Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 01 MARS 2017 (n° , 1 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/04946

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2015 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – 18^e chambre 2^e section – RG XXX3/18228

APPELANTE :

XXX

ayant son siège XXX

XXX

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 320 814 197

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046, avocat postulant

Assistée de M^e Régis HALLARD de la SELAS FIDAL SIEGE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

INTIMÉ :

Monsieur C X

Né le XXX à NEUILLY

XXX

XXX

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 substitué par M^e Christophe DURAND de la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Raphaëlle PAILLAT, avocat au barreau de PARIS, toque P0319

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargé d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre et par M^me Anaïs CRUZ, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

************

FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 22 novembre 1991, M. C X a donné à bail commercial à la SARL Société d’Etude et d’Exploitation de Matériel Médical et d’Electroradiologie(SEEMME) divers locaux dans un immeuble situé XXX à Paris 8^e, pour une durée de douze ans, à compter du 1^er décembre 1991 et pour se terminer le 30 novembre 2003, afin d’exercer une activité exclusive d’études et d’exploitation de matériel médical et électroradiologique à l’exclusion de toute autre activité commerciale non liée à l’exploitation de son fonds de commerce.

Les locaux loués sont les lots XXX, 22 et 23 ainsi décrits dans le bail :

— lot XXX : un local commercial situé au rez-de-chaussé, au fond de la cour à droite,

comprenant trois pièces, cour couverte et les 208/l000e des parties communes générales,

— lot n° 22 : la cave XXX0 au sous-sol et les 3/1000e des parties communes générales,

— lot n° 23 : la cave n° 5 au sous-sol et les 2/1000e des parties communes générales.

Il est stipulé que « par dérogation unique à la clause intitulée cession et sous-location, le preneur est expressément autorisé à sous-louer une partie des lieux à la société civile de moyens Clinique radiologique et d’imagerie diagnostique des docteurs Z et A – laquelle société pourra avoir d’autres associés – ou à toute autre personne morale dont lesdits docteurs Z et A seraient associé ».

Par avenant sous seing privé du 29 mai 2000, les parties ont réduit le montant du loyer.

Par acte extrajudiciaire du 28 mai 2003, M. X a fait signifier à la SARL SEEMME un congé pour le 30 novembre 2003 avec offre de renouvellement du bail pour une durée de douze ans à compter du ler décembre 2003, moyennant un loyer de 82 500 euros.

Par courrier daté du 29 juillet 2003, la SARL SEEMME a accepté l’offre de renouvellement mais exprimé son désaccord sur le montant du loyer proposé.

Par jugement du 17 décembre 2007, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. Y pour y procéder.

Par acte extrajudiciaire du 3 avril 2008, M. X a rétracté son offre de renouvellement du bail commercial. Il déniait à la SARL SEEMME le droit au statut des baux commerciaux et au renouvellement du bail au motif que la société n’exploite pas de fonds de commerce dans les lieux loués et refusait à la SARL SEEMME le versement d’une indemnité d’éviction.

A titre subsidiaire, M. X reprochait à la SARL SEEMME d’avoir procédé à la sous-location totale des lieux loués, en contravention avec les clauses du bail et l’article L.145-31 du code de commerce, à une SCM dont le docteur Z n’est pas associé et de ne pas avoir appelé le bailleur à concourir à l’acte de sous-location.

Par acte extrajudiciaire du 30 mai 2008, la SARL SEEMME a protesté contre cette

rétractation.

Par jugement du 17 novembre 2011, confirmé par arrêt du 9 octobre 2013 de la cour d’appel de Paris, le tribunal de grande instance de Paris a dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 28 mai 2003 par M. X à la SARL SEEMME avait mis fin au bail du 22 novembre 1991 à compter du 30 novembre 2003 et a, avant dire droit, commis un expert aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

M. X a formé un pourvoi en cassation.

L’expert M^me E-F a déposé son rapport le 10 janvier 2014.

Par acte extrajudiciaire du 23 février 2010, la société civile de moyens Clinique radiologique et imagerie diagnostique a demandé à M. X le renouvellement direct du sous-bail commercial dont elle allègue l’existence et par acte extrajudiciaire du 23 avril 2010, M. X a opposé un refus à cette demande.

Par acte du 6 octobre 2011, la société civile de moyens Clinique radiologique et imagerie diagnostique a assigné M. C X aux fins de voir dire et juger qu’elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et de le voir condamner à lui payer la somme de 4 200 000 euros au titre de cette indemnité, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. A titre subsidiaire, la société civile de moyens Clinique radiologique et imagerie diagnostique a sollicité la désignation d’un expert pour apprécier l’indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 29 janvier 2015, le Tribunal de Grande Instance de PARIS a :

— rejeté la fin de non-recevoir opposée par M. X ;

En conséquence, déclaré la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique recevable en ses demandes ;

— débouté la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction ; – condamné la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique à payer à M. X la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

XXX et imagerie diagnostique a relevé appel de ce jugement le 4 mars 2015.

Par dernières conclusions du 28 septembre 2015, elle demande à la cour, au visa des articles L. 145-14, L.145-31 et L. 145-32 du Code de commerce et 1134 et 1382 du Code civil, de :

— Infirmer le jugement du 29 janvier 2015 en ce qu’il a jugé que la Clinique radiologique et imagerie diagnostique ne rapporterait pas la preuve du caractère divisible des locaux et l’a déboutée pour ce seul motif de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction,

Statuant à nouveau et à titre principal,

— Dire et juger que la Clinique radiologique et imagerie diagnostique a droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— Condamner en conséquence Monsieur X à payer à la Clinique radiologique et imagerie diagnostique la somme de 4.200.000 € au titre de l’indemnité d’éviction, sauf à parfaire,

— Le condamner au paiement des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 6 octobre 2011,

Subsidiairement, désigner un expert avec pour mission de fournir à la Cour tous les éléments permettant d’apprécier l’indemnité d’éviction à laquelle la Clinique radiologique et imagerie diagnostique a droit,

Subsidiairement,

— Juger que Monsieur X a commis une faute dans l’exécution du bail principal constitutive d’un préjudice indemnisable pour la Clinique radiologique et imagerie diagnostique,

— Condamner en conséquence Monsieur X à payer à la Clinique radiologique et imagerie diagnostique la somme de 4.200.000 € en réparation du préjudice subi, sauf à parfaire,

Subsidiairement,

— Désigner un expert avec pour mission de fournir à la Cour tous les éléments permettant d’apprécier le préjudice subi par la Clinique radiologique et imagerie diagnostique a droit,

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Monsieur X aux entiers dépens et autoriser Maître Pascale Naboudet-Vogel à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

— Le condamner au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Par dernières conclusions en date du 29 juillet 2015, au visa des articles L. 145-31 et suivants du Code de Commerce et de l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS en date du 9 octobre 2013, M. X demande à la cour de :

— Dire et juger tant irrecevable I que mal fondé l’appel interjeté par la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS le 29 janvier 2015,

— En conséquence la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et confirmer le jugement entrepris du 29 janvier 2015 en ce qu’il a jugé qu’elle ne pouvait prétendre au paiement d’une indemnité d 'éviction,

— Recevoir Monsieur C X en son appel incident,

— Le déclarer fondé et y faisant droit :

— Infirmant le jugement entrepris du 29 janvier 2015 en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir opposée par Monsieur X,

— Dire et juger que les demandes formées par la Clinique radiologique et imagerie diagnostique dans son assignation du 6 octobre 2011 étaient bien irrecevables,

— Condamner la Clinique radiologique et imagerie diagnostique à payer à Monsieur C X la somme de 2.000.000,00 € en réparation du préjudice qu’il a subi et continue de subir en raison des prétentions de l’appelante alors même qu’elle est à l’origine de l’irrégularité de son prétendu sous-bail,

En tout état de cause,

— Condamner la Clinique radiologique et imagerie diagnostique à payer à Monsieur C X la somme de 20.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la Clinique radiologique et imagerie diagnostique aux entiers dépens de la présente instance, lesquels pourront être recouvrés directement Maître Frédéric Lallement, Avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

SUR CE, Sur la fin de non-recevoir

M. X conclut à l’irrecevabilité des demandes de la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique en rappelant qu’aux termes de l’article L.145-32 du Code du commerce, « à l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties » et que la jurisprudence considère que le sous-locataire ne dispose d’un droit direct à un renouvellement de son bail qu’à compter de l’expiration du bail principal.

Il soutient que la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique aurait donc dû solliciter le renouvellement de son prétendu sous-bail alors qu’elle ne précise nullement dans quelles conditions son sous-bail aurait été renouvelé au terme du bail principal, et que faute d’en justifier ses demandes sont irrecevables.

Or il a été jugé par l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 9 octobre 2013 confirmant le jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 17 novembre 2011, que par l’effet de la rétraction de son offre de renouvellement par le bailleur intervenue le 3 avril 2008, le bail principal avait expiré le 30 novembre 2003 et ne s’était plus renouvelé.

En outre, l’article L.145-32 alinéa 2 du Code du commerce ne subordonne pas le bénéfice du droit direct au renouvellement à l’égard du propriétaire à la condition que le sous-locataire ait sollicité le renouvellement du sous-bail auprès de la locataire principale.

La sous-locataire n’avait donc pas à justifier d’une demande de renouvellement.

En conséquence, la fin de non recevoir soulevée par le bailleur ne saurait être accueillie.

Sur l’indemnité d’éviction sollicitée par la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique :

Le droit direct au renouvellement du sous-bail à l’égard du propriétaire prévu par l’article L.145-32 alinéa 2 du Code du commerce est subordonné à la réunion de quatre conditions cumulatives : l’existence d’un bail principal, l’expiration du bail principal, une sous-location agréée par le propriétaire et la divisibilité matérielle des locaux.

Si les deux premières conditions ne sont pas contestables puisqu’il a été jugé que le bail principal du 22 novembre 1991 a pris fin le 30 novembre 2003, les parties s’opposent sur l’existence des deux autres conditions.

1. L’existence d’une sous-location agréée par le propriétaire :

M. X rappelle que la Cour d’Appel de PARIS dans son arrêt du 9 octobre 2013 a considéré que la sous-location au profit de la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique n’a pas été autorisée et qu’elle est irrégulière, faute pour le locataire principal d’avoir fait connaître au propriétaire son intention de sous-louer et de l’avoir appelé à concourir à l’acte de sous-location.

XXX et imagerie diagnostique réplique que le même arrêt a néanmoins retenu que le bailleur avait une parfaite connaissance de la sous-location.

Il conclut que M. X ne peut donc s’obstiner à nier l’existence d’un contrat de sous-location dont il avait parfaitement connaissance dès octobre 1993 et soutient que de nombreux éléments démontrent qu’il a renoncé sans ambiguïté par des actes positifs au prétendu manquement au formalisme légal édicté par l’article L.145-31 du Code du commerce.

L’arrêt précité a effectivement retenu que M. X a été partie aux différentes instances judiciaires ayant opposées dés 1994 M. Z à son confrère A à l’occasion de la cession de ces parts dans la S.a.r.l. et la S.c.m. avec effet rétroactif au 6 octobre 1993 : qu’il a notamment été partie à une expertise judiciaire dont le rapport lève toute obscurité sur les nécessaires relations entre la société Seemme et la S.c.m. Clinique Z à M. A ; qu’au vu des pièces versées aux débats, il ne peut sérieusement prétendre n’avoir pu 'imaginer un seul instant l’existence d’un sous-bail a fortiori verbal au profit de la S.c.m. Clinique radiologique et d’Imagerie Diagnostique’ ; que c’est en parfaite connaissance de l’entière situation, et sans s’en prévaloir alors, qu’il a offert en mai 2003 à la société Seemme le renouvellement de son bail avant de soutenir cinq ans plus tard que cette même situation constituait pour lui un motif suffisamment grave et légitime pour justifier sa rétractation et l’éviction de son locataire sans indemnité d’éviction ce qui ne résiste pas à 1'examen.

L’agrément donné par le propriétaire à la sous-location peut être exprès ou tacite.

Le sous-bail n’ayant jamais fait l’objet d’un contrat écrit, le propriétaire n’a pas pu intervenir à l’acte et la formalité prescrite par l’article L.145-31 du Code du commerce n’a pas été respectée ; par ailleurs le sous-locataire ne peut se prévaloir d’un autre acte par lequel il aurait reçu un agrément exprès.

Le seul fait d’avoir connaissance de l’existence d’un sous-locataire n’équivaut pas à renonciation par le propriétaire du non-respect du formalisme de l’article L.145-31. Néanmoins, même si ces formalités n’ont pas été respectées et que le sous-bail est irrégulier, l’agrément tacite peut être prouvé par divers actes non équivoques du propriétaire.

La lettre adressée le 5 octobre 1993 à la société SEEMME, dans laquelle M. X indique avoir appris l’existence d’une sous-location au profit de la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique, les nombreux courriers adressés directement par le propriétaire au sous-locataire les 9 octobre 1993 (quittance de loyer), le 15 février 1998 (courrier du syndic) le 3 janvier 2000 (réponse à une demande de baisse de loyers), le 1^er janvier 2003 (décompte de charges), le 24 septembre 2004 (taxe d’enlèvement des ordures ménagères), ainsi que les nombreuses correspondances ainsi libellées 'CLINIQUE RADIOLOGIQUE-SOCIETE SEEMME', complétées par le fait que le bailleur avait expressément autorisé dans le bail le preneur à sous-louer une partie des lieux à la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique – des docteurs Z et A, prouvent l’existence d’un agrément tacite du sous-locataire donné par le propriétaire, alors même qu’il a été démontré que ce dernier n’ignorait pas la séparation des deux médecins au sein de la SCM sous-locataire. Ces actes valent renonciation certaine et non-équivoque du propriétaire à se prévaloir de l’irrégularité du sous-bail.

2. L’indivisibilité des locaux :

La dernière condition édictée par l’article L.145-32 alinéa 2 tient au caractère divisible des locaux, matériellement ou dans la commune intention des parties.

Le bailleur soutient que les locaux sont indivisibles alors que la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique, qui rappelle qu’il appartient au juge de rechercher le caractère divisible des locaux, affirme le contraire.

En l’absence de bail de sous-location prévoyant une divisibilité matérielle des lieux prévue contractuellement, il convient de rechercher si les locaux ne sont pas matériellement divisibles.

XXX et imagerie diagnostique ne verse aux débats que la pièce n°26 qui est un plan des lieux loués ne permettant pas de déterminer la disposition et l’occupation exactes des lieux.

M. X produit la pièce n°44 qui est le rapport d’expertise de Madame E-F désignée pour évaluer l’indemnité d’éviction due par M. X à la société SEEMME.

De ce document il résulte que les lieux loués sont aménagés en cabinet de radiologie, comportant au rez-de-chaussée : le hall d’accueil avec son secrétariat, la salle d’attente, le bureau du secrétariat, le bureau du médecin, quatre salles réservées aux examens de radiologie, échographie ou scanner, le laboratoire de développement des radios et le bloc sanitaire d’une surface globale de 171,73m2, et en mezzanine, accessible par un escalier droit 'sous velux’ : une kitchenette et un bureau d’une surface globale de 12,30 m2.

XXX et imagerie diagnostique soutient qu’elle occupe la mezzanine et que l’utilisation des parties à usage commun (comme l’entrée et l’escalier menant à la mezzanine) n’est pas un obstacle à ce que les lieux soient considérés comme matériellement divisibles.

Cependant il est difficilement concevable de dissocier l’occupation de la mezzanine de celle du rez-de-chaussée alors que la kitchenette utilisée par le personnel de la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique est située sur la mezzanine et que les sanitaires sont situés au rez-de-chaussée auquel M. X n’aurait pas accès.

En conséquence, la structure et la configuration des locaux tels que décrits par l’expert ne permettent pas la coexistence d’occupations divises.

Le caractère indivisible du bien loué fait obstacle à l’éligibilité de la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique au droit direct au renouvellement du sous-bail à l’égard du propriétaire et du droit à une indemnité d’éviction.

Elle sera donc déboutée de ses demandes faites à ce titre.

Sur la demande en dommages et intérêts de la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique :

Subsidiairement, la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique sollicite réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi du fait des agissements fautifs du bailleur dans l’exécution du bail principal. Elle reproche à M. X d’avoir eu une attitude déloyale en rétractant son offre de renouvellement pour motif grave et légitime, cinq ans après le congé avec offre de renouvellement signifié le 28 mai 2003, alors qu’il connaissait l’existence d’une sous-location. Elle évalue son préjudice à la somme de 4.200.000€ pour devoir être obligée de déménager et de se réinstaller dans d’autres locaux.

Le bailleur s’y oppose en arguant de sa bonne foi, et affirme qu’il ignorait les conditions d’occupation des locaux par la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique, dont le docteur Z n’était plus associé et qui avait été remplacé sans son consentement par le docteur B.

Le bailleur qui a délivré congé en offrant le renouvellement du bail a toujours la faculté de changer d’avis et de refuser ensuite le renouvellement, et ce, jusqu’à l’expiration du délai prévu par l’article L.145-57 du Code du commerce.

En conséquence, M. X avait légitimement le droit de se rétracter, et même si le motif grave et légitime invoqué dans son refus du renouvellement du bail signifié à la SARL Seemme le 3 avril 2008 n’a pas été retenu par les juges, ce refus n’en demeure pas moins valide, à charge pour le bailleur de payer au locataire une indemnité d’éviction.

En se rétractant comme les textes de loi le lui permettent, M. X n’a donc commis aucune faute de nature à entraîner pour le sous-locataire un droit à indemnisation.

Sur la demande en dommages et intérêts de M. X :

M. X sollicite la somme de 2.000.000€ en réparation du préjudice subi du fait de la demande en dommages et intérêts du sous-locataire examinée ci-dessus.

XXX et imagerie diagnostique réplique que cette demande est irrecevable comme nouvelle en application de l’article 564 du Code de Procédure Civile, et en tout état de cause non justifiée ni dans son principe ni dans son quantum.

N’est pas nouvelle en cause d’appel une demande en dommages et intérêts pour préjudice lié à la procédure, laquelle est l’accessoire, la conséquence ou le complément des prétentions soumises au premier juge. Ainsi cette demande est recevable.

Cependant M. X ne précise pas quelle est la nature du préjudice qu’il prétend subir, et sera donc débouté du chef de cette demande.

Sur les autres demandes :

L’indemnité allouée à M. X en première instance en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera confirmée et il lui sera alloué en cause d’appel la somme complémentaire de 4.000 euros.

XXX et imagerie diagnostique sera déboutée de sa demande d’indemnité procédurale.

Les dépens seront mis à la charge de la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique.

PAR CES MOTIFS Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant,

Déboute la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique et Monsieur C X de leurs demandes en dommages et intérêts ;

Condamne la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique à payer à Monsieur C X la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Déboute la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la SCM Clinique radiologique et imagerie diagnostique aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE