Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2019

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/07168 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5OKN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2018 -Juge de l’expropriation de BOBIGNY – RG n° 16/00005

APPELANTE

[…]

Mairie d’Aulnay-sous- Bois

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 et ayant pour avocat plaidant, M^e Andrée FAVAIN, avocate du même cabinet

INTIMEES

Société LA SAS MAG AULNAY

N° SIRET : 792 972 762

[…]

[…]

[…]

Représentée par et ayant pour avocat plaidant, M^e Alain LEVY de la SCP Alain LEVY et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

Représentée par M^me Halima NEHNAHI en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Hervé LOCU, président

M. Gilles MALFRE, conseiller

M^me Valérie MORLET, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Isabelle THOMAS

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Hervé LOCU, président et par M^me Vidjaya DIVITY, greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ

La SAS MAG AULNAY, représentée par son gérant Monsieur Y Z, est propriétaire des lots numéro 112,113,114 et 115 d’un ensemble immobilier en copropriété située Fosse à la […], à Aulnay-sous-Bois (93), sur les parcelles cadastrées DY numéro 1,2, 3 et 4, d’une contenance totale de 186389 m².

Les lots forment un grand local commercial et se trouvent à l’intérieur de la zone d’activité de la Fosse à la Barbière, laquelle est composée de 80 lots . Chaque lot est composé, au rez-de-chaussée, d’un entrepôt et, au niveau d’un étage partiel, de bureaux et/ou de bureaux annexes (bureau de direction, locaux sociaux, cuisine, réserve) et de sanitaires.

La SAS MAG AULNAY a adressé une déclaration d’intention d’aliéner le bien au prix de 6 800 000 euros, la commune d’Aulnay- sous-Bois l’ayant réceptionné le 28 avril 2015.

La commune a sollicité la direction nationale des interventions domaniales pour une évaluation du bien et exercer son droit de préemption par une décision du 15 décembre 2015 au prix de 5 350 000 euros, selon un prix unitaire 816,66 euros/m² La DNID a évalué, selon avis du 8 décembre 2015, les lots numéro 112 à 115 à la somme de 6 200 000 euros, sur une valeur unitaire de 1053euros/m².

La SAS MAG AULNAY a refusé cette proposition par courrier du 11 janvier 2016, maintenant le prix de 6 800 000 euros .

Par une requête et un mémoire introductif du 13 janvier 2016 reçus au greffe le 16 janvier 2016, la commune d’Aulnay-sous-Bois a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de

Bobigny en vue de la fixation du bien préempté à la somme de 5 350 000 euros

Après transport sur les lieux le 8 mars 2017, par jugement du 23 janvier 2018, le juge de l’ expropriation a :

'fixé à 8 517 000 euros le prix d’acquisition des lots appartenant à la SAS MAG AULNAY, en valeur occupée

'dit que les frais d’agence sont d’un montant de 160 000 euros et et sont à la charge de la commune d’Aulnay-sous-Bois

'condamné la commune d’Aulnay-sous-Bois à payer La SAS MAG AULNAY une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

'débouté la commune d’Aulnay-sous-Bois de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

'condamné la commune Aulnay-sous-Bois aux dépens.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 février 2018, la commune d’Aulnay-sous-Bois a interjeté appel.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures qui ont été :

'déposées au greffe le 25 mai 2018 par la commune Aulnay-sous-Bois, notifiées par le greffe le 25 mai 2018 (AR du 30 mai 2018), le 13 décembre 2018 notifiées par le greffe le 14 décembre 2018 (AR du 17 décembre 2018), aux termes desquelles elle demande à la cour de :

'infirmer le jugement déféré,

'fixer le prix l’ensemble immobilier à la somme de 5 350 000 euros, en valeur occupée

'débouter la SAS MAG AULNAY de son appel incident

'condamner la SAS MAG AULNAY au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

'condamner La SAS MAG AULNAY aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile

'déposées au greffe par La SAS MAG AULNAY, intimée et appelante incidente le 5 juillet 2018, notifiées par le greffe le 14 août 2018 (AR des 15 et 18 septembre 2018) et le 24 décembre 2018, notifiées par le greffe le 31 décembre 2018 (AR du 9 janvier 2019) demandant à la cour de :

'déclarer l’appel interjeté par la commune Aulnay-sous-Bois recevable mais mal fondé,

'déclarer recevable et bien fondé son appel incident,

'confirmer la décision quant à la surface qu’il a retenu pour les lots en cause, soit 6551 m²,

'confirmer la décision quant à l’attribution au profit de La SAS MAG AULNAY d’une somme de 170 000 euros hors-taxes au titre de la commission d’agence

'réformer partiellement la décision et fixer la valeur du bien préempté à :

'partie bâtie : 6551 m²X 1400euros= 9 171 400 euros

'emplacements de stationnement : 48 unités X 13'000euros= 624 000 euros

'soit un total de 9 795 000 euros

'confirmer la somme allouée de 3000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

'fixer sur ce fondement une somme de 5000 euros en cause d’appel

'condamner la commune d’Aulnay-sous-Bois aux dépens.

'adressées par le commissaire du gouvernement le 3 août 2018, notifiées par le greffe le 17 août 2018 (AR du 6 septembre 2018) demandant à la cour de confirmer sur le principe et le quantum les modalités de détermination des indemnités fixées par le premier juge.

MOTIFS DE L’ARRÊT

— sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 27 février 2018, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.

Les conclusions de la commune d’Aulnay- sous-Bois du 25 mai 2018, de la SAS MAG AULNAY du 5 juillet 2018 et du commissaire du gouvernement du 3 août 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de la commune Aulnay-sous-Bois du 13 décembre 2018 déposées hors délai sont de pure réplique à l’appel incident de la SAS MAG AULNAY ne présentent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux et sont donc recevables.

Les conclusions de la SAS MAG AULNAY du 14 août 2018 déposées hors délai sont de pure réplique aux conclusions du commissaire du gouvernement du 3 août 2018, ne présentent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux et sont donc recevables.

— au fond

La commune d’Aulnay-sous-Bois fait valoir que :

'sur la valeur unitaire du bien préempté : le premier juge a écarté à tort ses termes de référence, qu’il convient de relativiser la valorisation commerciale de l’ensemble immobilier et que sa comparaison avec des biens à usage d’entrepôts de garde-meuble est parfaitement légitime

' elle soumet de nouveaux termes de comparaison en cause d’appel, qui confirment le niveau des références en première instance

'sur les termes présentés par le commissaire du gouvernement, si le premier juge a exactement écarté les termes numéro 4 et numéro 6, il ne pouvait considérer que le prix du bien soit nécessairement équivalent à la valeur moyenne des termes numéro 1,2, 3 et 5 retenus.

'Sur la surface du bien préempté, le premier juge a pris en compte à tort une surface de 6551,20 m² correspondant aux surfaces bâties, alors qu’il convient de prendre en compte la surface utile qui est de 5136m²

— sur la situation du bien préempté, le premier juge a exclu à tort tout abattement

— le premier juge a négligé l’impact de la présence d’amiante sur la valeur du bien

'sur l’achat de la commission d’agence, les honoraires de l’agent immobilier ne sont pas dus par l’autorité préemptrice, lorsque le compromis de vente initiale en a attribué la charge au vendeur et lorsque la déclaration d’intention d’aliéner ne contient aucune indication sur ce point,

— sur l’appel incident de la SAS MAG AULNAY, c’est à tort que celle-ci reproche au premier juge d’avoir retenu une méthode d 'évaluation globale, et à l’exclusion de toute valorisation spécifique des emplacements de stationnement et d’avoir écarté les termes de comparaison numéro 1,2 et 7 qu’elle proposait.

LA SAS MAG AULNAY rétorque que :

'Il convient de souligner que le bâtiment constitue une construction édifiée sur un socle en béton, l’ensemble étant recouvert effectivement d’un bardage métallique double

'les surfaces correspondent à l’attestation de superficie établie par X, géomètre expert le 21 novembre 2014

'l’ensemble immobilier a été donné en location à la société but international

's’agissant de l’environnement géographique, il convient de souligner l’intérêt de l’ emplacement

'sur l’appel principal de l’autorité préemptrice, son analyse doit être écartée, s’agissant de la valeur unitaire du prix des lots préemptés, de la surface des biens préemptés, de la situation d’occupation, la présence d’amiante, et la charge de la commission.

'son premier motif d’appel incident concerne la méthodologie d’estimation. En effet doit être évalué en plus de la valeur bâtie de son bien estimé « construction et terrain intégré », 48 emplacements de

parking qui ont une valeur intrinsèque distincte des locaux ; en outre ,s’agissant de la nature du bien et de ses critères d’appréciation, la ville d’Aulnay- sous-Bois a occulté la qualité du bâti

'son seconde motif d’appel porte sur les éléments de comparaison du propriétaire conduisant à la valorisation du bâti ; le premier juge a écarté pour des raisons peu convaincantes 3 de ses références

— son troisième motif d’appel concerne la valorisation des parkings, pour une valeur de 13 000 euros l’emplacement.

Le commissaire du gouvernement demande la confirmation et indique que :

'la commune Aulnay-sous-Bois ne présente pas de nouveaux termes en appel

'Il est proposé de retenir la méthode par comparaison en surfaces bâtie, parking tantième des parties communes intégrées, car l’approche analytique ne se justifie pas, puisqu’il faut envisager le bien dans son ensemble et de sa fonction commerciale

'sur la surface, il convient de reprendre, ce qui a été déterminé en première instance sous réserve de mesurage effectif

'sur les termes 3 et 4 de la commune, il faut écarter le numéro 3, car non comparable et garder le numéro 4 ; il faut écarter les termes 5 et 6 trop anciens

— la prise en compte de ces termes ainsi qu’un double abattement amène la commune à proposer un montant global pour ce bien qui semble sous-évalué et ne semble pas prendre en compte les données du marché sur ce type de bien.

SUR CE

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L2 13'4.

En cas d’acquisition, l’article 213'14 est applicable.

Aux termes de l’article L213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel principal porte sur la valeur unitaire, sur la surface du bien préempté, sur l’abattement pour occupation, sur l’abattement pour amiante et sur la commission d’agence ; l’ appel incident de la SAS MAG AULNAY concerne la méthodologie l’estimation, au titre des parkings, sur les éléments comparaison et la valorisation de ces parkings.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a exactement retenu en application de l’article L213- 6 du code de l’urbanisme, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant le POS et définissant la zone dans laquelle est situé le bien, à savoir le PLU approuvé le 16 décembre 2015.

S’agissant des données d’urbanisme, il n’est pas contesté que le bien est situé en zone Uh et Uid du PLU, qui correspond à des espaces d’activité.

Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit des lots numéro 112,113,114 et 115.

La commune d’Aulnay sous Bois indique que le bien a été décrit au compromis de vente du 17 novembre 2015 entre la SAS MAG AULNAY et la société MATA CAPITAL comme « à usage d’entrepôts, ateliers, locaux sociaux (pièce numéro 1), elle invoque également des commentaires laissés par la clientèle du magasin but, tandis que la SAS MAG AULNAY rétorque que ce bien ne peut être appréhendé comme entrepôt, mais comme lieu de vente.

Il ressort du procès-verbal de transport du 8 mars 2017, qui fait foi s’agissant des constatations matérielles jusqu’à inscription de faux , repris par le jugement que : (les parties soulignées le sont par la cour)

'les lots numéros 112,100 13,114 et 115 forment un local commercial complet, ouvert à la clientèle. Le magasin, occupé par l’enseigne but, se trouve à l’intérieur de la zone d’activité de la Fosse à la Barbière, organisé en copropriété.

La surface de vente se trouve au rez-de-chaussée et sur une partie du premier étage.

Le magasin est composé :

'rez-de-chaussée :

. D’une surface de vente , accessible à la clientèle par une entrée à double porte en verre à ouverture automatique ; est équipé d’un accueil et d’une banque de réception de la clientèle ;

de quelques bureaux disposant de baies vitrées ouvrant directement sur la surface de vente ;

. D’un local technique incluant une porte d’accès destiné au ramassage des fonds ;

. D’un local contenant les installations de sprinklage ;

. D’ un local abritant une armoire électrique ;

. de sanitaires ;

'au premier étage (accessible par un escalier principal et par 2 escaliers secondaires) :

. D’une surface de vente au niveau des parties latérales uniquement ;

. D’une partie destinée à la gestion du magasin et au personnel : un palier dessert :

. Un bureau ;

. Local vestiaire

. Des sanitaires

. Cuisine collective équipée

. Une salle de réunion.

Le local commercial est équipé de dispositifs de sécurité (porte de secours, diffusion d’eau, détecteurs de fumée et dispositifs de désenfumage), et d’une climatisation.

Le magasin est décoré de la manière suivante : la salle est alternativement carrée, parquetée et cimentée.

L’ensemble des locaux est dans un bon état d’ entretien.

Le local commercial comprend également un entrepôt (qui n’a pas été visité lors du transport sur les lieux).

En conséquence , contrairement à ce qu’indique la ville d’Aulnay sous-Bois, le bien ne peut être assimilé à un entrepôt, qui n’a d’ailleurs pu être visité lors du transport sur les lieux, puisqu’il s’agit d’un ensemble immobilier correspondant au bâtiment G2 à usage commercial et comprenant une partie à usage de stockage et de bureaux soumis au régime de la copropriété. Les lots comprennent des locaux à usage de ventes en rez-de-chaussée et des locaux à usage de bureaux, sociaux et sanitaires en mezzanines ;cela correspond en outre aux photographies de la SAS MAG AULNAY qui ne sont pas constestées par la commune d’Aulnay- sous-Bois ; de plus la commune d’Aulnay sous-Bois verse au débat un procès-verbal de visite de la commission communale de sécurité et d’accessibilité (pièce numéro 2), mentionnant que celle-ci a procédé à la visite périodique du magasin but, établissement à usage de vente de mobilier, l’électroménager de matériel hi-fi, qui est susceptible de recevoir 900 personnes dont 865 au titre du public ; la SAS MAG AULNAY verse le compte rendu semestriel d’un système sprinkleur(pièce N°17: incendie, sources d’eau, groupes motopompes diesel), confirmant l’accueil du public ; enfin, la commune d’Aulnay-sous-Bois invoque uniquement des commentaires laissés par la clientèle du magasin but dans ses conclusions, qui ne figurent pas dans la liste des pièces communiquées , et qui sont en conséquence dépourvus de valeur probante.

S’agissant de son état, l’ensemble immobilier est en bon état, avec un sol bétonné, une structure métallique, éclairage par néons et les constructions datent selon le cadastre de 1982.

S’agissant de la situation locative, cet ensemble immobilier est donc actuellement occupé par l’enseigne but selon un bail commercial signé le 28 août 2014 pour 9 ans, ayant effet du 1^er août 2014 pour se terminer le 31 juillet 2023, avec un loyer total annuel de 500 000 euros hors-taxes.

S’agissant de sa situation, la commune d’Aulnay sous-Bois fait valoir que :

'la zone d’activité de Barbière est essentiellement composée d’entrepôts et ne constitue pas un pôle d’attractivité commerciale ;

— la clientèle potentielle du magasin but est essentiellement celle de la zone commerciale O PARINOR, et que cette zone subit la concurrence de la zone commerciale d’Aérouville, située à 8

km

— la multiplication des structures commerciales rend le bien préempté, situé dans une zone commerciale mal entretenue, peu attractive pour les enseignes.

— La zone d’activité de la Fosse à Barbière est située à grande proximité du centre commercial PARINOR et des axes routiers et autoroutiers, à 12 km de la capitale et à 7 km de l’aéroport […].

La SAS MAG AULNAY fait valoir en produisant des photos que l’ensemble de la structure est parfaitement entretenu, avec des locaux en bon état ; elle souligne les équipements et l’existence à l’extérieur face à l’entrée principale permettant l’accès au magasin but, d’un ensemble d’emplacements de stationnement matérialisé sur une surface bitumée, de 48 places dont 6 destinées aux handicapés .

Elle souligne l’intérêt de l’emplacement, un développement de l’activité économique d’importance dans ce secteur de la Fosse à la Barbière avec un taux de remplissage complet.

Il est acquis que la zone d’activité comme indiqué par le premier juge longe l’autoroute A3, qu’elle se trouve entre le carrefour A B et le carrefour de l’Europe ou les travaux de création d’une station de métro ont d’ores et déjà débuté (nouvelle ligne), que la zone d’activité est accessible en bus, ligne 609 et 627 (gare d’Aulnay-sous-Bois) ; que la circulation dans la zone est assurée par une voie circulaire et périphérique par des voies internes ; que la fréquentation de la zone d’activité par les professionnels et par des particuliers a pu être constatée lors du transport sur les lieux, le mercredi après-midi.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé , c’est celle de la première instance , soit le 23 janvier 2018.

— sur la méthode

Le premier juge a retenu comme adopté par chacune des parties la méthode par comparaison, avec pour les lots privatifs une évaluation sur leur consistance, millièmes des parties communes intégrées.

La commune d’Aulnay sous-bois et le commissaire du gouvernement ont évalué le bien selon une surface bâtie, parking et tantièmes des parties communes intégrées, tandis que la SAS MAG AULNAY évaluait d’une part la partie bâtie selon une surface de 6551 m² et d’autre part la partie parking située autour du local commercial selon 48 emplacements dont 6 réservés à des personnes handicapées.

Le premier juge a considéré que les places de stationnement sont un complément indispensable à la destination commerciale, comme exposé par la SAS MAG AULNAY, qu’elles sont indissociables et difficilement cessibles indépendamment du local commercial, et que ces emplacements étant principalement destinés à la clientèle et n’ayant d’utilité que parce qu’ils sont situés à proximité et autour de la surface de vente, l’emploi de la méthode analytique n’est pas adapté. Il a donc décidé que les biens à évaluer seront comparés à des ventes de biens comparables, comprenant à la fois une surface de vente et des surfaces annexes.

En cause d’appel , la SAS MAG AULNAY, indique qu’elle n’a jamais prétendu utiliser la méthode dite analytique, mais qu’elle sollicite effectivement en plus de la valeur bâtie de son bien estimée construction et terrain intégré, une valeur intrinsèque pour les 48 emplacements de parking.

Cependant , elle admet que ces emplacements de stationnement sont bien indissociables du bâtiment commercial dans le cadre des conditions générales du bail commercial qui lient le propriétaire à la

société but international ; il convient en conséquence de confirmer le jugement; les biens à évaluer seront donc comparés à des ventes de biens comparables comprenant à la fois une surface de vente des surfaces annexes et ces 48 places de parking seront intégrées comme un facteur de plus-value.

— Sur les surfaces

En première instance, les parties exposaient de manière concordante les surfaces suivantes :

'lot numéro 112:3793,70 m²

'lot numéro 113:1014,40 m²

'lot numéro 114:491,20 m²

'lot numéro 115:1251,90 m²

soit un total de 6551,20 m².

Il est simplement indiqué que la commune d’Aulay sous Bois faisait également état d’une surface utile de 5136 m².

Le premier juge a retenu pour l’évaluation en conséquence la surface de 6551,20 m² correspondant à la surface bâtie.

En appel, la commune d’Aulnay sous-bois demande de retenir la surface utile du bien à évaluer, en indiquant que le bien ne présente pas une surface bâtie de 6551,20 m², l’évaluation adverse (pièce numéro 9) excluant tant des surfaces bâties que des surfaces non bâties, ainsi qu’une quote-part des parties communes ; elle se fonde sur le compromis de vente conclue entre la SAS MAG AULNAY et la société MATA CAPITAL(pièce adverse numéro un) ; elle conclut que le bien présente une surface bâtie de 5576 m², correspondant à une surface de stockage de 1176 m² et une surface devant de 4400 m², et une surface non bâtie 2075,20 m² correspondant à des aires de desserte, de man’uvres et de stationnement, ainsi qu’une quote-part des parties communes ; le relevé des ventes produits par le commissaire du gouvernement, dont le 2^e terme concerne la dernière mutation du bien, renseigne la surface utile de 5136 m² ; enfin le compromis de vente que la SAS MAG AULNAY a passé et la DIA, font état d’une surface bâtie de 5576 m² (pièce adverse numéro un et numéro deux).

La SAS MAG AULNAY verse aux débats une attestation de superficie privative (loi Carrez) du 1 novembre 2014 réalisée par un géomètre expert Monsieur C D (pièce numéro 10: X) qui retient :

'lot 112:3793,7 m²

'lot 113:1014,4 m²

'lot 114:491,20 m²

'lot numéro 115:1251,90 m²

soit un total de 6551,20 m².

La superficie dite Carrez correspond à la surface des planchers des locaux clos et couvert après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres et il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m et les lots fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres

carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie.

Si la commune d’Aulay sous-Bois verse les pièces susvisées à l’appui de sa demande, celles-ci ne démontrent cependant pas, que les surfaces évoquées correspondent à la surface utile ; ces pièces ont en outre une valeur probante moindre par rapport au mesurage par un géomètre expert ; enfin il appartenait à la commune d’Aulnay sous-Bois de faire réaliser à ses frais un mesurage par un géomètre expert en surface utile.

En conséquence, il convient le juge de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement retenu la surface de 6551,20 m² correspondant aux surfaces bâties, ou de superficie privative (loi Carrez).

— sur la situation locative

Les parties s’accordent pour dire que les lots appartenant à la SAS MAG AULNAY sont en situation d’occupation, l’ensemble immobilier ayant été donné en location à but international par acte sous-seing privé en date du 28 août 2014, pour une durée de 9 années à compter du 1^er août 2014, expirant le 31 juillet 2023, et que par un avenant en date du 1^er décembre 2014, les parties ont décidé d’une fin de bail au 31 août 2023.

— Sur la fixation du prix

Le premier juge après examen des termes des références des parties a fixé la valeur du mètre à 1300euros, en précisant que la valeur de 1400euros/ m² sollicitée par la SAS MAG AULNAY ne pouvait être atteinte, en raison notamment de la présence d’amiante dans les locaux, selon le rapport établi le 3 décembre 2014 par la société Agenda Diagnostics.

La commune d’Aulnay sous-Bois demande de retenir une valeur unitaire de 1042euros du m², avec un double abattement pour occupation et pour amiante, la SAS MAG AULNAY une valeur unitaire de 1400euros/ m², notamment en raison de l’absence d’amiante.

A- valeur unitaire

Il convient en conséquence tout d’abord d’examiner les références des parties :

1° références de la commune d’Aulnay sous-bois

Elle reprend ses références de première instance et en verse de nouvelles en appel.

a/références de première instance

'février 2015 : rue Gilberte Desnoyers à René sous-bois, 711 m², 661euros/m²,bureau d’une construction de 1970/1980, libre

Cette référence qui correspond à des locaux exclusivement à usage de bureaux, alors que le bien à évaluer est composé d’un magasin de vente au détail, doit être écartée.

'Novembre 2014 : rue Gilberte Desnoyers à Aulnay-sous-Bois, 402 m², 821euros/ m², bureau, libre,

Cette référence doit être écartée pour le même motif

'avril 2014 : […] à René sous-bois, 1435 m², 592euros/m², entrepôt/garde-meuble d’une construction de 1900 210/1980, libre

Ce terme correspond à des bâtiments à destination d’entrepôts/garde-meuble, moins valorisé et doit

en conséquence être écarté.

'Juin 2013 : […] à Aulnay-sous-Bois, 576 m², 955euros/ m², commerce, magasin, boutique, occupé

Cette référence bien qu’ancienne, est pertinente et sera retenue, mais il convient de tenir compte de cette ancienneté de près de 5 ans.

'Mars 2013 : […] à Aulnay sous-bois, 1273 m², 707euros/m², entrepôt/garde-meuble, libre

Ce terme sera écarté pour le même motif que pour le terme numéro 3

'janvier 2010 : […] à Aulnay-sous-Bois, 3351 m², 865euros/m², entrepôt/garde-meuble, libre

Ce terme sera écarté à la fois en raison de son ancienneté de plus de 5 ans et pour le même motif que pour le terme numéro 3

'juillet 2009 : rue Gilberte Desnoyers à Aulnay-sous-Bois, 416 m², 600euros/m², bien à usage multi professionnels, libre

Ce terme datant de plus de 5 ans sera écarté.

b/références en appel : six référence dans la zone industrielle de la Fosse à la Barbière

'28 juin 2017 : 910 m², 620 000euros, 680euros/ m²

'30 septembre 2014,700 m², […], 714euros/ m²

'29 avril 2014,3 1527 m², […], 510 euros/m²

'7 avril 2014, 1272 m², […], 772euros/ m²

'5 avril 2012,588 m², […], 680euros/ m²

'31 janvier 2012, 1723 m², 830 000euros, 482euros /m²

Outre l’ancienneté des termes 5 et 6 datant de plus de 5 ans, aucune précision n’est apportée sur la consistance de ces ventes, permettant notamment de déterminer, s’il s’agit de bâtiments à destination d’entrepôts/garde-meuble moins valorisés ou de magasins de vente au détail correspondant au bien préempté ; en conséquence toutes ces références non pertinentes seront écartées.

2° références de la SAS MAG AULNAY

'Décembre 2012, Carrefour de l’Europe, […] à Aulnay-sous-Bois, 3246 m², 9'140'978euros, 2816euros/ m², parc commercial incluant diverses des enseignes, KFC, Quick, Lidl, un indépendant, loué par baux fermes de 9 ans

Ce terme datant de plus de 5 ans sera écarté.

'septembre […], 1427 m², 2523euros/ m², local commercial d’une construction des années 1970, occupé

Ce terme correspond à l’avant d’un immeuble de bureaux, soit d’un bien d’une consistance différente du bien à évaluer et sera donc écartée.

'mars 2013, route d’Argenteuil à Épinay-sur-Seine, 1080 m², 1912euros/ m², local commercial, occupé

Ce terme bien que situé dans une localité différente, est pertinent et peut être retenu, mais uniquement comme indiqué par le commissaire du gouvernement de première instance pour une valeur unitaire de 1340euros/ m²

'20 juillet 2015 : […] à Montreuil, 1713,80 m², 3333euros/le m², local commercial sur un terrain de 3905 m²

Ce terme bien que situé dans une localité différente est pertinente et peut être retenu, mais uniquement comme indiqué par le commissaire du gouvernement première instance pour une valeur unitaire de 2778euros/ m²

'octobre 2013 : 172, […], 1680 m², 2895euros/ m², bâtiment à usage commercial sur un terrain de 2559 m²

Ce terme est pertinent, mais il s’agit d’une valeur haute , puisqu’il n’est pas contesté que le marché de Bondy est plus valorisé.

'17 décembre 2012, : […], 1111 m², 1710euros/ m², bâtiment à usage commercial sur un terrain de 1298 m²

Ce terme datant de plus de 5 ans, trop ancien, sera écarté

'31 janvier 2012 : […], 480 m², 1615euros/ m², bâtiment à usage commercial, d’une construction des années 1970, sur un terrain de 1130 m²

Ce terme sera écarté pour le même motif que précédemment

3° références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement propose un relevé des ventes récentes de locaux commerciaux sur le département , en précisant qu’aucune vente n’a eu lieu depuis 2016 dans le même secteur.

'20 juillet 2015, le Blanc-Mesnil, […], 4 471 400 euros, 2800 m², 1597euros/ m², magasin Auchan avec 400 places de parking

'10 décembre 2013 : la Fosse à la Barbière à Aulnay-sous-Bois, 5 350 000 euros, 5136 m²,1042 euros/ m²,magasin but (le bien en cause)

'26 juin 2013 : Fosse à la Barbière à Aulnay-sous-Bois, 550 000 euros, 576 m², 955 euros/ m², local commercial

'21 octobre 2013 : 172'174, […], 4 892 380 euros, 1654 m², 2958 euros/m², bâtiment à usage commercial avec 17 parkings

'26 mars 2013 : […] à Epinay-sur-Seine, 2 065 492 euros, 1080 m², 1912euros/m²,[…]

'20 juillet 2015 : […] à Montreuil-sous-Bois, 4 758 907 euros, 1713 m², 2778 euros/m²

,bâtiment à usage commercial avec 86 parkings

soit une moyenne de 1874 euros/ m²,

soit une médiane de 1597/ m²

Le commissaire du gouvernement propose une valeur inférieure égale à 1200euros/ m².

Il convient de retenir les termes pertinents 4 et 6, s’agissant de la vente de biens situés à Bondy et à Montreuil-sous-Bois, tout en tenant compte que l’immobilier est plus valorisé, qu’à Aulnay-sous-Bois.

Il convient de retenir les termes pertinents 1, 2,3, 5(déjà retenu), tout en privilégiant les termes 2 et 3, qui sont situés tous les deux dans la Fosse à la Barrière à Aulnay-sous-Bois, c’est-à-dire dans la même zone que le bien préempté.

La moyenne est donc de :

955 (terme de la commune d’Aulnay-sous Bois )+1912+1340+2778+2559(termes de la SAS MAG AULNAY) +1597+ 1042+ 955+ 2958 +(termes du commissaire du gouvernement) = 16096/9 euros.=1788,44 euros.

Cependant, il convient de tenir compte que le marché est plus valorisé à Bondy et à Montreuil sous Bois, de privilégier les références situées à la Fosse à la Barrière (955+1042+955), mais également de tenir compte de leur ancienneté (2013) importante, des éléments de plus value liée au bon emplacement géographique, au bon état du bien, aux 42 emplacements de parking et en conséquence, de fixer la valeur à la somme de 1400 euros/m² soit 6551X1400= 9 171400 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

B- abattement pour amiante

La commune d’Aulnay sous-bois sollicite d’appliquer un abattement de 10 % en raison de la présence d’amiante.

À l’appui de sa demande, elle verse un constat de repérage amiante établi à l’occasion de la vente d’un immeuble bâti réalisé par Agenda Diagnostics (pièce numéro 3).

Si cette pièce est recevable ayant été soumise au débat contradictoire, la production n’est pas complète, puisque ne sont versées que les pages numéro 1 à numéro 22, alors que le document comporte 39 pages, ce qui est contraire à la loyauté des débats ; l’intervention est du 3 décembre 2014 ; il ressort de la page 5 intitulée récapitulatif des matériaux et produits contenant de l’amiante, que l’amiante est présente uniquement dans les parois verticales intérieures, pour les panneaux de cloisons, et n’ est donc pas présente pour le gros 'uvre.

En conséquence, la preuve de l’amiante étant rapportée uniquement pour des cloisons légères ou préfabriquées, il convient de débouter la commune d’Aulnay-sous-Bois de sa demande d’abattement de 10 %.

C- abattement pour occupation

Le premier juge n’a pas appliqué l’abattement pour occupation, en indiquant que la commune d’Aulnay-sous-Bois ne démontre pas que cette situation soit en l’espèce un facteurs de moins-value.

Si le bien préempté fait l’objet d’une location, il est habituellement pratiqué sur la valeur vénale du bien, apprécié libre d’occupation, un abattement pour tenir compte de la moins-value dont il est grevé par suite des droits conférés au locataire, mais si de manière générale, un immeuble d’habitation occupé vaut moins cher qu’un immeuble libre, le principe est susceptible toutefois de connaître des exceptions.

En l’espèce, il ressort des termes retenus du commissaire du gouvernement, toute situation locative confondue, situation libre et situation occupée , que l’occupation ou non n’est pas un facteur déterminant de valeur pour ce type de bien, puisque des locaux d’activités libres se sont vendus à des prix parfois inférieurs à des locaux occupés et inversement. En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement décidé , qu’en l’espèce, il n’y a pas lieu à abattement pour occupation.

En conséquence le prix d’acquisition sera fixé à la somme de 9 171 400 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur la commission d’agence

Le premier juge indique que le titulaire du droit préemption se substitue à l’acquéreur du bien, que toutefois il est de pratique courante pour le vendeur d’augmenter le montant, résultant de la surface multipliée par la valeur unitaire, du montant des frais d’agence et en conséquence, il a décidé que la charge de la commission d’agence de 170 000 euros sera à la charge de la commune d’Aulnay-sous-Bois, en sus du montant de la valeur du bien.

Cependant, il est de principe, que les honoraires de l’agent immobilier ne sont pas dus par l’autorité préemptrice, lorsque le compromis de vente initiale en attribue la charge au vendeur et lorsque la déclaration d’intention d’aliéner ne contient aucune indication sur ce point.

En l’espèce, le compromis de vente initiale prévoit que la commission d’agence est prise en charge par le vendeur, c’est-à-dire la SAS MAG AULNAY (pièce numéro un) et la DIA du 27 octobre 2015 (pièce numéro 2) prévoit également que la commission de 170000 euros est à la charge du vendeur.

En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point, et la SAS MAG AULNAY déboutée de sa demande de voir supporter par la commune d’Aulnay sous-Bois les frais d’agence d’un montant de 170 000 euros.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné la commune d’Aulnay sous-Bois à payer à la SAS MAG AULNAY somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la commune d’Aulnay sous-Bois de sa demande fondée sur cette disposition.

L’équité commande de débouter la commune d’Aulnay- sous-Bois de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 3000 euros à la SAS MAG AUNAY .

— sur les dépens.

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L321-1 du code de l’expropriation.

La commune d’Aulnay perdant pour l’essentiel le procès sera condamnée aux dépens d’appel

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau

Fixe à la somme de 9 171 400 euros le prix d’acquisition des lots N°112,113,114 et 115 appartenant à la SAS MAG AULNAY, en valeur occupée, de l’ensemble immobilier en copropriété située Fosse à la […] à Aulnay- sous-Bois (93), sur la parcelle cadastrée DY N°1,2, 3 et 4 d’une contenance de 186389m² ;

Déboute la SAS MAG AULNAY de sa demande de voir condamner la commune d’Aulnay- sous-Bois à payer une somme de 170 000 euros au titre des frais d’agence ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute la commune d’Aulnay- sous-Bois de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la commune d’Aulnay- sous-Bois à payer à la SAS MAG AULNAY la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune d’Aulnay- sous-Bois aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT