Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MARS 2017

(n° , 05 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/05631

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2015 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 13/03841

APPELANTE :

SELAS E-F prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 310 382 494

XXX

XXX

Représentée par M^e Denis DELCOURT POUDENX de l’AARPI DDP avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R167

INTIMÉS :

Monsieur B X

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame C D épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Charlotte HILDEBRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R142, avocat postulant

Assistés de M^e Florent PRACON, avocat au barreau de PARIS, toque : G0154, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR : L’affaire a été débattue le 25 Janvier 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

*********** Vu le jugement rendu le 12 février 2015 par le Tribunal de grande instance de Paris qui a :

— dit que la SELAS Cabinet E-F a commis une faute,

— condamné la SELAS Cabinet E-F à payer à M. et M^me X la somme de 70.000 €, à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du jugement,

— condamné la SELAS Cabinet E-F aux dépens et à payer à M. et M^me X la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’appel relevé par la SELAS Cabinet E -F qui demande à la cour, dans ses dernières conclusions notifiées le 12 juin 2015, d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de :

— constater qu’elle n’a commis aucune faute professionnelle susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle,

— constater que les époux X ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice quelconque dans son principe, ni dans son quantum et, à tout le moins, limiter le préjudice invoqué à la somme de 12.735 € ou plus subsidiairement à la somme de 36.000 €,

— en conséquence, débouter M. et M^me X de leurs demandes,

— condamner M.et M^me X aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions signifiées le 30 juillet 2015 par lesquelles les époux X demandent à la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, de : – confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner le Cabinet E-F aux dépens de première instance comme d’appel et à leur payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

Considérant que suivant acte sous seing privé du 28 décembre 2009, après la signature d’une promesse de gérance libre intervenue le 16 octobre 2009, M. X et M^me X son épouse, propriétaires d’une fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie sis et exploité XXX à XXX, ont confié ce fonds en location-gérance à M. et M^me Z pour une durée de six mois à compter du 1^er janvier 2010, renouvelable automatiquement pour la même période, le contrat prenant fin au plus tard le 31 décembre 2012 ; que les locataires ont alors remis la somme de 100.000 € aux propriétaires, à titre de cautionnement, pour garantir la bonne exécution des obligations leur incombant ;

Qu’à la même date, les parties ont signé un autre acte sous seing privé intitulé 'promesse unilatérale de vente de fonds de commerce’ concernant ce fonds, moyennant le prix de 620.000 € ; qu’il y est stipulé que les époux X promettent de vendre leurs fonds aux époux Z qui acceptent cette promesse, se réservant la possibilité de la réaliser ou de payer une indemnité d’immobilisation, la levée de l’option pouvant être demandée à partir du 30 septembre 2011 jusqu’au 30 septembre 2012 et l’indemnité d’immobilisation étant fixée à 70.000 €, payable en 35 acomptes mensuels de 2.000 € depuis le 30 janvier 2010 jusqu’au 30 novembre 2012 ;

Que de janvier 2010 à juin 2011, les époux Z ont versé la somme totale de 36.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ; que par lettre de leur conseil du 28 juillet 2011 adressée aux époux X, ils ont invoqué la nullité de la promesse de vente, d’une part pour défaut d’enregistrement dans le délai légal, d’autre part en raison de graves dysfonctionnements rendant impossible l’exploitation du fonds ; que les époux Z ont quitté les lieux le 31 décembre 2011 ; que par la suite une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’encontre de M. Z le 6 mars 2012 ;

Que le tribunal de commerce de Nanterre, par jugement du 30 mai 2012, a condamné les époux X à payer à M^e Legras de A, en sa qualité de mandataire liquidateur de M. Z, et à M^me Z la somme restant due au titre du remboursement de la caution déduction faite du montant des redevances impayées, celle de 36.000 € au titre du remboursement de l’indemnité d’immobilisation et celle de 40.866,26 € à titre de dommages-intérêts ;

Que c’est dans ce contexte que le 15 mars 2013, les époux X ont fait assigner le Cabinet E-F, rédacteur de l’acte de promesse de vente, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 70.000 €, lui reprochant de ne pas avoir enregistré la promesse dans le délai de 10 jours et d’avoir ainsi engagé sa responsabilité professionnelle ; que le tribunal de grande instance de Paris, par le jugement déféré, a fait droit à leur demande ;

Considérant que le Cabinet E-F, appelant, prétend en premier lieu qu’il n’a pas commis de faute ; que s’il admet que la promesse de cession n’a été enregistrée que le 11^e jour de son acceptation, soit au delà du délai légal, il fait valoir qu’il s’agit en réalité d’une promesse synallagmatique, ce qui rend inapplicables les dispositions de l’article 1589-2 du code civil ; qu’il expose en ce sens que :

— le montant de l’indemnité d’immobilisation est tel qu’il contraignait les bénéficiaires à lever l’option,

— la promesse de cession ne peut-être examinée indépendamment des deux autres actes signés entre les parties, à savoir la promesse de location-gérance du 16 octobre 2009 et le contrat de location-gérance du 28 décembre 2009, ces actes constituant des engagements réciproques interdépendants,

— dans la promesse de location-gérance du 16 octobre 2009, les époux Z se sont engagés à acquérir le fonds de commerce à l’issue de la location-gérance,

— la promesse de cession du fonds n’était que l’aboutissement de la location-gérance, qu’elle n’a donc aucune indépendance juridique et se trouve ainsi dépourvue de toute autonomie ;

Mais considérant que le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue, qui représente 11,29% du prix de cession, ne peut être considéré comme contraignant les bénéficiaires de la promesse à acquérir le fonds ;

Que la promesse de location-gérance signée le 16 octobre 2009 stipule, en son article 12 intitulé 'option d’achat', que les époux Z s’engagent, à l’issue de la location-gérance soit le 1^er janvier 2013, à acquérir le fonds de commerce moyennant le prix de 620.000 € et que, s’ils ne procèdent à cette acquisition pour raisons personnelles sauf raison de santé, ils seront débiteurs de la somme de 70.000 €, la vente pouvant intervenir à compter du 1^er janvier 2012 ;

Que cependant, par deux actes postérieurs et distincts régularisés le 28 décembre 2009, les parties ont signé :

— d’une part, un contrat de location-gérance qui ne renferme aucun engagement d’acquisition des locataires,

— d’autre part, une promesse unilatérale de cession du fonds qui accorde expressément aux époux Z la possibilité de lever l’option dont ils bénéficient et prévoit, s’ils ne lèvent pas l’option dans les délais prévus, l’obligation à leur charge de verser aux promettants une indemnité d’immobilisation forfaitaire et irréductible de 70.000 € ;

Qu’il résulte de ces éléments que la promesse de cession du 28 décembre 2009 constitue une promesse unilatérale, distincte de la promesse de location gérance et du contrat de location-gérance, soumise à l’obligation d’enregistrement dans le délai de 10 jours à peine de nullité, par application de l’article 1589-2 du code civil ; qu’en procédant tardivement à cet enregistrement, le Cabinet E-F, rédacteur de l’acte, a commis une faute ;

Considérant que l’appelant soutient en deuxième lieu que les époux X n’ont subi aucun préjudice ou que leur préjudice doit être limité ; qu’il allègue que :

— M. Z a été placé en liquidation judiciaire et qu’avec son épouse il n’aurait jamais pu verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation,

— dans le cadre de l’exécution du jugement du 30 mai 2012, les époux X doivent encore aux époux Z la somme de 32.618,33 € et qu’en réalité ils ne leur ont personnellement réglé qu’une somme de 12.735 €, la société Pâtisserie X ayant procédé au paiement de la somme complémentaire de 95.000 € au titre des condamnations prononcées ;

Qu’en dernier lieu, l’appelant conteste le lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice invoqué en prétendant que :

— les époux X, qui n’ont pas permis aux locataires-gérants d’exploiter les lieux normalement, sont seuls responsables du fait que l’opération juridique envisagée : promesse de location- gérance, contrat de location-gérance et promesse de vente du fonds n’a pu aboutir,

— les époux X ont manqué à leurs obligations contractuelles en ne faisant pas procéder aux réparations demandées par les époux Z et nécessitées par le mauvais fonctionnement des installations et du matériel affecté au fonds de commerce et en ne faisant pas établir de rapport sur la mise en conformité de l’installation électrique,

— que quelle que soit la faute du rédacteur d’acte, leur comportement aurait entraîné la nullité de l’acte et, de fait, la restitution de l’indemnité d’immobilisation,

— que les époux X n’ont pas relevé appel du jugement du 30 mai 2012 qui a retenu la nullité de la promesse de cession du fonds pour les condamner à restituer la somme de 36.000 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, alors qu’il existait une possibilité réelle que la cour infirme aux motifs que la promesse avait un caractère synallagmatique ou du fait de son interconnexion avec le contrat de location-gérance ;

Mais considérant que la promesse de cession du fonds a un caractère unilatéral et autonome par rapport au contrat de location-gérance ; que dès lors, l’appelant est mal fondé à reprocher aux époux X de n’avoir pas relevé appel du jugement rendu le 30 mai 2012 par le tribunal de commerce de Nanterre ;

Que les époux X ont certes manqué à leurs obligations à l’égard des époux Z au titre du contrat de location-gérance, ce qui a donné lieu dommages-intérêts au profit des époux Z ; que toutefois, contrairement à ce que soutient l’appelant, ils ne sont pas seuls responsables de la nullité de la promesse de vente ; que dans le cadre de la procédure devant le tribunal de commerce de Nanterre, c’est uniquement le défaut d’enregistrement de la promesse de cession du fonds qui a été invoqué par les époux Z et qui a été retenu comme motif de son annulation et de la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée à concurrence de 36.000 € ;

Que la faute du rédacteur d’acte a eu pour conséquence de priver les époux X de l’indemnité d’immobilisation qu’ils auraient pu percevoir ; mais qu’il n’est pas établi que les époux Z auraient été en mesure de verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation alors que leur situation financière s’était dégradée, que M. Z a déclaré son état de cessation des paiements le 28 février 2012 et que sa liquidation judiciaire a été prononcée le 6 mars 2012 ;

Qu’en cet état, les époux X ne démontrent l’existence d’un préjudice en relation de cause à effet avec la faute commise par l’appelant qu’à concurrence de 36.000 €, montant de l’indemnité d’immobilisation versé par les époux Z qu’ils ont été condamnés à leur restituer ; que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement par application de l’article 1153-1 du code civil ;

Considérant que l’appelant qui reste débiteur envers les époux X doit supporter les dépens de première instance et d’appel ; que vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer la somme supplémentaire de 3.000 € aux époux X et de rejeter la demande de l’appelant à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement seulement en ce qu’il a condamné la SELAS Cabinet E-F à payer à M.et M^me X la somme de 70.000 €, à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant à nouveau, condamne la SELAS Cabinet E-F à payer à M. et M^me X la somme de 36.000 €, à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Condamne la SELAS Cabinet E-F à payer à M.et M^me X la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne la SELAS Cabinet E-F aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE