Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 20 JANVIER 2017 (n° , 7 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/22386

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/00693

APPELANTS :

Monsieur Z G H Y

Né le XXX à XXX

XXX

94100 P-MAUR-DES-FOSSÉS

Madame B K L Y

XXX

XXX

née le XXX à XXX

Représentés par M^e François PONTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1618

INTIMÉE :

SARL LE HANGAR prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 319 427 340

XXX

XXX

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

Assistée de M^e Alexandre GADOT de la SCP DBG, avocat au barreau de PARIS, toque : P0174, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame B-Brigitte FREMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente de la chambre,

Madame Anne-B GALLEN Présidente,

Madame B-Brigitte FREMONT, Conseillère, rédacteur

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Patricia DARDAS

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

********** Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 28 décembre 1987, Madame D Y, aux droits de laquelle se trouvent Monsieur Z Y et Madame B C épouse Y, a renouvelé le bail commercial consenti à la société Le Hangar portant sur des locaux situés XXX dans le 3^e arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années à compter du 31 août 1987, et moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 48.000 francs, porté en dernier lieu au 1^er novembre 1996 à la somme de 55.560 francs (8.470,06 euros) en principal par an par jugement du 2 février 2001.

Par acte d’huissier du 10 novembre 2008, les consorts Y ont donné congé avec offre de renouvellement du bail au 31 mai 2009 moyennant un loyer déplafonné à hauteur de 20.600 euros.

Les parties n’ayant pu s’accorder sur le prix du bail renouvelé, les consorts Y ont assigné leur locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris par acte du 29 novembre 2011, en fixation du loyer.

Par jugement avant dire droit du 10 avril 2012, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail au 31 mai 2009 par effet du congé délivré le 10 novembre 2008, désigné Madame X en qualité d’expert, fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, ordonné l’exécution provisoire et réservé les dépens et demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 16 janvier 2014, concluant à une valeur locative de 16.200 euros.

Par jugement en date du 23 septembre 2014, le juge des loyers commerciaux a : – fixé à la somme de 20.320,50 euros en principal par an à compter du 31 mai 2009 le loyer du bail renouvelé depuis cette date, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamné la société Le Hangar à payer à Monsieur et Madame Y les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter de la demande qui en a été faite,

— dit que le dépôt de garantie versé par la locataire sera complété pour demeurer égal à 3 mois de loyer,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens incluant le coût de l’expertise.

Monsieur et Madame Y ont relevé appel de ce jugement le 8 novembre 2014.

Par dernières conclusions signifiées le 13 octobre 2016, ils demandent à la cour de :

— fixer le loyer annuel à 34.470 euros hors taxes et charges à compter du 31 mai 2009, pour un renouvellement de bail de neuf années à compter de cette date,

— fixer le montant du dépôt de garantie à 8.617,50 euros soit trois mois du nouveau loyer,

— fixer les intérêts au taux légal à compter de chaque fraction mensuelle exigible depuis le 31 mai 2009 sur les arriérés résultant de la fixation à intervenir, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

À titre subsidiaire :

— fixer le nouveau loyer annuel à 28.524 euros hors taxes et charges (valeur locative d’un restaurant) à compter du 31 mai 2009, pour un renouvellement de bail de neuf années à compter de cette date,

— fixer le montant du dépôt de garantie à 7.131 euros soit trois mois du loyer, les intérêts au taux légal à compter de chaque fraction mensuelle exigible depuis le 31 mai 2009 sur les arriérés résultant de la fixation à intervenir, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,

— condamner en tout état de cause la société Le Hangar à leur payer une somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure, dont les frais d’expertise.

Par dernières conclusions signifiées le 7 avril 2015 au visa des articles 564 du code de procédure civile, L. 145-33 et suivants, R. 145-7 et suivants du code de commerce, la société Le Hangar demande quant à elle à la cour de :

— déclarer irrecevables les prétentions nouvelles développées par les consorts Y aux termes de leurs conclusions d’appelants,

— débouter en tout état de cause les consorts Y de l’intégralité de leurs demandes,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de l’évaluation faite au niveau de la majoration du droit de terrasse, celle-ci ne pouvant l’évaluation retenue par l’expert judiciaire, – dire en conséquence que la valeur locative en renouvellement au 31 mai 2009 sera établie sur les bases retenues par l’expert judiciaire, à savoir :

* surface pondérée : 58,90 m²B

* prix unitaire : 250 euros / m²B

* correctif : + 5% (pour terrasse) + 5% (pour large destination)

soit en arrondi : 16.200 euros HT/HC/an

— dire qu’aucun intérêt ou anatocisme ne saurait être appliqué, chaque partie conservant la charge des frais exposés intégrant les entiers dépens,

— condamner les consorts Y au paiement d’une somme de 8.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Regnier Bequet Moisan, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

SUR CE :

Les appelants soutiennent que le déplafonnement du loyer est acquis par effet des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce compte tenu du réaménagement des jardins ouverts sur la voie en cours de bail ainsi que d’une prolongation tacite du bail durant plus de 12 années.

Ils exposent qu’aux termes du bail, la société Le Hangar loue un local brut tous commerces. Ils soutiennent en conséquence que la pondération de la surface brute ne peut être opérée en fonction de l’activité de restauration exercée dans les lieux par le preneur locataire et demandent à la cour de fixer la valeur locative pour une surface nue cadastrale de 132 m² à 34.470 €.

En réponse à la partie adverse, ils soutiennent que leur demande en fixation de la valeur locative pour un local brut tous commerces n’est pas nouvelle mais tend aux mêmes fins que celle soumise aux premiers juges conformément aux dispositions de l’article 565 du code de procédure civile.

Subsidiairement, pour une évaluation des surfaces à usage de restaurant, ils demandent à la cour de retenir une valeur locative de 460 €/m² pour une surface pondérée de 62,01m²B, soit 28.524 €. A cet effet :

— ils relèvent que la salle principale a été limitée par Madame X à 21,47 m² quand il ressort des expertises précédentes que cette salle mesure 25 m²,

— ils sollicitent une majoration de 15% pour ouverture d’une terrasse de 17 m², dont les bornes sont fréquemment dépassées en été,

— ils reprochent à l’expert judiciaire d’avoir écarté la référence du 4 impasse Guéménée dans le 4^e arrondissement de Paris, présentant un prix unitaire 41.400 euros pour une même activité et une surface comparable de 90 m² ; ils relèvent que les objections de l’expert judiciaire à la prise en compte de cette référence sont infondées, que les locaux du restaurant Le Gorille Blanc ne jouissent pas d’une meilleure exposition et que l’impasse Berthaud est plus calme et de meilleure commercialité ; ils se prévalent également de la proximité et des prix de location pratiqués par le Musée de la Poupée ainsi que du prix de loyer de 45.000 €/ an évalué par un professionnel de l’immobilier.

L’intimée réplique que la demande tendant à la fixation du prix pour un local brut tous commerces est nouvelle en cause d’appel au sens des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile et partant irrecevable.

Elle affirme que l’activité de restauration a toujours été prévue entre les parties, qu’elle est mentionnée au bail initial à l’article Charges et Conditions, que la bailleresse a consenti à la réalisation de travaux en ce sens et qu’entre 1978 et 2015 la destination contractuelle n’a jamais été litigieuse. Elle rappelle au surplus que les locaux ont été pris à bail malgré un état inexploitable et inexploité et que la locataire a transformé les lieux en local commercial à usage de restaurant sur lequel est perçu un loyer.

Sur la valeur locative, elle demande à la cour d’entériner le rapport d’expertise qui a proposé un loyer de 250 €/m², en arguant que les locaux ne se situent pas dans une zone commerciale et sont invisibles depuis la O Beaubourg, car localisés dans une impasse desservant des jardins peu fréquentés, qu’ils sont situés dans un immeuble de facture modeste et n’étaient à l’origine constitués que de remises ; et qu’au regard de l’ampleur des travaux réalisés dans les lieux par la locataire la bailleresse ne saurait se prévaloir de motifs de déplafonnement du loyer.

En réponse à la partie adverse, elle demande à la cour d’écarter la référence du restaurant Le Gorille Blanc situé dans une impasse mais éloigné des lieux litigieux, visible depuis la O P-Q, sans indication quant à la nature des aménagements en sous-sol et dont le loyer pâti de la proximité entre le bailleur et le locataire appartenant à un même groupe de sociétés.

Elle conteste la majoration faite par le premier juge du droit de terrasse à hauteur de 15%, sans avoir tenu compte de son exploitation partielle durant 1/3 de l’année seulement et demande à la cour de réduire cette majoration à 5%.

Elle conclut donc à une valeur locative de 16.200 €/an, soit 250 €/m²B x 58,90m²B, (avec deux augmentations de 5% pour la terrasse et de 5% pour la large destination).

Sur le déplafonnement du loyer :

Par jugement avant dire droit en date du 10 avril 2012, le juge des loyers commerciaux a constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivrée le 10 novembre 2008 par les consorts Y, le bail signé entre les parties s’était renouvelé à compter du 31 mai 2009.

Il est donc acquis aux débats que la durée du bail expiré a duré plus de 12 années, s’agissant d’un bail initial en date du 23 août 1978, renouvelé le 28 décembre 1987 puis le 1^er novembre 1996, justifiant ainsi le déplafonnement du loyer.

Sur la valeur locative :

Le bail porte sur un local avec cave au rez-de-chaussée d’un immeuble sis au XXX à Paris dans le 3^e arrondissement, à destination de 'restauration et tous commerces autorisés par le règlement de copropriété'.

Du rapport d’expertise il résulte que ces locaux sont situés dans un quartier très prisé du Marais, un des secteurs sauvegardés de Paris ayant conservé son caractère historique et comptant de nombreux musées et lieux insolites ; que ce quartier principalement résidentiel compte cependant de nombreux bars, restaurants et boutiques originales, et est l’un des quartiers les plus animés de Paris, y compris le week-end, générant un flux de chalandise important, constituée d’une clientèle variée, composée de parisiens et de touristes.

L’impasse Berthaud est une O très courte et étroite, entièrement pavée et coudée, qui débute 22 O Beaubourg et se termine au niveau du jardin Anne Frank et du Musée de la Poupée. La proximité du centre Georges Pompidou et du Musée de la Poupée, ainsi que du début de la O Rambuteau, qui constitue l’une des principales artères du Marais, lui confère un emplacement intéressant, assez bien desservi par le métro et le bus, et dont l’accès en voiture est facilité par la proximité d’un parking public. Néanmoins cette commercialité est tempérée par le fait que l’impasse Berthaud n’est pas visible depuis la O Beaubourg.

Les lieux loués dépendent d’un immeuble de facture assez modeste, mais en bon état, édifié en maçonnerie et élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de trois étages droits, d’un 4^e étage légèrement en retrait et d’un 5^e étage partiel, en net retrait et en surélévation.

Ils bénéficient d’un beau linéaire de façade d’environ 5,60 m en baie vitrée, avec une terrasse ouverte d’environ 17m² dont la surface est délimitée au sol par un pavage différent (correspondant à une capacité d’environ 15 places assises).

Les locaux sont décrits par l’expert comme étant constitués comme suit :

— au rez-de-chaussée : d’une salle de restaurant d’environ 42 m² (d’une capacité d’environ 55 places assises), de configuration assez régulière et se développant en profondeur, avec une première zone d’une belle hauteur de sous-plafond de 2,81m, et à la suite une seconde zone, d’une hauteur de sous-plafond de 2,05m, avec sur la gauche un petit vestiaire et un sanitaire; au fond, divers locaux d’accompagnement comprenant un office, un laboratoire avec une petite mezzanine (servant de vestiaire et de lingerie) reliée par une échelle métallique, et une cuisine avec une mezzanine servant de réserve, reliée par une échelle mécanique ;

— au sous-sol : plusieurs voutains de cave aménagés en réserve et de belle hauteur sous-plafond ;

soit une surface totale utile de 106,20m² et une surface pondérée de 58,90m².

La demande tendant à la fixation du prix pour un local brut tous commerces, au lieu de la valeur locative d’un restaurant discuté en première instance, n’est pas nouvelle en cause d’appel au sens des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, puisqu’elle tend aux mêmes fins que les prétentions initiales même si leur fondement juridique diffère. Elle est donc recevable au sens de l’article 565 du code de procédure civile.

Le local loué est à destination de 'restauration et tous commerces autorisés par le règlement de copropriété'. Dès lors, il convient d’évaluer les locaux loués à la date du 31 mai 2009, tels qu’ils ont été décrits par l’expert, et non pas à valeur nue, mais en tenant compte de la large destination du bail.

C’est à juste titre que l’expert a retenu, conformément aux usages, pour la salle de restaurant une pondération de 1 pour les 5 premiers mètres de profondeur depuis la façade, puis de 0,75 pour les 5 mètres suivants en zone 2, pour une surface utile de 42,20m² et une surface pondérée de 36,97m²B.

Il n’y a pas lieu de calculer la surface pondérée de la terrasse mais il sera tenu compte de son existence et de son usage par une majoration du loyer.

Les coefficients de pondération retenus par l’expert de 0,55 pour les sanitaires, de 0,50 pour les locaux d’accompagnement, de 0,15 pour le vestiaire, de 0,20 pour la réserve et de 0,15 pour les voutains de cave sont justifiés par leurs caractéristiques propres et leur utilité au regard de la destination du bail. Ils seront confirmés et la surface pondérée totale des locaux loués sera fixée à 58,90m²B comme calculée par l’expert.

S’agissant du marché locatif, les termes de comparaison proposés par l’expert concernant des loyers fixés judiciairement entre 2006 et 2009 entre 350 € à 580 €/m²B, des renouvellements amiables de loyers entre 2005 et 2010 variant de 420 € à 791 €/m²B, et des locations nouvelles conclues entre 2006 et 2011 pour des loyers compris entre 254 € et 1.254 €/m²B, sont pertinents, après avoir exclu un bail de 2012 car très postérieur à la date du 31 mai 2009.

Le bailleur a fourni un élément de comparaison concernant le bail d’un restaurant 'le Gorille Blanc’ situé 4 impasse Guéménée dans le 4^e arrondissement de Paris en date du 22 janvier 2008, donnant sur la O P-Q, côté Bastille, dont la surface des locaux est équivalente (90m² avant pondération) pour un loyer annuel de 41.400 €. Cette référence a été justement écartée par l’expert qui a, de manière vigilante, relevé qu’il existait une proximité entre le bailleur et le preneur, personnes morales ayant toutes deux le même siège social et le même dirigeant à l’époque de la signature du bail.

Sont par ailleurs inopérantes, le coût de location d’une salle par le Musée de la Poupée pour une occupation de 4 heures, invoquée par le bailleur, qui ne peut servir de référence à la valeur locative de locaux commerciaux loués pour une durée de 9 années, de même qu’une évaluation de loyer faite par un agent immobilier en octobre 2014 à la demande du bailleur.

Cependant la valeur locative proposée par l’expert qui s’élève à 250 €/m²B, majorée de 5% pour la large destination contractuelle et de 5% pour la terrasse ouverte s’inscrit dans une fourchette basse au regard des caractéristiques des lieux loués.

En effet, si les locaux pris en référence sont situés dans des rues voisines comme la O des Blancs Manteaux, O du Temple, O P Martin ou O Rambuteau, et que l’impasse Berthaud leur confère une commercialité moindre en raison de sa localisation dans une impasse, non visible de la O Beaubourg, il convient de rappeler que ces locaux bénéficient d’un emplacement atypique et de charme, situé dans un quartier très touristique et bénéficiant d’une chalandise importante.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments il convient de retenir une valeur locative de 350 €/m²B, à laquelle sera ajoutée une un correctif de +5% pour la large destination prévue au bail et un correctif de 7% pour la terrasse ouverte de 17m², qui bien qu’équipée de parasols chauffants, ne peut être utilisée toute l’année, de sorte que le loyer annuel sera fixé à :

350€ x 58,90m2B = 20.615€ + 12% = 23.088,80€ arrondis à 23.090€.

Ce loyer ne prendra effet qu’à la date du mémoire du bailleur du 8 novembre 2010, le bailleur sollicitant par mémoire antérieur initial une somme moindre ;

Sur les autres demandes :

Le dépôt de garantie sera complété pour demeurer égal à trois mois de loyers conformément aux clauses du bail.

Il sera fait droit à la demande en condamnation aux intérêts de retard, calculés terme par terme, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, les intérêts au taux légal dus sur les arriérés ne courant qu’à compter de l’assignation du 29 novembre 2011.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés et les frais d’expertise seront supportés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement, à l’exception de ses dispositions relatives au dépôt de garantie, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Dit y avoir lieu à déplafonnement du loyer,

Déclare recevable la demande du bailleur tendant à la fixation du prix pour un local brut, mais l’en déboute,

Fixe à 23.090 euros HC HT par an le loyer du bail renouvelé à compter du 31 mai 2009 entre Monsieur et Madame Y et la SARL Le Hangar portant sur les locaux situés XXX à Parie 3^e, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,

Dit que ce loyer ne prendra effet qu’à compter du 8 novembre 2010, date du second mémoire en demande du bailleur,

Dit que le bailleur ne peut réclamer qu’une somme de 20 600 euros à titre de le loyer HT et HC par an à compter du 31 mai 2009 ;

Dit que les intérêts au taux légal dus sur les arriérés courront à compter de l’assignation du 29 novembre 2011,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens d’appel qu’elle a engagés et que les frais d’expertise seront supportés par moitié entre les parties.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE