Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 5

ARRET DU 20 FEVRIER 2018

(n° 2018/ 050 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/10011

Décision déférée à la Cour : sur renvoi après cassation par arrêt de la Cour de Cassation du 2 février 2017 (RG n° 153 F-P+B+I) ayant cassé en toutes ses dispositions l’arrêt de la Cour d’appel de NIMES du 05 novembre 2015 (RG n° 14/02460) suite au jugement du 08 avril 2014 rendu par le Tribunal de Commerce de NIMES (RG n° 2013J277)

APPELANTE

SAS BELIN GESTION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

Atria

[…]

[…]

N° SIRET : 441 986 478 00044

Représentée et assistée de M^e Hervé REGOLI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0564

INTIMÉE

SA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

N° SIRET : 580 201 127 00017

Représentée par M^e Bertrand NÉRAUDAU de la SELEURL NERAUDAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0369

Assistée de M^e Jean-Luc RIBEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant

Monsieur Christian BYK, Conseiller et Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Christian BYK, Conseiller

Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère

En application de l’ordonnance de Madame la première Présidente de la Cour d’appel de Paris en date du 5 janvier 2018

Greffier, lors des débats : Madame Catherine BAJAZET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Monsieur Christian BYK, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Catherine BAJAZET, greffier présent lors de la mise à disposition.

'''''

Selon contrat en date du 23 octobre 2010, a effet du 1^er janvier 2011, la société Belin Gestion, administrateur de biens, a souscrit auprès de la Société anonyme de défense et d’assurance (la SADA), pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un contrat d’assurance, dénommé 'locatio', pour le compte de ceux des propriétaires bailleurs dont elle gère les biens qui ont exprimé par écrit leur volonté de bénéficier des garanties (notamment des impayés locatifs) conférées par le contrat.

La SADA a résilié ce contrat, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 octobre 2012, invoquant une 'sinistralité’ trop importante et elle a cessé, au 31 décembre 2012 date d’effet de cette résiliation, la prise en charge des impayés dans quatre sinistres déclarés antérieurement, en se prévalant des stipulations de la police selon lesquelles la résiliation du contrat entraîne la cessation des garanties.

Contestant cette position, la société Belin Gestion a fait assigner la SADA devant le tribunal de commerce de Nîmes afin d’obtenir la poursuite de la prise en charge des sinistres litigieux.

Par jugement du 8 avril 2014, ce tribunal a débouté la société Belin Gestion de ses demandes et l’a condamnée au paiement d’une indemnité de procédure de 2000€.

La société Belin Gestion a relevé appel de cette décision, le 9 mai 2014 et par arrêt en date du 5 novembre 2015, la cour d’appel de Nîmes a infirmé le jugement déféré et statuant, à nouveau, a condamné la SADA à payer à la société Belin Gestion en qualité de mandataire de des propriétaires, les sommes suivantes :

—  4 410 € au titre du sinistre Frenet/Georgin

—  15 184,10 €, au titre du sinistre Gault/Levêque & Bozon

—  18 593,40 € au titre du sinistre Pouilley/X

—  15 906,18 € au titre du sinistre Rakotodramasy/Guegbele,

ainsi que les sommes dues par M^me X depuis le 20 novembre 2014, dans les limites des plafonds contractuels. La cour a rejeté les demandes de la SADA et l’a condamnée au paiement d’une indemnité de procédure de 3000€ et aux dépens de première instance et d’appel.

Déférée à la Cour de cassation, cette décision a été cassée dans toutes ses dispositions, par un arrêt du 2 février 2017, la cause et les parties étant remises dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et renvoyées devant la cour d’appel de Paris.

La société Belin Gestion a saisi la cour de renvoi, le 20 avril 2017 et aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2017, elle demande à la cour, infirmant le jugement déféré, en exécution de la police d’assurance et subsidiairement, pour inexécution fautive du contrat par la SADA, de la condamner à lui payer (ès-qualités) les sommes suivantes :

—  4.410,92€ au 11/02/2014 au titre du sinistre Frenet/Georgin

—  15.184,10€ au 11/02/2014 au titre du sinistre Gault/Levêque & Bozon

—  18.593,4€au 20/11/2014 au titre du sinistre Pouilley/X

—  15.906,18€ au 11/02/2014 au titre du sinistre Rakotodramasy/Guegbele, outre 1.973€ au titre de la remise en état du logement ainsi que toutes sommes devenant exigibles jusqu’au départ des locataires ou la régularisation de leur situation.

En tout état de cause, elle soutient le débouté des demandes reconventionnelles de la SADA et sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure de 3000 € et aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2017, la SADA soutient la confirmation du jugement déféré, le débouté des demandes de la société Belin Gestion et sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure de 3.500 € et aux entiers dépens.

La clôture est intervenue le 8 janvier 2018.

SUR CE, LA COUR,

Considérant la société Belin Gestion soutient l’illégalité des dispositions de l’article 3 des conditions générales dès lors qu’elles énoncent que la prise en charge des loyers et indemnités d’occupation cessera à la date d’effet de la résiliation du contrat, critiquant l’interprétation de la convention, faite par son adversaire et retenue par la Cour de cassation, selon laquelle chaque terme impayé constituerait le sinistre garanti ; qu’elle prétend que le contrat garanti la défaillance du locataire, le montant du dommage évoluant ensuite au fur et à mesure des impayés, disant que cette unicité est d’ailleurs reconnue par son adversaire;

Qu’elle affirme également que ces dispositions sont inopposables à ses mandants, faute de figurer au bulletin de souscription qui leur est remis ; qu’elle ajoute, tout en admettant que la police souscrite est une assurance pour compte, qu’elle a agi en qualité de mandataire des propriétaires et qu’elle est fondée à se prévaloir des dispositions du code de la consommation qualifiant d’abusives les clauses qui ne figurent pas dans l’écrit que le consommateur accepte et celles octroyant au professionnel un

droit discrétionnaire et exclusif ; qu’elle affirme également l’illégalité de la clause de résiliation au visa de l’article L 113-12 du code des assurances ;

Que la SADA oppose le caractère impératif des dispositions de l’article L 113-12 du code des assurances ; qu’elle conteste l’application des dispositions du code de la consommation, dans la mesure où le seul souscripteur de cette assurance pour compte est la société Belin Gestion, qui est un professionnel ; qu’elle reprend l’analyse des dispositions définissant le sinistre (un terme de loyers, avant l’appel du loyer suivant) et en déduit l’existence de faits générateurs et de sinistres à successifs, dont les parties ont décidé que la prise en charge cessera à la date de d’effet de la résiliation ;

Considérant en premier lieu, qu’ainsi que l’admet d’ailleurs la société Belin Gestion, la police souscrite est une assurance pour le compte de qui il appartiendra au sens de l’article L 112-1 alinéas 2 et 3, dès lors qu’elle comporte une stipulation pour autrui destinée à procurer, au propriétaire des locaux dont la gestion est confiée au souscripteur, le bénéfice de l’indemnité d’assurance en lui conférant la qualité d’assuré ; qu’il convient de relever que contrairement à l’allégation de la société Belin Gestion aucune obligation (et notamment pas celle de payer la prime d’assurance) n’est mise par le contrat d’assurance à la charge des propriétaires, seul le souscripteur étant débiteur des obligations nées de la convention et mises à sa charge ainsi que du paiement de la prime ;

Que dès lors, il n’existait à la charge de l’assureur aucune obligation d’information spécifique à destination des propriétaires des locaux assurés , ceux-ci disposant d’un droit sur l’indemnité d’assurance selon les conditions et limites du contrat, ce qui exclut que la société Belin Gestion puisse, en se présentant comme mandataire des propriétaires, nier l’opposabilité des stipulations contractuelles ;

Que la cour doit également constater que la police litigieuse a été conclue entre deux professionnels, ce qui interdit à la société Belin Gestion de se prévaloir des dispositions protectrices des non-professionnels et des consommateurs ;

Considérant par ailleurs, qu’aux termes des conditions générales intitulées 'durée des garanties’ et 'fin des garanties’ :

'L’assureur s’engage à rembourser à l’assuré (le locataire), par l’intermédiaire du souscripteur (le gestionnaire), les pertes pécuniaires successives telles que définies à l’article 2 ci-dessus. La durée de l’indemnisation est composée des défaillances successives et ne peut excéder 24 mois de quittancement à compter du premier terme impayé, ce dernier

correspondant à la première défaillance.

En cas de résiliation du présent contrat, la prise en charge des loyers, charges et taxes et indemnité d’occupation dus par le locataire cessera immédiatement. Toutefois, si une assignation a été signifiée au locataire antérieurement à la dite résiliation, l’assureur prendra en charge la totalité des frais de procédure dans les limites contractuelles et assurera le suivi de la procédure jusqu’à son terme. Le commandement de payer signifié avant la résiliation fera également l’objet d’un règlement' ;

Considérant que l’article 1 des conditions générales 'définition du sinistre' énonce que 'le sinistre est constitué par le non-paiement total ou partiel d’un terme de loyer hors charges et taxes avant l’appel du terme suivant' et l’article 3 précise que l’assureur s’engage à rembourser les 'pertes financières successives', que 'la durée d’indemnisation est composée des défaillances successives' et que celle-ci 'ne peut excéder 24 mois de quittancement à compter du premier terme impayé' ;

Qu’il s’évince de cette définition claire et dépourvue d’ambiguïté qu’au sens du contrat chaque loyer impayé constitue le risque garanti, et par conséquent, le fait générateur de l’obligation de l’assureur ;

que la fixation d’une durée maximale d’indemnisation (de vingt-quatre mois) institue une limite à la garantie due par l’assureur en cas de sinistres successifs et ne vient nullement, comme le soutient l’appelante, définir ceux-ci comme un dommage unique dont l’origine serait le premier impayé ;

Qu’enfin, cette définition du sinistre n’est nullement remise en cause par le fait que l’agent immobilier n’ait, après avoir déclaré le ou les premiers sinistres, qu’à adresser tous les trois mois un extrait de compte du locataire, et ce, d’autant qu’en application de l’article 7-3 des conditions générales, la déclaration de sinistre se compose essentiellement des documents contractuels (bail, mandat, dossier et compte du locataire) qu’il est inutile de retransmettre;

Considérant que selon l’article L 113-5 du code des assurances, lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà ;

Que les dispositions conventionnelles litigieuses énoncées ci-dessus prévoient que les indemnités cesseront, notamment, 'à la résiliation du présent contrat' ;

Qu’eu égard à la définition contractuelle du risque, seuls les loyers impayés antérieurs à la résiliation du contrat correspondent à un risque né au cours de la période de validité de la police ; que la contrepartie au paiement par le souscripteur de la prime durant la période qui se situe entre la prise d’effet du contrat et sa résiliation est, au regard des stipulations sus-mentionnées, la prise en charge de ces loyers impayés avant la résiliation et de la totalité de frais de procédures menées dans l’intérêt du bailleur, dès lors qu’elles tendent notamment au départ du locataire défaillant ainsi qu’il s’évince de l’article 7-1 des conditions générales;

Que par conséquent, les stipulations critiquées ne viennent nullement priver les assurés du bénéfice de l’assurance en raison de la résiliation, dans la mesure où les termes échus et impayés après la résiliation ne devaient nullement être pris en charge en application de l’article 113-5 du code des assurances ;

Que la société Belin Gestion ne peut pas prétendre à une absence de cause ou de contrepartie à son obligation de payer la prime ni fonder son argumentation sur les dispositions de l’article L 124-5 du code des assurances relatif aux assurances de responsabilité ou sur des décisions de justice relatives aux clauses dites de réclamation, les dispositions contractuelles litigieuses n’ayant nullement pour conséquence de supprimer des prestations dues au titre d’un risque réalisé avant la résiliation du contrat ;

Considérant en outre, que la société Belin Gestion avance que l’article 3 des conditions générales contrevient aux dispositions de l’article L 113-12 du code des assurances dès lors que la faculté annuelle de résiliation ne serait ouverte qu’à l’assureur mais non à l’assuré, si celui-ci ne veut pas perdre ses garanties et s’il veut pouvoir souscrire une nouvelle police;

Considérant que la société Belin Gestion, seul cocontractant de la SADA et professionnelle de la gestion immobilière, a souscrit une assurance pour le compte de ses mandants ; qu’en tant que professionnelle, elle ne pouvait pas se méprendre sur la portée des stipulations contractuelles relatives à la définition du risque et aux limites de la durée de la garantie, exprimées dans des termes parfaitement explicites ;

Que l’obstacle à la faculté que lui reconnaît le contrat de résilier annuellement la convention qui résulterait d’un défaut de couverture de quelques-uns de ses mandants – qui pourrait la mettre en difficulté à leur égard dans la mesure où elle leur aurait fortement conseiller la souscription d’une garantie sans les informer de ses limites -ne peut s’apprécier qu’au regard notamment du nombre d’assurés en cause et de l’importance du portefeuille de mandats de gestion en cours à la date de la résiliation et des conditions de la souscription d’une police auprès d’un nouvel assureur, tous

éléments sur lesquels la société Belin Gestion ne fournit aucune information ; que ce dernier moyen ne peut pas prospérer ;

Que la cour doit, par conséquent, constater que la SADA a, en refusant la prise en charge des termes de loyers impayés échus après la résiliation du contrat, fait application des stipulations de sa police et confirmer la décision déférée, qui a rejeté les demandes de la société Belin Gestion tendant à l’exécution de la police d’assurance ;

Considérant que la société Belin Gestion soutient le caractère abusif et non fondé de la résiliation de la police d’assurance par la SADA ;

Que la faculté annuelle de résiliation de l’article L 113-12 du code des assurances est un droit discrétionnaire et le fait que la SADA ait précisé le motif de son exercice (la sinistralité importante du contrat) n’autorise nullement son cocontractant à prétendre que le juge pourrait en contrôler l’exercice ; qu’il convient, en outre de relever, que pour nier cette sinistralité, notion qui renvoie à un ratio entre primes et coût des sinistres, la société Belin Gestion se contente d’évoquer la fréquence (selon elle, faible) des sinistres et non leur coût ; que sa réclamation ne peut pas plus prospérer sur ce fondement ;

Considérant qu’à titre subsidiaire, la société Belin Gestion soutient désormais que la SADA a engagé sa responsabilité contractuelle en n’exécutant pas ou en exécutant mal son obligation de poursuivre les locataires défaillants et qu’elle ne l’a pas tenue informée de l’état d’avancement des mesures prises, ce que l’assureur conteste ;

Considérant qu’en application de l’article 3 des conditions générales 'en cas de résiliation du présent contrat, la prise en charge des loyers, charges et taxes et indemnité d’occupation dus par le locataire cessera immédiatement. Toutefois, si une assignation a été signifiée au locataire antérieurement à la dite résiliation, l’assureur prendra en charge la totalité des frais de procédure dans les limites contractuelles et assurera le suivi de la procédure jusqu’à son terme. Le commandement de payer signifié avant la résiliation fera également l’objet d’un règlement' ;

Que les articles 7-1-1 à 7-1-4 des conditions générales précisent les diligences à la charge du souscripteur selon un calendrier précis : relance du locataire et de la caution dans les 20 jours du premier impayé puis mise en demeure (dans les 35 jours) et commandement visant la clause résolutoire (dans les 45 jours), le dossier devant être transmis à l’assureur dans les 75 jours du premier impayé ;

Considérant, s’agissant du dossier Frenet/Georgin, que la SADA justifie du règlement des loyers et charges impayées d’octobre 2012 à décembre 2012 inclus ; que la société Belin Gestion précise que le locataire a quitté les lieux le 16 janvier 2013 après un congé en date du 19 décembre 2012 et qu’elle a fait délivrer un commandement de quitter les lieux le 21 novembre 2012 ; que dès lors, aucune assignation ne pouvait être délivrée avant la cessation des garanties à effet du 31 décembre 2012, le locataire disposant d’un délai de deux mois, à compter du commandement, pour régulariser sa situation ;

Que l’assureur n’était donc tenu dans ce dossier qu’à prendre en charge les termes impayés au 31 décembre 2012, ce qu’il a fait ;

Considérant qu’il en est de même dans le dossier Rakotodramasy/Guegbele pour lequel la société Belin Gestion admet le règlement des impayés jusqu’au mois de décembre 2012 et ne verse aucune pièce probante, la cour devant simplement faire le constat qu’elle ne justifie pas de la délivrance d’un commandement de payer permettant à la SADA de poursuivre rapidement le débiteur après une déclaration de sinistre qu’elle date de juin 2012 ou, à tout le moins, de l’assigner avant la date de résiliation de la police d’assurance ;

Que la société Belin Gestion prétend également à la prise en charge de la réparation des dégradations locatives constatées à la libération des lieux par le locataire, en septembre 2013 soit à une date où cette garantie n’était plus due ;

Considérant que s’agissant du dossier Gault/Levêque & Bozon, la SADA justifie de la prise en charge d’impayés de mars 2011 à 31 décembre 2012 par des quittances subrogatives émanant de la société Belin Gestion et par le compte du locataire, qui fait apparaître les paiements des preneurs ;

Que la société Belin Gestion se contente de relever l’inertie de l’assureur entre sa déclaration de créance du 24 mars 2011 et l’engagement de la procédure d’expulsion, le 4 mai 2012, et qu’elle ne prétend et encore moins ne démontre que la SADA serait encore redevable d’indemnités au titre des loyers échus avant la résiliation du contrat ;

Qu’en revanche, la SADA ne fournit aucune explication sur les motifs qui l’ont conduit à retarder de quatorze mois l’engagement de la procédure de référé ;

Que la cour peut faire le constat qu’entre la date du commandement de payer du 22 février 2011 et l’assignation, la dette locative était passée de 2607,57€ à 6711,73€, ce qui constitue la mesure du préjudice des bailleurs (4103,96€), la SADA devant être condamnée au paiement de cette somme ;

Considérant, s’agissant du dossier Pouilley/X, que la SADA justifie, par des quittances subrogatives signées par la société Belin Gestion, du règlement des termes impayés jusqu’au 31 décembre 2012 ;

Que la locataire a quitté les lieux à une date que les parties ne précisent pas, l’extrait de compte produit par la société Belin Gestion faisant apparaître des appels de loyers jusqu’au mois de février 2014 et un solde débiteur, déduction faite des indemnités d’assurance s’élevant à 29 870,97€ (et non la somme de 37 053,44€ avancée par l’appelante) ;

Que bien que le commandement de payer ait été délivré le 2 mars 2011 et la déclaration de sinistre régularisée le 24 mars 2011, l’assignation en référé expulsion n’a été régularisée par la SADA que le 4 avril 2013 ;

Que la SADA n’allège et ne justifie d’aucune démarche de ses services ou de son propre mandataire Intrum Justitia avant le 22 mars 2012 alors qu’elle pouvait agir à l’encontre de la locataire dès le 2 mai 2011 ;

Qu’il ressort des pièces produites (sous l’unique n°5-1) que les 22 et 28 mars 2012 la société Intrum Justitia sollicitait les observations de l’assureur sur divers documents transmis par la locataire, disant qu’elle était dans l’attente, si elle devait engager une procédure d’expulsion, d’un extrait de compte actualisé et du mandat de gestion, explications et pièces qu’elle réclamait à la société Belin Gestion par courriel des 27 mars et 2 avril 2012, celle-ci lui adressant pour seule réponse, le 2 mai suivant, le courrier adressé par cette société au conseil de la locataire ;

Que la SADA affirme contre l’évidence que la société Belin Gestion aurait repris la gestion du dossier dès lors qu’elle avait écrit directement au conseil de la locataire pour contester sa position et rappeler la dette locative ; qu’en effet, elle n’a nullement déchargé la société Instrum Justitia de son mandat d’agir en justice, lui transmettant tout au contraire le courrier adressé à l’avocat de la locataire afin qu’elle puisse reprendre son action ;

Qu’ensuite, par courrier en date du 3 juillet 2012, la société Instrum Justitia l’informait qu’elle avait assigné la débitrice devant la juridiction compétente puis, par un courrier du 14 septembre 2012, elle sollicitait la transmission de l’adresse de la caution réclamée, que la société Belin Gestion a communiquée le 3 octobre 2012 ; que la SADA ne fournit aucune explication sur le sort de cette

première procédure ;

Que la société Belin Gestion verse aux débats l’assignation délivrée le 21 janvier 2013 à la locataire et à sa caution à la requête des bailleurs et de la SADA, la cour devant faire le constat que les pièces produites au soutien des demandes dataient pour les dernières de mai 2011 et en déduire que rien ne venait justifier les atermoiements de la SADA dans la conduite de cette procédure, qui n’a pas trouvé son terme à la date du départ de la locataire qui serait intervenu, selon la société Belin Gestion dans un courriel du 22 décembre 2014, 'depuis plusieurs semaines' ;

Considérant qu’au regard des délais de plus de quatorze mois, qui ont retardé d’autant la remise en location du bien, le préjudice des bailleurs peut être évalué au montant des loyers dont ils ont été privés pendant cette durée, soit la somme de 10 521€ (751,50€ X14€), la société La Mondiale devant être condamnée au paiement de cette somme ;

Considérant que la SADA, qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens d’appel et devra rembourser à la société Belin Gestion les frais irrépétibles qu’elle a exposés ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nîmes en date du 8 avril 2014;

Y ajoutant,

Condamne la SADA à payer à la société Belin Gestion en sa qualité de mandataire des bailleurs concernés les sommes de :

— la somme de 4103,96€ dans le dossier Gault/Levêque & Bozon ,

— la somme de 10 521€ dans le dossier Pouilley/X,

Condamne la SADA à payer à la société Belin Gestion la somme de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

F.F. de Président