Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 22 FÉVRIER 2017 (n° , 05 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/04990

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/06107

APPELANTE :

SA FASHION B AIR prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 378 728 885

XXX

XXX

Représentée par M^e Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0408, avocat postulant

Assistée de M^e Mickael OHAYON, avocat au barreau de VAL D’OISE, toque : 37, avocat plaidant

INTIMÉE :

SCI UN PEU DE TOUT prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 399 320 696

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Gwenaëlle TRAUTMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : W 06, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FRÉMONT, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

******** Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 1997, la S.C.I. Un Peu De Tout a donné à bail à la société Triwin aux droits de laquelle vient la S.A. Fashion B Air, des locaux commerciaux situés XXX pour une durée de neuf ans et 3 mois à compter du 1^er octobre 1997, moyennant un loyer de 188.600 francs.

La destination initiale du bail est 'épicerie fine, traiteur, boulangerie, salon de thé’ puis 'vente de prêt à porter'.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 20 avril 2006, la S.C.I. Un Peu De Tout a fait délivrer un congé à la S.A. Fashion B. Air avec offre de renouvellement et suivant jugement en date du 22 juin 2009, le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer à la somme de 40.600 euros par an hors taxes hors charges à compter du 1^er janvier 2007.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 20 octobre 2009, la S.C.I. Un Peu De Tout et la S.A. Fashion B Air ont renouvelé le bail commercial pour une durée de neuf ans et 3 mois à compter du 1^er janvier 2007, moyennant un loyer de 40.600 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice en date du 20 février 2013, la S.A. Fashion B. Air a saisi le tribunal de grande instance de Paris d’une demande de restitution des charges forfaitaires perçues par la S.C.I. Un Peu De Tout.

Par jugement du 15 janvier 2015, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

— débouté la S.A. Fashion B Air de l’ensemble de ses demandes,

— débouté la S.C.I. Un Peu De Tout de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la S.A. Fashion B Air à payer à la S.C.I. Un Peu De Tout la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, – ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné la S.A. Fashion B Air aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Christophe Denizot avocat, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La S.A. Fashion B Air a relevé appel de cette décision le 5 mars 2015.

Par dernières conclusions du 7 novembre 2016, elle demande à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— Dire et juger que les charges forfaitaires perçues et réclamées par la Société Un Peu De Tout doivent être requalifiées en un supplément de loyer illicite,

En Conséquence,

— Ordonner la suppression de la clause :

« Le montant de ces charges est forfaitisé à hauteur de VINGT POUR CENT du montant du loyer payable trimestriellement en même temps que le loyer principal».

Afin de la remplacer par la nouvelle clause suivante :

«Le montant des charges locatives d’usage incombant aux locaux loués par le preneur lui sera facturé annuellement sur présentation de l’arrêté du compte de charges établi par le syndic de l’immeuble mentionnant les charges locatives récupérables ».

En tout état de cause,

Sous toutes réserves quant à la production par la SCI Un Peu de Tout des justificatifs réclamés dans la présente instance,

— condamner la SCI Un Peu De Tout à rembourser à la société Fashion B Air les sommes en trop perçues au titre des charges pour 80.789,46 euros, somme arrêtée au 1^er trimestre 2016,

— Assortir cette restitution des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 53.344,86 € et des présentes conclusions sur le surplus avec capitalisation en application de 1'article 1154 du code civil,

— Condamner la société Un Peu de Tout à fournir, sous astreinte de 200 € par jour de retard les pièces justificatives du montant et de la nature des « taxes locatives» et des « charges locatives d’usage » réelles incombant aux lieux loués depuis la prise d’effet du bail renouvelé à effet du 1^er janvier 2007,

— Condamner la société Un Peu de Tout à produire chaque année à son locataire les justificatifs des charges réglées l’année précédente, à défaut de quoi le locataire sera bien fondé à ne pas régler les charges appelées,

— La condamner à payer, à la Société Fashion B Air, la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la Société Un Peu de Tout aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 14 juin 2016, la SCI Un Peu De Tout demande à la cour de : – Déclarer mal fondé l’appel interjeté par la société Fashion B Air,

— Confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris rendu le 15 janvier 2015, dans toutes ses dispositions, et rejeter l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions de la société Fashion Air,

Au surplus,

— Condamner la société Fashion B Air à payer à la société Un Peu de Tout la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Fashion B Air aux entiers dont distraction au profit de M^e Frédérique Etevenard sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

La S.A. Fashion B Air expose que le bail en date du 10 octobre 1997 prévoyait que le loyer s’élevait a 188.600 francs hors taxes hors charges, outre des charges forfaitisées à 20% du montant du loyer, soit à l’époque 37.720 francs, que depuis le jugement en date du 22 juin 2009 qui a fixé le montant du loyer à la somme de 40.600 euros hors taxes hors charges par an, les charges forfaitisées ont été portées à la somme de 8.120 euros par an (pour les« taxes locatives » et « charges locatives d’usage » visées au bail), que le loyer annuel en principal est soumis à la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, de sorte que les charges forfaitisées augmentent proportionnellement chaque année.

Elle demande à la cour la requalification des charges forfaitaires en supplément de loyer illicite ainsi que la suppression de la clause du bail relative aux charges en la remplaçant par la clause suivante : ' Le montant des charges locatives d’usage incombant aux locaux loués par le preneur lui sera facturé annuellement sur présentation de l’arrêté du compte de charges établi par le syndic de l 'immeuble mentionnant les charges locatives récupérables'.

Elle fait valoir que l’interprétation des clauses du bail démontre que, quel que soit le caractère forfaitaire du montant réglé par le locataire au titre des charges, il ne s’agit jamais que d’un remboursement de charges avancées par le bailleur. Elle demande donc à la cour d’ordonner au bailleur de produire les justificatifs des 'taxes locatives’ et 'charges locatives d’usage’ afin de dégager les sommes indues à restituer à la société locataire.

La Société Un Peu de Tout rappelle que selon une jurisprudence constante, le forfait de charges interdit aux parties ' et au juge ' de revenir sur le pourcentage qui a été décidé au moment de la conclusion du bail, le preneur étant dès lors infondé à demander la justification des dépenses à son bailleur et que la Cour ne peut ainsi modifier le forfait de charges visé dans le bail sans contrevenir à l’article 1134 du code civil dans ses dispositions applicables au litige.

Les signataires d’un bail commercial sont libres d’adopter conventionnellement le mode de répartition des charges. Ainsi la détermination d’un pourcentage forfaitaire du loyer représentant les charges et prestations dues par le locataire constitue l’une des modalités du contrat qui, en vertu des dispositions de l’article 1134 du code civil, s’impose aux parties.

Le premier bail signé le 10 octobre 1997 entre la Société Un Peu de Tout et la S.A. Fashion B Air prévoit qu’ 'en sus du loyer, le preneur remboursera toutes taxes locatives ainsi que les charges locatives d’usage. Le montant de ces charges est forfaitisé à hauteur de 20% du montant du loyer payable trimestriellement en même temps que le loyer principal. Il remboursera en plus des charges toute consommation d’eau froide et d’eau chaude, ainsi qu’il est dit aux conditions générales ci-contre, ainsi que la totalité de la T.V.A. au taux en vigueur'. Le bail renouvelé signé le 20 octobre 2009 indique que ' le présent renouvellement de bail est consenti et accepté sous les charges et conditions strictement identiques aux termes du bail commercial d’origine, signé le 10 octobre 1997 à effet du 1^er octobre 1997'.

La S.A. Fashion B Air tente de tirer argument du terme 'remboursera’ pour soutenir qu’elle ne serait redevable que de charges réelles, qu’elle serait tenue de rembourser au bailleur, et non de charges forfaitisées.

Or le paiement des charges locatives par le preneur ne constitue toujours en tout état de cause qu’un remboursement fait au bailleur des charges relatives à l’immeuble loué que ce dernier a avancées. En conséquence le terme 'remboursera 'ne contrevient nullement à la forfaitisation prévue dans le bail.

Par ailleurs, même si la phrase, qui prévoit en outre le remboursement par le preneur de la consommation d’eau froide et d’eau chaude, et de la T.V.A., semble incompatible avec le forfait de charges prévu dans la phrase précédente, l’analyse de la clause du bail relative aux charges montre clairement que la volonté exprimée par les parties dans le contrat était de mettre à la charge du preneur un forfait de charges, et ce de manière régulière et constante depuis 1997, sans que ce forfait n’ait été remis en cause par le locataire lors du renouvellement du bail en 2009. Dès lors il n’y a pas lieu à régularisation de charges et la société bailleresse n’a pas à justifier des frais et dépenses afférentes à l’immeuble.

La S.A. Fashion B Air sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’intimée.

Les dépens seront mis à la charge de la S.A. Fashion B Air.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Condamne la S.A. Fashion B Air à payer à la Société Un Peu de Tout la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la S.A. Fashion B Air aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE