Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2019

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/18856 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6FVE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny – RG n° 15/09854

APPELANT

Monsieur A C X

[…]

[…]

Représenté par M^e Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391

INTIMEES

SASU TAGERIM PROMOTION

Ayant son siège social […]

[…]

N° SIRET : 409 266 228

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Représentée par M^e Benedicte DE CARLAN, avocate au barreau de LYON, substituée par M^e Emilie TADEO, avocat au barreau de PARIS

SARL ESSOR CONSEIL

Ayant son siège social […]

[…]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Emily LAFITAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0753

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

M^me Y Z, Conseillère

M^me Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame Y Z dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Edouard LOOS, Président et par M^me Cyrielle BURBAN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La société Essor conseil est une société de conseil en gestion de patrimoine. Dans le cadre de son activité, la société Essor Conseil travaille avec des promoteurs immobiliers dont les sociétés Tagerim Promotion et la société SCCV Le Gayant, respectivement promoteur et vendeur de programmes immobiliers.

M. X, contacté sur son lieu de travail par la société Essor conseil, se voyait proposer un produit de défiscalisation. Il signait le 04 mai 2011 un contrat préliminaire avec la société Tagerim Immobilier portant sur le programme immobilier « Le Gayant » situé sur la commune de Douai.

Ce contrat prévoyait l’acquisition d’un bien en l’état futur d’achèvement de type F2 dont les plans étaient remis, moyennant une somme totale de 146 500 euros incluant les frais de notaire. Au chapitre « conditions particulières », M. X optait pour un régime de défiscalisation dit « Scellier » sur 15 ans. Il lui était garanti un loyer brut mensuel de 435 euros. Pour le financement du bien, M. X souscrivait un emprunt de 146 500 euros sur une durée de 25 ans à un taux maximum de 4,5 %. Le 11 octobre 2011, l’acte notarié de vente était régularisé. Le bien était livré le 18 décembre 2012 suivi de la conclusion d’un contrat de mandat de gestion locative.

En 2015, M. X a mis en demeure la société Essor Conseil, par courrier du 16 février 2015, de l’indemniser d’une somme de 81 406 euros pour le préjudice subi du fait d’un manquement à ses obligations de conseil et d’information, en affirmant ne jamais avoir été destinataire d’une simulation et avoir acquis un bien pour un prix manifestement surévalué. La société Essor conseil ayant refusé de faire droit à ces demandes, M X a assigné les société Essor Conseil, Tagerim Promotion et SCCV Le Gayant devant le tribunal de grande instance de Bobigny.

Par jugement du 26 juin 2018, le tribunal a débouté M. A B de l’ensemble de ses demandes

et l’a condamné au paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour chacune des parties défenderesses.

M. X a relevé appel du jugement.

Par conclusions signifées le 23 octobre 2018, M. X demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 26 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Bobigny sauf en ce qu’il a déclaré l’action recevable,

En statuant a nouveau :

Recevoir M. X en ses demandes et les dire bien fondées.

juger que les sociétés Tagerim Promotion, SCCV le Gayant et la société Essor conseil ont manqué à leur obligation d’information et de conseil à son égard ;

En conséquence,

Condamner solidairement les sociétés Tagerim Promotion, SCCV le Gayant et la société Essor conseil, à verser à M. X la somme de 81 406 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

Condamner solidairement les sociétés société Tagerim Promotion, SCCV le Gayant et Essor conseil à payer à M. X la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Par conclusions signifées le 21 décembre 2018, la sarl Essor conseil demande à la cour de :

Vu notamment l’étude personnalisées, le contrat de réservation, le contrat de prêt, la procuration authentique et l’acte de vente,

Confirmer le jugement rendu le 26 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Bobigny ;

Y faisant droit,

Débouter M. X de l’intégralité de ses demandes ;

Juger que la société Essor conseil n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité et n’a pas manqué à son obligation de conseil et d’information ;

En conséquence,

Condamner M. X à verser à la société Essor Conseil la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions signifées le 21 janvier 2019, la société Tagerim Promotion et la SCCV Le Gayant demandent à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

« déclaré M. X recevable en son action en responsabilité à l’encontre de la société Tagerim Promotion et la SCCV Le Gayant »

Et ce faisant,

Sur la fin de non-recevoir

— juger que les demandes de M. X sont ambiguës et mal dirigées à l’égard de Tagerim Promotion et la SCCV Le Gayant ;

— juger en conséquence que M. X n’a pas d’intérêt et de qualité à agir à l’encontre de la société Tagerim Promotion et la SCCV Le Gayant;

En conséquence :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé recevable l’action de M. X à l’encontre de la société Tagerim Promotion et la SCCV Le Gayant.

— Déclarer M. X irrecevable en l’intégralité de son action et de ses demandes

Si par extraordinaire la Cour déclarait recevable l’action engagée par M. X à l’encontre de la société Tagerim Promotion et la SCCV Le Gayant :

Sur le rejet des demandes de M. X :

— Dire et juger que M. X ne démontre en aucune façon l’existence d’une faute de quelque nature qu’elle soit imputable à la société Tagerim Promotion et la SCCV Le Gayant, ni l’existence de son préjudice et d’un lien de causalité ;

— Débouter M. X de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner M. X au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Tagerim Promotion et aux entiers frais et dépens de l’instance.

SUR CE,

Sur la recevabilité de l’action

Selon la société Tagerim Promotion et la société SCCV Le Gayant, M. X opère une confusion entre les différentes sociétés intervenues dans le cadre de l’opération de vente et de la gestion locative du bien qu’il a acquis pour mettre à la charge de « Tagerim » l’ensemble des conséquences liées à l’opération réalisée. Elles font valoir le principe de l’autonomie de personnes morales et soutiennent qu’elles ne peuvent être poursuivies au titre d’une obligation qui n’est pas à leur charge.

Ceci étant exposé, il est versé aux débats le contrat préliminaire en date du 9 mai 2011 par lequel M. X a signé un contrat préliminaire avec la société Tagerim Investissement représentée par son mandataire Tagerim Promotion et l’acte notarié de vente du bien immobilier avec le vendeur la société SCCV Le Gayant, dont le gérant est la société Tagerim Promotion.

Ainsi que l’a jugé le tribunal, la société Tagerim Promotion est intervenue dans la phase préliminaire du contrat en proposant les caractéristiques du bien immobilier et les modalités de gestion locative.

M. X est donc recevable à poursuivre la responsabilité délictuelle de la société Tagerim Promotion sur le fondement de l’article ancien 1382 du code civil. La société SCCV étant intervenue en qualité de vendeur du bien, le lien est contractuel . De même, le tribunal a justement écarté la

théorie de l’estoppel en constatant que l’annulation de la vente ne figurait pas dans les prétentions du demandeur à l’action.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a jugé recevable l’action de M. X à l’encontre de la société Tagerim Promotion et la SCCV Le Gayant.

Sur la responsabilité

Il est reproché aux parties intimées un manquements aux devoir d’information et de conseil pour un investissement locatif et notamment une absence de vérification du véritable potentiel locatif de la résidence, la délivrance d’ informations mensongères sur le fondement d’une simulation financière elle même mensongère. M. X prétend que la valeur vénale de l’appartement et sa rentabilité ont été surestimées. Il reproche un défaut d’information sur les dangers financiers et le caractère aléatoire de ce type d’opération de défiscalisation.

S’agissant de l’obligation de conseil, il ressort de la chronologie des faits qu’à la suite d’un démarchage opéré par la société Essor Conseil, M X a envisagé de souscrire un produit de défiscalisation avec la société Tagerim Immobilier portant sur le programme immobilier « Le Gayant » situé sur la commune de Douai.

Le 04 mai 2011, il a reçu une simulation, reprenant ses propres informations financières et fiscales, et lui présentant la vente d’un appartement de 41,75 m2 avec parking moyennant une somme de 146 500 euros, le prix incluant les frais de notaire et de dossier. Il lui a été présenté également la simulation du loyer escompté et l’avantage fiscal. Le contrat préliminaire a repris ces éléments et a informé M. X des risques inhérents à la gestion locative.

La simulation financière trompeuse, présentant une sous évaluation des charges alléguée par M. X, ne repose sur aucun justificatif de charges relatifs à ses avis de taxe foncière ou relevés de charges de copropriété. Ses allégations sont, en outre, démenties par la société Essor Conseil qui démontre que la comparaison entre l’évaluation présentée dans la simulation et les montants de rémunération figurant dans le mandat de gestion conclu par M. X, présente des chiffres identiques. Aucune faute n’est donc caractérisée de ce chef.

S’agissant de l’impossibilité de revendre,M. X prétend que la valeur du bien serait de 75 000 euros. Or, M. X ne versant pas de mandat de vente correspondant totalement à son bien et attestant de la moins-value alléguée, est défaillant dans l’administration de cette preuve. Il convient surtout de rappeler que le contrat signé par M. X s’inscrit dans un montage de défiscalisation sur une durée de 9 ou 15 ans.

En l’espèce, M. X s’est engagé à acquérir un bien en l’état futur d’achèvement de type F2 moyennant une somme totale de 146 500 euros, incluant les frais de notaire et il a opté pour un régime de défiscalisation dit Scellier sur une durée de 15 ans, lui garantissant un loyer brut mensuel de 435 euros.

Il est acquis que M. X était informé, dès la conclusion du contrat préliminaire, des aléas liés à l’achat et à la location d’un bien immobilier, et qu’il a acheté, après un délai de réflexion, ce bien en vue de le louer et de bénéficier d’un avantage fiscal, après avoir été informé des conditions et charges relatives au programme immobilier.

Les sociétés Tagerim Promotion ne SCCV Le Gayant ont livré l’appartement dans les délais, avec les caractéristiques prévues. Le rendement de l’opération a été calculé sur une durée de 15 années.

Il apparaît dès lors, comme l’a justement rappelé le tribunal, que la somme de 146 500 euros correspond à la valeur défiscalisable du bien, incluant des frais divers et les taxes et non à la seule

valeur du bien immobilier. Le calcul d’un tel investissement se mesure à la durée de l’opération, il s’en déduit que M. X invoque un préjudice hypothétique dans la mesure où il a pris l’engagement de conserver le bien pour le louer durant une période minimum de neuf ans, voire de quinze en 2011. M. X omet par ailleurs d’évoquer le montant de l’avantage fiscal qu’il a d’ores et déjà retiré de son investissement.

En toute hypothèse, la demande est infondée dans la mesure où il ne peut évoquer une perte de valeur du bien en 2015, le préjudice étant inexistant au jour de la demande.

Sur l’absence d’information concernant les risques d’investissement

Il résulte des développements qui précèdent que contrairement à ce qui est allégué dès la conclusion du contrat préliminaire M. X était informé des aléas liés à l’achat et à la location d’un bien immobilier. Il est ainsi établi par les pièces versées aux débats que M. X a reçu des documents le 27 avril 2011 présentant les avantages et les obligations du dispositif Scellier ; le 11 mai 2011, les conditions particulières relatives au fonctionnement de l’opération et ses aléas. Le contrat de réservation, dont il a paraphé toutes les pages, précise qu’il s’agissait d’ un bien en l’état futur d’achèvement, d’une surface de 41,75 m 2 et contient un plan de l’appartement annexé et signé par ce dernier. L’absence d’information de ce chef n’est donc pas caractérisée.

Sur les garanties et assurances

M. X prétend que la garantie de rentabilité était un élément essentiel et déterminant de son consentement, que l’opération lui a été présentée comme étant entièrement garantie et que le changement d’assurance qui lui a été imposé est moins avantageuse.

M X a souscrit une assurance garantissant les loyers impayés, vacance et carence locative. Il ressort de la simulation réalisée par la société Essor Conseil relative au 'fonctionnement du compte Scellier en année 1" que sont mentionnés les revenus locatifs escomptés de 435 euros et le financement et l’assurance de 858 euros (814 euros de prêt + 44 euros d’assurance) ainsi que l’offre de prêt, selon laquelle le remboursement est de 863, 60 euros avec assurance.

M. X ne démontre par aucun élément probant qu’il lui aurait été garanti que son prêt serait remboursé par la perception du loyer. Par ailleurs, le bien de M. X étant loué, il n’a pas eu besoin de mettre en oeuvre la garantie au titre d’une carence locative.

Concernant le nouveau contrat d’assurance, les parties intimées ne peuvent être tenues responsables du changement d’assurance, dans la mesure où celui-ci est intervenu après livraison dans le cadre de la gestion du bien.

En conclusion, M. X ne rapportant pas la preuve d’un préjudice en lien avec un manquement au devoir d’information et de conseil sera débouté de l’ensemble de ses demandes. Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

M. X partie perdante, au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera tenu de supporter la charge des entiers dépens.

Il paraît équitable d’allouer à la société Essor Conseil et à la société Tagerim Promotion la somme de 3 000 euros chacune, au titre des frais irrépétibles qu’elles ont dû exposer en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

DÉBOUTE Monsieur X de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur X à payer au profit de la société Tagerim Promotion et Essor Conseil, la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur X aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BURBAN E. LOOS