Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 10 JANVIER 2020

(n° 5 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/12992 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAGVA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 19/53668

APPELANTE

Société NEWS INVEST, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité de droit audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Assistée par M^e Géraldine FAVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L42

INTIMÉE

Société MADELEINE SAS

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Assistée par M^e Nicolas BECKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P205

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Décembre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Laure ALDEBERT, Conseillère conformément aux articles 785, 786 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sylvie KERNER-MENAY, Présidente

M. Thomas VASSEUR, Conseiller

M^me Laure ALDEBERT, Conseillère

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Anaïs SCHOEPFER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Thomas VASSEUR, Conseiller, pour la Présidente empêchée et par Marie GOIN, Greffière.

Par un contrat du 18 septembre 2014, la société SIIC de Paris, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Madeleine, a donné à bail à la société News Invest des locaux à usage de bureaux dans un immeuble situé […] à Paris 8^e moyennant un loyer annuel initial de 550.320 euros outre 50.446 euros au titre des charges trimestrielles.

La société News Invest exploite ces locaux d’une surface de plus de 1000 m2 dans lesquels elle héberge des startups.

Se plaignant de dysfonctionnements du système de climatisation et de chauffage , elle a fait assigner par acte d’huissier de justice du 12 mars 2019 la société Madeleine devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins d’être autorisée à suspendre le paiement des loyers jusqu’à la remise en état du fonctionnement des installations de chauffage et à défaut leur consignation à hauteur de 30%, sollicitant par ailleurs le remboursement de charges.

Par ordonnance en date du 6 mai 2019 le juge des référés a :

— autorisé la société News Invest a consigner entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 90% du montant du loyer charges comprises actualisé au 31 mars 2019 pendant une durée d’un an à compter de la présente décision, période a l’issue de laquelle les échéances devront être réglées entre les mains du bailleur ;

— suspendu le paiement des loyers et charges pour le surplus, soit 10 %, pendant une durée d’un an à compter de la décision, période à l’issue de laquelle les échéances de 10 % devront être réglées entre les mains du bailleur ;

— dit que, sur accord des parties ou sur autorisation du juge, les sommes consignées seront déconsignées entre les mains du bailleur ;

— ordonné une mesure d’expertise ;

— désigné en qualité d’expert M. X Y, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant le dispositif de ventilation climatisation, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard du bail liant les parties ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de

déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— dire si ils rendent l’immeuble impropre à sa destination de bureau et si oui, dans quelles proportions ;

— donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles a l’examen des prétentions des parties;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

— dire si par leur nature, l’intervention Otis du 4 mars 2017, l’intervention Sodexo du 20 janvier 2017 relatives à 'la levée de réserves électriques’ et les interventions Otis du 21 septembre 2017 et Sodexo du 5 octobre 2017 ont pu contribuer à remédier au moins paitiellement aux désordres antérieurs, préciser leur ampleur exacte et donner son avis sur le point de savoir si elles relevaient de l’entretien courant ;

— dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à 1'occasion de 1'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses

opérations ;

— en les informant de l’évo1ution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses

opérations ;

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernieres observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

— dit qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, 1'expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

— fixé à la somme de 5.000 euros, soit 1.000 euros par expert, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du tribunal de grande instance de Paris au plus tard le 6 juillet 2019 inclus ;

— dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet;

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 a 248, 263 à 284-l du code de procédure civile et qu’i1 déposera 1'origina1 de son rapport au greffe du tribunal de grande instance de Paris (contrôle des expertises) avant le 24 avril 2020, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

— dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

— condamné la société Madeleine à payer à la société News Invest la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la société Madeleine aux dépens.

Par déclaration en date du 27 juin 2019, la société News Invest a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a ordonné la consignation à hauteur de 90% du montant des loyers et charges impayés auprès de la Caisse des dépôts et consignations et selon ses conclusions en date du 21 octobre 2019 demande à la cour de bien vouloir :

— déclarer recevable son appel ;

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en date du 6 mai 2019 en ce qu’elle a ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert M. X Y ;

Pour le surplus :

— infirmer l’ordonnance rendue par le 6 mai 2019 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’elle a :

— l’a autorisée à consigner entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 90 % du montant du loyer charges comprises actualisé au 31 mars 2019 pendant une durée d’un an à compter de la présente décision, période à l’issue de laquelle les échéances devront être réglées entre les mains du bailleur ;

— suspendu le paiement des loyers et charges pour le surplus, soit 10 %, pendant une durée d’un an à compter de la présente décision, période à l’issue de laquelle les échéances de 10 % devront être réglées entre les mains du bailleur ;

— dit que, sur accord des parties ou sur autorisation du juge, les sommes consignées seront déconsignées entre les mains du bailleur ;

Par conséquent, statuant de nouveau :

— l’autoriser à consigner entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 33 % du montant du loyer charges comprises actualisé à la date de la décision à intervenir, pendant une durée d’un an à compter de la décision à intervenir, période à l’issue de laquelle les échéances devront être réglées entre les mains du bailleur ;

— suspendre le paiement des loyers et charges pour le surplus, soit 67 %, pendant une durée d’un an à compter de la présente décision, période à l’issue de laquelle les échéances de 67% devront être réglées entre les mains du bailleur ;

— dire que, sur accord des parties ou sur autorisation du juge, les sommes consignées seront déconsignées entre les mains du bailleur ;

En toutes hypothèses,

— rejeter les conclusions de la société Madeleine ;

— condamner la société Madeleine aux entiers dépens d’instance ;

— condamner la société Madeleine à lui payer la somme de 5.000 euros à parfaire, au titre des frais irrépétibles.

En réponse au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 septembre 2019 , la société Madeleine demande à la cour de bien vouloir au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, 1728 du code civil :

- Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle ordonné la consignation et la

suspension du paiement des loyers et des charges et en ce qu’elle a condamné la société

MADELEINE au paiement d’une indemnité de procédure et des dépens ;

Statuant à nouveau,

— Débouter la société NEWS INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions ;

— Dire recevable et bien fondée la société MADELEINE en ses demandes recevables,

En conséquence,

— Condamner à titre provisionnel la société NEWS INVEST au paiement d’une

somme de 732.204,86 euros au titre des arriérés de loyers et de charges conformément au

décompte;

- Condamner la société NEWS INVEST au paiement d’une somme de 5.000 €uros

sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le 3 décembre 2019, la société Madeleine, ayant changé de conseil, a signifié des nouvelles conclusions en réponse n°2 au terme desquelles elle demande à la cour de :

— dire que la société News Invest ne justifie pas dans ses écritures avoir préalablement séquestré les sommes telles qu’exigées par l’ordonnance du 6 mai 2019 ;

— constater en conséquence le défaut de consignation par l’appelante des sommes exigées par le juge des référés dans l’ordonnance entreprise du 6 mai 2019, à savoir la séquestration entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation de 90 % des sommes dues au titre de ses échéances locatives en cours ;

A titre principal

— constater que la société News Invest n’apporte pas la preuve du fait qu’elle n’ait pas respecté son obligation de délivrance ;

— constater et dire que la remise en fonctionnement de l’installation CVC n’a pu être faite à ce jour en raison de l’opposition du locataire à la demande formulée par elle en expertise;

— infirmer en conséquence l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

1°/ ordonné la consignation de 90 % des loyers et charges dus à l’intimé et la suspension d’une quote-part de 10 % ;

2°/ l’a condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— et condamner à titre provisionnel la société News Invest au paiement d’une somme de 732.204, 86 euros TTC titre des arriérés de loyers et de charges conformément au décompte produit par elle ;

A titre subsidiaire

— constater que le 10 avril 2019, dans l’instance enregistrée sous le numéro de RG 19/04692, la société News Invest saisissait au fond le tribunal de grande instance de Paris des mêmes fins, moyens et demandes ;

— constater l’existence de contestations sérieuses qui, en l’espèce, ont précisément justifié la saisine d’une juridiction du fond ;

— constater l’existence d’une expertise judiciaire en cours dont l’objet est précisément de vérifier les allégations de l’appelante ;

— dire et juger en conséquence que les demandes de la société News Invest sont irrecevables, la cour

n’ayant en l’espèce pas compétence pour trancher des questions de fond objet de nombreuses contestations sérieuses ;

— débouter en tout état de cause la société News Invest de toutes ses demandes et les déclarer mal fondées ;

— confirmer en conséquence l’ordonnance en ce qu’elle a :

1°/ prononcé une mesure d’expertise judiciaire ;

2°/ condamné la société News Invest à consigner 90% des loyers et charges entre les mains de la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à ce que le juge en ordonne la déconsignation;

A titre tout à fait subsidiaire

— si la cour ne se considérait pas comme suffisamment éclairée sur les éléments techniques

de ce litige, ordonner un sursis à statuer :

— dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire appelé à donner un avis

sur les aspects techniques du dossier ;

— et à défaut, dans l’attente du jugement au fond tel qu’il sera rendu par le tribunal de grande instance de Paris dans l’instance en cours enregistrée sous le numéro de RG 19/04692 ;

En tout état de cause

— condamner la société News Invest au paiement d’une somme de 10.000 euros HT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2019.

Par conclusions signifiées le 9 décembre 2019, la société News Invest a sollicité au visa des articles 15, 16 et 135 du code de procédure civile de déclarer irrecevables les conclusions en réponse n° 2 de la société Madeleine et d’écarter les pièces communiquées en raison de leur tardiveté.

En réponse selon des écritures signifiées le 11 décembre 2019, la société News Invest s’est opposée à la demande et a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture pour que la société Madeleine puisse bénéficier du droit de réponse dont elle avait déploré être privée.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande de la société News Invest de rejet des écritures de la société Madeleine signifiées la veille de la clôture et la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la société Madeleine

L’article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En l’espèce la société Madeleine expose que c’est en raison du changement de son conseil dont le

mandat a été confirmé le 21 novembre 2019 peu de temps avant la clôture initialement prévue le 27 novembre et reportée au 4 décembre 2019 à sa demande, qu’elle a en toute hâte établi de nouvelles écritures et communiqué ses pièces le 3 décembre 2019.

Elle fait observer que les 19 pièces produites étaient en grande partie en possession de l’appelante pour avoir été communiquées précédemment sous un bordereau numéroté différemment et qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de tenir compte de ses dernières écritures et de la situation actuelle des parties.

Toutefois il ressort de la procédure que la société Madeleine a signifié la veille de la clôture des conclusions de 50 pages dont le nombre de pages nouvelles est important par rapport aux précédentes de 16 pages et contient des éléments nouveaux.

Ces écritures ont été signifiées avec un bordereau rectifié de pièces communiquées le jour même de la clôture.

Il résulte de ces constatations que si l’ordonnance de clôture a été respectée, les nouvelles conclusions et pièces produites la veille alors que l’intimée avait déjà bénéficié à sa demande d’un report de calendrier n’ont pas été notifiées en temps utile pour permettre à la société News Invest de les examiner et d’y répondre de sorte qu’ il convient de les déclarer irrecevables et de tenir compte seulement des dernières conclusions signifiées par l’intimée le 23 septembre 2019et les pièces y afférentes.

Il n’y a pas lieu dans ces conditions de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur le principal

Au préalable, il n’y a pas lieu de confirmer la disposition concernant la mesure d’expertise qui ne fait pas l’objet de la déclaration d’appel, celle-ci étant expressément limitée à la décision en ce qu’elle a ordonné la consignation à hauteur de 90% du montant des loyers et charges impayés auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Et contrairement à ce que soutient la société Madeleine, l’appelante justifie avoir adressé son dossier à la Caisse des dépôts et consignations.

La société News Invest fait valoir qu’elle n’occupe que 33% des locaux en raison des dysfonctionnements de chauffage et de climatisation qui l’empêchent de sous louer les lieux conformément à son activité économique et à la destination des lieux prévue dans le bail.

Elle estime que la bailleresse manqué à son obligation de délivrance de lieux conformes et que sur le fondement de l’exception de l’inexécution , elle est bien fondée à suspendre le paiement du loyer et à consigner seulement 33% du loyer correspondant à la part de la surface qu’elle occupe.

La société Madeleine réplique que la décision ne pouvait être rendue sur le fondement de l’article 808 du code procédure civile mais sur l’article 809 dudit code dont les conditions ne sont pas réunies.

Elle prétend qu’il n’est pas établi que les défaillances alléguées relèvent de sa responsabilité faisant observer qu’aux termes du bail commercial la société appelante a accepté les lieux dans leur état, bénéficié de conditions préférentielles, qu’elle est tenue de l’entretien des équipements de chauffage et confond ses obligations avec celles de la bailleresse .

Elle estime que le juge des référés ne peut dans la même décision sans se contredire retenir la nécessité d’ordonner une expertise sur les désordres dont la cause est inconnue et la priver du paiement des loyers.

Elle conteste la preuve d’un préjudice de jouissance direct en lien avec les dysfonctionnements dont la preuve n’est pas rapportée.

Elle sollicite en conséquence l’infirmation de la décision et demande reconventionnellement le paiement de l’arriéré des loyers au titre de l’année 2019.

Selon l’article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Et selon l’article 809 du code précité, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 16.1 des conditions générales du bail stipule que:

« Le Preneur prend les locaux loués dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance.

Il ne pourra exiger aucune réparation à son entrée en jouissance ni pendant la durée du bail.»

L’article 16.3 prévoit que :

« Le Preneur supportera le coût de l’entretien de tout élément spécifique, tel que

climatisation, ventilation, installation électrique, téléphonique et internet, cette

liste n’étant pas exhaustive, conformément aux normes en vigueur et les rendra

en parfait état ».

Les conditions particulières du bail prévoient relativement aux éléments d’équipements communs aux articles 8 – intitulé 'charges, abonnements et accessoires’ et 10- jouissance-utilisation et entretien des locaux loués- que ' Par dérogation aux dispositions de l’article 16.3 des Conditions générales, les réparations ou remplacements des équipements communs relevant des dispositions de l’article 606 du Code Civil (et notamment le ravalement, le remplacement des équipements de ventilation / d’installation de chauffage / d’installation de climatisation / des ascenseurs) restent à la charge du Bailleur'.

Il revient donc au bailleur de procéder à la réparation du dispositif de climatisation chauffage dés lors que ce dernier est défectueux et que et que les interventions nécessaires excèdent le simple

entretien courant.

La clause du bail selon laquelle le preneur accepte les locaux dans l’état dans lesquels il se trouve et s’interdit de réclamer , pendant le cours du bail, quelque réparation du fait de leur état ne décharge pas la bailleresse de son obligation de délivrance.

Elle ne peut davantage s’en exonérer en faisant valoir qu’elle a consenti au Preneur des conditions favorables lors de la conclusion du bail.

En l’espèce il résulte des pièces versées au débat que depuis sa prise à bail, la société appelante subit des dysfonctionnements répétés et persistants du chauffage et de la climatisation se caractérisant par une température anormalement basse en hiver et élevée l’été étant rappelé que les locaux sont notamment exploités par la société News Invest pour y héberger des startups.

Les dysfonctionnements sont notamment étayés par les nombreux signalements effectués par le preneur de 2014 à 2018:

— les 28 novembre et 9 décembre 2014, il a signalé des odeurs et bruit anormal de la climatisation,

— le 3 mars 2015, il a de nouveau signalé des problèmes de chauffage,

— le 2 juillet 2015, il s’est à nouveau plaint du dispositif CVC, expliquant que certains bureaux n’étaient pas chauffés en hiver et pas climatisés en été

— le 28 octobre 2015 : le gestionnaire adresse un courrier RAR au propriétaire faisant état de ces problèmes existants depuis la prise à bail

— le 16 mars 2018, il a signalé à TELLMA les problèmes de chauffage du bâtiment, demandant à en être indemnisé à titre commercial,

— le 23 octobre 2018, il s’est à nouveau plaint du dysfonctionnement de la ventilation,

— le 29 octobre 2018, le bailleur venant aux droits s’est vu informer des difficultés récurrentes affectant l’immeuble,

— le 28 novembre 2018, le preneur a fait délivrer sommation interpellative au

bailleur et à son mandataire d’entamer des travaux de remplacement du système de climatisation-chauffage.

Outre ces échanges de courriers, la réalité des dysfonctionnements est établie par le procès – verbal dressé le 23 novembre 2018 lequel mentionne que des températures affichées sur les thermostats d’ambiance pouvant atteindre 15,5° au quatrième étage, 16,5 et 16,6° au troisième étage, ainsi que des installations manifestement poussiéreuses, tandis que la température peut atteindre 29,9 et 30,8 dans certaines pièces du premier étage.

La persistance des dysfonctionnements est non contestée et établie par des constats d’huissier dressés les 21 mars 2019 et 17 juin 2019 qui mentionnent des températures anormales dans différentes pièces non conformes à l’utilisation des lieux comme bureau et à la destination normale de l’immeuble donné à bail.

La société Madeleine ne peut sérieusement prétendre que les dysfonctionnements relèveraient de la carence du preneur qui confondrait sa responsabilité avec celle de la bailleresse dés lors que la société News Invest établit d’une part que les contrats d’entretien ont été souscrits par le propriétaire

et lui ont été refacturés et d’autre part que les écarts de température ont perduré en dépit des interventions des mainteneurs qui ont été dans l’incapacité d’y remédier.

Enfin étant donné les problèmes rencontrés, il ressort des pièces produites par la société New Invest que dans le cadre des nouvelles propositions, les sociétés de maintenance et notamment SIMON 4 G (mail du 13.12.2018) ont demandé au préalable le changement d’une part significative des matériels pour un montant de 133 598.59 € montant augmenté à la somme de 449 206.08€, à la suite d’une expertise complète sur site.

Ainsi comme l’a justement relevé le premier juge , il résulte de ces constatations basées sur de nombreuses pièces que les locaux donnés à bail sont atteints depuis plusieurs années de dysfonctionnements récurrents de l’équipement de climatisation et de chauffage, ce qui engendre un trouble de jouissance important pour le preneur dont les conséquences sont plus préjudiciables que les lieux ont vocation à être sous loués compte tenu du modèle économique.

Il convient de relever que si le juge des référés n’a pas ordonné la remise en état du système de climatisation et de chauffage sollicitée par la société New Invest au motif qu’il était nécessaire d’ordonner une expertise avant pour avoir un avis technique et établir contradictoirement les dysfonctionnements,( les causes, les remèdes et coût de réparation), cette disposition ne remet pas en cause le trouble de jouissance constaté avec l’évidence requise en référé.

Le premier juge a ainsi régulièrement statué sur le fondement de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile en retenant l’existence d’un trouble manifestement illicite justifiant l’autorisation de consigner les loyers à hauteur de 90% et de suspendre le paiement du loyer pour le reste.

Il n’y pas lieu de réformer la décision sur le pourcentage du loyer à consigner dès lors qu’au regard des éléments versés aux débats, ceux-ci ne permettent pas de déterminer avec toute la précision nécessaire la gravité exacte du désordre et du préjudice de jouissance associé, étant observé que la mesure d’expertise est en cours et que le procès verbal du 17 juin 2019 dressé par un huissier sur place de manière non contradictoire comprenant la photographie des locaux vides ne permet pas d’établir avec la certitude requise en référé l’impossibilité d’occuper les locaux en relation avec les dysfonctionnements.

La décision sera entièrement confirmée.

Chacune des parties succombant dans ses demandes, il convient de dire que chacune d’elle conservera la charge des dépens d’appel respectivement exposés et de rejeter leurs demandes respectives formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables les conclusions signifiées le 3 décembre 2019, veille de la clôture par la société Madeleine ;

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Dit que les parties conserveront chacune la charge des dépens d’appel qu’elles ont respectivement exposés ;

Rejette les demandes des parties formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La Greffière Pour la Présidente empêchée