Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2020

(n° 2020/ 292 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/09419 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5VKN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS 16^e – RG n°

APPELANT

Monsieur B C D Z A

4894 DARRAH BINT SABIH-AN NAMUDHAJIYAH

[…]

né le […] à […]

De nationalité saoudienne

représenté par M^e Patrick BRUNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0873

INTIMÉE

SCI Y, prise en la personne de son associé gérant, M. X Y,

[…]

[…]

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro : 438 171 571 00039

représentée par M^e Alexandra AUMONT de l’AARPI Grinal Klugman Aumont & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude TERREAUX, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, président de chambre

M. Michel CHALACHIN, président

M^me Pascale WOIRHAYE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marthe CRAVIARI

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière présente lors du prononcé.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Y a donné à bail à E C G Z A un appartement situé aux

7 ème , 8 ème et 9 ème étages d’un immeuble situé […]) d’une surface d’environ 700 m2, outre deux appartements de service situés aux 2^e et 4^e étages.

Il convient de préciser que le bail est rédigé en langue anglaise, intitulé « Furnished tenancy agrement not constituting the principal residence of the tenant » (« Contrat de location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire »), et qu’une traduction documentaire en est produite par les parties, traduction qu’elles ne contestent pas.

Il était conclu le 20 mars 2015 pour un terme au 31 mars 2016 pour un loyer annuel de 420.000€ payable d’avance, outre un dépôt de garantie de 70.000€.

Un second bail également rédigé en anglais avec le même intitulé a été signé le 30 mars 2016 pour un terme au 30 juin 2016, soit pour trois mois. Il a été réglé d’avance à la propriétaire une somme de 126.000€.

E C G Z A a donné congé le 17 mai 2016 avec effet au 1 er juin 2016 et a quitté les lieux.

Par jugement du 10 avril 2018, le tribunal d’instance de Paris XVIème, saisi par M. E C G Z A en requalification du bail en bail d’habitation et en condamnation de la SCI Y à lui restituer la somme de 222.418 € en raison des loyers trop-versés outre 21.700€ pour travaux effectués à ses frais alors qu’ils incombaient au propriétaire et 2.883,66€ pour frais de constat, a débouté Monsieur Z A de ses demandes, en statuant ainsi :

'-DIT n’y avoir lieu à requalifier les contrats de location conclus par les parties le 20 mars 2015 puis le 30 mars 2016 ;

— CONDAMNE la SCI Y au paiement à Monsieur B C D Z A de la somme de 10.360 euros au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie, déduction faite des sommes dues par Monsieur B C D Z A au titre des loyers impayés et des réparations locatives ;

— CONDAMNE la SCI Y au paiement de la somme de 2.000 euros à Monsieur B C D Z A au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

— CONDAMNE la SCI Y aux entiers dépens ;

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision'.

Par dernières conclusions du 21 janvier 2020, B C D Z A, appelant, demande à la Cour de :

— Recevoir Monsieur Z A en son appel

— Déclarer Monsieur Z A recevable et bien fondé en fait et en droit de ses demandes.

— Infirmer le jugement du Tribunal d’Instance du XVIème arrondissement de Paris en date du 10 avril 2018 dans toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que les deux baux de locations meublées signés par les parties le 20 mars 2015 et 30 mars 2016 constituent bien la résidence principale de Monsieur Z A conformément à l’article 632-1 du Code de la Construction.

— Dire et juger que conformément à l’article 25-3 de la loi du 24 mars 2014 qu’il y a lieu de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989

— Dire et juger que le délai du congé est de 1 mois conformément à l’article L 632-1 à 6 du Code de la Construction nonobstant toute clause contraire du bail et parconséquent dire et juger que la clause du bail est nulle et non avenue.

— Dire et juger que le congé délivré par Monsieur Z A est valable et qu’il produit ses effets entre les parties et sur la restitution du mois de juin de 42 000 euros.

— Constater que l’inventaire des meubles et des lieux loués entre les deux constats d’entrée et de sortie sont identiques en confirmant que les désordres relevés sont dus à la vétusté et à l’humidité des lieux et ne peuvent ni ne doivent être imputés au locataire, qu’il en sera jugé de même pour les meubles et autres ustensiles de cuisine et autres accessoires.

En conséquence de quoi :

— Condamner la SCI Y à restituer à Monsieur Z A le trop- perçu sur les loyers à savoir la somme de 178.644,00 Euros (pour le premier bail) + 43.774,00 Euros (pour le second bail) = 222.418 Euros (deux cent vingt- deux mille quatrecent dix huit Euros)

SUBSIDIAIREMENT,

— condamner la SCI Y à rembourser à Monsieur Z A le trop versé sur les loyers à savoir la somme de 162.120,00 Euros (pour le premier bail) + 43.774,00 Euros (pour le second bail) = 205.894 Euros (deux cent cinq mille huit cent quatre- vingt quatorze Euros) -Condamner la SCI Y à restituer le dépôt de garantie de 70 000 eurtos sans déduction du montant du document réclamant un montant de 44.000 EUROS car ne correspondant pas aux conditions juridiques de présentation d’une facture. Dire et juger que cette prétendue facture doit être retirée des débats

— Condamner la SCI Y à rembourser à Monsieur Z A la somme de 21.700,00 Euros correspondant à des travaux incombant au propriétaire et payée à tort par le locataire avec une

facture douteuse comme la précédente et n’apportant aucune garantie ni de sincérité ni d’exigibilité.

— Condamner la SCI Y à payer la moitié des frais de rédaction du bail (4.000,00 Euros) plus 883, 66 Euros pour les constats d’huissier pour l’entrée et la sortie des lieux soit la somme totale de 2.883,66 Euros

— Condamner la SCI Y à payer la somme de 7.000 Euros au titre de l’article 700 du NCPC pour avoir contraint Monsieur Z A à avoir engagé la présente procédure.

— Condamner la SCI Y à payer une astreinte de 500,00 Euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir sur le fondement des articles 131-4 et 5 du CPC.

— Condamner la SCI Y aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites éventuelles.

Par dernières conclusions du 8 janvier 2020, la SCI Y, intimée, demande à la Cour de :

A titre principal,

— CONFIRMER la décision de première instance rendue le 10 avril 2018 par le tribunal d’instance du 16 ème arrondissement de Paris en ce qu’il a :

' DEBOUTER Monsieur Z A de sa demande de requalification du bail pour les contrats de location conclu par les parties le 20 mars 2015 puis le 30 mars 2016,

' DEBOUTER Monsieur Z A de sa demande de remboursement du dépôt de garantie et retenu la prise en charge du loyer du mois de juin 2016,

' DEBOUTER Monsieur Z A de sa demande de remboursement de la somme de 21.700€ au titre des travaux réalisés par ses soins,

' DEBOUTER Monsieur Z A de ses demandes de remboursement de loyers en application de l’encadrement des loyers,

' DEBOUTER Monsieur Z A de sa demande de remboursement de la somme de 2.883,66 au titre des frais de rédaction de bail et d’huissier.

— INFIRMER la décision de première instance rendue le 10 avril 2018 par le tribunal d’instance du 16 ème arrondissement de Paris en ce qu’il a :

' RETENU partiellement le montant des travaux de remise en état justifié par la SCI Y ;

' REJETER la demande de la SCI Y au titre des deux 'uvres disparues

Statuant à nouveau,

— JUGER que les travaux de remise en état sont justifiés,

— JUGER que la valeur des 'uvres non restituées est justifiée,

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur Z A au paiement des travaux de remise en état ;

— CONDAMNER Monsieur Z A à payer à la SCI Y la somme de 43.600 € au titre des

deux 'uvres non restituées.

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur Z A à payer à la SCI Y la somme de 7000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE ;

Sur l’usage des locaux et les textes applicables ;

Considérant que les clauses du contrat prévalent et dérogent aux clauses habituelles auxquelles se rapportent son intitulé ;

Considérant que, en l’espèce, si le contrat est intitulé en langue anglaise « Furnished tenancy agrement not constituting the principal residence of the tenant », soit en langue française « Contrat de location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire », il convient de remarquer que la clause 6-1 du contrat stipule que 'The tenant shall only use the property as a private dwelling house, for the use of the Tenant and the Tenant’s immediate family’ , soit en langue française 'le locataire doit utiliser la propriété uniquement comme résidence d’habitation pour l’usage privé du locataire et de sa famille immédiate’ ;

Considérant qu’il convient donc de dire aux termes du contrat que le locataire et sa famille devaient résider dans les lieux et en faire leur habitation pour pouvoir se voir appliquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; qu’il appartient au bailleur de justifier que tel n’était pas le cas pour conserver les loyers payés ne correspondant pas à une période d’habitation;

Considérant que l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

'Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

1.

…'

2.

Considérant que pour écarter les dispositions d’ordre public de la loi de 1989, la SCI Y fait valoir tout d’abord que E C G Z A a choisi pour domicile dans le contrat le bureau militaire de l’Ambassade saoudienne ; que cependant la simple lecture dudit contrat révèle qu’il s’agit d’un domicile élu pour la signature de l’acte, qui ne présume en rien de la résidence principale habituelle de E C G Z A ;

Considérant que de plus l’examen de sortie des lieux révèle des traces de dégradations d’usage d’importance mineure qui montrent que les lieux ont été effectivement habités ;

Considérant que le bailleur ne prouve pas quelle autre résidence aurait habité E C G Z A ;

Considérant que ce dernier établi au contraire que ses enfants étaient domicilés à Paris ;

Considérant qu’il n’est pas sérieux d’affirmer que E C G Z A aurait habité avec femme et enfants dans le bureau militaire de l’Ambassade ; que pareillement le fait que l’étendue de ce bureau couvrait également la Suisse ne permet pas de considérer que E C G Z A n’habitait pas à Paris dans le lieux loués ; que E C G Z A fournit les certificats de scolarité de ses enfants qui suivent régulièrement leur scolarité à Paris ;

Considérant que l’état des lieux d’entrée, dressé le 15 avril 2015, indique que E C G Z A était 'domicilé dans les lieux loués au […]';qu’il en va de même de l’état de sortie ; que cette mention de domicile indique également qu’il s’agissait d’une résidence principale et constante en France, même si E C G Z A était par ailleur domicilié en Arabie Saoudite ;

Considérant que il justifie avoir fait effectuer et payé des travaux dans les lieux (balustrades, sépaation…) qui laissent supposer une fois de plus qu’il ne s’agissait pas d’une résidence occasionnelle, mais d’un lieu effectivent habité ; qu’il produit également un courrier de l’ambassade du 16 mai 2016 indiquant selon traduction non-contestée que 'sa résidence personnelle’ n’était pas sécurisée’ ;

Considérant que il résulte de ces éléments que la SCI ne renverse pas le contenu des contrats qu’elle a signés précisant que E C G Z A devait résider dans les lieux ;

Sur le montant du loyer :

Considérant que les photographies figurant dans les constats d’huissier, la situation de l’immeuble, les commodites qu’il présente avec la proximité dans le même immeuble de deux autres appartements loués qui constituent une utilité particulière pour le locataire, la qualité de l’appartement et de ses équipements avec plusieurs terrases équipées de salons et d’un jaccuzzi, permettent de conclure que le bien ne peut être estimé en fonction de la seule superficie et de la situation pour un immeuble commun ne présentant pas ces qualotés;que E C G Z A sera en conséquence débouté de sa demande quant au caractère excessif du montant du loyer ;

Sur la validité du congé :

Considérant qu’en adressant un courrier recommandé le 17 mai 2016 pour un départ 'avant le 1^er juin prochain', E C G Z A n’a pas respecté le délai de préavis de 15 jours prévu au contrat ; que ce dernier était conclu pour trois mois jusqu’au 30 juin 2016 ; que le loyerde juin sera donc dû et le jugement confirmé sur ce point ;

Considérant qu’il s’agit d’un contrat de location à terme prévoyant des conditions de congé particulière ; qu’il échappe pour ce motif aux conditions générale des contratsde baux d’habitation ;

Considérant que il n’est pas justifié de l’encaissment de la somme de 42.000€ pour le loyer de juin, ainsi que le relève à juste titre le premier juge ; que E C G Z A sera donc condamné à payer cette somme en deniers ou quittances ;

Sur les réparation :

Considérant que la SCI Y sera déboutée de ses demandes concernant les tableaux en l’absence d’éléments précis sur leur valeur, la facture produite étant sans portée à ce sujet puisque rien ne permet d’identifier les oeuvres auxquelles elle correspond ; que la Cour adoptant les motifs des premiers juges, estime que le montant des travaux est de 17.640€ TTC ;

Considérant que, sur les réparations effectuées par E C G Z A, il y a lieu de les prendre en compte, étant observé au surplus que certaines concernent des éléments de sécurité, à savoir deux balustrades qui sont obligatoires ; que le montant est de 21.700€;

Sur le dépôt de garantie :

Considérant que il convient de restituer le dépôt de garantie de 70.000€, sous déduction de ssommes dues ;

Considérant que les frais de constat restent à la charge du locataire comme le prévoient les contarts ; qu’il en ira de même des frais de rédaction d’acte ;

Considérant que l’équite ne commande pas qu’il soit prononcé de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure ecivile ; que le jugement entrepris sera également infirmé sur ce point ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Infirmant pour partie le jugement entrepris,

et statuant à nouveau,

— Condamne la SCI Y à payer à E C G Z A :

— la somme de 70.000€ (dépôt de garantie) ;

— la somme de 21.700€ (travaux effectués par le locataire) ;

— Condamne E C G Z A à mayer à la SCI Y :

— la somme de 17.640€ ;

— la somme de 42.000€ en deniers ou quittances ;

— Rejette toutes autres ou plus amples demandes ;

— Dit que les sommes déjà versées en vertu de l’exécution provisoire seront prises en compte dans le calcul des sommes finalement dues ou à restituer ;

— Fait masse des dépens d’appel, et les partage par moitié entre les parties et dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT