Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 11 AVRIL 2018

(n° 279 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/20321

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Octobre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/54291

APPELANTS

Syndicat des copropriétaires de l’ IMMEUBLE SIS 4 RUE TOURNEUX ET 3/5 […] représenté par son syndic en exercice la SAS SARIA GESTION dont le siège est sis

[…]

[…]

SAS SARIA GESTION prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

N° SIRET 528 792 153

Représentés et assistés de M^e Eric LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1418

INTIMEE

SAS E IMMOBILIER

[…]

[…]

assignée à personne morale habilitée le 4 novembre 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Premier Président de chambre

M. Renaud SORIEUL, Président de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Véronique COUVET

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Martine ROY-ZENATI, président et par M^me Véronique COUVET, greffier

FAITS ET PROCÉDURE

L’assemblée générale du 25 janvier 2017 des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 12^e, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, a décidé de ne pas renouveler le mandat de la SAS E Immobilier en qualité M et a désigné pour la remplacer la SAS Saria Gestion à compter du 25 janvier 2017.

Par lettre recommandée datée du 26 janvier 2017, reçue le 30 janvier 2017, la SAS Saria Gestion a mis en demeure la SAS E Immobilier de lui communiquer au plus tard le 24 février 2017 une liste de pièces énumérées dans cette lettre.

Par acte du 15 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 12^e et la SAS Saria Gestion ont assigné la SAS E Immobilier devant le président du tribunal de grande instance de Paris, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 80 euros par jour de retard et par document tant que les toutes les pièces réclamées ne lui auront pas été communiquées.

Par ordonnance du 18 octobre 2017, le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en la forme des référés a :

vu les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 12^e et la SAS Saria Gestion de leurs demandes,

— débouté la SAS E Immobilier de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 12^e et la SAS Saria Gestion à payer à la SAS E Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 12^e et la SAS Saria Gestion aux dépens.

Par déclaration du 5 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 12^e et la SAS Saria Gestion ont interjeté appel de cette décision.

Par leurs conclusions transmises le 9 janvier 2018, ils demandent à la cour de :

— infirmer en totalité l’ordonnance,

— prendre acte que la mise en demeure adressée en lettre recommandée avec accusé de réception à la société E afin d’obtenir les archives de la copropriété de l’immeuble sis […] et […], est demeurée infructueuse en contravention des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— prendre acte qu’aucune date n’a été arrêtée ou proposée par la société E Immobilier pour remettre au bureau de la SAS Saria Gestion la totalité des documents de la copropriété, alors que le mois pour la remise des documents est largement dépassé,

— prendre acte que cette situation préjudicie gravement à la trésorerie de la copropriété,

— prendre acte que la SAS Saria Gestion, syndic ès qualités, ne peut pas procéder au recouvrement des soldes de trésorerie auprès des copropriétaires débiteurs, faute de détention des pièces justificatives, ni organiser la vie courante de la copropriété en l’absence des documents administratifs, comptables de la copropriété, ni répondre correctement aux demandes d’états datés des notaires lors des cessions de lots,

— prendre acte que dans la procédure opposant le syndicat des copropriétaires à M^me X, copropriétaire, le syndicat des copropriétaire est dans l’impossibilité de produire la convocation adressée à cette dernière pour l’assemblée générale du 12 juin 2014,

En conséquence,

— juger que la société E Immobilier, syndic sortant, n’a pas respecté son obligation légale de restituer au nouveau syndic les documents de la copropriété dans le mois suivant la perte de son mandat (mandat non renouvelé à l’issue de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017),

— condamner la société E Immobilier à lui payer la somme de 80 euros par jour de retard par document réclamé tant que ceux-ci n’auront pas été communiqués (les documents étant listés dans le courrier LRAR du 26 janvier 2017),

'1/ Dossiers techniques et administratifs :

-Plans de masse

-Plans de détail

-Plans de récolement

-Liste des entreprises ayant participé à la construction.

-Organigramme des clefs

et de façon plus générale, dossier promoteur.

Dont, notamment :

-Rapport de sécurité relatif aux ascenseurs.

-Conformité pompiers.

Documents d’administration

-Registre des procès-verbaux antérieurs à l’année 2015

-Carnet d’entretien

-Rapports relatifs à la présence ou à l’absence d’amiante

-Rapports relatifs à la recherche de la présence d’insectes xylophages

-Document relatif à l’évaluation des risques professionnels (D.U.E.R.P) selon décret du 5/11/2001

-Diagnostics et rapports divers

-et, de façon générale, les archives du Syndicat reprenant les interventions du Syndic sur ces sujets.

Dossiers des contrats

- Assurance multirisques immeubles (en cours et anciennes)

- Assurance dommage ouvrage (Loi Spinetta 4/01/1978)

- Dossiers sinistres en cours et archivés. (Multirisques et dommage-ouvrage)

- De façon générale, les contrats de fonctionnement.

- Impôts et G : photocopies des derniers avis d’imposition des G H, de balayage, etc,..

- Photocopie de la dernière facture des fournisseurs habituels pour chacun des contrats souscrits (EDF, GDF, Cie des Eaux, France télécom, ascenseurs, vmc gaz, Contrat collectif d’entretien des chaudières, et tous contrats visant la sécurité incendie, impositions, etc.'),

Dossiers juridiques

- Dossiers des procédures (pendantes et archivées)

- Décennales

- Prud’homales

- Recouvrement des charges

Dossiers des copropriétaires (art 32 du décret du 17 mars 1967)

- Notification des ventes avec numéros des lots (art 20 de la loi du 10 juillet 1965)

- Dossiers des cessions avec notifications des transferts (article 6 du décret du 17 mars 1967.

- Pour chaque copropriétaire :

- Nom

- Prénoms

- État civil

- Mandataire commun éventuel (art 23 al 2 de la Loi du 10 juillet 1965).

- Liste des lots principaux et annexes détenus par chacun d’eux, avec détail des répartitions dans les charges.

- Mention des droits pouvant grever des lots (usufruit, droit d’usage, indivision, location-accession)

- Dossier des correspondances et courrier dont les convocations LRAR adressées aux copropriétaires pour les Assemblées générales et en particulier la convocation LRAR adressée à M^me Z X pour l’Assemblée

générale du 12 Juin 2014

Documents comptables :

-Grand livre général et ensemble des journaux pour les années antérieures à l’année 2015

-Grand-livre général et ensemble des journaux pour chacune des années précédentes.

-Solde justifié pour chacun des copropriétaires à la date du 8 décembre 2016, et à la date de remise des pièces. Toutes pièces justificatives pour justifier le solde du compte d’un copropriétaire tel qu’il figure dans la balance de fin de gestion.

-Fonds de roulement. (Détail de la répartition si répartition autre qu’en tantièmes généraux.

-Détail mouvementé des comptes de bilan (dont les comptes d’attente)

-Détail de la répartition du fonds de roulement

-Détail des provisions appelées

-Détail des autres appels éventuels

-Détail des charges payées, exercice en cours, et précédents, avec copie des factures

antérieures, et originaux des factures payées sur l’exercice en cours.

-Détail des factures reçues et à payer, à la date de remise des pièces.

-Détail des éventuels comptes travaux et justificatifs

-Détail des comptes de bilan et justification

-Trésorerie du syndicat dès réception de la présente.

-Documents requis et visés à l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié pour la période relative à vos comptes qui n’ont pas été soumis à l’appréciation d’une assemblée générale ou qui n’auraient pas été approuvés.

-Factures et pièces comptables justificatives des exercices antérieurs dans la limite de vos obligations de conservation.

-Balance de fin de gestion

COMPTE D’ATTENTE DU 1 01 2015 AU 31 12 2017

06 03 17 D E IMMOBILIER DEBOURS pour 0,20 Euros 22

Document réclamé : facture ou justificatif

06 03 17 D E IMMOBILIER pour 719, 41 Euros

Document réclamé : facture ou justificatif

06 03 17 D E GICQUEL REGUL 2015 aux débits pour 0,09 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

06 03 17 D E IMMOBILIER GICQUEL/SCR 401 GDF au crédit pour 1,50 Euros

Document réclamé :pièce comptable correspondante

06 03 17 D E IMMOBILIER GICQUEL SCR 401 EASY SERVICES aux débits pour 67, 77 Euros

Document réclamé :pièce comptable correspondante ou facture

06 03 17 D E GICQUEL EAUX DE PARIS aux débits pour 737, 76 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante ou facture

06 03 17 D E GICQUEL VEOLIA aux débits pour 1.295, 30 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante ou facture

06 03 17 D E GICQUEL CT LEFEBVRE au crédit pour 600, 29 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

06 03 17 D E GICQUEL BACQUE aux débits pour 1.345, 20 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante ou facture

06 03 17 D E GICQUEL SCR 401 AUTOFERMETURE aux débits pour 0, 40 Euros

Document réclamé :pièce comptable correspondante ou facture

06 03 17 D E GICQUEL C’B C aux débits pour 80, 29 Euros

Document réclamé : pièce comptable ou facture

06 03 17 D E GICQUEL SD LOC SALLE aux débits pour 115 Euros 23

Document réclamé : pièce comptable correspondante ou facture

06 03 17 D E GICQUEL SAMAIN ET Y aux débits pour 81, 21 Euros

Document réclamé :pièce comptable correspondante ou facture

06 03 17 D E GICQUEL SOUBRE PLAINE aux débits pour 303, 84 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante ou facture

06 03 17 D E GICQUEL SD 401 URBANIA au crédit pour 305, 10 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

COMPTE 47200200 CREDITEURS DIVERS du 1 /01 /14 au 31/12/2017

06 03 17 D E GICQUEL SCR BELLAROT 31 12 2014 au crédit pour 453, 13 Euros

Document réclamé :pièce comptable correspondante

06 03 17 D E GICQUEL SCR LEGER 31/12/14 au crédit pour 538, 21 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

06 03 17 D E GICQUEL SDT FOULCHER aux débits pour 263, 10 Euros

Document réclamé :pièce comptable correspondante ou facture

06 03 17 D E GICQUEL SDT LEVY ARMAND TAIEB aux débits pour 95, 99 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante ou facture

06 03 17 D E GICQUEL SRD DIVERS au crédit pour 9.245, 90 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

06 03 17 D E GICQUEL SCR VEOLIA 31/12/14 au crédit pour 1.951, 41 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

06 03 17 D E GICQUEL ANNUL ECRIT SCR COPRO PARTI aux débits pour 453, 13 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante ou facture

ETAT DES DEPENSES du 1/01/2016 au 31/12/2016

[…]

D E/RS GICQUEL JURIDICA REMBTA pour -1.353, 60 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

62110100 L SYNDIC

D E L M pour 2.822, 40 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

[…]

D E/I ADMINISTRATIFS pour 285 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

622200000 VACATIONS AG

D E/RS GICQUEL CT CGGI FACT CONVO pour 251, 68 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

63300000 G H

D E G H 2015 pour 25 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

66200000 AGIOS J

D E/I J pour 46, 80 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

71401000 DIVERS

D E/RS GICQUEL ECRIT SUITE REDDIT pour -377 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante

ETAT DES DEPENSES du 1/01/2016 au 31/12/2016

[…]

623000000 TAXE DE BALAYAGE pour 1826 Euros

D E TAXE BALAYAGE 2016 25

Document réclamé : pièce comptable correspondante ou facture

66200000 AGIOS J

D E I J pour 127, 37 Euros

Document réclamé : pièce comptable correspondante ou facture

0301 CHARGES BATIMENT A 4 TOURNEUX

60200801 EDF

D E F K AVRIL 2016 POUR 64, 92 Euros

Document réclamé : Rapprochement bancaire

[…]

60200802 EDF

D E F K 04 2016 pour 17, 36 Euros

Document réclamé : Rapprochement bancaire

ETAT DES DEPENSES du 1 Janvier 2016 au 31 Décembre 2016

8200 TX RAVALEMENT (D E)

67100000 L ARCHITECTES

D E/RS GICQUEL VAC AFF pour 244, 80 Euros

Document réclamé : facture

Compte 67100100 TRAVAUX EXCEPTIONNELS

D E/RS GICQUEL HEP(FACTURE HEP) solde tx ravalement pour 2736, 05 Euros

Document réclamé : Facture société HEP

D E/RS GICQUEL SOLDE TX RAVALEMENT pour 3.445, 89 Euros

Document réclamé :facture ou pièce comptable correspondante

D E/RS GICQUEL HEP Acpte tx RAVALEMENT pour 1824, 03 Euros

Document réclamé : Facture Société HEP

67100000 TRAVAUX EXCEPTIONNELS

D E/RS GIQUEL CHOURAQUI HONO PRO pour 1.800 Euros

Document réclamé :[…]

D E /I PHOTOCOPIE AG 30 06 15 pour 42 Euros

Document réclamé : Facture GICQUEL

D E I photocopies convocation AG 19 pour 135, 66 Euros

Document réclamé : Facture GICQUEL

D E PASCAL VIGNAT HUISSIER REGUL pour 108, 46 Euros

Document réclamé :[…]

D E NOTE HONO AVOCAT/CHOURAQUI REGUL pour 1.944, 72 Euros

Document réclamé : […]

83000 TX URGENTS(D E)

67100000 TRAVAUX EXCEPTIONNELS

D E/RS GICQUEL SOLDE COMPTE AU 31 pour 2000, 01 Euros

Document réclamé :Facture GICQUEL

D E/RS GICQUEL MISE EN CONFORMITE RCP pour 1759, 56 Euros

Document réclamé : Facture GICQUEL'

— condamner la société E Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et gestion plus difficile pour le syndic,

— condamner la société E Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires les intérêts au taux légal sur le montant des fonds qui auraient dû lui être reversés et qui courront tant que la remise des pièces réclamées n’aura pas été complète,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et caution,

— condamner la société E Immobilier à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société E Immobilier aux entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir que :

— la SAS E Immobilier ne répond que de manière imparfaite à la demande de communication en ne transmettant pas toutes les pièces demandées,

— la SAS E Immobilier ne s’est pas exécutée spontanément, alors qu’il s’agit d’une obligation légale à caractère impératif,

— conformément à la jurisprudence, le syndic sortant est garant de la conservation des

archives de la copropriété, il doit à ce titre être condamné à les transmettre à son successeur dès lors qu’il ne démontre pas qu’elles ne seraient plus en sa possession ni avoir mis tout en oeuvre pour se les procurer,

La SAS E Immobilier, assignée par acte d’huissier du 24 novembre 2017, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Considérant que la SAS E Immobilier a été régulièrement assignée par acte d’huissier en date du 24 novembre 2017 remis à personne déclarant être habilitée à recevoir copie de l’acte ; que le présent arrêt sera donc réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile ;

Considérant qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparait pas le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière recevable et bien fondée ;

Considérant qu’aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, 'En cas de changement M, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts’ ;

Que par ailleurs, l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967 précise qu’en cas de changement M, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces ;

Que l’article 6 du décret du 14 mars 2005 prévoit en outre, s’agissant des pièces comptables, que 'Les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires. En cas de changement M, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient';

Considérant qu’il appartient à l’ancien syndic de rapporter la preuve qu’il s’est acquitté de son obligation légale en vertu de l’article 18-2 ci-dessus rappelé ;

Considérant qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires et son nouveau syndic soutiennent

que la société E Immobilier n’a pas communiqué la totalité des documents de la copropriété et que cette situation préjudicie gravement à sa trésorerie ;

Considérant qu’il ressort du bordereau récapitulatif de transmission de pièces établi par la société E Immobilier que les pièces suivantes ont été remises à la société Saria Gestion le 6 mars 2017 : règlement de copropriété, plans, dossiers convocations AG de 2015 à 2017, contrat assurance, contrat protection juridique, contrat électricité, contrat entretien, contrat porte d’entrée, contrat eau, contrat dératisation, contrat gaz, contrats résiliés, diagnostics amiante et plomb, courriers, mutations, dossier contentieux X/SDC, liste dépenses détaillées+ état des charges + annexes+ balances + grand livre + factures pour les années 2015 et 2016 et de l’exercice en cours ainsi que les feuilles de présence, les factures non réglées et un 'chèque Palatine’ n°1000027 de 2784,16 euros ; que ce bordereau étant signé tant par l’ancien syndic que par le nouveau prouve la transmission des pièces qui y sont énumérées ; que pourtant la cour observe tout comme l’avait fait le premier juge qu’en dépit de cette transmission le syndicat des copropriétaire et le nouveau syndic persistent à réclamer à l’ancien syndic les pièces qui leur ont déjà été transmises par ce dernier ;

Considérant que les appelants n’indiquent pas plus en appel qu’en première instance en quoi les pièces transmises dès le 6 mars 2017 ne répondaient pas à leur demande ;

Considérant que la société E Immobilier a déclaré en première instance qu’elle avait remis toutes les pièces dont elle disposait ; que l’article 18-2 qui fonde la demande des appelants ne peut avoir pour effet de contraindre l’ancien syndic à transmettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, sans préjudice de la responsabilité personnelle de l’ancien syndic qui pourrait le cas échéant être recherchée, une telle action ne relevant pas des pouvoirs du président du tribunal statuant sur le fondement de l’article 18-2 ci-dessus rappelé ; qu’il s’ensuit que l’ordonnance doit être confirmée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires et la société Saria Gestion de leur demande de communication de pièces sous astreinte ;

Considérant que le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;

Que parties perdantes le syndicat des copropriétaires et la société Saria Gestion ne peuvent prétendre à l’allocation d’une indemnité de procédure et supporteront les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 12^e et la SAS Saria Gestion aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT