10/05/2022

ARRÊT N°344/2022

N° RG 21/02988 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OIM3

CBB/IA

Décision déférée du 02 Juin 2021 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/00286)

[R][H]

[V], [Z], [J] [G]

C/

S.A. HLM DES CHALETS

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANT

Monsieur [V], [Z], [J] [G]

6 chemin de la Palenque

Villa 5

31570 SAINTE FOY D’AIGREFEUILLE

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

S.A. HLM DES CHALETS

29 boulevard Gabriel Koenigs BP 3148

29 boulevard Koenigs

31027 TOULOUSE CEDEX

Représentée par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON REY & ASSOCIE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

A. MAFFRE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Suivant acte en date du 14 mai 2020 la SA HLM des Chalets a consenti à M.[G] la location d’une villa de type T4 située 6 chemin de la Palenque à Sainte Foy d’Aigrefeuille moyennant un loyer de 548,95 € outre 90,04 € de charges.

La SA HLM des Chalets a fait délivrer le 6 octobre 2020 un commandement de payer la somme de 1.763,27 €, quittancement d’août 2021 inclus, visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par acte en date du 28 décembre 2020, la SA HLM des Chalets a fait assigner Monsieur [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir sur le fondement des articles 1103, 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, le constat, par le jeu de la clause résolutoire, de la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [G] et de tout occupant de son chef, sa condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 3526,40€ représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, outre ceux dûs au jour du jugement à intervenir, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges avec intérêts de droit, jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’au paiement de la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 2 juin 2021, le juge a':

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mai 2020 pour l’appartement et un parking situés Résidence Les Jardins de la Palenque, 6 chemin de la Palenque, Villa 5, 31500 Ste Foy d’Aigrefeuille sont réunies a la date du 07 décembre 2020' ;

— ordonné en conséquence a Monsieur [V] [Z] [J] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance’ ;

— dit qu’à défaut pour Monsieur [V] [Z] [J] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM des Chalets pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné Monsieur [V] [Z] [J] [G] à verser à la SA HLM des Chalets à titre provisionnel la somme de 5 299,47€ au titre des loyers et charges dus, mensualité de mars 2021 incluse (décompte arrêté au 06 avril 2021) ;

— condamné Monsieur [V] [Z] [J] [G] à payer à la SA HLM des Chalets à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 07 décembre 2020 dont l’arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l’indemnité courra du 06 avril 2021 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

— condamné Monsieur [V] [Z] [J] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

— condamné Monsieur [V] [Z] [J] [G] à verser a la SA HLM des Chalets une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 5 juillet 2021, M.[G] a interjeté appel de l’ordonnance.

L’ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [G], dans ses dernières écritures en date du 25 octobre 2021, demande à la cour au visa des articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et L. 412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, de':

à titre principal,

— réformer l’ordonnance du 2 juin 2021 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 14 mai 2020 ;

— lui accorder des délais pour s’acquitter de la dette locative sur une durée de 36 mois ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder le bénéfice d’un délai de 36 mois sur le fondement des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter le logement ;

en tout état de cause,

— juger que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens.

La SA HLM des Chalets dans ses dernières écritures en date du 11 novembre 2021 demande à la cour de':

— réformer partiellement l’ordonnance rendue en ce qu’elle a :

*constaté la résiliation du bail,

*ordonné l’expulsion de l’occupant,

*condamné Monsieur [G] au paiement par provision de la somme de 5.299,47 €, outre au paiement d’une indemnité d’occupation,

— confirmer l’ordonnance dont appel pour le surplus en ce qu’elle a condamné Monsieur [G] au paiement de la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance

et statuant à nouveau compte tenu de la procédure de surendettement ouverte au bénéfice de Monsieur [G],

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, à la date du 28 février 2021,

— condamner Monsieur [G] à payer à la société concluante la somme de 2.747,02€ au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2021 inclus, par provision, en deniers ou quittances,

— accorder à Monsieur [G] des délais de paiement, lesquels seront conditionnés au paiement des quittancements courants et ce en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 VI, selon les termes de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 15 octobre 2021 :

*1er palier : 0,00 € pendant 24 mois,

*2ème palier : 41,73 € pendant 52 mois,

*3ème palier : 0,00 € pendant 8 mois,

— dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et le bail ne sera pas résilié si Monsieur [G] respecte les délais de paiement, et en suivant le plan élaboré par la commission de surendettement,

— dire qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges ou des mensualités ainsi fixées sur un seul mois :

*la clause résolutoire reprendra son plein effet et les sommes restant dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles,

*la SA HLM des Chalets pourra faire expulser Monsieur [G] ainsi que tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique,

*cette expulsion se fera conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*Monsieur [G] devra en outre payer chaque mois à la SA HLM des Chalets une somme mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à titre d’indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

y rajoutant en cause d’appel,

— condamner Monsieur [G] au paiement de la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2022.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIVATION

M.[G] ne produit pas le bail et la SA HLM des Chalets produit une copie lisible des conditions générales et une copie totalement illisible des conditions particulières.

Mais M.[G] ne conteste pas que les conditions générales dont l’article 9 visant la clause résolutoire, est conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lui sont applicables.

Et dès lors que M.[G] ne conteste pas le défaut de régularisation de la créance locative échue et impayée à hauteur de 1763,27 € dans les deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 octobre 2020, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors, la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais pour régulariser.

En cet état, M.[G] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SA HLM des Chalets depuis la résiliation du bail du 7 décembre 2020, étant entendu que la date du 28 février 2021 avancée par la bailleresse n’est pas fondée ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

Et, considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 7 décembre 2020, la SA HLM des Chalets est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

M.[G] a déposé un dossier de surendettement devant la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 12 mai 2021, et son dossier a été déclaré recevable et orienté vers un réaménagement des dettes par décision en date du 8 juillet 2021.

Or, la suspension attachée par l’article L722-2 à la décision déclarant la recevabilité de la demande en surendettement n’empêche pas les créanciers de poursuivre une action en justice déjà engagée ; elle ne rend possible que la suspension des procédures d’exécution portant sur les dettes et non les poursuites tendant à la résiliation du bail ; elle ne peut porter atteinte aux actes qui ont produit leurs effets et donc paralyser le jeu de la clause résolutoire intervenue plusieurs mois auparavant puisque la recevabilité de la demande de surendettement est du 8 juillet 2021 soit postérieurement à la décision du premier juge du 2 juin 2021. L’ouverture d’une procédure de surendettement ne rend possible que la suspension des procédures d’exécution portant sur des dettes, ce que n’est pas la procédure d’expulsion.

L’ordonnance du juge des référés qui a constaté la résiliation du bail doit être confirmée sur ce point.

Une fois la résiliation acquise, en vertu de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l’expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l’assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée.

En cause d’appel, la SA HLM des Chalets actualise sa créance à la somme de 2747,02 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2021 inclus, au lieu des 5299,47€ arrêtée au 31 mars 2021 visés à la décision déférée, ce qui démontre la reprise des paiements par le locataire et donc sa bonne foi.

Par décision du 5 octobre 2021, la Commission de surendettement des particuliers a imposé un réaménagement de la dette locative de M.[G], selon l’échéancier suivant :

—  1 er palier : 0,00 € pendant 24 mois,

—  2 ème palier : 41,73 € pendant 52 mois,

—  3 ème palier : 0,00 € pendant 8 mois.

Cette décision n’a pas été contestée par la SA HLM des Chalets.

M.[G] demande à la cour d’ordonner la suspension de la clause résolutoire au regard de cette décision et durant toute la période ainsi accordée de 76 mois. Et la SA HLM des Chalets ne s’y oppose pas.

Dans ces conditions il convient de faire droit à cette demande sauf à rappeler les sanctions en cas de défaut de respect des délais accordés ainsi qu’il sera rappelé au dispositif de la présente décision.

Le montant de la créance rééchelonnée par la commission de surendettement a été arrêtée au 15 septembre 2021 à hauteur de 2169,93€'; la somme aujourd’hui réclamée en sus par la SA HLM des Chalets au titre du rappel RLS de 605,49€ qui n’est pas comprise dans le plan devra être acquittée par M.[G] en sus du loyer courant dans un délai de 12 mois à compter de la présente décision soit durant la période de report des dettes de 24 mois accordé par la Commission.

En revanche, au regard de la faiblesse de sa capacité actuelle de remboursement évaluée par la commission de surendettement à la somme de 43€ et de ses charges de famille, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA HLM des Chalets la part des frais irrépétibles du procès ce qui conduit à la réformation de la décision de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en matière de référé en date du 2 juin 2021 sauf à actualiser le montant de la provision due à la SA HLM des Chalets et en ce qui concerne la condamnation de M.[G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant :

— Fixe le montant de la dette locative de M.[G] envers la SA HLM des Chalets à la somme de 2747,02 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2021, et le condamne par provision à payer la somme de 2169,93€ conformément au plan de rééchelonnement adopté par la commission de surendettement et la somme de 605, 49€ en sus du loyer courant dans un délai de 12 mois à compter de la présente décision.

— Dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et le bail ne sera pas résilié si M.[G] respecte l’échéancier ainsi accordé en sus du loyer courant.

— Dit qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges ou des mensualités ainsi fixées sur un seul mois :

*la totalité de la créance sera immédiatement exigible,

*la clause résolutoire reprendra son plein effet et les sommes restant dues deviendront immédiatement et intégralement exigibles,

*la SA HLM des Chalets pourra faire expulser M.[G] ainsi que tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique,

*cette expulsion se fera conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*M.[G] devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer courant, des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

— Déboute la SA HLM des Chalets de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

— Condamne M.[G] aux dépens d’appel.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

I.ANGERC. BENEIX-BACHER