Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2019

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/00737 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZ7GA

Sur renvoi après cassation, selon l’arrêt rendu le 09 juin 2016 par la 3^e Chambre civile de la Cour de Cassation (pourvoi n°P 15-17.529) de l’arrêt rendu le 28 janvier 2015 par le Pôle 4 Chambre 2 de la cour d’appel de Paris (RG 13/05151), sur appel d’un jugement rendu le 29 janvier 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS 01 – (RG n°11/13197)

APPELANT

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Michèle PARUCCI LAURENT DE FAGET, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : C1590

Situation :

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires SDC […]

Représenté par son syndic le cabinet MABILLE IMMIOBILIER dont le nom commmercial est MAVILLE IMMOBILIER

SIRET n° 509 986 758 00035

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Louis GABIZON, Ayant pour avocat plaidant M^e Jean FOIRIEN, de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, toque : U0008

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Avril 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Madame Muriel PAGE, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

M. Z X a acquis, le 27 août 2010 le lot n°11 de l’état descriptif de division d’un immeuble régit par le statut de la copropriété situé […] 3^e (un local à usage de dépôt au rez-de-chaussée). Il est précisé à l’acte de vente que les biens dépendent d’un ensemble immobilier se trouvant dans le périmètre du plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais (PSMV) et que les biens sont à usage de dépôt. Sont également rappelées et annexées des correspondances échangées entre le vendeur et le syndic, entre ce dernier et l’architecte des bâtiments de France, et entre celui-ci et le vendeur.

Le PSMV en vigueur à l’époque classait les constructions existantes dans ce secteur en 5 catégories, la 5^e catégorie visant 'les immeubles occupés par des activités industrielles artisanales ou commerciales, dont la démolition pourrait être imposée à l’occasion d’opérations d’aménagement, lorsque cessera leur occupation par des activités industrielles, artisanales ou commerciales. Ces immeubles sont pointés en orange sur le plan'.

Le 24 janvier 2011 M. X a donné à bail à M. B Y ce lot n°11 dans le cadre d’une location de courte durée (inférieure à deux ans). Le bail décrit le bien loué comme étant 'un local situé au rez-de-chaussée avec kitchenette, salle d’eau et WC, à destination artisanale'.

Le syndic, la société Tagerim Bastille, a convoqué les copropriétaires pour une assemblée générale qui s’est tenue le 18 janvier 2011.

Aux termes de la résolution n°22, les copropriétaires ont donné mandat au syndic d’agir en justice à l’encontre de M. Z X. Le procès-verbal a été notifié le 1^er avril 2011.

M. Z X a fait connaître au cabinet Maville, le nouveau syndic désigné, son désaccord sur la validité dudit procès-verbal, mentionnant notamment l’absence de convocation régulière.

Le 10 juin 2011, le cabinet Maville a convoqué les copropriétaires pour une assemblée se tenant le 6 juillet 2011. M. Z X, a, le 20 juin 2011, renouvelé ses critiques de l’assemblée du 18 janvier 2011, et a contesté la possibilité de tenue d’une assemblée en juillet et a adressé un pouvoir pour être

représenté par le syndic à une prochaine assemblée 'qui aura lieu début 2012'.

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juillet 2011, M. Z X a été porté comme absent et non représenté.

La 13^e 'résolution’ prévoit :

'Point sur la procédure contre M. X.

Il a été décidé à la 22^e résolution de l’assemblée du 18 janvier 2011 d’engager une procédure contre M. X pour obtenir que le lot 11 soit remis en conformité avec les demandes de l’architecte des bâtiments de France. Le dossier a été transmis pour assignation à M^e Louis Gabizon, avocat. La procédure de référé sera engagée dès le constat sur requête (portant sur les conditions d’occupation et les aménagements intérieurs du lot 11) établi'.

Aucun vote n’est intervenu.

L’assemblée a adopté la résolution n°14 suivante :

'Précisions concernant l’objet de la procédure contre M. X.

(…)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, entend préciser l’habilitation donnée au syndic à la 22^e résolution de l’assemblée générale du 18 janvier 2011, à cette fin elle donne mandat au syndic à l’effet d’engager toutes actions tant au référé qu’au fond, devant toutes juridictions à l’encontre de M. X et toutes personnes physiques ou morales qu’il

conviendrait de mettre en cause à l’effet de :

— obtenir outre la cessation de l’usage du lot 11 comme habitation et la remise en état antérieur du lot n°11, la démolition pure et simple de ce lot conformément au PSVM du

Marais qui prévoit que la démolition pourra être imposée 'à l’occasion d’opérations d’aménagement lorsque cessera leur occupation par les activités industrielles ou artisanales'.

— obtenir le remboursement des frais exposés dans le cadre de la procédure (…), l’allocation de dommage et intérêts pour les troubles et les nuisances subies par la copropriété (…),

Personne ne s’abstient.

Votent pour : 762/1035 (…)'.

Le 30 août 2011, Maître C G H, huissier de justice désigné par ordonnance rendue sur requête du syndicat des copropriétaires, a dressé un constat sur le lot n°11. Après ouverture par un serrurier, elle a constaté que les lieux étaient constitués d’un local à usage d’habitation comprenant une mezzanine avec un lit, un coin cuisine avec une salle de bains. Elle a relevé que les courriers et documents retrouvés sur les lieux sont adressée au nom de M. Y B qui résiderait dans le local avec une enfant.

Le 13 septembre 2011, M. Z X a acquis le lot n°10, soit au rez-de-chaussée un local à usage de dépôt.

Le 20 octobre 2011, Maître L M E F a établi un procès-verbal. Elle a

constaté que la cour était bordée sur la gauche d’une construction en cours de rénovation. Elle a relevé sur la façade du local, notamment, une porte neuve, un complet décapage des soubassements de la façade, un vitrage neufau dessus du soubassement et que l’encadrement en fer apposé contre le mur de la façade a été crevé en partie haute pour dégager l’électricité. Elle a constaté à l’intérieur l’existence d’un faux plafond neuf d’où sortent des fils électriques neufs, la présence d’un tableau électrique, de murs, d’un parquet flottant, d’un bloc cuisine neufs. Elle a relevé l’existence d’une plaque de cuisson, d’un placard bas ou encore d’un cumulus neuf. Elle a relevé deux marches donnant accès à un local surélevé dans lequel se

situe un lavabo et une douche.

Par acte d’huissier de justice du 6 septembre 2011, M. Z X a assigné devant le tribunal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] 3^e, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, en annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 6 juillet 2011, de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 18 janvier 2011, en nullité de l’assemblée générale du 6 juillet 2011 et en paiement.

Par ailleurs, suivant contrat daté du 24 janvier 2011 de 'location commerciale – bail de courte durée inférieure à 2 ans non soumis au statut des baux commerciaux', M. Z X a donné à bail à M. Y un local désigné comme 'local situé au rez-de-chaussée bâtiment gauche dans la cour, composé d’une grande pièce avec kitchenette et salle d’eau et wc’ et mentionnant une destination des locaux 'artisanale'.

Suivant contrat daté du 4 octobre 2011 de 'location commerciale – bail de courte durée inférieure à 2 ans non soumis au statut des baux commerciaux', M. Z X a donné à bail à M^me I J K un local désigné comme 'local à usage commercial

portant le n°10 du Rcp’et mentionnant une destination des locaux 'bureau et dépôt pour échantillon de matériaux de décoration intérieure'.

Le 17 novembre 2011, l’architecte des bâtiments de France a dressé procès-verbal d’infraction contre M. Z X. Il a constaté 'création d’une habitation dans un local légende en orange vide au moins depuis 2006 confère courrier joint. Ces travaux ont consisté en la réfection de couverture, changement des verres armés, des huisseries de fenêtre, création d’une mezzanine/chambre sur 3 m2 et installation d’une kitchenette et salle de bains complète'. Il est précisé que 'les travaux réalisés constituent une infraction à la loi du 4 août 1962 et à l’article L 313-2 du code de l’urbanisme. (…). Les travaux ont été exécutés par M. X propriétaire du local au […] (…). Or ce local étant vide depuis plusieurs années, le secteur sauvegardé doit s’appliquer à travers sa légende: immeuble dont sa démolition pourra être imposée lorsque aura cessé l’occupation des activités industrielles, artisanales ou commerciales'.

Le procès verbal a été transmis au Procureur de la république le 17 novembre 2011.

Les 2 et 8 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires a assigné, notamment M. Z X, devant le juge des référés aux fins, sous astreinte, de restituer à usage de dépôt les lots n°10 et 11 en supprimant des installations sanitaires ou de cuisine. Par ordonnance du 12 mars 2012, le juge des référés a débouté le syndicat de ses demandes.

Au terme de ses dernières conclusions de première instance du 18 mai 2012 M. Z X a demandé au tribunal de :

— dire nulle et de nul effet la 14^e résolution de l’assemblée générale du 6 juillet 2011,

— dire que cette nullité aura pour conséquence la nullité de la 22^e résolution de l’assemblée

générale du 18 janvier 20, 'avec toutes les conséquences de fait et de droit y attachées',

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 6 juillet 2011 pour notification tardive,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 8.000 € soit le coût des travaux de toiture,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions de première instance du 21 mai 2012 le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

— débouter M. Z X de ses demandes,

— condamner M. Z X, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification du jugement :

• à restituer à usage de dépôt les locaux constituant le lot numéro 11 défini au règlement de copropriété, notamment en faisant cesser l’occupation à usage d’habitation, en supprimant l’ensemble des installations sanitaires ou de cuisine,

• à restituer à usage de dépôt les locaux constituant le lot numéro 10 défini au règlement de copropriété, notamment en faisant cesser l’occupation à usage d’habitation, en supprimant l’ensemble des installations sanitaires ou de cuisine,

— condamner M. X au paiement des sommes de 3.000 € à titre de dommages-intérêts et de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût des constats d’huissiers des 30 août et 20 octobre 2011.

Par jugement du 29 janvier 2013 le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit M. Z X irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé […] 3^e tenue le 18 janvier 2011,

— débouté M. Z X du surplus de ses demandes,

— condamné M. Z X à restituer à usage de dépôt les locaux constituant les lots n°10 et 11 de l’immeuble situé […] 3^e en faisant cesser l’occupation à usage d’habitation et en supprimant l’ensemble des installations sanitaires ou de cuisine et ce, dans le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— condamné M. Z X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] 3^e la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Z X aux dépens, qui comprendront les frais des constats d’huissier de justice des 30 août et 20 octobre 2011, qui pourront être recouvrés par Maître Louis Gabizon, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans recevoir provision.

M. Z X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 mars 2013.

Par arrêt du 28 janvier 2015 cette cour a :

— infirmé partiellement le jugement déféré,

— annulé la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] 3^e,

— dit n’y avoir lieu à restitution par M. X des lots n°10 et 11 à leur usage strict de dépôt et à démolition sous astreinte des installations sanitaires et de cuisine s’y trouvant,

— dit n’y avoir lieu à démolition du lot 11,

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] 3^e à payer à M. Z X la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu pour le syndicat des copropriétaires à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmé pour le surplus le jugement déféré en ses dispositions non contraires,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] 3^e aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a formé un pourvoi contre cet arrêt

Par arrêt du 9 juin 2016, la Cour de cassation, troisième chambre civile, a cassé et annulé, sauf en ce qu’il déclare M. X irrecevable en sa demande d’annulation de la 22^e résolution de l’assemblée générale du 18 janvier 2011, l’arrêt rendu le 28 janvier 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remis, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyé devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.

M. Z X a saisi cette cour par déclaration du 10 novembre 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 mars 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 22 mars 2019 par lesquelles M. Z X, appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de la disposition qui précise qu’il est irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 janvier 2011,

— dire nulle et de nulle effet la 14^e résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] 3^e en date du 6 juillet 2011 pour abus de majorité, non respect du statut de la copropriété, du règlement de copropriété et du plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais,

— dire qu’il n’y a pas lieu pour lui à restituer à usage de dépôt le local n° 11 de l’immeuble,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]

3^e de ses demandes concernant le lot n° 10 ; toutes demandes concernant ledit lot étant nouvelles sont irrecevables et mal fondées,

— infirmer en conséquence, la décision en ce qu’il l’a condamné à restituer à l’usage de dépôt le lot n° 10 en raison de l’absence de mandat donné par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble,

pour le cas où la cour dirait les demandes du syndicat des copropriétaires concernant le lot 10 recevables,

— dire nulle et de nul effet la 15^e résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] 3^e en date du 21 juin 2012 pour abus de majorité, non respect du statut de la copropriété, du règlement de copropriété et du plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais,

— débouter, en conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […]

Temple à Paris 3^e de ses demandes concernant le lot n° 10,

— dire le syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondé en son appel incident, c’est-à-dire de voir fixer une astreinte pour la restitution des locaux n° 10 et 11 de l’immeuble, de le voir condamner au paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts et à celle de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

en conséquence,

— le débouter de l’intégralité de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— dire qu’il sera exonéré du paiement de la somme de 3.000 € à laquelle il a été condamné par la Cour de cassation,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] 3^e aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 11 mars 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] 3^e, intimé ayant formé appel incident, invite la cour à :

— déclarer M. X irrecevable et en tous cas mal fondé en son appel, et en conséquence confirmer le jugement,

y ajoutant,

— le recevoir en son appel incident,

— fixer à 300 € le montant de l’astreinte assortissant la condamnation de M. X à restituer à usage de dépôt les locaux constituant les lots numéros 10 et 11 de l’immeuble situé […] 3^e, en faisant cesser l’occupation à usage d’habitation et en supprimant l’ensemble des installations sanitaires ou de cuisine et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— condamner M. X au paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts en

compensation du préjudice subi par la copropriété du fait de l’attitude particulièrement malveillante de celui-ci,

— le condamner aux dépens, qui comprendront le coût des constats dressés par Maître C D et Maître E F, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la saisine de la cour

Il a été définitivement jugé que M. X est irrecevable en sa demande d’annulation de la 22^e résolution de l’assemblée générale du 18 janvier 2011 ;

Par ailleurs, M. X ne demande plus l’annulation de l’assemblée générale du 6 juillet 2011 en son entier et ne sollicite plus la condamnation du syndicat à lui rembourser la somme de 8.000 € au titre du coût des travaux de toiture ;

Sur les demandes de M. Z X

• Sur la demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 6 juillet 2011

La 14^e résolution de l’assemblée générale du 6 juillet 2011 est ainsi rédigée :

'14^e résolution : précisions concernant l’objet de la procédure contre M. X (article 25).

Le président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, entend préciser l’habilitation donnée

au syndic à la 22^e résolution de l’assemblée générale du 18 janvier 2011. A cette fin, elle donne mandat au syndic à l’effet d’engager toutes actions, tant au référé qu’au fond, devant toutes juridictions, à l’encontre de M. X et toutes personnes physiques ou morales qu’il conviendrait de mettre dans la cause.

A l’effet de :

Obtenir, outre la cessation de l’usage du lot 11 comme habitation et la remise en état antérieur du lot n° 11, la démolition pure et simple de ce lot conformément au PSVM du Marais qui prévoit que la démolition pourra être imposée à l’occasion d’opérations d’aménagement, lorsque cessera leur occupation par les activités industrielles ou artisanales.

Obtenir le remboursement des frais exposés dans le cadre de la procédure (avocat, expert, huissier, architecte, syndic, sapiteurs'), l’allocation de dommages et intérêts pour les troubles et les nuisances subies par la copropriété ; d’assurer le recouvrement des sommes obtenues dans le cadre de la procédure.

Les copropriétaires donnent mandat au syndic de recourir à tous conseils de son choix

et nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété. Si nécessaire, un expert judiciaire sera désigné aux frais avancés de la copropriété';

Cette résolution a été adoptée par les copropriétaires présents soit 762/1035 (majorité de

l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) ;

M. X sollicite l’annulation de cette résolution pour abus de majorité et non respect du statut de la copropriété et du règlement de copropriété ;

Le non respect allégué par M. X de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété constituent des questions de fond, qui ne peuvent en elle même entraîner l’annulation de la résolution pour abus de majorité, et qui seront analysés supra dans le cadre de la demande du syndicat de restitution du lot n° 11 à usage de dépôt ;

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou si elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;

S’agissant d’une autorisation donnée au syndic d’agir en justice contre un copropriétaire, M. X, il appartient à ce dernier d’établir que la décision est abusive en elle même, indépendamment du bien ou du mal fondé de l’action que le syndic a été autorisé à diligenter ; or les moyens soulevés par M. X à l’appui de sa demande d’annulation ne se rapportent qu’au mal fondé de la demande du syndicat de restitution du lot n° 11 dont il est propriétaire à son usage de dépôt tel qu’indiqué dans le règlement de copropriété ;

Certes, la référence faite dans la résolution au plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais est devenue depuis obsolète puisque ce plan a été modifié ; le syndicat ne s’y réfère d’ailleurs plus devant la cour, se concentrant sur le non respect du règlement de copropriété du fait du changement d’affectation du lot n° 11 sans autorisation préalable de l’assemblée; il n’y a pas d’abus de majorité lorsque l’action en justice devant être intentée contre un copropriétaire a pour fondement le non respect invoqué du règlement de copropriété ;

Le fait de décider de soumettre au juge une contestation portant sur le respect ou le non respect du règlement de copropriété va bien dans le sens des intérêts collectifs des copropriétaires et n’a pas pour but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;

Pour ces motifs et ceux pertinents des premiers juges que la cour adopte, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. X de sa demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 6 juillet 2011 pour abus de majorité ;

• Sur la recevabilité de la demande du syndicat concernant le lot n° 10 appartenant à M. X et la demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 21 juin 2012

¤ Sur la recevabilité

Suivant acte authentique en date du 13 septembre 2011 M. X a acquis de la société Crezyor, dans le même immeuble du […], le lot n° 10 désigné comme étant un local à usage de dépôt au rez-de-chaussée (pièce X n° 11) ;

Dans ses conclusions de première instance signifiées le 21 mai 2012, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation sous astreinte de M. X à restituer à usage de dépôt le lot n° 10 ; le

jugement déféré du 29 janvier 2013 a fait droit à cette demande;

Aux termes de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 21 juin 2012 (pièce syndicat n° 21) le syndic a été autorisé à engager une action en justice contre M. X aux fins de 'faire respecter, en tant que de besoin, la destination du lot n° 10 qui est à usage de dépôt et non d’habitation ; obtenir, outre la cessation de l’usage du lot n° 10 comme habitation et la remise en l’état antérieur de ce lot, la démolition pure et simple du lot n° 10…';

Les copropriétaires ont donc ratifié en cours de procédure devant le tribunal, le jugement n’ayant été rendu que le 29 janvier 2013 comme il a été vu, la demande du syndic sur ce point formulée dans ses conclusions du 21 mai 2012 ; la demande de restitution à usage de dépôt du lot n° 10 a donc été faite en première instance, elle était recevable à ce stade au regard de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 compte tenu de l’habilitation a posteriori donnée par les copropriétaires au syndic ; n’étant pas nouvelle devant la cour, elle est recevable au regard de l’article 564 du code de procédure civile ;

M. X doit donc être débouté de sa demande d’irrecevabilité de la demande du syndicat de restitution à usage de dépôt du lot n° 10 ;

¤ Sur l’abus de majorité

M. X sollicite l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 21 juin 2012 pour abus de majorité en invoquant les mêmes moyens que ceux soulevés à l’appui de sa demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 6 juillet 2011 ;

Pour les mêmes motifs que ceux exposés plus haut, cette demande doit être rejetée ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 le 'règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance’ ; 'le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation';

Les stipulations du règlement de copropriété ont force de loi entre tous les copropriétaires;

Selon le titre I, chapitre 1^er du règlement 'désignation', l’immeuble du […] est composé de deux corps de bâtiments ; le premier corps de bâtiment donnant sur la rue est à usage commercial et d’atelier au rez-de-chaussée, à usage d’habitation aux étages ; le deuxième corps de bâtiment au fond de la cour de l’immeuble est à usage d’habitation; il existe un petit bâtiment sur terre-plein dans la cour de l’immeuble qui est à usage d’atelier et magasin ;

C’est dans ce petit bâtiment, couvert en vitrage, que se trouvent les lots n° 10 et 11 appartenant à M. X ; ils proviennent de la division en 10 nouveaux lots de l’ancien lot n° 2 qui a été supprimé en 1989 ;

Ces lots n°10 et 11 sont décrits de la façon suivante dans l’état descriptif de division :

— lot n° 10 : au rez-de-chaussé, un local à usage de dépôt, d’environ 9 m², et les 16^emes des parties communes et de la copropriété du sol,

— lot n° 11 : au rez-de-chaussé, un local à usage de dépôt, d’environ 15 m², et les 28^emes des parties communes et de la copropriété du sol ;

L’état descriptif de division n’assimile pas les locaux à usage de dépôt aux locaux destinés aux activités commerciales, artisanale ou industrielle ; au contraire, le règlement fait la distinction entre les locaux à usage de dépôt (lots 10 & 11), les locaux à usage de magasin (lot n° 12), ou ceux composés d’un bureau et d’un atelier ou local professionnel ou commercial (lots 13 & 14) ;

Par ailleurs, le règlement de copropriété stipule au paragraphe 'usage des parties privatives (pièce syndicat n° 6, pages 12 & 13) que 'chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne le lot et les locaux en dépendant lui appartenant exclusivement le droit d’en jouir et d’en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires…

Les appartements ne pourront être consacrés à la location meublée…';

Les premiers juges ont exactement relevé que les constats dressés par les huissiers de justice révèlent, dans le lot n°11, l’installation d’une kitchenette, d’une salle de bains complète avec cumulus, d’une machine à laver ou encore la présence d’une mezzanine supportant un lit et pour lot n°10 d’importants travaux de rénovation comprenant, la mise en place notamment d’installations sanitaires et de cuisine ; il ressort également de la facture de travaux de la société TIG l’exécution de travaux complets de rénovation des locaux ;

Les photographies annexées au constat de Maître G H du 30 août 2011 confirment, dans le lot n°11, l’habitation permanente d’un ou de plusieurs occupants ; les premiers juges ont exactement relevé que les photographies ne caractérisent pas une utilisation des lieux pour un atelier de peintre ou un entreposage de tableaux, aucune oeuvre picturale ni matériel à cet effet n’étant présent dans le local en cause ;

Les premiers juges ont justement retenu que les lots ne sont pas utilisés aux fins de simple dépôt ou à une fin artisanale et que M. Z X a réalisé des travaux de nature à rendre les lieux propres à l’habitation en vue de leur location ;

Comme l’a dit le tribunal, la simple qualification des baux régularisés par M. Z X, lui-même exerçant la profession, à examiner les actes de vente, d’agent immobilier, de 'contrat de location commerciale, non soumis au statut des baux commerciaux', et mentionnant une destination 'artisanale’ ou de 'bureau et dépôt pour échantillon de matériaux de décoration d’intérieur’ n’est pas propre à faire échec à la réalité de l’usage d’habitation des lots ;

Depuis le jugement, la situation a évolué ; M. X loue ses locaux en meublé pour des locations de courtes durée ; il les propose à des touristes sur le site internet AIRBNB (pièce syndicat n° 25) ; or le règlement de copropriété interdit expressément les locations

meublées au sein de l’immeuble (pièce syndicat n° 6 ' page 13) ;

A cet égard, le syndicat des copropriétaires produit une annonce mise en ligne par M. X en juillet 2013 (pièce n° 20), offrant à la location un logement de 18 m² au […] se composant :

'- d’une sdb (open shower) avec wc, machine à laver le linge séchante,

— d’un salon très lumineux avec kitchinette /bar et canapé lit pour 2 personnes,

précision faite ici que le salon n’a pas de rideaux,

— d’une mezzanine avec un vrai lit pour 2 personnes’ ;

L’offre précise que 'ce logement est unique car il ressemble à petit atelier typique du marais du début du 20^e siècle’ et mentionne une capacité d’hébergement de 4 personnes et une possibilité de louer pour un nombre minimum de 2 nuits’ ;

Ce studio a été également mis en location sur le site internet AIRBNB en août 2017 (pièce syndicat n° 25) ; M. X fait ainsi de son local une exploitation commerciale en le proposant à des touristes pour des locations courte durée (89 €/nuit) ; il produit d’ailleurs lui même l’annonce de son logement sur le site AIRBNB (pièce X n° 32) ;

Il est donc établi que M. X a changé l’affectation des lots n° 10 & 11 en transformant ses deux locaux à usage de dépôt en locaux d’habitation dans un premier temps, ensuite en studios meublés destinés à être loués à des touristes de passage ;

En premier lieu, il n’est pas contesté que les tantièmes de parties communes attachés aux ateliers ou aux locaux professionnels sont en moyenne 2 à 5 fois plus importants que

ceux attachés aux lots à usage de dépôt de M. X afin de tenir compte notamment de

l’usage restreint de ces derniers ; la transformation de dépôts ou remises en locaux d’habitation et, plus tard, en studios meublés destinés à la location, entraîne donc une inégalité générant un préjudice financier pour les autres copropriétaires dans la répartition des charges ; M. X ne disconvient pas qu’il conviendrait de modifier la répartition des charges, mais il n’a pris aucune initiative en ce sens ;

En second lieu, s’agissant spécifiquement de la location en meublé, les copropriétaires subissent les allées et venues incessantes de touristes qui séjournent dans la cour de leur immeuble ; M. X soutient que les travaux qu’il a réalisés et l’usage de ses lots contribueraient à améliorer le standing de l’immeuble et serait favorable à la copropriété ; en réalité, la location touristique courte durée, de locaux réservés à usage de dépôt, d’une superficie inférieure à 20 m², et situé en plein milieu de la cour de l’immeuble, ne contribuent nullement à améliorer le standing de l’immeuble mais, au contraire, à développer au sein de la cour des locations précaires inacceptables pour les copropriétaires car non autorisées par le règlement de copropriété ;

Il résulte de ce qui précède que M. X exploite ses lots en infraction avec les termes du règlement de copropriété qui définit précisément l’usage des différents lots en y associant des tantièmes de charges tenant compte de cet usage et interdit les locations meublées ;

Cette dernière exploitation n’est en outre pas conforme à la destination de l’immeuble qui est à usage mixte commercial et d’habitation, mais pas à usage d’hôtel ; à cet égard, la clause interdisant les locations en meuble n’est pas illicite au sens des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; en effet, les allées et venues de personnes étrangères à l’immeuble générées par les locations en meublé dans la cour intérieure de l’immeuble sont sans commune mesure avec la présence ponctuelle et généralement de jour seulement, des personnes exploitant les locaux professionnels et /ou commerciaux visées dans le règlement de copropriété ; outre le trouble de voisinage subi par les copropriétaires, l’activité de location en meublé a des conséquences en terme d’assurance de l’immeuble compte tenu de l’aggravation du risque induit par l’augmentation de la présence de résidents, à titre précaire, de l’immeuble ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné, sous astreinte, M. Z X à restituer à usage de dépôt les locaux constituant les lots n°10 et 11 en faisant cesser l’occupation à usage d’habitation et en supprimant l’ensemble des installations sanitaires ou de cuisine ;

Il n’y a pas lieu d’augmenter le montant de l’astreinte ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Comme l’a dit le tribunal, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’exercice par M. Z X des voies ordinaires de droit a dégénéré en abus ni avoir subi un préjudice spécifique ;

Le jugement doit être confirmée en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, qui comprennent les frais des constats d’huissier de justice des 30 août et 20 octobre 2011, et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

M. X, partie perdante, doit être condamné aux dépens de la saisine, qui comprennent ceux de l’arrêt cassé par application de l’article 639 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. X ;

Il n’appartient pas à la cour de renvoi de statuer sur la demande de M. X de dispense du paiement de la somme de 3.000 € à laquelle il a été condamné par la Cour de Cassation; cette demande, irrecevable, doit être rejetée ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. Z X aux dépens de la saisine qui comprennent ceux de l’arrêt cassé et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] 3^e la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT