercice de l’activité de restauration, autorisée par avenant du 9 septembre 2014, comme il le soutient, n’est pas un élément qui remet en cause l’existence du trouble dès lors qu’il ne pouvait y être procédé sans autorisation préalable ; que les bailleurs ne se contredisent pas en ayant sollicité auprès du syndic la convocation d’une assemblée générale aux fins d’obtenir cette régularisation, dès lors qu’il s’agissait de répondre à la demande de son locataire, et qu’elle dépend de la seule décision de cette assemblée ; que cette démarche ne peut donc être interprétée comme un acquiescement de leur part à la régularisation de cette infraction au règlement de copropriété, et ne les prive pas de leur intérêt à agir à l’encontre de leur preneur pour la faire cesser avant toute régularisation , le syndic de copropriété les ayant mis en demeure de ce faire par lettres recommandées des 10 et 21 août 2015 ; que les fins de non recevoir seront donc écartées ; qu’enfin, le conflit invoqué par la société Maison Paris 10 qui l’opposerait à ses bailleurs sur le non respect à son égard de l’obligation de délivrance est indifférent à la caractérisation du trouble manifestement illicite, et ne relève pas des pouvoirs du juge des référés ;

Considérant que la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble est la remise en l’état des lieux, tout aménagement envisagé par le preneur n’étant pas de nature à assurer le respect du règlement de copropriété ; que s’agissant d’une obligation de faire, elle ne peut être imposée qu’à la partie qui occupe les lieux, ni les bailleurs, ni le cessionnaire garant n’étant en mesure d’y pénétrer pour faire exécuter les travaux de remise en état antérieur ; que l’ordonnance sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné in solidum les consorts [S] avec la société Maison Paris 10 à la remise en état des lieux sous astreinte ; que l’appel en garantie formé par les consorts [S] à l’encontre de la société Paris 16 est dès lors sans objet ;

Considérant que l’équité commande de faire supporter à la société Maison Paris 10 les frais que les parties ont engagés dans la présente instance en raison de ses seuls agissements ; que l’ordonnance sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné les consorts [S], in solidum avec celle-ci, au paiement d’une indemnité de procédure au bénéfice du syndicat des copropriétaires, et la société Paris 16 in solidum avec la cessionnaire au paiement d’une telle indemnité aux consorts [S] ;

Que la société Maison Paris 10 qui succombe supportera les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande tendant à voir déclarer irrecevables les écritures et pièces transmises par la société Maison Paris 10, et les fins de non recevoir ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— ordonné l’arrêt immédiat des travaux entrepris par la société Maison Paris 10 sous astreinte,

— condamné la société Maison Paris 10 à remettre les lieux en état sous astreinte,

selon les modalités fixées dans son dispositif ;

L’infirme pour le surplus

Statuant à nouveau

Dit n’y avoir lieu à condamner les consorts [S] à remettre les lieux en l’état et la société Paris 16 à garantie ;

Condamne la société Maison Paris 10 à verser :

— à Mme [G] [S] épouse [W], M. [V] [S] et M. [B] [S], ensemble, la somme de 3 000 €,

— au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3 000 €,

— à la société Paris 16 la somme de 2 000 €,

au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Maison Paris 10 aux dépens de première instance et d’appel.

GREFFIER LE PRESIDENT