Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2020

(n° ,8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/04565 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2YSI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2016 -Tribunal d’Instance de VILLEJUIF – RG n°

APPELANTE

SCI LOMAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 793 874 132 agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque B0653

ayant pour avocat plaidant : M^e Anne LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1192

INTIMES

M. Z Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocat au barreau de PARIS, toque : R273

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic la société FONCIA COLBERT, SAS, ayant son siège social […] et encore […] et pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représenté par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

COMPOSITION DE LA COUR :

En application :

— de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19;

— de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1^er et 8 ;

— de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période ;

L’affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 16 juin 2020, les avocats y ayant consenti

expressément ou ne s’y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure;

La cour composée comme suit en a délibéré :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

ARRÊT :

— Arrêt contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis […] est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic la société Foncia Colbert.

Le 20 décembre 2012, l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble a adopté la résolution 11 décidant de l’exécution des travaux de ravalement des façades, fixant le budget maximum, donnant mandat au conseil syndical pour le choix définitif de l’entreprise et autorisant le syndic à procéder aux appels de provisions exigibles entre le 1^er mars et le 1^er septembre 2013.

Par acte sous seing privé du 21 mai 2013, en présence du mandataire l’agence Century 21, a été signée une promesse par laquelle M. Z Y s’engageait à vendre à M. B X le lot 156, composé d’un appartement au 3^e étage du bâtiment C, et le lot 59, composé d’un box au sous-sol du bâtiment A, dans l’immeuble soumis au régime de la copropriété, sis […] chef Dericbourg à […], moyennant la somme de 137.000 €.

L’acte stipulait la clause suivante : 'Travaux relatifs aux parties communes (le cas échéant) : le coût des travaux relatifs aux parties communes de l’immeuble sera réparti de la façon suivante :

— les travaux exécutés et non encore payés à ce jour seront à la charge du promettant,

— les travaux décidés à ce jour mais non encore exécutés seront à la charge de la partie indiquée ci-dessous : travaux déjà décidés et non encore exécutés : promettant.

— les travaux qui pourraient être décidés ultérieurement seront à la charge du bénéficiaire. A ce sujet, le promettant s’engage à lui envoyer par lettre recommandée avec avis de réception et huit jours au moins à l’avance, les documents permettant de le représenter à chacune des réunions de copropriétaires (convocations, ordres du jour, pouvoirs non limités…)'.

La vente a été réitérée par acte authentique du 25 septembre 2013, M. X substituant tous ses droits à la société civile immobilière (SCI) Lomas, dont il est le gérant, en stipulant la clause suivante :

'Travaux : le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 21 mai 2013, date de l’avant contrat intervenu entre les parties, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d’exécution. L’acquéreur supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date. Etant observé par le vendeur qu’il n’a pas été entre cette date et celle des présentes décidé de travaux dont l’acquéreur n’aurait pas été informé'.

L’acte authentique de vente a été signifié au syndic de l’immeuble, la société Foncia Colbert le 27 septembre 2013.

Le 28 novembre 2013, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions 14, 15 et 16 relatives au ravalement des façades.

La résolution 14 précise :

'Annulation des résolutions n°11 et 12 de l’assemblée générale du 20 décembre 2012 concernant le ravalement des façades.

Majorité nécessaire article 24

Information : En accord avec le conseil syndical, il a été décidé de reporter les travaux de ravalement au printemps 2014, nous devons donc annuler les résolutions votées lors de la dernière assemblée afin de faire voter le nouveau budget et les nouvelles dates d’appels de fonds.

L’assemblée générale décide, après avoir délibéré, d’annuler les résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale du 20 décembre 2012.

Pour 4451 sur 4451 tantièmes

Contre 0 sur 4451 tantièmes

[…]

44 copropriétaires totalisent 4451 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des présents et représentés'.

Les résolutions 15 et 16 ont fixé le budget maximum, désigné l’entreprise et autorisé le syndic à

procéder aux appels de provisions exigibles le 1^er décembre 2013, 1^er février 2014, 1^er avril 2014 et 1^er juin 2014.

Par exploit d’huissier du 28 juillet 2015, le syndicat des copropriétaires du […] a fait délivrer à la société Lomas un commandement de payer la somme de 5.671,88 € dont 5.496,85 € au titre des charges de copropriété.

Le décompte à cette date incluait les appels de fonds pour le ravalement du bâtiment C au 10 décembre 2013, 5 février 2014, 4 avril 2014 et 4 juin 2014 pour un total de 4.891,08 € (4 x (1.176,32 + 46,45)).

Par actes d’huissier des 13 et 16 novembre 2015, la société Lomas a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et M. Z Y devant le tribunal d’instance de Villejuif afin que celui-ci :

— prononce la nullité du commandement du 28 juillet 2015,

— à titre subsidiaire, dise que M. Z Y devra relever et garantir la SCI des sommes payées par ses soins au titre du ravalement et le condamne à payer à la SCI la somme de 4.890,68 €,

— condamne le syndicat des copropriétaires, et à défaut M. Z Y, aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par courrier du 18 novembre 2015, le syndic a informé M. Y que celui-ci avait réglé lors de la vente la somme de 5.256,19 € au titre des travaux de ravalement selon les résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale du 20 décembre 2012, mais que ces travaux ayant été annulés pour être revotés selon un budget différent par l’assemblée générale du 28 novembre 2013, le syndic allait reporter le crédit de 5.256,19 € sur le compte de l’acquéreur la société Lomas.

Par courrier du 23 novembre 2015, le syndic a confirmé au conseil de la société Lomas avoir reporté la somme de 5.256,19 € sur le compte de la société Lomas.

Par jugement contradictoire en date du 12 décembre 2016, le tribunal d’instance de Villejuif a :

— rejeté la demande de la SCI Lomas tendant à obtenir le prononcé de la nullité du commandement de payer du 28 juillet 2015,

— condamné la SCI Lomas à payer à M. Z Y la somme de 5.256,19 €,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné la SCI Lomas à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] chef Dericbourg à […] et à M. Z Y, chacun la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Lomas aux entiers dépens.

La SCI Lomas a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 mars 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 juin 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 11 mai 2020 par lesquelles la SCI Lomas, appelante, invite la cour, au visa des articles 14-1, 20 de la loi du 10 juillet 1965, 5 et 6-2 du décret du 17 mars 1967, à :

— l’accueillir en son appel, l’y dire recevable et bien fondée,

y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter le syndicat des copropriétaires du […] et M. Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— juger le commandement de payer délivré par acte du 28 juillet 2015 mal fondé et non habile à produire effet,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] et M. Y aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer, chacun, la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 10 juillet 2017 par lesquelles M. Z Y, intimé, invite la cour, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, à :

— confirmer le jugement contesté en toutes ses dispositions,

et ce faisant,

— condamner la SCI Lomas à lui payer la somme de 5.256,19 € de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

en tout état de cause,

— débouter la SCI Lomas de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

— condamner la SCI Lomas aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 6 juillet 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires […] pris en la personne de son syndic en exercice la société Foncia Colbert, intimé, invite la cour, à :

— débouter la SCI Lomas de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la SCI Lomas tendant à obtenir le prononcé de la nullité du commandement de payer du 28 juillet 2015,

— condamné la SCI Lomas à payer à M. Z Y la somme de 5.256,19 €,

— condamner la SCI Lomas aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la nullité du commandement de payer délivré le 28 juillet 2015

La société Lomas sollicite d’infirmer le jugement entrepris alors que celui-ci a rejeté sa demande de nullité du commandement de payer ;

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, 'Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public’ ;

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, 'Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice’ ;

En l’espèce, le premier juge a exactement relevé que la nullité d’un acte de procédure ne peut être prononcée que lorsqu’il comporte un vice de forme ou un vice de fond et qu’en l’espèce, la délivrance d’un commandement de payer à l’encontre d’une personne qui ne serait pas débitrice des sommes réclamées ne constitue ni un vice de forme, ni un vice de fond et que ce n’est pas la régularité de l’acte qui est affectée mais le caractère bien ou mal fondé de sa délivrance à cette personne ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Lomas de sa demande de nullité du commandement de payer ;

Sur la charge des dépenses pour les travaux de ravalement

La société Lomas sollicite de dire le commandement de payer mal fondé et non habile à produire effet ;

M. Y et le syndicat sollicitent de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Lomas à payer à M. Y la somme de 5.256,19 € ;

Aux termes de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, 'A l’occasion de la mutation à titre onéreux

d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes’ ;

Aux termes de l’article 6-3 du même décret, 'Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux’ ;

Aux termes de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure au 1^er juillet 2017, 'Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale’ ;

En l’espèce, les dépenses pour les travaux de ravalement ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel ;

En application de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, ces dépenses incombent à celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité, et en application de l’article 6-3 du même décret, les conventions contraires n’ont d’effet qu’entre le vendeur et l’acquéreur et non à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Des lors, le premier juge a exactement retenu que le syndicat des copropriétaires était bien fondé à réclamer à la société Lomas le paiement des travaux de ravalement dont les provisions étaient exigibles, en application des résolutions de l’assemblée générale du 28 novembre 2013, au 1^er décembre 2013, au 1^er février 2013, au 1^er avril 2014 et au 1^er juin 2014, soit postérieurement à la signification de la vente au syndic ;

Sur le règlement du litige entre la société Lomas et M. C Y, dérogeant aux dispositions légales, la société Lomas et M. C Y avaient convenu dans l’acte de vente que le vendeur supporterait le coût des travaux décidés au plus tard le 21 mai 2013 (date de signature de la promesse), que ces travaux aient été exécutés ou non ou en cours d’exécution et que l’acquéreur supporterait seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date ;

Or, si l’assemblée générale du 20 décembre 2012 avait voté des travaux de ravalement dont les appels de fonds devaient avoir lieu avant la vente, cependant l’assemblée générale du 28 novembre 2013 a annulé les deux résolutions de l’assemblée générale de 2012 relatives aux travaux de ravalement ;

Le premier juge a exactement relevé que la société Lomas ne pouvait valablement soutenir que seule l’organisation du ravalement a été modifiée par le nouveau vote et non le principe des travaux puisque même si la résolution 14 de l’assemblée générale du 28 novembre 2013 mentionne 'il a été décidé de reporter les travaux de ravalement', cette résolution est intitulée 'Annulation des résolutions n°11 et 12 de l’assemblée générale du 20 décembre 2012« et elle précise 'Nous devons donc annuler les résolutions votées lors de la dernière assemblée… L’assemblée générale décide, après avoir délibéré, d’annuler les résolutions 11 et 12 de l’assemblée générale du 20 décembre 2012 » ;

Il en ressort que les deux résolutions de l’assemblée générale de 2012 ont été entièrement annulées et non simplement modifiées ;

Dès lors, conformément à la convention entre les parties à la vente, la société Lomas doit s’acquitter intégralement de la quote-part afférente à ses lots, du coût du ravalement, les travaux ayant été votés en assemblée générale postérieurement à l’acquisition du bien dont elle est propriétaire ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Lomas à payer à M. C Y la somme de 5.256,19 € en remboursement des sommes qu’il a payées au syndicat des copropriétaires et qui ont été portées au compte de la société Lomas ;

Compte tenu de la demande de M. Y dans ses conclusions en appel du 10 juillet 2017, il y a lieu d’ajouter au jugement que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

Sur la demande la société Lomas d’être garantie par M. C Y du règlement du coût du ravalement

La société Lomas sollicite d’infirmer le jugement alors que celui-ci a dit sans objet sa demande d’être garantie par M. Y du règlement du coût du ravalement ;

Compte tenu du sens de l’arrêt rendu, confirmant que le coût du ravalement est à la charge de la société Lomas, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a dit être devenue sans objet la demande de la société Lomas d’être garantie par M. Y du règlement du coût du ravalement ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

La société Lomas, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. Y la somme supplémentaire de 2.000 € et au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Lomas ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Dit que la somme de 5.256,19 € que la société Lomas est condamnée à payer à M. Z Y sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

Condamne la société Lomas aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. Z Y et au syndicat des copropriétaires du […]

somme supplémentaire de 2.000 € chacun par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT