5^e Chambre

ARRÊT N° 94

N° RG 16/09867 – N° Portalis DBVL-V-B7A-NSWZ

SARL PACIFIC

C/

SARL DHM

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 MARS 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame X LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et M^me Z A, lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Mars 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL PACIFIC immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTES sous le numéro 447 727 447, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e B C de la SELARL CVS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SARL DHM agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

************

Par acte en date du 4 juillet 2002, la SCI de la Haute Grammoire a donné à bail commercial à la société DHM des locaux au sein du centre commercial Pôle Sud à Basse Goulaine pour une durée de 10 années à compter de la livraison qui est intervenue le 1^er février 2003. Le bail contient une clause d’exclusivité.

La société DHM exerce une activité d’optique, lunetterie, objets grossissants et tous produits dérivés.

La société Pacific est devenue propriétaire de la galerie marchande le 10 juin 2009.

Par acte du 30 mars 2013, le preneur a sollicité le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel réduit à 39 400 euros.

Le 29 mai 2013, le bailleur a accepté le principe du renouvellement mais avec le maintien du loyer en cours.

Dans ce centre commercial, se trouve également un hypermarché Leclerc exploité par la société Laury Chalonges Dis.

Détentrice de deux autorisations du président du tribunal de grande instance de Nantes, la société DHM, qui se plaignait d’une violation de la clause contractuelle d’exclusivité, a fait constater, en 2013, par huissier que la société Laury Chalonges Dis publiait sur le site internet www.optic-leclerc.com une publicité sur des lentilles, vendait des produits d’entretien pour les lentilles et proposait un point de retrait des achats effectués sur le site internet.

Par acte du 23 juillet 2014, la société Pacific a fait assigner la société DHM pour solliciter le constat de l’expiration de la clause d’exclusivité insérée dans le bail du 4 juillet 2002.

Le tribunal de grande instance de Nantes a, dans un jugement du 22 décembre 2016, débouté la

SARLPacific de sa demande, rejeté la demande reconventionnelle de la SARL DHM et dispensé la SARL Pacific du paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La juridiction nantaise a décidé que :

— la clause d’exclusivité avait été reconduite à l’occasion du renouvellement du bail et qu’aucune extinction de ses effets n’était acquise,

— la preuve n’était pas rapportée que la société Pacific avait failli à ses obligations en omettant de mentionner cette exclusivité à la société Laury Chalonges Dis.

Le 29 décembre 2016, la société Pacific a interjeté appel du jugement précité et dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2021, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société DHM de ses demandes reconventionnelles de première instance,

— infirmer le jugement pour le surplus,

statuant à nouveau,

— juger que l’engagement d’exclusivité a pris fin le 31 août 2006 par l’effet de la conclusion d’un bail avec la société HMS,

— juger, à titre subsidiaire, que la société DHM a renoncé à son exclusivité en modifiant les conditions pour lesquelles cette exclusivité avait été consentie,

— juger que la clause d’exclusivité doit être limitée dans sa durée au premier bail,

— juger, en tout état de cause, que l’engagement d’exclusivité, a pris fin le 1^er octobre 2018 du fait de la nouvelle extension de la galerie marchande Pôle Sud, qui compte aujourd’hui 60 cellules,

— juger que l’engagement d’exclusivité était strictement limité aux boutiques de la galerie marchande et ne concernait pas les locaux dans lesquels la société Laury Chalonges Dis exploite l’hypermarché Leclerc,

En conséquence,

— juger que la clause d’exclusivité insérée au bail commercial du 4 juillet 2002 est aujourd’hui expirée,

— juger irrecevable et mal fondée la demande de la société DHM tendant à obtenir sa condamnation à faire cesser la vente de produits d’optique par la société Laury Chalonges Dis,

— juger que la société DHM ne justifie d’aucun préjudice économique ou moral,

— juger irrecevable comme nouvelle, prescrite, se heurtant à l’autorité de la chose jugée et mal fondée la demande de réfaction du loyer de la société DHM,

— juger irrecevable comme nouvelle la demande tendant à la voir condamnée à faire cesser l’exercice de toute activité d’optique au sein de la galerie et notamment l’exercice de l’activité sous l’enseigne Krys sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard par infraction constatée,

— subsidiairement, juger cette demande mal fondée et en débouter la société DHM,

— débouter la société DHM de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

— condamner la société DHM à payer à la société Pacific la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société DHM en tous les dépens et allouer à la société CVS (Maître B C), Selarl d’Avocats Interbarreaux (Nantes-Paris-Rennes-Lille-Bordeaux-Lyon), le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 5 janvier 2021, la société DHM demande à la cour de :

— rejeter l’appel de la société Pacific, le dire mal fondé,

— recevoir l’appel incident, le dire bien fondé,

— réformer le jugement déféré en ses dispositions contraires aux présentes,

— débouter la société Pacific de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger que, sous réserve du droit d’option et de la fixation amiable ou judiciaire du loyer, le bail en litige est renouvelé aux clauses et conditions du bail initial, en ce compris la clause d’exclusivité,

— condamner la société Pacific à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice économique et la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral

— condamner la société Pacific à faire cesser sans délai l’exercice par la société Laury Chalonges Dis de la vente de tous produits d’optique, et notamment de lentilles et produits pour lentilles.

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et 1 000 euros par infraction constatée

— autoriser la SCP d’huissiers Levesque, Callard, Breheret à pénétrer au sein de l’hypermarché Leclerc exploité par la société Laury Chalonges Dis au sein du centre commercial Pôle Sud situé le long de la RN 149 au lieu-dit « Les Chalonges » à Basse Goulaine à l’effet de constater :

* l’éventuelle présence de toutes annonces, quel qu’en soit le support, et notamment de bornes publicitaires « disposées » au sein des locaux exploités par la société Pacific diffusant une publicité pour un site internet Leclerc optique vendant notamment des lentilles sur le net,

* l’éventuel exercice, en quelque endroit qu’il conviendra de déterminer, notamment dans les locaux donnés à bail par la société Pacific à la société Laury Chalonges Dis, d’une activité de point retrait Edouard Leclerc pour le site internet de vente de lentilles de contact,

* l’éventuel exercice, en quelque endroit qu’il conviendra de déterminer, notamment dans les locaux donnés à bail par la société Pacific à la société Laury Chalonges Dis, d’une activité de vente de produits d’entretien de lentilles de contact,

— subsidiairement, juger que l’absence d’exclusivité opposable à la société Laury Chalonges Dis justifie la réfaction du loyer à proportion de 20 % du montant du loyer depuis le début du bail, y compris en cas de renouvellement, sans préjudice du droit du preneur d’agir en respect de la clause pour les locaux dépendant de la galerie commerciale qui appartient au bailleur ou ses futurs ayants droit,

— condamner la société Pacific à payer à la société DHM le trop-perçu de loyers depuis le début de

leur relation contractuelle,

— condamner la société Pacific à faire cesser sans délai l’exercice de toute activité d’optique au sein de la galerie et notamment l’exercice de cette activité sous l’enseigne Krys,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et 1 000 euros par infraction constatée,

— condamner la société Pacific à payer à la société DHM la somme de 25 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Pacific en tous les dépens tant de première instance que d’appel, en ce compris le coût des constats d’huissier autorisés par ordonnances sur requêtes présidentielles,

— dire que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

—  Sur l’application de la clause d’exclusivité.

Le litige concerne la clause d’exclusivité prévue à l’article 11 des stipulations particulières du bail commercial du 4 juillet 2002, intitulé 'droits d’exclusivité', qui est ainsi rédigée :

A titre exceptionnel et purement personnel, il est convenu entre les parties que le preneur bénéficiera d’un droit d’exclusivité sur la durée du bail.

De même, il est convenu entre les parties que dans le cadre d’un agrandissement éventuel de la galerie marchande de plus de 30 boutiques, le preneur renoncerait à toute clause d’exclusivité au profit d’un droit de préférence aux mêmes charges et conditions que celles négociées avec le nouveau candidat strictement dans la même activité mais sous une autre enseigne.

1°)- L’expiration de la clause d’exclusivité, conséquence de l’extension de la galerie de plus de 30 boutiques et suite à l’exercice par la société DHM de son droit de préférence.

La société Pacific explique que l’appréciation des premiers juges selon laquelle la décision du gérant de la société DHM d’ouvrir une autre cellule dans la galerie sous une autre enseigne ne valait pas perte du droit d’exclusivité constitue une dénaturation de la volonté des parties.

Selon elle, la création d’un deuxième fonds de commerce par le gérant de la société DHM rend impossible le maintien de l’engagement d’exclusivité.

Elle indique que l’exclusivité n’existe plus dès lors que le seuil de 30 boutiques est dépassé, seuil atteint en 2003.

Elle déclare également que la situation de la galerie actuelle est différente de celle qui existait au jour du jugement entrepris puisque la galerie compte 60 cellules, soit 32 de plus qu’au jour de la conclusion du bail. Selon elle, la clause d’exclusivité est expirée depuis octobre 2018.

En réponse, la société DHM soutient que l’interprétation de la clause litigieuse par la SARL Pacific est erronée (et qu’en outre la société Pacific se contredit par rapport à ses écritures en première instance);

Pour elle, dans l’hypothèse de la réalisation de la première condition (à savoir un agrandissement de plus de 30 boutiques nouvelles), et seulement après la réalisation de cette condition, elle pouvait renoncer à toute exclusivité dès lors qu’un droit de préférence lui serait accordé.

Elle rappelle que la renonciation à un droit ne se présume pas et qu’elle n’a signé aucun nouveau bail.

Concernant les 32 nouvelles cellules commerciales invoquées par la SARL Pacific, elle soutient que cette dernière ne prouve pas un agrandissement de plus de 30 boutiques et ne lui a pas proposé un droit de préférence sur ces nouvelles cellules. à défaut d’exercer un droit de préférence, elle estime ne pas avoir renoncé à l’exclusivité.

À la lecture de la clause critiquée, la société DHM peut renoncer à l’exclusivité :

— si la galerie marchande s’agrandit de plus de 30 boutiques,

— au profit d’un droit de préférence aux mêmes charges et conditions que celles négociées par le nouveau candidat, dans la même activité.

Il faut donc que ces deux conditions soient réunies.

Le seuil de 30 boutiques ne doit pas s’entendre comme le nombre total de boutiques après extension, mais comme une création de 30 boutiques nouvelles, sinon les parties auraient noté un agrandissement à plus de 30 boutiques.

Le terme 'boutique’ est lui-même sujet à interprétation de la part des parties. Selon les dictionnaires Larousse ou Petit Robert, le terme 'boutique’ correspond à un local où se tient un commerce de détail ou où exerce un artisan. Les parties ont choisi un terme général qui doit être défini comme un point de vente, c’est-à-dire un fonds de commerce, un magasin, voire même un kiosque s’il est permanent.

Doivent être exclus les distributeurs automatiques de billets (qui peuvent être traités comme des services), les kiosques éphémères ou temporaires, les photomatons, les manèges, les garderies (qui sont des installations communes aux autres commerces).

La galerie marchande comptait 28 magasins en 2002, 44 en 2003 (soit 16 de plus). À cette date, il ne peut pas être retenu un agrandissement éventuel de la galerie marchande de plus de 30 boutiques.

La société Pacifica affirme qu’en 2018, la galerie du centre commercial compte 60 cellules, soit 32 cellules supplémentaires.

Or un certain nombre de 'cellules’ ne correspondent pas à la définition de 'boutique'.

Ainsi ne doivent pas être comptabilisés :

— les lots 1/20 bis et 36/41 s’agissant de distributeurs automatiques de billets,

— les lots 28/34, 36/41, 44/B2 constitués de kiosque mobile dont la pérennité n’est pas démontrée,

— le lot 39/51 s’agissant d’un photomaton,

— le lot 45/B2bis s’agissant d’un manège,

— le lot 40/52 concernant un lieu d’accueil des enfants.

Le centre compte donc 52 cellules, soit 24 supplémentaires par rapport à 2002, date de la conclusion

du bail.

La SARL Pacific ne peut donc invoquer un agrandissement de la galerie de plus de 30 boutiques.

À partir du moment où cette condition sur l’agrandissement n’est pas remplie, la seconde condition fait défaut et donc, la clause d’exclusivité continue à courir.

Le fait que le gérant a ouvert un autre magasin d’optique en 2006 ne peut être considéré comme une renonciation à se prévaloir de la clause d’exclusivité, cette éventuelle renonciation n’étant pas expressément prévue dans un acte.

De plus, en acceptant l’ouverture de ce second fonds de commerce par le gérant de la société DHM sous une autre enseigne, la société Pacific a accepté la situation sans arguer d’une quelconque difficulté vis-à-vis de la clause d’exclusivité. En outre l’ouverture de ce deuxième commerce ne correspond pas à l’application des conditions de la clause d’exclusivité.

Les arguments de la SARL Pacific sur la modification de l’environnement commercial par l’ouverture d’un second commerce et donc de l’économie du bail par la société DHM constituent des affirmations non intégrées dans le contrat de bail.

En conséquence, il résulte de ces éléments que la clause d’exclusivité n’a pas pris fin le 31 août 2006, ni le 1^er octobre 2018.

2°)- La durée de l’exclusivité.

La cour doit s’interroger sur ce que les parties ont entendu exprimer en visant dans la clause litigieuse 'la durée du bail', l’interprétation de la clause devant être réalisée au visa de l’article 1162 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.

La société Pacific conteste la motivation du jugement du tribunal de Nantes.

Elle cite notamment un arrêt de la cour de cassation (3^e chambre civile, du 24 novembre 1966) selon lequel 'lorsqu’il est possible d’isoler une convention distincte, la clause en question ne saurait être reconduite lors du renouvellement'.

Elle nie toute volonté d’avoir voulu prolonger la durée de l’exclusivité au bail renouvelé.

La société Pacific souligne la prohibition des engagements perpétuels, et des engagements anticoncurrentiels.

Elle invoque l’article L330-1 du code de commerce limitant à un maximum de 10 années la durée de validité de toute clause d’exclusivité, dispositions que le tribunal a écartées.

En réponse, la société DHM soutient que le bail commercial se renouvelle à des clauses et conditions identiques et intangibles à l’exception du montant du loyer et que l’exclusivité est au coeur de la convention de bail.

Elle invoque l’acceptation de la SARL Pacific du renouvellement du bail aux clauses et condition du bail expiré.

Elle conteste l’application de l’article L 330-1 du code de commerce, ainsi que le caractère perpétuel de la clause telle que décrite par la SARL Pacific.

Les stipulations particulières du bail commercial prévoient :

— en son article 3 : 'les locaux ne pourront être utilisés qu’à charge de : optique, lunetterie, objets grossissants et tous produits dérivés sous l’enseigne OPTIC 2000", suivie de la mention manuscrite 'ou toute autre enseigne de notoriété nationale'

— en son article 11 : un droit d’exclusivité pour le preneur.

Lorsque l’avenant du 1^er juillet 2010 a été conclu entre la société Pacific (nouveau propriétaire) et la société DHM, il a été prévu qu’il n’était apporté 'aucune modification ou novation aux clauses et conditions du bail et des avenants, lesquelles sont, en tant que de besoin, expressément maintenues'.

Le statut des baux prévoit, par principe, le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail venu à expiration, à l’exception du montant du loyer.

Le bail du 4 juillet 2002 ne prévoit pas que la clause d’exclusivité ne jouera que pour la durée du bail initial. Les parties ont fait référence à la durée du bail sans autre précision.

Le bail commercial litigieux est un ensemble et le droit d’exclusivité en fait partie sans qu’il ne puisse être considéré comme une clause autonome et ce d’autant plus que la clause d’exclusivité a été conclue à titre personnel et exceptionnel, démontrant ainsi qu’elle est essentielle au bail.

Au moment de la demande de renouvellement du bail le 30 mars 2013, la société Pacific a répondu : la requérante entend faire savoir à la société DHM qu’elle consent au principe du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré, soit pour une durée de 10 ans à compter du 1^er avril 2013….la SARL Pacific demande que le loyer du bail expiré soit fixé conformément aux clauses et conditions du bail expiré, c’est-à-dire moyennant un loyer de base forfaitaire et global annuel de 62.894,52 euros hors taxes et hors charges et un loyer variable additionnel de 6 % du chiffre d’affaires toutes taxes comprises.

La société Pacific n’a pas fait état d’une éventuelle exclusion de l’une ou l’autre des conditions générales ou particulières du bail initial, qui sont donc reconduites lors du renouvellement.

Les arguments de la société Pacific sur la prohibition des engagements anticoncurrentiels sont inopérants dans la mesure où la clause d’exclusivité est attachée à un commerce et ne met pas en péril l’équilibre économique et concurrentiel du centre commercial. En tout cas, la société Pacific ne fait pas la démonstration de ce péril.

La société Pacific invoque les dispositions de l’article L330-1 du Code de commerce qui prévoit : ' est limitée à un maximum de 10 ans la durée de validité de toute clause d’exclusivité par laquelle l’acheteur, cessionnaire ou locataire de biens meubles s’engage vis-à-vis de son vendeur, cédant ou bailleur, à ne pas faire usage d’objets semblables ou complémentaires en provenance d’un autre fournisseur'.

La société DHM n’est ni un acheteur, ni un cessionnaire, ni un locataire de biens meubles de sorte que la société Pacific ne peut fonder sa demande au visa de ce texte.

En conséquence, il convient de considérer que la clause d’exclusivité a été reconduite à l’occasion du renouvellement du bail.

3°)- Le champ d’application de la clause d’exclusivité.

Le tribunal de grande instance de Nantes a décidé que le champ d’application de la clause d’exclusivité était le Centre Commercial en entier (en ce compris l’hypermarché Leclerc) et pas seulement la galerie marchande.

La société Pacific s’oppose à ce point.

Elle précise qu’au moment de la conclusion du bail, l’hypermarché Leclerc n’appartenait pas à la SCI Haute Grammoire mais à la société Laury Chalonges Dis. Selon elle, la SCI Haute Grammoire ne pouvait pas prendre un engagement pour des locaux qui ne lui appartenaient pas.

La société DHM répond en soulignant qu’il n’y a pas lieu à distinguer galerie marchande et centre commercial, le centre commercial formant un tout indivisible.

Elle exige que son bailleur fasse respecter cette clause par ses autres locataires, même si ceux-ci ne sont pas parties au contrat et affirme que la clause a été transmise à la société Laury Chalonges Dis lors de la cession de l’immeuble en 2010.

Le dossier contractuel locatif comprend trois parties relatives aux stipulations générales pour la première, les charges et conditions locatives pour la seconde et les stipulations particulières pour la troisième.

Il y est indiqué : les locaux, objet du présent bail, dépendent du centre commercial Pôle Sud s’inscrivant dans un ensemble immobilier, sur un terrain sis commune de Basse Goulaine…. Le centre commercial comprend notamment : un hypermarché de 17 000 m² hors oeuvre nette environ, 40 boutiques et services réalisant 6 200 m²,..un magasin de meubles ménager… un magasin de bricolage..;un mail de circulation….des locaux techniques ainsi que divers équipements et installations à usage commun à l’ensemble des exploitants.

Au paragraphe A-I, 1.1 sur la 'désignation', les parties ont convenu que : le bailleur donne par les présentes à bail au preneur qui accepte un local commercial dépendant du centre commercial Pôle Sud, tel que défini à l’exposé ci-dessus et correspondant aux caractéristiques énumérées à la stipulation particulière n°1.

Est joint à ce dossier contractuel un règlement intérieur s’appliquant à l’ensemble des commerçants et prestataires de service, locataires, sous-locataires et occupants du centre commercial Pôle Sud.

Il en est de même du cahier des prescriptions techniques et architecturales qui précise que le centre commercial comprend : un hypermarché Leclerc, une cafétéria, une galerie marchande comprenant 40 boutiques et services et deux moyennes surfaces desservis par un mail clos et couvert et regroupés dans un seul bâtiment à rez-de-chaussée.

Ainsi toutes les pièces contractuelles font état du centre commercial dans son entier, précisant que les locaux loués dépendent de ce centre.

Néanmoins, des pièces versées au dossier et plus particulièrement des actes authentiques, la chronologie des faits est la suivante :

— le 20 janvier 1988, la SCI de la Haute Grammoire a acquis le foncier d’une superficie de 9 hectares 76 ares et 27 centiares,

— la SCI de la Haute Grammoire a décidé de construire directement une partie du centre commercial, et de confier la construction d’une autre partie à la société Laury Chalonges Dis. Elle a fait établir un état descriptif de division qui a été déposé le 31 mars 1988 au rang des minutes de maître Lesage,

— le 31 mars 1988, la SCI de la Haute Grammoire a consenti à la société Laury Chalonges Dis un bail à construction portant sur le lot n° 1 pour la construction d’un hypermarché, pour une durée de 30 années, moyennant un loyer annuel de 70 000 francs,

— le 12 avril 1988, la SA Laury Chalonges Dis a vendu en l’état futur d’achèvement à la SA Immobail b.t.p à hauteur de 74,40 % et à la SA Sicommerce à hauteur de 25,60 % une surface de vente à usage d’hypermarché,

Par la suite, le bénéfice du bail à construction a été transféré au profit des SA Immobail b.t.p et Sicommerce.

Les Immobail b.t.p et Sicommerce ont consenti à la société Laury Chalonges Dis un crédit bail des biens acquis en l’état futur d’achèvement, pour une durée de 15 années, l’affectation devant être 'Hypermarché à l’enseigne Centre Leclerc Distribution',

— le 4 juillet 2002, la SCI de la Haute Grammoire a conclu le bail commercial avec la société DHM,

— le 31 août 2006, la SCI de la Haute Grammoire a cédé à la société Laury Chalonges Dis le terrain d’assiette de l’hypermarché,

— le 10 juin 2009, la SCI de la Haute Grammoire vend la galerie marchande à la société Pacific,

— le 1^er juillet 2010, est signé un avenant au bail commercial objet de la présente instance sur la substitution du bailleur,

— le 18 octobre 2010, la SCI de la Haute Grammoire a vendu le lot de volume n° 50 à la société Laury Chalonges Dis et a résilié le bail à construction.

Ainsi la SCI de la Haute Grammoire n’a jamais été propriétaire des murs de l’hypermarché Leclerc.

Le 4 juillet 2002, la SCI de la Haute Grammoire ne pouvait pas prendre un engagement pour les locaux de l’hypermarché qui ne lui appartenaient pas.

La SCI de la Haute Grammoire, puis la SARL Pacific n’ont pu s’engager à garantir l’exclusivité pour des locaux qui ne leur appartenaient pas.

Donc la clause d’exclusivité ne concerne que la galerie marchande du centre commercial et ne peut être invoquée à l’encontre de l’hypermarché Leclerc.

D’ailleurs, la clause litigieuse fait référence à la galerie marchande et non pas au centre commercial dans son ensemble.

La société Pacific ne peut imposer une quelconque obligation à la société Laury Chalonges Dis.

En conclusion, la clause d’exclusivité a été reconduite à l’occasion du renouvellement du bail sur le périmètre de la galerie marchande, aucune cause d’extinction de ses effets n’ayant été acquise.

Le jugement du 22 décembre 2016 est confirmé en ce qu’il a débouté la société Pacific de sa demande sauf à préciser que le périmètre de la clause d’exclusivité contractuelle est constitué par la galerie marchande du centre commercial Pôle Sud.

—  Sur les conséquences.

' Sur les demandes concernant la société Laury Chalonges Dis.

La clause d’exclusivité ne concerne pas la société Laury Chalonges Dis puisque cette société est en dehors du périmètre de la clause d’exclusivité.

La société DHM est déboutée de :

— ses demandes consistant à faire cesser par la société Laury Chalonges Dis la vente de produits d’optique, sous astreinte,

— sa demande en autorisation de constat au sein de la société Laury Chalonges Dis.

Le jugement déboutant la société DHM est confirmé à ce titre.

' Sur le préjudice économique et le préjudice moral.

La société DHM réclame le paiement d’une somme de 15 000 euros au titre de son préjudice économique et d’une somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral.

Ces demandes ne sont ni expliquées ni justifiées par un quelconque document.

Le jugement déboutant la société DHM est confirmé.

' Sur la réfaction du loyer.

Cette demande pouvait être présentée devant le premier juge. Elle doit être considérée comme nouvelle.

Elle est jugée irrecevable, sur le fondement des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

' Sur la demande relative au magasin Krys.

La société DHM indique que la pièce n° 24 de la société Pacific met en évidence l’exploitation d’une activité d’optique au sein de la galerie sous l’enseigne Krys.

Elle considère ce fait comme nouveau car il est intervenu peu avant la clôture de l’instruction de la procédure devant le tribunal du 25 octobre 2016.

La SARL Pacific entend invoquer les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile en précisant que cette demande est nouvelle et donc irrecevable.

Dans la galerie marchande, un commerce est occupé par l’enseigne Krys selon un bail du 7 octobre 2016.

Des documents versés au dossier, il apparaît que la société gérant cette enseigne a été immatriculée au registre du commerce le 24 octobre 2016 et que les travaux d’aménagement du magasin étaient en cours le 3 novembre 2016 pour une ouverture le 19 novembre 2016, soit après l’ordonnance de clôture et après l’audience devant le tribunal de Nantes.

L’installation d’un nouveau magasin est donc survenu après l’instance devant les premiers juges et constitue un fait nouveau justifiant la demande de la société DHM.

Cette demande ne peut être considérée comme nouvelle.

L’ouverture du magasin Krys a été réalisée en infraction à la clause contractuelle d’exclusivité.

En conséquence, il convient de condamner la société Pacific à faire cesser sans délai l’exercice de toute activité d’optique au sein de la galerie et notamment l’exercice de cette activité sous l’enseigne

Krys sous astreinte de 500 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et qui courra pendant un délai de 6 mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit.

—  Sur les autres demandes.

Succombant en son appel, la société Pacific sera condamnée à payer à la société DHM la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais de l’instance et aux dépens étant par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

— Confirme le jugement du 22 décembre 2016 en ce qu’il a débouté la société Pacific de sa demande tendant à dire que la clause d’exclusivité insérée dans le bail du 4 juillet 2002 est expirée sauf à préciser que le périmètre de cette clause d’exclusivité est constitué par la galerie marchande du centre commercial Pôle Sud ;

— Déclare irrecevable la demande de la société DHM en réfaction du loyer ;

— Confirme le jugement du 22 décembre 2016 pour le surplus;

Y ajoutant,

— Condamne la société Pacific à faire cesser sans délai l’exercice de toute activité d’optique au sein de la galerie et notamment l’exercice de cette activité sous l’enseigne Krys sous astreinte de 500 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et qui courra pendant un délai de 6 mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit ;

— Condamne la société Pacific à payer à la société DHM la somme de 3 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel ;

— Condamne la société Pacific aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente