Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/11514 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3PS2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mai 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 17^e – RG n° 11-17-000061

APPELANT

Monsieur B C

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1087

INTIMES

Monsieur D X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e I J, avocat au barreau de PARIS, toque : P0091

Madame E F épouse X

Née le […] à Marseille

[…]

[…]

Représentée par M^e I J, avocat au barreau de PARIS, toque : P0091

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été

débattue le 06 Septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT :CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président, et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société civile immobilière Carnot était propriétaire d’un appartement au 2^e étage, assorti de chambres de services au 6^e étage et d’une cave dans l’immeuble situé […] et […] à Paris 17^e. Elle a fait l’objet d’une saisie immobilière sur poursuites du Syndicat des copropriétaires engagée par la signification d’un commandement de payer en date du 18 novembre 2010 pour la somme de 37.094,94 € au principal.

Monsieur D X et Madame E X-F ont acquis les lots sur adjudication selon jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 22 septembre 2016.

Par dire du 19 septembre 2016, le conseil du Syndicat des copropriétaires a complété le cahier des charges déposé au greffe du juge de l’exécution du Tribunal de grande instance de Paris le 28 février 2011 pour faire valoir la copie d’un bail daté du 28 juin 2010 au profit de Monsieur B C, avec mention de réserves circonstanciées sur la validité de ce bail.

Par deux actes d’huissier en date du 16 décembre 2016, Monsieur et Madame X ont fait délivrer à Monsieur B C commandements, visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme de 9.750 € au titre des loyers de la période du 23 septembre au 31 décembre 2016 et de justifier de l’assurance locative tout en faisant mention de réserves sur l’opposabilité du bail.

Le 4 janvier 2017, Monsieur et Madame X ont fait délivrer à Monsieur B C sommation d’avoir à produire l’original du bail du 28 juin 2010, à donner l’identité de toutes les personnes occupant les chambres de service et à indiquer le montant du loyer payé.

Le 24 janvier 2017, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur B C pour paiement de la somme de 15.428,14 € au principal et celle de 2.314,22 € à titre de clause pénale.

Par acte du 17 janvier 2017, Monsieur et Madame X ont fait assigner Monsieur B C devant le Tribunal d’instance de Paris 17^e pour solliciter, avec exécution provisoire et

sur le fondement des articles L32l-4 du Code des procédures civiles d’exécution, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du Code civil,

à titre principal,

— que le bail du 28 juin 2010 soit jugé inopposable à leur égard,

subsidiairement,

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, pour défaut d’assurance dans le mois du commandement et absence de paiement des loyers et charges dans les deux mois du commandement de payer,

— voir prononcer la résiliation du bail du 28 juin 2010 aux torts exclusifs de Monsieur B C pour sous-location prohibée tant de l’appartement principal que des chambres de service,

en conséquence,

— voir ordonner l’expulsion de Monsieur B C et tous occupants de son chef de l’appartement et des chambres de service,

— voir prononcer la suppression du délai de 2 mois de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— voir condamner Monsieur B C à leur payer les sommes de :

* 7.260 € depuis le jugement et jusqu’à complète libération des lieux, au titre de l’indemnité d’occupation égale au double du loyer conformément au bail,

* 15.459,65 € pour les loyers et charges arrêtés au jour de l’assignation,

* 2.318,95 € au titre de la clause pénale du bail,

* 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens, incluant le coût des commandements du 19décembre 2016 et de la sommation du 4 janvier 2017.

Par exploit d’huissier du 20 février 2017, Monsieur B C a assigné devant le même tribunal Monsieur et Madame X en application de l’article L321-4 du code des procédures civiles d’exécution aux fins de :

— voir débouter Monsieur et Madame X de l’intégralité de leurs demandes

— voir juger que le bail du 28 juin 2010 leur est opposable,

— voir débouter Monsieur et Madame X de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— voir donner acte à Monsieur B C qu’il a réglé l’intégralité des loyers dus à la date de l’audience,

— voir condamner Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— voir condamner Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 5.000 € en

application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire assorti de l’exécution provisoire en date du 9 mai 2017, le Tribunal d’instance de Paris 17^e a, après jonction des procédures :

— déclaré le bail du 28 juin 2010 passé entre la Sci Carnot et Monsieur B C inopposable à Monsieur et Madame X,

— fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 3.000 € par mois à compter de la date de l’adjudication et jusqu’à libération des lieux et remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux,

— condamné Monsieur B C à payer à Monsieur et Madame X la somme de 12.030,92 € d’indemnité d’occupation entre le 23 septembre 2016 et le 21 mars 2017 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 janvier 2017 et les indemnités postérieures jusqu’à libération des lieux,

— débouté Monsieur et Madame X de leur demande au titre de la clause pénale,

— condamné Monsieur B C à payer à Monsieur et Madame X la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La Cour est saisie de l’appel formé à l’encontre de ce jugement par Monsieur B C selon déclaration en date du 9 juin 2017. Monsieur B C a été expulsé le 17 octobre 2017.

Au dispositif de ses conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 5 septembre 2017 Monsieur B C sollicite de la Cour, au visa de l’article L321-4 du code des procédures civiles d’exécution, qu’elle :

— Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Déclare le bail du 28 juin 2010 opposable à Monsieur et Madame X ;

Par conséquent,

— Déboute Monsieur et Madame X de l’ensemble de leurs demandes ;

— Constate que Monsieur B C est à jour des loyers ;

— Constate que Monsieur B C justifie d’une assurance contre les risques locatifs ;

Par conséquent,

— Juge que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas remplies ;

— Condamne solidairement Monsieur et Madame X à payer à Monsieur B C la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne solidairement Monsieur et Madame X aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Didier Nakache, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au dispositif de leurs conclusions récapitulatives d’appel notifiées par la voie électronique le 27 juin

2019, Monsieur D X et Madame E X-F sollicitent de la Cour, au visa des articles 367 du Code de procédure civile, L.321-4 du Code des procédures civiles d’exécution, 7 g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1224 et suivants du Code civil, qu’elle :

A titre principal,

— Confirme le jugement du Tribunal d’instance de Paris 17^e du 9 mai 2017 en ce qu’il a dit que le bail du 28 juin 2010 leur est inopposable,

A titre subsidiaire,

— Les reçoivent en leur appel incident,

— Les déclare recevables et bien fondés,

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 28 juin 2010, pour non-production de l’attestation d’assurance locative dans les deux mois du commandement du 19 décembre 2016 et absence de paiement des loyers et charges dans les deux mois du commandement de payer du 19 décembre 2016,

— Prononce la résiliation du bail du 28 juin 2010 aux torts exclusifs de Monsieur B C pour sous-locations prohibées tant de l’appartement principal que des chambres de service du 6^e étage,

En conséquence et dans tous les cas,

— Condamne Monsieur B C à leur payer la somme de 26.250 €, montant du solde de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 23 septembre 2016, date du jugement d’adjudication, au 17 octobre 2017, date de l’expulsion,

— Condamne Monsieur B C à leur payer une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamne Monsieur B C en tous les dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 19 décembre 2016 et 24 janvier 2017, le coût du commandement de justifier de l’assurance locative du 19 décembre 2016 et le coût de la sommation du 4 janvier 2017 ;

— Dise et juge que les dépens d’appel pourront être recouvrés par Maître I J, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juillet 2019. A l’audience des débats du 6 septembre 2019, Maître Nakache ayant avisé la Cour de son absence, message électronique lui a été adressé pour lui réclamer ses pièces inventoriées. Cette demande restée vaine a été réitérée par message électronique du 26 septembre 2019.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur les limites de l’appel

Bien que l’appel interjeté soit total, la Cour relève que Monsieur B C ne critique pas le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame X de leur demande d’application de la clause pénale du bail et que ceux-ci n’ont pas formé d’appel incident à cet égard. La Cour n’est pas saisie de ce chef.

Par ailleurs, il apparaît que le jugement attaqué a omis de statuer sur la demande d’expulsion. Monsieur et Madame X n’ayant pas reformulé cette demande au dispositif de leurs conclusions, la Cour n’en est pas saisie.

Sur l’opposabilité du bail de Monsieur B C à Monsieur et Madame X

Sur le fondement de l’article L321-4 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur B C fait grief au jugement d’avoir jugé le bail d’habitation en date du 28 juin 2010 le liant à la Sci Carnot, inopposable à Monsieur et Madame X, adjudicataires, alors que ce bail est antérieur à la vente et qu’il avait été porté à leur connaissance par dire du créancier poursuivant; il plaide que ce bail est réel, qu’il justifie avoir versé 99.000 € d’avance sur les loyers et pour le reste avoir subi des saisies du Trésor public, créancier du bailleur d’origine.

Pour la confirmation, Monsieur et Madame X répliquent en substance que de multiples éléments démontrent la fausseté de ce bail, dont la production en original n’a pu être obtenue, tels le constat effectué en 2011démontrant que les lieux restaient occupés par la famille Z et celui de 2013 démontrant qu’ils étaient totalement utilisés comme bureau par une société K20 International ; ils font valoir que le bail d’une des chambres du 6^e étage en date du 21 avril 2011 est consenti par Madame Z et non par Monsieur B C, que le paiement de 100.000 € constaté au bail n’est pas justifié aux débats, le chèque produit de 99.000 € étant débité six mois plus tard par Monsieur H C, que les avis à tiers détenteur ont été honorés par Madame A et non par Monsieur B C, qu’il n’existe aucune preuve du paiement des loyers entre 2013 et 2015 et que lui-même n’a pas signalé sa qualité de locataire à l’huissier ayant procédé en sa présence à l’état des lieux d’avant-vente le 7 septembre 2016.

Sur ce, aux termes de l’article L321-4 du code des procédures civiles d’exécution, 'les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur. La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen

'.

L’opposabilité du bail consenti par le débiteur avant la vente à l’acquéreur est régie par 1'article 1743 du Code civil qui s’applique tant aux ventes amiables qu’aux ventes forcées. Toutefois, bien qu’il résulte de ce texte que l’acquéreur de l’immeuble n’est tenu d’appliquer le bail en cours que s’il s’agit d’un bail authentique ou ayant date certaine antérieure à la vente, la connaissance de ce bail ou même la seule existence de ce bail s’il s’agit d’un bail verbal conclu avant la vente suffit à le rendre opposable à l’acquéreur du bien grevé ( Civ3, 11 février 2004 n° 02-12.762 ; Civ3 23 mars 2011, n° 10-10.804).

En l’espèce, le bail est antérieur à la vente pour dater du 28 juin 2010. Par ailleurs, il a été porté à la connaissance des adjudicataires par dire du 19 septembre 2016, soit avant le transfert de propriété. Ces constatations, sans qu’il soit nécessaire de rentrer dans le détail de l’argumentation des intimés sur la façon dont le bail s’est exécuté avant la vente, suffisent à ce qu’il soit dit en conséquence qu’il leur est opposable. Le jugement est en conséquence infirmé de ce chef.

Sur la demande subsidiaire en résiliation du bail pour sous-locations prohibées

Monsieur et Madame X se fondent sur la clause du bail prohibant la sous-location pour solliciter la résiliation du bail et ils font valoir que l’appartement lui-même a été sous-loué en entier à une société K20 international, sous couvert d’un bail consenti par une société BB8 en 2013, et que toutes les chambres de service ont été sous-louées entre 2011 et 2016 et ont continué de l’être au profit de Monsieur B C qui en encaissait les loyers en espèces comme le soutiennent les quatre sous-locataires, en réponse aux sommations interpellatives du 14 février 2017 produites .

Monsieur B C rétorque que le premier juge a écarté à tort une attestation de 'M. Z' autorisant la sous-location produite aux débats de première instance, qu’il entend verser de nouveau ;

il plaide que la clause prohibitive d’origine n’est plus opposable et qu’il n’est pas en infraction au bail.

Sur ce, les intimés, qui n’ont pas souffert de la mauvaise exécution du bail antérieurement à la vente, ne peuvent s’en prévaloir pour la constituer en faute à leur égard, seuls devant être examinés les griefs postérieurs. S’agissant de l’attestation de témoin, la Cour n’est pas mise en mesure d’en examiner la régularité et le contenu, ni la qualité juridique de son auteur, faute de production aux débats, le conseil de Monsieur B C ayant laissé sans suite la demande réitérée du greffe de déposer son dossier de plaidoirie. La clause prohibitive du bail authentique est donc opposable à l’appelant.

La sous-location non autorisée postérieure à l’adjudication, suffisamment démontrée par les quatre sommations interpellatives faites aux occupants de quatre des chambres de service, étant une infraction grave aux conditions du bail d’habitation souscrit en ce qu’elle concrétise un détournement des fruits du bien loué, elle ne permet pas la continuation du contrat entre les parties et justifie que sa résiliation soit prononcée aux torts du locataire. Cette résiliation prendra effet au jour du jugement partiellement infirmé.

Sur la demande incidente en paiement des indemnités d’occupation arrêtées au 17 octobre 2017

Monsieur et Madame X réclament la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à 3.000 € par mois, soit le prix du loyer, et ils sollicitent à titre incident paiement de la somme de 26.250 € d’indemnité d’occupation de la période du 23 septembre 2016 au 17 octobre 2017, date d’expulsion, déduction faite d’un paiement de 9.750 € effectué en mars 2017.

Monsieur B C n’a pas répliqué de ce chef, sauf en ce qu’il a conclu antérieurement pour que son paiement de 9.750 € soit pris en considération.

Au vu du compte détaillé de leur créance annexé au commandement de payer du 24 janvier 2017 délivré par Monsieur et Madame X, il apparaît que, sous déduction du paiement sus évoqué, Monsieur B C reste redevable d’un solde de loyers pour la période antérieure au jugement. S’étant maintenu dans les lieux pour la durée postérieure, il est redevable également d’indemnités d’occupation. C’est à ces deux titres qu’il sera condamné au paiement de la somme réclamée.

Sur le surplus

Monsieur B C succombant en son appel, il sera condamné aux dépens d’appel, dans les conditions des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, le jugement étant confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Eu égard à l’équité, Monsieur B C sera encore condamné à verser une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, les indemnités cumulées de procédure englobant les frais d’actes d’huissier dont le paiement est réclamé par Monsieur et Madame X et qui n’ont pas nature de dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement,

CONFIRME le jugement en date du 9 mai 2017 du Tribunal d’instance de Paris 17^e sur le montant de l’indemnité d’occupation, les frais irrépétibles et les dépens.

L’INFIRME sur le surplus ;

Statuant de nouveau sur les chefs critiqués infirmés et y ajoutant, vu l’évolution du litige,

DÉCLARE le bail du 28 juin 2010 passé entre la Sci Carnot et Monsieur B C opposable à Monsieur D X et Madame E X-F ;

PRONONCE la résiliation de ce bail aux torts de Monsieur B C à la date du 9 mai 2017 ;

CONDAMNE Monsieur B C à payer à Monsieur D X et Madame E X-F la somme de 26.250 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation restant dus pour la période allant du 23 septembre 2016 au 17 octobre 2017 ;

CONDAMNE Monsieur B C à payer à Monsieur D X et Madame E X-F une somme de 1.000 euros, en sus de celle octroyée au jugement, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur B C aux dépens d’appel et autorise Maître I J à les recouvrer directement en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT