Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2018

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/10939

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Février 2016 -Tribunal d’Instance de PARIS 19^e arrondissement – RG n° 11-15-001060

APPELANTE

Etablissement Public REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS

N° SIRET : 552 032 708 00216

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

INTIMES

Monsieur D-E X

Né le […] à Paris

[…]

[…]

Madame Z A épouse X

Née le […] à DESERTINES

[…]

[…]

Représentés par M^e D-F G, avocat au barreau de PARIS, toque : D0643

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Juin 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme

Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me B C

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Daniel FARINA, Président et par Viviane REA , Greffière présente lors de la mise à disposition.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 1991, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (la RIVP) a consenti un bail d’habitation d’une durée de trois ans renouvelable, à Madame Z A, pour un logement conventionné soumis aux dispositions de l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation, sis […] à PARIS 19^e dont son époux Monsieur D-E X est devenu cotitulaire par mariage le 12 octobre 2002.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 30 juillet 2012, la RIVP a indiqué à Monsieur et Madame X que ceux-ci disposant au 1^er janvier 2012 de revenus supérieurs au double des plafonds d’attribution d’un logement social pour la deuxième année consécutive, le contrat de bail qui leur avait été consenti prendrait fin le 31 décembre 2014.

Le 26 juin 2014, la RIVP a notifié par lettre recommandée avec avis de réception à Monsieur et Madame X un congé pour le 31 décembre 2014.

Par exploit d’huissier en date du 8 juin 2015, la RIVP a fait assigner Monsieur et Madame X devant le Tribunal d’instance de PARIS 19^e pour qu’il soit dit que Monsieur et Madame X sont déchus de tout titre d’occupation, et obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et la séquestration de leurs meubles et leur condamnation solidaire à payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges locatives, une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts et une même somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 9 février 2016, le Tribunal d’instance de PARIS 19^e a débouté la RIVP de sa demande d’expulsion, constaté la validité du congé du 26 juin 2014, dit que les époux X peuvent prétendre au bénéfice d’un nouveau contrat de bail conformément aux dispositions de l’article L 482-3 du code de la construction et de l’habitation et condamné la RIVP aux entiers dépens.

La Cour est saisie de l’appel interjeté par la RIVP à l’encontre de ce jugement selon déclaration en

date du 12 mai 2016.

Au dispositif de ses conclusions d’appel n° 2, notifiées par la voie électronique le 23 mai 2018, la RIVP sollicite de la Cour, au visa de l’article L.482-3 du Code de la construction et de l’habitation, qu’elle :

— Infirme le jugement rendu le 9 février 2016 par le Tribunal d’instance de PARIS 19^e,

Statuant à nouveau,

— Juge que Monsieur D-E X et Madame Z X sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 31 décembre 2014,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur D-E X et Madame Z X, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier, du logement sis […], à PARIS 19^e,

— Ordonne à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur et ce, aux frais, risques et périls des défendeurs (article 1961 et suivants du Code civil) ou dise que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Fixe à compter de la délivrance des présentes l’indemnité d’occupation mensuelle au montant résultant du contrat de bail,

— Condamne Monsieur D-E X et Madame Z X au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux,

— Condamne solidairement Monsieur D-E X et Madame Z X à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

— Déboute Monsieur D-E X et Madame Z X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— Condamne solidairement Monsieur D-E X et Madame Z X ou tout succombant, au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au dispositif de leurs conclusions récapitulatives d’intimés, notifiées par la voie électronique le 23 mai 2018, Monsieur D-E X et Madame Z X sollicitent de la Cour qu’elle :

— Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a

* débouté la RIVP de sa demande d’expulsion,

* dit qu’ils peuvent prétendre au bénéfice d’un nouveau contrat de bail conformément aux dispositions de l’article L 482-3 du code de la construction et de l’habitation,

— Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la validité du congé du 26 juin 2014,

Y ajoutant,

— Dise et juge que le congé délivré le 26 juin 2014 pour le 31 décembre 2014, est irrégulier et, par conséquent, nul et non avenu, et en conséquence,

— Déboute la RIVP de toutes ses demandes ,

Subsidiairement,

— Dise et juge que le congé à eux délivré n’est pas fondé,

Encore plus subsidiairement,

— Leur accorde un délai de trois ans pour quitter les lieux,

— Condamne la RIVP à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne la RIVP aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui seront à recouvrer par M^e D-F G, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 juin 2018.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur le bien-fondé du congé

Sur leur appel incident Monsieur et Madame X plaident que les dispositions de l’article L 482-3 du Code de la construction et de l’habitation ne leur sont pas applicables au sens du paragraphe III dans la mesure où leur logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la Ville tel que défini par le décret n° 2014-1750 du 30 décembre 2014, comme étant le quartier 'Michelet-Aphonse Karr-Rue de Nantes'.

La RIVP rétorque que le système d’information géographique de la politique de la ville ne situe pas le […] dans le quartier prioritaire allégué.

Sur ce, aux termes de l’article L 482-3 du code de la construction et de l’habitation, dans les logements locatifs sociaux appartenant aux sociétés d’économie mixte ou gérés par elles et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d’Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, les baux des locataires dont les ressources, au vu des résultats de l’enquête mentionnée à l’article L.441-9, sont, deux années consécutives, au moins deux fois supérieures aux plafonds de ressources pour l’attribution de ces logements fixés en application de l’article L. 441-1 sont prorogés afin de leur permettre de disposer du logement qu’ils occupent pour une durée de trois ans. Cette prorogation intervient à compter du 1^er janvier de l’année qui suit les résultats de l’enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement du double de ces plafonds. Dès que les résultats de l’enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement du double de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai. Six mois avant l’issue de cette prorogation, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifie par acte d’huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l’issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués…'

L’article L.482-3 III in fine précise que cette disposition n’est pas applicable aux logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Or le quartier prioritaire 'Michelet-Aphonse Karr-Rue de Nantes’ visé par le décret n° 2014-1750 du

30 décembre 2014 figure à l’atlas des périmètres comme délimité sur un coté par une partie de la rue de Nantes, s’arrêtant à l’angle de la rue Barbanègre et encore par la rue Rouvet et enfin l’avenue de Flandres. Il y est précisé que 'lorsque la limite du quartier est une voie publique, celle-ci est réputée en milieu de voie

'.

En l’espèce le côté des numéros pairs est intégré au quartier prioritaire concerné tandis que celui des numéros impairs en est exclu. La résidence de Monsieur et Madame X étant sise au […], elle ne fait donc pas partie du quartier prioritaire et le moyen est rejeté.

Monsieur et Madame X plaident encore que le bailleur ne justifie pas en l’état des pièces versées au débat du dépassement du plafond de ressources pour l’année 2010.

Néanmoins, la RIVP verse l’avis d’imposition 2011 sur les revenus 2010 des locataires portant mention d’un revenu fiscal de référence de 69.338 € et elle n’est pas démentie lorsqu’elle rappelle que le double du plafond d’attribution au sens de l’article L.441-1 du même code est de 66.096€ pour l’année en question.

Ce moyen qui manque en fait est rejeté.

Il est établi au dossier que les locataires ont déclaré des ressources s’élevant à 68.962 € pour l’année 2009 (enquête 2011), à 69.338€ pour l’année 2010 (enquête 2012), à 72.370€ pour l’année 2011(enquête 2013) de sorte que la RIVP était bien fondée à informer les locataires le 30 juillet 2012 que leur bail était prorogé à compter du 1^er janvier 2012, soit '1^er janvier de l’année qui suit les résultats de l’enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement du double de ces plafonds

' au sens de la loi, et pour une période de trois ans.

Le congé remplit donc bien les conditions d’application de l’article L.482-3 et le jugement est confirmé de ce chef.

Sur la régularité du congé du 26 juin 2014

Monsieur et Madame X font grief au jugement de ne pas avoir répondu à leur moyen de nullité tiré de ce que le congé n’a pas été donné pour une date correspondant à une échéance possible du bail, qui ayant pris effet pour une durée de trois ans à compter du 1^er novembre 1991 aux conditions générales et du 1^er juillet 1990 aux conditions particulières, aurait dû survenir soit pour le 31 octobre 2018, soit pour le 30 juin 2017 et non pas pour le 31 décembre 2014.

Néanmoins, les dispositions de l’article L 482-3 du code de la construction et de l’habitation trouvant à s’appliquer à Monsieur et Madame X, la date d’expiration du bail fixée au 31 décembre de la troisième année de sa prorogation prime sur les dispositions contractuelles et s’impose aux parties, le moyen étant rejeté.

Monsieur et Madame X plaident encore la nullité du congé en ce qu’il est inopposable à Madame X qui n’a pas été notifiée personnellement, le deuxième avis de réception étant totalement illisible.

Or la RIVP produit le congé en date du 30 juillet 2012 adressé à Monsieur et Madame X accompagné de l’avis de réception 2C04595332614 retourné signé le 2 août 2012 et de l’avis de réception 2C04595332645 présenté le même jour que le premier et retourné sans date mais présentant une signature différente.

Le jugement est confirmé en ce qu’il en a conclu que chacun des époux Y avait été notifié, ce dernier moyen de nullité étant rejeté.

Sur le droit de Monsieur et Madame X à bénéficier d’un nouveau bail

Au soutien de son appel, la RIVP fait grief au jugement de n’avoir pas tiré les conséquences du dépassement des plafonds de ressources prévus pour l’attribution du logement conventionné par les époux X constaté sur les enquêtes ressources 2011, 2013 et 2014, soit pendant la période de prorogation, la seule à considérer pour l’octroi d’un nouveau bail ; elle ajoute que le seuil applicable est le double du plafond pour la période antérieure à la prorogation et le seul plafond pour la période postérieure au 1^er janvier 2012, seuil qu’ont constamment dépassé les locataires ; elle conclut qu’en tout état de cause et en dépit de la baisse de leur revenus à compter de 2015, ils ne rendent pas Monsieur et Madame X éligibles à un nouveau bail conventionné, le seuil à appliquer étant celui des PLUS.

Pour la confirmation, Monsieur et Madame X plaident que le plafond de ressources, pour prêt locatif intermédiaire (PLI), en catégorie 2 s’établit à 62.217 € en 2015 et qu’ils avaient avisé leur bailleur de la baisse prévisible de leurs ressources en raison du départ à la retraite de Monsieur X au 1^er janvier 2016, ce qui a justifié un revenu fiscal de 62.299 € en 2015 et de 56.923 € en 2016.

Aux termes de l’article L.482-3 II du Code de la construction et de l’habitation 'si, au cours de la période de prorogation visée au I, les locataires justifient que leurs ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l’attribution de ce logement, il est conclu un nouveau bail d’une durée de trois ans renouvelable

'.

En l’espèce, les pièces produites démontrent que les ressources des locataires sont constamment restées supérieures à ce plafond de janvier 2012 à décembre 2014, seule période à considérer en application de ce texte.

Le jugement est infirmé en ce qu’il a dit que les époux X peuvent prétendre au bénéfice d’un nouveau contrat de bail.

Sur les demandes en paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion

Les époux X s’étant maintenus dans le logement postérieurement à l’expiration de leur bail, ils seront condamnés solidairement au paiement jusqu’à leur départ, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’ils auraient dus si le bail s’était poursuivi et leur expulsion sera autorisée.

Sur la demande incidente en délai pour quitter les lieux

Monsieur et Madame X sollicitent un délai de trois ans pour quitter leur logement eu égard à la durée de la location sans aucun incident de paiement qui rend leur départ psychologiquement difficile et à leurs ressources difficilement compatibles avec le prix d’un logement comparable au leur dans le secteur privé.

En application des article L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales… La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et

indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur et Madame X n’étayent pas leurs difficultés psychologiques et ne soutiennent pas avoir des difficultés financières particulières, leurs ressources permanentes étant objectivement suffisantes à garantir leur solvabilité pour un bailleur privé.

La demande de délai est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la RIVP

Les circonstances de la cause ne caractérisent pas l’abus du droit de plaider et d’interjeter appel, le maintien dans les lieux était justifié par la décision attaquée et la RIVP ne justifie pas d’un préjudice personnel de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, fondée sur l’article 1240, anciennement 1382, du Code civil.

Sur le surplus

L’équité commande d’allouer à la RIVP une indemnité de procédure d’appel de 800 €, de rejeter la demande de ce chef formulée par Monsieur et Madame X et de confirmer les dispositions du jugement déféré sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame X qui succombent seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement ;

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance de PARIS 19^e en date du 9 février 2016 en ce qu’il a constaté la validité du congé en date du 26 juin 2014 délivré aux époux X et rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la RIVP ainsi que celle des deux parties en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

L’INFIRME sur le surplus,

CONSTATE que Monsieur D E X et Madame Z A épouse X sont devenus occupants sans titre à compter du 1^er janvier 2015 du logement sis […], bâtiment A escalier 2 à PARIS 19^e ;

DÉBOUTE Monsieur D E X et Madame Z A épouse X de leurs demandes d’obtention d’un nouveau bail et de délai d’évacuation du logement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur D E X et Madame Z A épouse X d’avoir libéré les lieux loués, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-l et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur D E X et Madame Z A épouse X à payer à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au loyer contractuel, majoré des charges récupérables jusqu’à la libération complète des lieux loués ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Monsieur D E X et Madame Z A épouse X à payer à la RIVP la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum Monsieur D E X et Madame Z A épouse X aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT