Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 21 février 2020, n° 19/09189

TI Paris 22 février 2019

CA Paris
Confirmation 21 février 2020

Arguments

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Rejeté
Absence de notification du congé
La cour a jugé que l'appelant n'a pas justifié avoir informé le bailleur de son mariage, rendant le congé opposable à son épouse.
Rejeté
Surévaluation du prix de vente
La cour a constaté que le prix de vente était conforme au marché et que les appelants n'ont pas produit de preuves suffisantes pour étayer leur affirmation.
Accepté
Indemnités d'occupation dues
La cour a constaté que les époux Y étaient redevables d'indemnités d'occupation pour la période où ils ont occupé le logement sans droit ni titre.
Rejeté
Préjudice matériel lié aux droits de succession
La cour a estimé que l'intimé n'a pas prouvé le lien de causalité entre le maintien des époux Y et son préjudice matériel.
Rejeté
Préjudice moral et d'anxiété
La cour a jugé que l'intimé n'a pas démontré que son préjudice moral était directement lié à l'occupation du bien.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
La cour a accordé des frais irrépétibles à l'intimé en raison de la défaite des époux Y dans leurs demandes.

Commentaire • 1

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1. La cotitularite du bail suppose l’information prealable du bailleur de l'existence d'un mariage.

Me Raymond Auteville · consultation.avocat.fr · 17 juin 2020

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 3, 21 févr. 2020, n° 19/09189
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/09189
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 22 février 2019, N° 11-18-220114
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude TERREAUX, président
Avocat(s) :	Roxane BOURGEmmanuel JARRYAntoine MORABITO
Cabinet(s) :	VIGY LAW

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 FEVRIER 2020

(n° , 5 X)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/09189 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B73PK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Février 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS 17^e – RG n° 11-18-220114

APPELANTS

Monsieur Z Y

Né le […] à […]

[…] sur cour

[…]

Madame B Y

Née le […] à […]

[…] sur cour

[…]

Représentés par M^e Emmanuel JARRY de la SELARL RAVET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0209

Ayant pour avocat plaidant M^e Antoine MORABITO avocat au barreau de PARIS,

toque : B0927

INTIME

Monsieur I-J, C X

Né le […] à […]

2, rue J Kablé

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M Michel CHALACHAIN, Président de chambre

M^me E F, Consseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juin 1997, M^me G H veuve X a donné à bail à M. Z Y un logement situé […].

Par acte d’huissier du 30 novembre 2017, elle a délivré un congé pour vendre à son locataire à effet du 31 mai 2018, moyennant un prix de 355 000 euros.

M. Y a proposé d’acheter ce bien au prix de 250 000 euros, offre qui a été refusée par la bailleresse.

Celle-ci est décédée le […], laissant pour seul héritier son fils unique, M. I-J X.

Par acte d’huissier du 18 décembre 2018, ce dernier a fait assigner M. Y devant le tribunal d’instance de Paris afin de voir valider le congé et faire expulser les occupants du logement.

M^me B Y est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 22 février 2019, le tribunal a :

— constaté la régularité du congé et dit celui-ci opposable à M^me Y,

— en conséquence constaté la résiliation du bail au 31 mai 2018,

— constaté que les époux Y étaient occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1^er juin 2018,

— ordonné à ces derniers de libérer les lieux et, à défaut, ordonné leur expulsion,

— dit que les époux Y étaient redevables depuis le 1^er juin 2018 d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges,

— condamné les époux Y au paiement de cette indemnité jusqu’au départ effectif des lieux,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné M. Y au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement et condamné M. Y aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 25 avril 2019, M. et M^me Y ont interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2019, les appelants demandent à la cour de

— infirmer le jugement entrepris,

— constater l’absence de notification du congé à M^me Y, cotitulaire du bail et, en conséquence, la reconduction du bail pour une durée de trois ans,

— invalider le congé,

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2019, M. X demande à la cour de :

— dire le congé opposable à M^me Y et qu’il ne présente aucun caractère frauduleux,

— valider le congé,

— débouter M. et M^me Y de leurs demandes,

— confirmer en tous points le jugement entrepris,

— y ajoutant, condamner in solidum les époux Y au paiement des sommes de

2 111,88 euros correspondant aux indemnités d’occupation et charges arrêtées au mois d’octobre 2019, 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel, 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et d’anxiété et

3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2019.

L’intimé a été autorisé à produire un décompte locatif actualisé en cours de délibéré.

MOTIFS

Sur l’opposabilité du congé à M^me B Y

Le premier juge a fait une juste application des dispositions de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes desquelles, nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du titre I par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

En effet, ce texte fait peser sur le preneur une obligation d’information impliquant une démarche positive de sa part envers le bailleur.

Or, en l’espèce, M. Y ne justifie pas avoir informé M^me X de son mariage célébré le 25 juillet 2011.

Le seul fait qu’un chèque ait été émis par M^me Y en règlement du loyer en janvier 2016 ne saurait s’analyser en une démarche positive d’information de la part du preneur, et ce d’autant que cette personne avait déjà remis des chèques à l’administrateur de biens de M^me X en 2008, soit avant son mariage ; dans la mesure où l’appelante a un nom de jeune fille identique à son nom d’épouse ('Y'), l’administrateur de biens ne pouvait faire la différence entre les chèques émis par elle avant le mariage et ceux émis après.

Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a déclaré le congé opposable à l’épouse de M. Y.

Sur la régularité du congé

Les appelants soutiennent que le prix de vente proposé par la bailleresse était surévalué et dissuasif, le prix de 355 000 euros correspondant à un prix au m² de 13 653,85 euros pour un bien de 26 m².

Mais les époux Y ne démontrent par aucune pièce que le bien litigieux aurait une surface de 26 m² ; de son côté, l’intimé produit un mandat de vente confié par sa mère à un agent immobilier le 30 mai 2018 désignant un bien de 'environ 33 m²' ; ainsi, le prix de vente proposé au preneur s’établissait à 10 757,58 euros le m².

Or ce prix correspond pratiquement au prix moyen de 10 745 euros le m² figurant en pièce n°7 des appelants, à savoir une estimation du prix des appartements situés dans le quartier Chaillot par le site internet 'Meilleurs agents’ ; si les appelants estiment que le bien litigieux est plus proche de la porte Maillot que du quartier Chaillot, il leur appartenait de produire une estimation portant sur des biens situés dans ce secteur.

Par ailleurs, le mandat de vente confié par M^me X à l’agence Foncia le 30 mai 2018 mentionne une estimation de l’appartement à un prix compris dans une fourchette allant de 330 000 à 355 000 euros ; la mère de l’intimé était donc parfaitement en droit de proposer son bien à un prix de 355 000 euros correspondant au haut de la fourchette, et ce d’autant qu’elle avait donné à cette agence un mandat de vente exclusif au prix de 376 000 euros.

Dès lors, le prix de vente proposé au preneur n’était nullement dissuasif.

Enfin, aucune disposition légale n’obligeait le bailleur à joindre les diagnostics techniques au congé pour vendre, cette obligation ne s’imposant qu’au moment de la signature d’une promesse de vente.

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a validé le congé délivré à M. Y, avec toutes conséquences de droit quant à la résiliation du bail au 31 mai 2018, l’expulsion des occupants du logement et la condamnation des appelants au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes en paiement présentées par M. X

Au vu du décompte locatif arrêté au mois de janvier 2020, les époux Y sont encore redevables de la somme de 1 231,87 euros au titre d’indemnités d’occupation demeurées impayées ; ils seront condamnés au paiement de cette somme.

M. X demande à être indemnisé du préjudice matériel causé par l’application d’un intérêt de retard par les services fiscaux en cas de non-paiement des droits de succession dus suite au décès de sa mère ; mais il ne démontre pas l’existence d’un lien ce causalité entre ce préjudice et le maintien dans les lieux des époux Y, dans la mesure où il ne prouve pas être dans l’impossibilité de régler les droits de succession dont il est redevable par un autre moyen que la vente du bien occupé par les appelants ; il produit d’ailleurs des documents révélant qu’il a mis en vente un autre bien immobilier dont il est propriétaire à Paris 12^e et une lettre du notaire chargé de la succession de sa mère indiquant que celle-ci possédait des biens à Marseille ; il doit donc être débouté de ce chef de demande.

Pour le même motif, il doit être débouté de sa demande d’indemnité pour préjudice moral et d’anxiété, puisqu’il ne démontre pas que seule la vente du bien litigieux lui permettrait de s’acquitter des droits de succession.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux Y, qui succombent en leurs demandes, doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel et déboutés de leur demande en paiement de leurs frais irrépétibles.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué à M. X la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais irrépétibles engagés par M. X devant la cour doivent être indemnisés à hauteur de la somme supplémentaire de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Déboute M. X de ses demandes présentées devant la cour, à l’exception de sa demande en paiement d’indemnités d’occupation et de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. et M^me Y de leur demande fondée sur ce texte,

Condamne M. et M^me Y à payer à M. X la somme de 1 231,87 euros au titre des indemnités d’occupation restant dues au 31 janvier 2020,

Condamne M. et M^me Y à payer à M. X la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et M^me Y aux dépens de la procédure d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT