Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2018

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/18236 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZRDI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Août 2016 -Tribunal d’Instance de PARIS -8^e arrondissement – RG n° 11-15-000345

APPELANTE

Madame B Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Présente à l’audience

Assistée par Maître Anne-Judith LÉVY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1580

INTIMEE

SCI X, au capital de 1 000 000 €, agissant poursuites et diligences de son Gérant y domicilié en cette qualité

SIRET : 484 062 377 00029

[…]

[…]

Représentée par Maître Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant Maître Stéphanie AMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : E1934

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie MONGIN, conseiller et M. E BOUYX, conseiller, entendu en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président

M^me Marie MONGIN, Conseiller

M. E BOUYX, Conseiller

Greffière, lors des débats : M^me C D

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Christian PAUL-LOUBIERE et par C D, Greffière présente lors de la mise à disposition.

****

Par acte sous seing privé du 4 septembre 1996, la Société des Immeubles de France, aux droits de laquelle vient la SCI X (depuis le 9 mars 2006), a donné à bail à Monsieur E F, aux droits duquel vient Madame B Y-F un appartement en duplex situé au rez-de-chaussée d’un immeuble […] à Paris (8^e) ainsi qu’une cave.

Le bail a été conclu pour une durée de 6 ans commençant à courir le 1^er octobre 1996 pour se terminer le 30 septembre 2002.

Il s’est tacitement reconduit depuis lors.

Par acte extra-judiciaire du 28 mars 2014, la SCI X a délivré un congé pour vendre à Madame Y-F à effet au 30 septembre 2014.

Il lui a également été proposé d’acquérir l’appartement et la cave loués aux prix de 1.153.600 euros et 2 000 euros.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2015, la SCI X a fait assigner M^me Y-F , en validation de congé et en expulsion.

Par jugement du 12 août 2016, le Tribunal d’Instance du 8^e arrondissement de Paris a :

— validé le congé délivré le 28 mars 2014 pour le 30 septembre 2014 par application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation ou à usage mixte,

— constaté que Madame B Y F est, depuis le 30 septembre 2014, déchue de plein droit de tout titre d’occupation dans les lieux loués,

— ordonné l’expulsion de Madame B Y F avec l’assistance, le cas échéant, de la Force publique et d’un serrurier,

— dit qu’à défaut, par Madame B Y F, d’avoir libéré les lieux loués sis à […], la SCI X est autorisée à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieu dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls

de l’occupante susnommée,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 septembre 2014 à un montant égal aux loyers additionnés des charges que Madame B Y F aurait payés en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération complète des lieux et, condamne Madame B Y F à en acquitter le paiement intégral,

— condamné Madame B Y F à payer à la SCI X une

somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— condamné Madame B Y F aux entiers dépens de l’instance.

Le 5 septembre 2016, M^me Y a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 10 septembre 2018, M^me Y demande à la cour de :

— Infirmer entièrement le jugement entrepris et statuant à nouveau :

Principalement :

— dire et juger que la SCI n’est pas une SCI familiale,

— dire et juger irrecevable la procédure engagée en violation des dispositions nouvelles de l’article 56 du Code de procédure civile et à tout le moins, faire usage des dispositions de l’article 127 du Code de procédure civile,

— dire et juger mal fondée la SCI,

En conséquence,

— annuler le congé pour vente en raison de l’absence de cave qui avait déjà été vendue ou

attribuée à un tiers avant ledit congé, ou à tout le moins occupée par le tiers de bonne foi au moment du congé du fait fautif et négligeant du propriétaire,

— annuler le congé pour prix excessif révélant la réelle intention frauduleuse d’expulser la concluante sans bourse délier,

— dire et juger que le bail est reconduit au bénéfice de la concluante depuis le 1 er octobre 2014 jusqu’au 30 septembre 2020,

— dire et juger que le coût du constat d’huissier sollicité par la SCI doit être supporté par

elle seule,

En tout état de cause :

— condamner la SCI à payer à la concluante la somme de 7 000 euros en répétition du loyer trop payé du fait de la privation de jouissance de la cave de la concluante, en application des dispositions de

l’article 1719 du Code civil,

— condamner la SCI à payer à la concluante la somme de 3 000 euros pour les préjudices patrimonial et moral subis du fait des erreurs de gestion commises,

— la condamner à rembourser à la concluante la facture du serrurier,

— la condamner à verser à la concluante la somme de 8 000 euros à défaut de restituer le contenu de la cave et lui faire injonction de dire ce qu’il est advenu dudit contenu,

— la condamner en application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile à payer à la concluante la somme de 2 000 euros à raison de la procédure abusive qu’elle lui a fait subir,

— la condamner en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à payer à la concluante la somme de 10 000 euros,

— la condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 1^er août 2018, la SCI X demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu,

— débouter M^me Y F de l’intégralité de ses demandes,

— dire et juger que la SCI X est une société familiale,

— dire et juger, en tout état de cause, que la SCI X a intérêt et qualité à agir,

— débouter M^me Y F de sa demande d’irrecevabilité de la procédure de l’acte fondée sur le prétendu non respect de l’article 56 du code de procédure civile,

— valider le congé pour vendre délivré le 28 mars 2014 à effet au 30 septembre 2014 donné par la SCI X à M^me Y F,

— dire et juger que le congé vise les biens exactement loués, y compris la cave lot 18,

— dire et juger que le prix de vente proposé n’est pas excessif,

— dire et juger que le congé délivré n’est pas frauduleux,

— dire et juger que le congé délivré est parfaitement valable,

— valider ledit congé,

— dire et juger que Madame B Y-F est occupante sans droit ni titre depuis le 1^er octobre 2014,

— ordonner l’expulsion de Madame B Y-F et de tous occupants de son chef et autoriser la requérante à y faire procéder en la forme ordinaire et même avec l’assistance du commissaire de police et du serrurier si besoin est,

— condamner Madame B Y-F à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et accessoires et ce du 1^er octobre 2014, jusqu’à

complet déménagement et restitution des clés,

— condamner Madame B Y-F à lui rembourser le coût du constat d’huissier dressé le 15 octobre 2014,

— debouter M^me Y F de sa demande d’indemnisation au titre de la privation de jouissance de la cave,

— debouter M^me Y F de sa demande de condamnation au remboursement de la facture de serrurier,

— dire et juger que M^me Y F ne rapporte pas la preuve que la SCI X serait responsable de la disparition des affaires contenues dans la cave,

— dire et juger que M^me Y F ne rapporte pas la preuve des effets ayant disparu de la cave,

— dire et juger que M^me Y F ne démontre pas que la prétendue « disparition » des prétendus effets contenus dans la cave sont du fait du bailleur,

— prendre acte de l’absence de suite donnée à la plainte déposée par M^me Y F,

— debouter M^me Y F de sa demande de condamnation de la somme de 8000 € 'à défaut de restitution du contenu de la cave',

— debouter M^me Y F de sa demande de condamnation de la somme de 2000 € pour procédure abusive,

A titre subsidiaire

Si la Cour devait considérer que M^me Y F a subi un préjudice de jouissance du fait de la privation de sa cave,

— fixer l’indemnisation au titre de la privation de jouissance de la cave de juin à décembre 2014 à 350 € ,

En tout état de cause,

— condamner Madame B Y-F à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Madame B Y-F aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures ci-dessus mentionnés, dans le respect des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions de l’article 954 alinéa trois du même code, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la recevabilité de l’action initiée par la société X

M^me Y indique que l’intimée a fait état de sa structure juridique de sorte qu’elle abandonne ce moyen sauf à observer que le bail devra être reconduit pour six ans et non trois.

Elle indique que l’absence d’indication des diligences entreprises pour parvenir à la résolution amiable du litige dans l’assignation entraîne non sa nullité mais l’irrecevabilité de la demande, le tribunal n’ayant pas statué sur la médiation.

La société X expose que la société SAINT JACQUES est elle-même une société familiale et que, à supposer le contraire établi, le contrat de bail arrivait à échéance le 30 septembre 2014 que sa durée soit de 3 ou 6 ans.

Elle soutient avoir respecté les dispositions de l’article 56 du code de procédure civile et rappelle que la sanction n’est pas l’irrecevabilité de la demande et que la médiation reste facultative.

***

M^me Y demande à la cour de juger que l’intimée n’est pas une société familiale sans toutefois en tirer de conséquences au plan juridique dans le dispositif de ses conclusions en ce qui concerne la recevabilité de l’action.

Il est cependant exact que la dérogation relative à la durée du bail apportée par les articles 10 et 13 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique qu’aux sociétés civiles dites familiales c’est à dire constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4^e degré inclus.

Il en découle que la présence d’un associé tiers qui ne remplit pas les conditions de parenté et d’alliance exclut la société du bénéfice de ces dispositions même si cet associé est une société elle-même constituée entre parents et alliés.

Tel étant le cas de la SAS SAINT JACQUES qui détient 70 % des parts sociales de la SCI X, la durée du bail ne pouvait être que de six ans et non de trois conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, cette constatation est sans aucun effet pratique puisque le bail du 4 septembre 1996, qui s’est substitué à celui qui avait été antérieurement signé en 1985, est bien de 6 ans et que le congé a été délivré 6 mois avant son terme renouvelé fixé au 30 septembre 2014.

Contrairement à ce que soutient M^me Y, l’obligation de préciser dans l’acte introductif d’instance les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige imposée par l’article 56 du code de procédure civile n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande mais de nullité de l’acte introductif d’instance laquelle suppose de rapporter préalablement la preuve d’un grief s’agissant d’une irrégularité de forme au sens de l’article 114 du code de procédure civile, auquel renvoie l’article 649 du même code.

Sa demande ne peut donc prospérer sans qu’il soit utile de vérifier si ladite obligation a été ou non remplie étant en outre rappelé que la mesure de médiation ou de conciliation prévue en l’absence de recherche préalable d’un accord amiable demeure une faculté pour le juge et non une obligation.

Une telle mesure était et serait en outre manifestement vouée à l’échec puisque les intérêts des parties, tant devant le tribunal que devant la cour, n’étaient et ne sont plus conciliables en aucune façon.

Il n’y a donc pas lieu d’y faire droit.

* Sur la nullité du congé pour vendre et la reconduction du bail

M^me Y soutient que le bailleur ne pouvait donner congé pour vendre un bien alors qu’un élément (la cave) avait été antérieurement vendu à un tiers et soustrait à la jouissance de la locataire pendant 2 ans et estime que le montant du prix de vente dépasse de 45 % la valeur vénale la plus haute selon les attestations de professionnels de l’immobilier produites ce qui traduit nécessairement l’intention frauduleuse du bailleur.

Elle indique en outre que le bail s’est tacitement reconduit postérieurement à la date d’effet du congé, le bailleur continuant d’encaisser le loyer révisé.

La SCI X expose que l’interversion des numéros de cave lors de la vente d’un appartement de l’immeuble a été corrigée de sorte que l’anomalie transitoire est sans effet sur la validité du congé. Elle soutient que le prix de l’appartement correspond à celui du marché et que l’estimation grossière produite par M^me Y n’est pas probante.

Elle précise que le bail ne s’est jamais reconduit ayant simplement encaissé les indemnités d’occupation dues après sa résiliation.

****

S’agissant d’abord de la consistance du congé, l’objet à vendre doit être clairement identifié et l’assiette du congé doit correspondre exactement à celle du bail conformément à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de désignation exacte ou suffisante, le congé est irrégulier et ne peut donc produire aucun effet.

En l’espèce, le congé litigieux mentionne un bien comprenant, outre l’appartement composant le lot n°4 qui ne pose pas difficulté quant à sa détermination, une cave composant le lot n°18 desservie par la porte n° 6.

L’attestation de propriété du 10 mars 2006 montre que la SCI X est effectivement propriétaire de ces deux lots.

Les biens objets du congé sont donc en tous points identiques à ceux dont la bailleresse est propriétaire, aucune critique n’étant élevée par la locataire quant à la corrélation entre la consistance des biens donnés à bail et celle des biens décrits dans le congé.

Dès lors, le fait que, par suite d’une erreur purement matérielle, l’acte de vente d’un autre appartement que possède la SCI X dans le même immeuble mentionne une cave composant le lot n° 17 également desservie par la porte n°6, alors qu’il s’agit en réalité de la porte n° 4, est sans aucune incidence sur la validité du congé, le tiers n’ayant jamais fait l’acquisition du lot 18.

Le fait que M^me Y ait été privée, ou non, de la jouissance de sa cave par le tiers acquéreur de bonne foi est également sans rapport quelconque avec la question de l’efficacité du congé.

C’est donc à bon droit que le premier a jugé a rejeté ce moyen de nullité.

* S’agissant ensuite du prix de vente, il est déterminé librement par le bailleur auquel il ne peut être reproché de chercher à tirer le meilleur profit de son bien.

Cependant, si l’intention spéculative n’est pas en elle-même critiquable, le prix offert ne doit pas atteindre une proportion telle qu’il ne peut que traduire la volonté du bailleur d’empêcher le locataire

d’exercer son droit légal de préemption.

Ainsi, une disproportion significative du prix offert avec la réalité du marché immobilier, appréciée in concreto, est de nature à entraîner la nullité du congé.

En l’espèce, le prix mentionné dans le congé est de 1 153 600 euros pour l’appartement et

2 000 euros pour la cave.

Il s’agit d’un appartement de 84 m² au 1^er étage, dont une pièce non habitable de 15 m² au rez-de-chaussée à laquelle on accède en descendant un escalier intérieur, situé dans le 8^e arrondissement de Paris, […] à proximité des […] mais de l’autre côté du 'triangle d’or’ ([…]-Avenue Georges V-Avenue Montaigne).

M^me Y produit une attestation de M. Z, agent immobilier, ayant résidé dans l’immeuble, selon laquelle l’appartement pouvait être évalué au plus à 750 000 euros en 2014 et une estimation de l’agence Exclusive Demeures du 11 octobre 2016 évaluant le bien entre 750 000 et 870 000 euros compte tenu de son emplacement, de son environnement et de ses spécificités.

Il est ainsi noté la proximité des […] et du parc Monceau, du métro et des commerces ainsi que d’une école élémentaire mais il est également décrit un immeuble époque Hausmann tardif de pauvre nature, un état très moyen des parties communes, des bruits fréquent de nuit comme de jour, peu ou pas de lumière naturelle en raison des balcons du 2^e étage, une faible hauteur sous plafond et un état général vétuste nécessitant d’importants travaux de rénovation intérieure ce qui est corroboré par les photos produites par M^me Y.

Selon le site d’estimation en ligne DRIMKI, la valeur de ce bien se situait entre 767 et 792 000 euros en 2014.

La bailleresse ne verse aux débats que trois annonces de ventes immobilières qui ne sont aucunement comparables puisqu’elles concernent des appartements plus grands, en excellent état et de nature prestigieuse, tous situés dans le 'triangle d’or'.

Il résulte de ces éléments que le prix proposé au locataire excède de plus de 40 % la valeur vénale réelle la plus haute alors que la SCI X ne justifie d’aucune visite de l’appartement depuis 2014, la présence du locataire ne l’interdisant pas, ni de sa mise en vente effective.

Elle indique d’ailleurs elle-même avoir été incitée à vendre l’appartement en raison des multiples problèmes rencontrés avec M^me Y et son caractère particulièrement procédurier en page 10 de ses conclusions.

Il s’agit donc d’une offre manifestement destinée à dissuader la locataire d’exercer le droit de préemption légal, peu important le fait que M^me Y soit ou non en mesure de financer une telle acquisition.

En conséquence, le jugement doit être infirmé et le congé annulé.

* Sur les demandes reconventionnelles

M^me Y soutient que le bailleur doit l’indemniser du fait de la privation de jouissance de la cave pendant deux ans générant un préjudice matériel et moral, dont elle rapporte la preuve, de la soustraction frauduleuse de son contenu et de la procédure abusivement mise en oeuvre à son encontre.

La SCI X expose que la locataire n’a jamais été privée de sa cave depuis 2012 mais tout au plus depuis juin 2014 et sans que cette situation puisse lui être imputée, que le préjudice qui en résulterait ne pourrait dépasser 350 euros et conteste formellement avoir subtilisé ses effets personnels, aucune preuve n’étant rapportée ni de sa responsabilité ni d’un préjudice quelconque.

Elle indique que la procédure initiée n’est nullement abusive, le congé délivré étant parfaitement valide.

****

Il résulte des dispositions des articles 6 alinéa 3 b de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil que le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux donnés à bail, sauf cas de force majeure.

Ces dispositions ne sont néanmoins pas exclusives de celles de l’article 1725 du code civil selon lesquelles il ne garantit pas le preneur s’il subit un trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance.

En l’espèce, le fait d’un tiers, au demeurant non démontré, est exclu puisque l’acquéreur, M. A, indique dans un courriel adressé à M^me Y que la cave était vide de tout contenu lors de la remise des clés par le vendeur, la SCI X, le 13 juillet 2012.

Il ne peut donc s’agir que de cette dernière qui, pensant à tort que le précédent occupant de l’appartement vendu avait abandonné ses affaires dans la cave n° 6, l’a fait débarrasser de son contenu afin de pouvoir la délivrer à M. A.

Il en résulte qu’elle est responsable du préjudice éprouvé par M^me Y qui a été privée de la jouissance de sa cave du mois de juillet 2012, M. A ne précisant pas dans son courriel qu’il s’agirait du mois de mars de la même année, jusqu’au 5 janvier 2015, date à laquelle elle en a repris possession.

Le trouble apportée à la jouissance est cependant presque inexistant jusqu’au 28 juin 2014, date à laquelle M^me Y s’est plainte de la situation évoquant un seul passage antérieur à la cave à une date indéterminée.

Il est entier ensuite ce qui justifie de lui allouer la somme de 550 euros en réparation de son préjudice sur la base de 75 euros (15 euros x 5 m²) par mois majorée de la somme forfaitaire de 100 euros pour la période antérieure au 28 juin 2014, soit 650 euros au total, outre la somme de 96 euros au titre des frais d’intervention du serrurier, la date de la facture étant très voisine du jour où M. A s’est plaint de la destruction de la serrure de la porte de 'sa’ cave.

Il n’est justifié d’aucun élément objectif au soutien de la demande d’indemnisation du préjudice moral spécifiquement lié au trouble de jouissance de sorte qu’elle doit être rejetée.

En ce qui concerne les affaires entreposées, il ressorts des attestations produites qu’un cambriolage des caves avait antérieurement eu lieu de sorte que l’on imagine mal que des objets de valeur aient été ensuite laissés dans celle de M^me Y.

Il reste que les témoins indiquent que des objets s’y trouvaient encore avant l’intervention de la SCI X (deux cartons de disques vinyle appartenant à l’ancien mari de M^me Y, divers effets personnels, un vélo d’enfant etc…).

La valeur de ses objets est inconnue et difficilement déterminable, il lui sera donc alloué la somme forfaitaire de 1 000 euros en réparation de ce préjudice matériel et moral sans qu’il soit en outre

justifié d’enjoindre à l’intimée de 'dire ce qu’il est advenu dudit contenu'.

La procédure initiée par la SCI X, quoique téméraire, n’est pas abusive en l’absence d’intention de nuire caractérisée si bien que la demande de dommages et intérêts formées par l’appelante sera rejetée.

Il est équitable d’allouer à M^me Y la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposé en première instance puis en appel.

La SCI X, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en ce compris les frais de délivrance du congé annulé et ceux du constat d’huissier du 15 octobre 2014 qui resteront à sa charge.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;

Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

Dit que la société X n’est pas une société civile familiale au sens de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Déclare recevable l’action en validation de congé pour vendre initiée par la société X ;

Annule le congé pour vendre délivré le 28 mars 2014 par la société X ;

En conséquence, dit que le bail est reconduit pour une durée de six ans à compter du 1^er octobre 2014 ;

Condamne la société X à verser M^me B Y les sommes suivantes :

—  650 euros en réparation du préjudice éprouvé du fait de la privation de la jouissance de la cave donnée à bail ;

—  1 000 euros en réparation du préjudice matériel et moral éprouvé du fait de la perte des effets entreposés dans la cave donnée à bail ;

—  96 euros au titre des frais de serrurier ;

Condamne la société X à verser M^me B Y à la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposé en première instance puis en appel ;

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne la société X aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de délivrance du congé annulé et ceux du constat d’huissier du 15 octobre 2014 qui resteront à sa charge.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT