RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 15 JANVIER 2020

(n° , 106 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/09284 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYU6J

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/11768

APPELANTS

Madame H Y VEUVE X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur D X

né le […] à ABIDJAN

[…]

[…]

Madame I X L Z

née le […] à ABIDJAN

[…]

[…]

Représentés par M^e Denis RINGUET, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : E0080

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires LE VERMANDOIS […]

représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY,

[…] dont le siège est Tsa […],

représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentéepar M^e Agnès LEBATTEUX SIMON, ayant pour avocat plaidant M^e Audrey AMSELLEM de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0154

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Septembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame F G, Conseillere

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRET : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

Les consorts X sont copropriétaires en usufruit en ce qui concerne M^me H X née Y et en nue-propriété en ce qui concerne M. D X et M^me I X L Z de divers biens et droits immobiliers dans l’immeuble en copropriété dénommé 'Le Vermandois’ situé à […], […].

Le règlement de copropriété de cet immeuble rédigé en 1962 a donné lieu à de nombreux litiges entre la copropriété et M. X dont les consorts X sont les ayants droits.

M. J C a été désigné en qualité d’expert par ordonnances du juge de la mise en état des 19 mai et 15 septembre 1987 ; il a déposé son rapport le 18 septembre 1989 en concluant, notamment, que sur de nombreux points, la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété n’était pas conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Suite à ce rapport, un protocole transactionnel a été signé le 13 février 1993 et entériné par

l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 1993. L’application de ces accords a convenu aux consorts X.

Mais, à la suite d’un changement de syndic, les comptes 2004-2005 ont été à nouveau été établis en conformité avec le règlement de copropriété de 1962, à l’insatisfaction des consorts X.

Suivant acte d’huissier en date du 6 juillet 2006, M^me H X née Y, M. D X et M^me I X L Z ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à Paris 15^e, […] aux fins de voir annuler la troisième résolution de l’assemblée générale du 21 mars 2006 portant approbation des comptes de l’exercice du 1^er octobre 2004 au 30 septembre 2005 ainsi que les 5^e et 6^e résolutions approuvant les budgets prévisionnels des exercices 2005-2006 et 2006-2007.

Par ordonnance en date du 12 mars 2008, le juge de la mise en état a désigné M. A en qualité d’expert. Il a été remplacé par M. B qui a déposé son rapport le 11 juin 2014.

Par jugement du 11 mars 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que la répartition des charges résultant du règlement de copropriété et des résolutions ultérieures de l’assemblée générale est contraire aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965,

— dit que le rapport C ne permet pas de déterminer des clefs de répartition de charges conformes aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté les consorts X de leur demande d’annulation des 3^e, 5^e et 6^e résolutions de l’assemblée générale du 21 mars 2006,

— entériné le rapport B en ce qu’il a procédé à la définition et à la répartition des charges de la copropriété,

— fixé les grilles de répartition des charges du syndicat des copropriétaires Le Vermandois telles qu’établies au rapport B et annexé lesdites grilles qui font partie du jugement,

— ordonné la publication de la présente décision au service de la publicité foncière,

— dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés,

— dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Les consorts X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 avril 2016.

Suivant arrêt de cette cour du 29 novembre 2017, ce jugement a été rectifié en ce que ses pages 9 et suivantes intitulées 'grille de répartition des charges’ ont été remplacées par les grilles annexées à l’arrêt.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 juin 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 19 juillet 2017 par lesquelles les consorts X, appelants, invitent la cour à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la répartition des charges résultant du règlement de copropriété est contraire aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’il a jugé que chaque partie conserverait la charge des dépens par elle exposés et dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’infirmer pour le surplus,

en conséquence,

— dire que les charges de copropriété de la résidence 'Le Vermandois’ doivent être réparties conformément aux principes définis par le rapport d’expertise judiciaire de M. J C déposé le 18 septembre 1989,

— annuler la troisième résolution de l’assemblée générale du 21 mars 2006 portant approbation des comptes de l’exercice du 1^re octobre 2004 au 30 septembre 2005 ainsi que les cinquième et sixième résolutions approuvant les budgets prévisionnels des exercices 2005-2006 et 2006-2007 de la même assemblée générale en ce qu’elles comportent des éléments de modification de la répartition des charges dans un sens contraire aux principes définis par le rapport C,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir auquel sera annexée une copie du rapport

C à la conservation des hypothèques et aux frais du syndicat des copropriétaires en tant que rectificatif du jugement du 11 mars 2016,

à titre subsidiaire, si la cour estime comme le tribunal que seul le rapport B doit être entériné et publié à la conservation des hypothèques,

— dire que les précisions et modifications suivantes devront y être apportées :

• dire que les consommations d’électricité et contrats EDF liés à l’éclairage des parties communes hors éclairage des sous-sols doivent être compris dans les charges appartements,

• dire que les salaires des gardiens ainsi que les frais d’entretien et de nettoyage des parties communes de l’immeuble autres que ceux des parkings doivent également être inclus dans les charges appartements,

• dire que les contrats d’entretien des extincteurs, des bacs à sable et des équipements de sécurité incendie collectifs doivent être inclus dans les charges communes générales, c’est-à-dire les charges supportées par l’ensemble des copropriétaires,

• dire que les caves situées au premier, deuxième et troisième sous-sols de l’immeuble doivent participer aux charges parkings au même titre que les parkings eux-mêmes,

• dire que seuls les propriétaires d’appartements voteront en assemblée générale les décisions relatives aux charges 'appartements’ et que seuls les propriétaires de caves et de parkings voteront les décisions concernant les charges 'parkings',

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence "Le Vermandois’ aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 19 septembre 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires Le Vermandois, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment :

• en ce qu’il constaté que le rapport C ne permet pas de déterminer des clefs de répartition de charges conformes aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965,

• en ce qu’il a débouté les consorts X de leur demande d’annulation des 3^e, 5^e et 6^e résolutions de l’assemblée générale du 21 mars 2006 fondée sur la contrariété des comptes 2004-2005 et des budgets prévisionnels 2005-2007 avec le rapport C,

• en ce qu’il a entériné le rapport B qui a procédé à la définition et à la répartition des charges de la copropriété,

en conséquence,

— débouter les consorts X de leurs demandes principales tendant à voir :

• entériner le rapport C,

• annuler les 3^e, 5^e et 6^e résolutions de l’assemblée générale du 21 mars 2006 fondée sur la contrariété des comptes 2004-2005 et des budgets prévisionnels 2005-2007 avec le rapport C,

— débouter les consorts X de leurs demandes subsidiaires tendant à voir modifier le rapport B sur les questions relatives aux :

• consommations d’électricité et contrats EDF liés à l’éclairage des parties communes hors,

• salaires des gardiens ainsi que les frais d’entretien et de nettoyage des parties communes,

• contrats d’entretien des extincteurs, des bacs à sable et des équipements de sécurité,

• caves,

• vote des décisions concernant les charges 'parkings',

— faire figurer dans l’arrêt à intervenir les grilles de répartition des charges du syndicat des copropriétaires telles qu’établies par le rapport B et reproduites à la fin du dispositif,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir auquel sera annexée une copie du rapport B à la conservation des hypothèques,

— condamner les consorts X aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 7.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les consorts X de leur demande de condamnation aux dépens et à leur payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a dit que la répartition des charges résultant du règlement de copropriété et des résolutions ultérieures de l’assemblée générale est contraire aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la répartition des charges conformément aux principes définis par le rapport d’expertise de M. C

Aux termes de l’article 13 de la loi du loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier ;

En application de l’article 43 de la loi du loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les dispositions de cet article 13 sont d’ordre public ;

A l’appui de leur appel, les consorts X font valoir que si l’accord trouvé avec le syndicat des copropriétaires quant à la répartition des charges, n’a pas été publié aux hypothèques de sorte que l’accord serait inopposable aux tiers et notamment aux personnes devenues copropriétaires après l’assemblée générale de 1993 ayant entériné l’accord, cet argument est inopérant puisque ceux-ci ne sont pas partie à l’instance, qu’il ne peut être considéré que l’accord voté en assemblée générale n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires répond que tous les copropriétaires ayant acquis leurs biens après 1993 sont membres du syndicat, partie à l’instance et la modification de la répartition des charges les impactent directement ;

Il précise n’avoir jamais prétendu que les copropriétaires n’étaient pas engagés par toutes les décisions antérieures à leur acquisition, qu’il s’est contenté de rappeler les règles en matière immobilière, à savoir que la publicité foncière est la condition de l’opposabilité aux tiers des actes ou décisions intéressant la situation juridique des immeubles ;

En l’espèce, il est constant que lors de l’assemblée générale du 10 mars 1993, un protocole d’accord entre les consorts X et le syndicat des copropriétaires a été approuvé, lequel prévoyait que la répartition des charges parkings se fera à compter du 1^er octobre 1992, sur la base du rapport C, la création d’une grille parkings et caves étant prévue ;

Néanmoins, comme l’ont dit les premiers juges, seul le règlement originel de 1962 a été publié, à l’exception de tout modificatif issu du rapport C ou de toute délibération d’assemblée générale comportant adoption d’un protocole transactionnel tel le procès-verbal d’assemblée générale du 10 mars1993 ;

Dès lors, faute de publication, le protocole d’accord, approuvé lors de l’assemblée générale du 10 mars 1993, modifiant la répartition des charges prévue au règlement de copropriété, ne peut être opposable aux ayants causes à titre particulier que sont les nouveaux copropriétaires qu’à compter de la publication au fichier immobilier de ladite modification conformément à l’article 13 de la de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, précité ;

En conséquence, les demandes des consorts X de voir annuler la troisième résolution de l’assemblée générale du 21 mars 2006 portant approbation des comptes du 1^er octobre 2004 au 30 septembre 2005, ainsi que les 5^e et 6^e résolutions approuvant les budgets prévisionnels des exercices 2005-2006 et 2006-2007, ce qu’elles comportent des éléments de modification de la répartition des charges dans un sens contraire aux principes définis par le rapport C, doivent être rejetées ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

Par ailleurs, comme l’ont dit les premiers juges, les consorts X ne peuvent solliciter que soit entériné le rapport C, lequel se trouve incomplet ;

En effet, ce rapport n’a pas procédé, à une nouvelle synthèse de la répartition des charges, la mission de l’expert étant celle de rechercher, si au regard du règlement de copropriété de 1962, des charges ont été indûment réclamée à M. X, soit de faire un compte entre les parties ;

M. C a pris soin de noter dans les conclusions de son rapport, que le dédoublement de certaines aires de parking, ou le déplacement d’autres emplacements par M. X, pouvait avoir un impact en ce qui concerne l’augmentation de ses tantièmes de charges, mais que cette question n’entrait pas dans le cadre de son expertise ;

Egalement, comme le fait observer le syndicat des copropriétaires, ce rapport est ancien (septembre 1989) et n’est pas conforme au droit applicable aujourd’hui, notamment s’agissant du ravalement des bâtiments, dont le coût n’est pas réparti en fonction du critère de l’utilité, de sorte que le rapport C ne peut être suivi en ce qu’il dispense M. X des frais de ravalement des façades intérieures des bâtiments ;

En conséquence, le jugement déféré en ce qu’il a dit que le rapport C ne permet pas de déterminer des clefs de répartition de charges conformes aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, sera confirmé ;

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la publication de l’arrêt à intervenir auquel sera annexée une copie du rapport C à la conservation des hypothèques et aux frais du syndicat des copropriétaires en tant que rectificatif du jugement du 11 mars 2016 ;

Sur la discussion du rapport B

• Sur les charges générales d’électricité

Les consorts X demandent comme en première instance, que les consommations d’électricité et contrats EDF liés à l’éclairage des parties communes hors éclairage des sous-sols soient compris dans les charges appartements, exposant que le rapport B est ambigu à cet égard en ce qu’il estime que ces charges doivent être répartis entre tous les copropriétaires mais qu’il précise ensuite que les parkings doivent en être dispensés ;

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que sont comprises dans les charges générales 'les consommations d’électricité et contrats EDF liés à l’éclairage des parties communes hors éclairage des parkings (clé G75). Les parkings des trois sous-sols peuvent être exclus de ce poste consommations et contrats EDF car repris au poste G75' ;

Aucune ambiguïté ne découle de cette formulation, l’expert ayant spécifié que l’éclairage des parkings (clé G 75) relèvent des 'charges parking’ (G 54 du rapport) lesquelles comprennent en effet les consommations et contrats EDF liés à l’éclairage des 3 niveaux de parking répartis entre tous les stationnements des trois niveaux de sous-sol ;

En revanche, sont comprises dans les charges générales, les consommations et contrats EDF liés à l’éclairage des parties communes hors éclairage des parkings puisque les utilisateurs des parkings doivent emprunter les parties de la résidence pour entrer et sortir des parkings sans véhicule ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la contestation des consorts X sur ce point ;

• Sur l’entretien et le ménage

Les consorts X maintiennent en appel, la contestation sur leur participation à ces charges au motif que le jugement de 1981 excluait les parkings de toute participation aux frais d’entretien par

l’homme de ménage de l’immeuble ;

Le rapport de M. B, a intégré les charges de gardien ou de gardienne, dans les charges communes générales, indiquant néanmoins, qu’il appartiendra au tribunal de considérer si le gardien ou la gardienne est assimilé à l’homme de ménage tel que défini dans le jugement de 1981 ;

Il sera observé que les consorts X n’apportent aucun élément sur ce point ;

En outre, il résulte très clairement du rapport de M. B pour les parkings, le travail de la concierge se limite à changer les néons, à prévenir les entreprises chargées de la maintenance des équipements des sous-sols en cas de panne et à la distribution du courrier (publicitaire) ;

Dès lors, les premiers juges ont énoncé à juste titre que l’activité de gardiennage pour les parkings en dehors de la fonction ménage n’étant pas nulle, bien que limitée, il ne peut pas être décidé d’exempter les consorts X d’y contribuer ;

Le jugement déféré en ce qu’il a maintenu ces frais en charges communes générales, sera confirmé ;

Par ailleurs, le tribunal a exactement rappelé que dès lors que des parties communes générales sont rattachées aux parkings, ceux-ci ne peuvent être dispensés de contribuer aux frais d’entretien de celles-ci, et ce en application des dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la de la loi n°65-557 du l0 juillet l965 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la contestation des consorts X sur ce point ;

• Sur les équipements de sécurité des parkings

En cause d’appel, les consorts X font valoir que s’agissant d’équipements de sécurité qui bénéficient à l’ensemble des occupants de l’immeuble, il est surprenant que le tribunal ait suivi le syndicat des copropriétaires quand il a considéré que les contrats d’entretien des extincteurs, des bacs à sable et des équipements de sécurité incendie collectifs doivent être mis exclusivement à la charge des propriétaires des parkings ;

En l’espèce, le rapport d’expertise de M. B inclut dans les charges parkings, 1^er , 2^e et 3^e sous-sol (clé G75), les contrats d’entretien des extincteurs, des bacs à sable et des équipements de sécurité incendie collectifs (G 55) ;

Comme l’a retenu à juste titre le tribunal, ces équipements de sécurité incendie sont rendus nécessaires par l’activité de parking, de sorte qu’il est justifié de les faire supporter spécifiquement par les parkings ;

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;

• Sur la participation des caves aux charges parking

A l’appui de leur appel, les consorts X font valoir qu’il est inimaginable que les caves soient dispensées de toute participation aux charges d’entretien et aux charges d’éclairage des sous-sols et autres consommations d’électricité ;

Ils sollicitent qu’elles soient purement et simplement intégrées dans les charges parking à hauteur de leur tantièmes ;

En l’espèce, les charges parking telles que définies par le rapport d’expertise, comprennent certes les

consommations et contrats EDF liés à l’éclairage des 3 niveaux de parking, ainsi que les travaux d’entretien des installations électriques des parkings, mais également d’autres dépenses spécifiques aux parkings (contrat d’entretien des blocs autonomes, entretien et nettoyage des parkings, fournitures, entretien du système d’ouverture des portes automatiques, contrat d’entretien des extincteurs, des bacs à sable et des équipements de sécurité incendie collectifs) ;

Dès lors, comme l’ont énoncé à juste titre les premiers juges, les charges parkings ne concernent que de manière très minime et négligeable les lots de caves, car il s’agit essentiellement de l’éclairage des caves qui est pris en charge par les parkings, tous les autres postes de charges parkings étant essentiellement occasionnés par les parkings, de sorte qu’il contreviendrait manifestement aux prescriptions de l’article 10 alinéa 1 de la de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 de faire contribuer les caves à ces charges aux mêmes titres que les parkings ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

• Sur les modalités de vote des charges parkings

Devant la cour, les consorts X maintiennent leur demande de retenir que seuls les propriétaires d’appartements voteront en assemblée générale les décisions relatives aux charges 'appartements’ et que seuls les propriétaires de caves et de parkings voteront les décisions concernant les charges 'parkings’ ;

Ils vont valoir que le rejet de leur demande par le tribunal aboutit à une situation impossible pour les propriétaires de parkings, puisque les 9/10^emes des copropriétaires ne sont pas concernés par ce qui se passe dans les parkings, et pourraient voter des décisions dans le but de leur nuire ;

Ils soutiennent que l’article 24 III de la loi du 10 juillet 1965 est applicable puisque le règlement de copropriété de la résidence Le Vermandois a bien prévu que 'pour les décisions qui intéresseraient des droits ou charges répartis entre certains seulement des copropriétaires d’après les distinctions du tableau de répartition des droits et charges, seuls voteront les propriétaires intéressés, ils disposeront d’un nombre de voix égales à leurs parts de droits ou charges et les quorums et majorités seront déterminés sur la même base';

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions concernant les parties communes spéciales sont prises par les seuls copropriétaires qui ont des droits sur elle ;

En l’espèce, il est n’est pas contesté que le règlement de copropriété de la résidence ne définit pas de parties communes spéciales ;

Dès lors, le tribunal a exactement énoncé qu’en l’absence de parties communes spéciales créées dans le règlement de copropriété pour les parkings et les appartements, la demande des consorts X ne peut aboutir ;

Sur l’application de l’article 24 III de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions visées du règlement de copropriété ne mettent pas à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement ;

L’argument est inopérant et sera rejeté ;

En conséquence, le jugement en ce qu’il a rejeté toutes les contestations des consorts X et entériné le rapport B, sera confirmé ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les consorts X, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Les consorts X ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Annexe au présent arrêt les grilles de répartition des charges du syndicat des copropriétaires Le Vermandois telles qu’établies au rapport B, lesquelles sont reproduites à la fin du dispositif ;

Ordonne la publication du présent arrêt auquel sera annexée une copie du rapport B à la conservation des hypothèques ;

Condamne les consorts X aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT