Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 27 JANVIER 2017 (n° , 8 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 14/23157

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Octobre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/01305

APPELANTE :

SA DES IMMEUBLES DE L’F G-H ET DU PASSAGE MONCEY, prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 308 434 463

50 C de Châteaudun

XXX

Représentée par M^e Sandra LAVERGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

INTIMÉE :

Association L’OGEC BATIGNOLLES-EPINETTES

représenté par son Président Monsieur Jean-Pierre GHUYSEN

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 784 713 661

35 F G H

XXX

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

M^e Jacques le LEDAN DETHIEUX du cabinet THEMIS MONCEAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G744)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente de la chambre,

Madame Anne-Marie GALLEN Présidente, rédacteur

Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Patricia DARDAS

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier auquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

********** Suivant acte sous seing privé, en date du 1^er août 2000, la SA des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey a donné à bail, en renouvellement de précédents baux, à l’OGEC Saint X, devenue OGEC Batignolles Epinettes, divers locaux dépendant d’un ensemble immobilier sis, XXX à 35, F G-H à XXX, pour une durée de neuf années, ayant commencé à courir le 1^er septembre 1999, avec faculté de résiliation triennale à l’initiative du seul preneur, moyennant un loyer annuel en principal de 500 000 Frs (76.224,51 €), hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de sa durée contractuelle et à la date du renouvellement, le montant du loyer annuel indexé était de 104.191,68 € HT et HC.

Suivant acte d’huissier en date du 29 mars 2012, la SA des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey a fait délivrer congé avec offre de renouvellement du bail, à compter du 1^er octobre 2012, moyennant un loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, de 480.000 €.

Le preneur acceptant le principe du renouvellement mais s’opposant au montant du loyer proposé par le bailleur a pris l’initiative d’une procédure en fixation du loyer.

Par jugement avant dire droit en date du 23 avril 2013, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 mars 2012 par la société des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey, le bail concernant les locaux situés à XXX, 35 F G-H s’était renouvelé à compter du 1^er octobre 2012,

— désigné M. Y en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— dit que les règles du plafonnement ne s’appliquent pas au loyer du bail renouvelé,

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours,

— ordonné l’exécution provisoire, – réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 16 janvier 2014 concluant à une valeur locative de 272.000 euros au 1^er octobre 2012.

Par jugement en date du 21 octobre 2014, le juge des loyers commerciaux a :

— fixé à 251.000 euros en principal par an à compter du 1^er octobre 2012 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey et l’OGEC Batignolles Epinettes pour les locaux situés à XXX, 27/35 F G-H, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamné l’OGEC Batignolles Epinettes à payer la société des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey, les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, à compter du 4 février 2013 avec capitalisation des intérêts,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise,

— rejeté les demandes d’indemnités pour frais hors dépens.

La SA des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey a relevé appel de cette décision le 18 novembre 2014.

Dans ses dernières conclusions en date du 27 septembre 2016, elle demande à la cour de :

— recevoir la SA des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel ;

— rejeter l’appel incident de l’OGEC Batignolle Epinettes en ce qu’il est mal fondé,

Ce faisant,

— infirmer le jugement rendu le 21 octobre 2014 par le Tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a fixé à 251.000 € en principal par an à compter du 1^er octobre 2012 le loyer du bail renouvelé à cette date entre SA des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey et l’OGEC Batignolles Epinettes portant sur les locaux situés à XXX, 27/35 F G-H, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Statuant à nouveau,

— fixer à la somme annuelle de 480.000 € (quatre cent quatre-vingt mille euros) hors taxes hors charges en principal par an à compter du 1^er octobre 2012 le loyer du bail renouvelé à cette date entre SA Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey et l’association OGEC Batignolles Epinettes portant sur les locaux situés à XXX, 27/35 F G-H, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— condamner l’Association OGEC Batignolles Epinettes à verser à la SA des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; – condamner l’Association OGEC Batignolles Epinettes aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions en date du 21 mars 2016, l’OGEC Batignolles Epinettes demande à la cour de :

— déclarer la SA des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey mal fondée en son appel principal et la débouter de sa demande de fixation du loyer annuel en principal à 480.000 €,

— déclarer l’OGEC Batignolles Epinettes bien fondée en son appel incident et, infirmant le jugement entrepris, fixer le loyer annuel en principal à 103.000 € HT et hors charges, au 1^er octobre 2012, pour les locaux à usage d’Etablissement d’enseignement, sis 27/35 F G-H à XXX, pour un renouvellement d’une durée de neuf années, à compter du 1^er octobre 2012, aux autres clauses du bail expiré,

— à défaut et très subsidiairement, de confirmer le jugement entrepris,

— en tout état de cause, constater et dire que le loyer est fixé pour la totalité de l’ensemble immobilier loué, incluant le sous-sol des bâtiments objets du bail consenti « sans exception ni réserves »,

— condamner la SA des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey au paiement de la somme de 5.000 €, par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SA des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey aux entiers dépens, incluant les frais et honoraires d’expertise de Monsieur Y, d’un montant de 4.824 € TTC, intégralement avancés par elle, dont distraction est requise, par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

SUR CE :

Les locaux donnés à bail sont exploités à l’usage d’établissement d’enseignement catholique sous contrat d’association avec l’Etat.

Du rapport d’expertise il ressort que :

— les locaux sont composés d’un bâtiment A comprenant un rez-de-chaussée et 5 étages, un bâtiment B comprenant un rez-de-chaussée et 4 étages, les deux bâtiments datant du début du XXème siècle, constitués de salles de classe, bureaux, réserves, blocs sanitaires, d’une chapelle, une bibliothèque, une salle des professeurs, un laboratoire et un réfectoire, et d’un bâtiment C de conception récente édifié sur cour entre les bâtiments A et B, d’un seul niveau avec une couverture terrasse, comprenant un réfectoire et ses dépendances, une cuisine avec une chambre froide, un vestiaire et un bloc sanitaire ;

— ils sont situés dans un ensemble immobilier à Paris dans le 17^e arrondissement, 27 à 35 F G-H et l passage Moncey, dans un secteur non rénové et populeux, compris entre la fourche formée par l’F G-H et l’F de Clichy et la C Guy Môquet ;

— les différents niveaux du bâtiment A sont reliés entre eux par un escalier intérieur en bois et un escalier extérieur métallique prolongé par des coursives, fenêtres ouvrant sur l’F G-H, le passage Moncey et la cour intérieure ;

— que le niveau du sous-sol, à demi enterré, est éclairé par des baies vitrées ouvrant en partie haute sur la passage Moncey ; – qu’il n’existe pas d’ascenseur ;

— que le niveau du 5^e étage, légèrement lambrissé, est situé sous brisis.

I. Sur la surface pondérée et l’emprise des locaux :

Le bailleur critique le rapport d’expertise en ce qu’il ne prend pas en compte les locaux de 24m² situés au rez-de-chaussée du bâtiment situé 35 F G-H (dépendant de la copropriété voisine) adjoint à l’assiette du bail suivant avenant n°1. Il conteste les coefficients de minoration pour les étages élevés et pour le bâtiment C, non conformes à la charte de l’expertise qui ne préconise cette pondération que pour les locaux à usage de boutique, en rappelant que les cinq étages sont tous exploités en salle de classe et bureaux. Il soutient que l’expert judiciaire indique de façon erronée que la surface utile du 4^e étage du bâtiment B est de 149,90 m² alors que selon le relevé du géomètre expert la surface est de 146,90 m². Il retient une surface totale pondérée de 2284,26m².

En outre il conteste l’affirmation du preneur selon laquelle l’assiette du bail comprend l’intégralité des caves situées au sous-sol du bâtiment B et en donne pour preuve la procédure judiciaire aux fins de reprise des caves litigieuses occupées par certains locataires de l’immeuble du 29 F G-H.

Le preneur réplique que la description des lieux faites par M. Z, expert missionné par le bailleur aux fins d’évaluer la valeur locative et la valeur vénale des locaux, fait bien état des caves. Il soutient que c’est par erreur que l’existence de ces caves en terre battue d’une surface de 63m² ne figure pas sur le plan de M. Y, alors qu’elles font partie intégrante de l’immeuble loué, comme le stipule le bail expiré en désignant les lieux loués 'sans aucune exception ni réserve'. Elle expose en outre que l’utilisation de ces caves lui est indispensable pour agrandir le réfectoire, sur injonction de l’autorité administrative ; et que c’est à la suite à sa demande d’autorisation faite au bailleur d’aménagement des caves du bâtiment B pour créer une extension et mettre en conformité les locaux de restauration, que le bailleur s’est trouvé contraint d’engager une requête aux fins d’autorisation de reprise des caves situées au 35 F G-H.

L’OGEC Batignolles Epinettes sollicite que soit appliqués les coefficients de pondération suivants :

—  0,8 pour les 1^er et 2^e étage du bâtiment A et B,

—  0,7 pour les 3^e et 4^e étage du bâtiment A et 3^e étage du bâtiment B,

—  0,6 pour le 5^e étage du bâtiment A le 4^e étage du bâtiment B,

—  0,5 pour les sous-sol du bâtiment A, la cuisine/réfectoire et les toilettes du bâtiment C,

—  0,2 pour le sous-sol du bâtiment B

—  0,1 pour les caves du bâtiment B

et que soit retenue une surface totale pondérée de 1748,90m².

Il estime la pondération proposée par l’expert pour les étages insuffisante en raison de l’étroitesse des escaliers intérieurs, et de l’existence d’escaliers extérieurs métalliques constituant un inconvénient majeur pour leurs utilisateurs.

Les surfaces utiles brutes ont été calculées par l’expert M. Y, selon les plans dressés par le cabinet Tartacède-Bollaert, géomètres experts, commis par le bailleur en janvier 2013, qui a retenu une surface utile totale de 2409,80m2. Contrairement à ce que prétend le bailleur, le calcul des surfaces du rez-de-chaussée figurant sur le plan du géomètre-expert, repris par la Cour, démontre que M. Y n’a pas omis d’inclure dans la superficie du rez-de-chaussée du Bâtiment A (dénommé bâtiment C), les locaux d’une surface de 24m2 comprenant un bureau et un accueil, objet de l’avenant au bail signé le 7 juin 2005.

S’agissant des dix caves en terre battue, situées dans le sous-sol du bâtiment B, d’une surface totale de 63m2 environ, elles ne sont pas mentionnées par M. Y dans son rapport ni dans le plan annexé et une seule cave est mentionnée dans le rapport de M. Z du 10 novembre 2011, mais il est acquis qu’elles occupent la surface située entre l’atelier et la chaufferie, locaux dont l’emprise par le preneur n’est pas contestée.

Il est exact que le bail commercial du 1^er août 2000 ne fait pas mention des caves dans la description des locaux, qui sont désignés comme 'un ensemble immobilier sis à XXX, F G-H XXX et 35, comprenant deux bâtiments de RC + 4 étages et RC + 5 étages, séparés par une cour de 789m² environ sur laquelle est implanté un bâtiment préfabriqué de 24m de façade abritant divers locaux et sanitaires, ainsi que lesdits lieux s’étendent, se poursuivent et comportent, sans aucune exception ni réserve et sans qu’il soit fait une plus ample désignation (…)'. Cette désignation succincte des locaux ne fait pas non plus mention des divers locaux loués en sous-sol dans les bâtiments A et B, dont l’occupation n’est pourtant pas contestée par la bailleresse.

L’inoccupation de ces caves par le preneur pendant plusieurs années n’est pas de nature à démontrer qu’elles seraient exclues de l’objet du bail, contrairement à ce qu’affirme la SA des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey.

La situation géographique des caves litigieuses, enclavées dans le sous-sol entre l’atelier et la chaufferie, leur confère un caractère indissociable de l’ensemble du bâtiment. Elles font partie intégrante de l’immeuble, le bâtiment formant avec ses fondations, un tout indivisible, sans que le bailleur ne puisse démontrer s’en être réservé la jouissance, la rédaction du bail indiquant tout au contraire que les lieux s’entendent sans aucune exception ni réserve.

Il conviendra donc d’intégrer la surface de ces caves à la surface utile totale et d’y appliquer un coefficient de pondération de 0,1 s’agissant de caves en terre battue.

Par ailleurs l’expert a commis une erreur de frappe en indiquant une surface de 149,90m² au lieu de 146,90m² au 4^e étage du bâtiment B, mais cette erreur n’est pas reprise dans le calcul de la surface totale du bâtiment B.

La surface utile est donc la suivante :

Bâtiment A : 1417 m²

Bâtiment B : 881 m² (156,30 +155,60 +149+160,50+146,90+49,70+63)

XXX

Total : 2472,80m²

Les pondérations des autres locaux situés au sous-sols des bâtiments A et B est de 0,5 pour la chapelle, la salle polyvalente, la bibliothèque et la chaufferie, et de 0,2 pour les locaux techniques, l’atelier et la chaufferie, proposées par l’expert et sollicitées par le preneur, sont conformes à leur utilisation et à la destination contractuelle et seront retenues.

M. Y a tenu compte de l’absence d’ascenseur notamment pour accéder aux 4^e et 5^e étage, de l’existence d’un seul escalier intérieur par bâtiment, en bois et très étroit, obligeant les élèves et les professeurs à emprunter des escaliers métalliques extérieurs reliés par des coursives, exposés aux intempéries, pour accéder aux étages, de la faible exploitation des salles situées aux derniers étages, puisque réservées aux disciplines intermittentes comme l’art plastique, la musique ou le laboratoire de physique-chimie, et de la situation des locaux en sous brisis, pour appliquer des coefficients de pondération.

La charte de l’expertise n’exclut pas l’application de coefficients de pondération aux locaux à usage d’enseignement, mais préconise qu’il soit tenu compte de l’utilisation des différentes salles, de leur localisation et de leur accessibilité pour leur appliquer des coefficients de pondération de surfaces, en relation avec la destination du bail.

Dès lors, et conformément aux méthodes habituellement pratiquées, c’est à juste titre que l’expert a retenu un coefficient de pondération de 1 pour les locaux du rez-de-chaussée, et des trois premiers étages des bâtiments A et B, de 0,9 pour le 4^e étage du bâtiment A, de 0,8 pour le 4^e étage du bâtiment B et de 0,7 pour le 5^e étage du bâtiment A.

La surface pondérée retenue sera celle préconisée par l’expert, soit 2.091,54m²B à laquelle sera ajoutée la surface pondérée des caves en sous-sol du bâtiment B, comme suit: 63 m2 x 0,1 = 6,3m²B, soit un total de 2.097,84m²B.

II. Sur la valeur locative :

L’expert a évalué le prix unitaire des locaux au 1^er octobre 2012 à 130 €/m² HT HC par an, soit une valeur locative de 272.000 € HT HC /an.

La bailleresse critique le prix retenu de 120 € le mètre carré pondéré par le premier juge et demande que le loyer soit fixé à 480.000 € HC HT par an, correspondant à un prix unitaire de 212 €/m²P, tandis que le locataire propose 103.000 € /an.

Les termes de comparaison cités dans le rapport d’expertise concernent des loyers fixés judiciairement entre 2003 et 2011 pour une école d’arts plastiques, une école d’enseignement privé et l’Académie Julian, allant de 140 € à 210 €/m², des locations nouvelles variant de 153 € à 222 €/m² pour une école d’ingénieur et une école de journalisme, et un renouvellement en 2010 pour le cours Hattemer moyennant un loyer de 267 € le m²P.

La société des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey cite les références qu’avaient mentionnées M. Z dans son rapport du 10 novembre 2011, relatives à des locaux commerciaux et des locaux d’activités, mais aussi des établissements d’enseignement, visant des loyers allant de 198 € à 371 €/m², pour proposer une évaluation de 483.000€ HT HC. A la demande du bailleur, selon une nouvelle évaluation faite sur la base du rapport de M. Y, cet expert a fixé le 7 juillet 2014 un prix unitaire de 212 € /m²P.

La bailleresse estime trop anciennes certaines références proposées par l’expert pour servir de critères de comparaison et indique que le loyer renouvelé de l’Académie Julian a été fixé judiciairement à compter du 1^er avril 2012 à un prix unitaire moyen de 275 €/m², qui est sensiblement équivalent au loyer fixé judiciairement le 1^er juillet 2010 au prix unitaire de 267 €/m² pour le cours Hattemer.

Enfin il retient aussi la référence d’une école d’enseignement privée située 17 C Jacquemont à XXX, située à 500m à pied des locaux dont s’agit, dont le loyer a été fixé judiciairement à un prix unitaire de 210 € le m²B. Il met en avant les termes de comparaison retenus par Madame A, chargée de l’évaluation des locaux de l’Académie Julian, dans son rapport d’expertise pour demander que la valeur locative soit fixée à 210 € le m²B.

L’OGEC Batignolles Epinettes distingue la valeur locative des bâtiments A et B de celle du bâtiment C en 'préfabriqué'.

Elle fait valoir que les références citées par la bailleresse concernent des écoles privées, à structure commerciale, s’adressant à une clientèle spécifique, et situées dans des quartiers très bourgeois. Elle rappelle que l’école Saint X est un établissement d’enseignement secondaire classique et « de quartier », accessible à tous, sous contrat d’association avec l’Etat, sans but lucratif, investi d’une mission de service public, exercée dans un ensemble immobilier ancien et vaste édifice édifié en 1880, dans le but d’accueillir cette école, dans le style austère et simple des écoles communales construites, à la même époque par Jules Ferry, dans un « quartier populaire» et « de situation plutôt moyenne ». Elle produit dix références locatives d’établissements secondaires sous contrat, comparables tant par leur destination et statuts spécifiques, que par leur importance, faisant ressortir un loyer moyen au m² réel de 34,83 €. Elle indique en outre avoir dû effectuer de gros travaux depuis la prise de bail (ravalement de façade, réfection des toitures, réhabilitation des 4^e et 5^e étage du bâtiment A, ravalement du pignon sur le passage Moncey) et que d’autres travaux sont projetés (réfection de toiture, mise en conformité d’accessibilité aux handicapés, installation d’ascenseur, extension des locaux de restauration). Enfin elle rappelle les inconvénients majeurs des locaux, notamment concernant la circulation des élèves qui se fait par l’extérieur de l’établissement et offre de retenir un montant unitaire de 60 €/m² pour les bâtiments A et B et 30 €/m² pour le bâtiment C.

La localisation géographique des locaux, dans un quartier que les experts Z et Y s’accordent à décrire comme populaire et non rénové, est beaucoup moins prisée que les quartiers des écoles situées C de Londres, boulevard Exelmans, C de Seine ou quai de Grenelle.

L’Académie Julian, quant à elle, dont l’expert Madame A a eu pour mission d’évaluer la valeur locative, est une école privée de peinture et de sculpture de renommée internationale, située C D, en plein coeur du quartier latin, et dont la clientèle ne peut être comparée avec celle d’un établissement d’enseignement secondaire classique et populaire de quartier.

L’école du 17 C Jacquemont, très proche géographiquement des locaux loués, accueille dans ses murs l’ESAM Design (Ecole Supérieure d’Art Moderne et Design), qui est une école privée supérieure professionnelle, à but lucratif, d’une surface de 565m². Sa valeur locative fixée à 210 €/m² reste une référence de comparaison, mais qu’il faut tempérer en raison de sa surface inférieure et de sa commercialité très supérieure à celle des locaux du 35 F G-H.

En tenant compte de l’emplacement des locaux, de la superficie louée, de l’état général moyen de l’immeuble, des travaux de mise en conformité restant à effectuer, du degré de confort que présente l’utilisation des locaux, de la clause du bail mettant à la charge du locataire tous les travaux à l’exception de ceux prévus par l’article 606 du Code civil, et des prix pratiqués pour des activités similaires, il convient de retenir le prix unitaire moyen de 130 € le m²B proposé par l’expert.

Ainsi la valeur locative des locaux loués s’élève au 1^er octobre 2012 à la somme de : 2.097,84m²B x 130 € = 272.719,20 € arrondis à 272.700 €/an HT HC.

III. Sur les autres demandes :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que les arriérés de loyer dus par l’OGEC Batignolles Epinettes à la société des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey porteront intérêts au taux légal à compter du 4 février 2013, avec capitalisation des intérêts.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise, ont été justement partagés par moitié ; ceux d’appel seront supportés par chaque partie à concurrence de ceux exposés par elle. PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, à l’exception de la disposition fixant le montant du loyer du bail renouvelé ;

Réformant sur ce point et statuant à nouveau, et y ajoutant,

Fixe à la somme de 272.700 € par an en principal hors taxes et hors charges, à compter du 1^er octobre 2012, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société des Immeubles de l’F G-H et du passage Moncey et l’OGEC Batignolles Epinettes pour les locaux situés à XXX, 27/35 F G-H, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens d’appel qu’elle a exposés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE