Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2020

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/03898 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2WUP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 14/02670

APPELANTES

SCI LUGTO, à titre personnel et en qualité d’acquéreur subrogé

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 491 186 169, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SA J K L M, S.A. immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 420 933 665, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentées par M^e Stéphane SAINTON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0949

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER BUROSUD sis […] représenté par Maître D E, administrateur provisoire

[…]

[…]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

ayant pour avocat plaidant : M^e Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de Paris, toque : P.56

SA AXA FRANCE IARD inscrite au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 057 460, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

SARL ESPACE IMMOBILIER inscrite au RCS de CRETEIL sous le numéro441 113 172, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

X Y :

Société A-F, SELARL au capital de 50.000 euros, immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 815 000 856, prise en la personne de Maître Z A

en qualité d’administrateur de la Société ESPACE IMMOBILIER

[…]

[…]

défaillante

Société S21Y, SELARL au capital de 10.000 euros, immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 813 660 693, prise en la personne de Maître B C

en qualité de mandataire judiciaire de la Société ESPACE IMMOBILIER

[…]

94.700 MAISONS-ALFORT

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application :

— de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19;

— de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1^er et 8 ;

— de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période ;

L’affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 27 mai 2020, les avocats y ayant consenti

expressément ou ne s’y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure;

La cour composée comme suit en a délibéré :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

ARRÊT :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par G CARMENT, greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

Suivant acte du 27 juillet 2006, la société J K L M, venant aux droits de la société Sofimurs, a consenti à la société civile immobilière (SCI) Lugto un crédit-bail sur des locaux situés dans un ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété, dénommé Burosud, situé 25 à […] et […] correspondant aux lots de copropriété suivants :

— lots 3, 104, 4 et 105 à usage d’entrepôts, lesquels représentent 10.456/51.837èmes des parties communes générales, 19.457/50.000èmes des parties communes spéciales au bâtiment B et 2.116/50.000èmes des parties communes spéciales au bâtiment A,

— lots 266, 267, 268, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275 et 276 à usage de parkings, lesquels représentent 55/51.837èmes des parties communes générales, 110/50.000èmes des parties communes spéciales au bâtiment B et 110/2.050èmes des parties communes spéciales aux lots 114 à 318 (emplacements à voitures non couverts-terrasse bâtiment B).

L’ensemble immobilier Burosud, qui a fait l’objet d’un règlement de copropriété et état descriptif de division le 4 octobre 1976, est à usage de bureaux et d’entrepôts, étant précisé que le groupe de lots n° 3, 104, 4 et 105 appartenant à la société J K L M donné en crédit-bail à la SCI Lugto, sont à usage d’entrepôt.

La société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) Espace Immobilier, assurée auprès de la société anonyme AXA France, a été le syndic de la copropriété jusqu’à l’assemblée générale du 1^er juillet 2014, date à laquelle elle a été remplacée par la société Nexity Lamy. Par ordonnance du 25 juin 2019 du président du tribunal de grande instance de Créteil du 25 juin 2019, M. D E, administrateur judiciaire, a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Suivant acte notarié du 23 janvier 2020, la société Lugto, crédit preneur, a acquis de la société J K L M, crédit bailleur, la pleine propriété des lots précités.

Par acte d’huissier en date du 19 février 2014, la SCI Lugto et la société J K L M

ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Burosud sis 40/[…] 94400 Vitry-sur-Seine représenté par son syndic la société Espace immobilier.

Par acte d’huissier du 14 mars 2014, la société Archipel APS, la société Papillons, la société MF Immocom et la société Malleret ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Burosud sis 40/[…] 94400 Vitry-sur-Seine représenté par son syndic la société Espace immobilier.

Par acte d’huissier en date du 2 mars 2016, la SCI Lugto et la société J K L M ont assigné la société AXA France en qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Espace immobilier.

La jonction des procédures a été ordonnée les 9 octobre 2014 et 30 juin 2016.

Au terme de leurs dernières écritures les sociétés J K L M et Lugto ont demandé au tribunal, essentiellement :

— d’annuler la résolution n°2 de la 4^e résolution de l’assemblée générale du 6 décembre 2013, visant la réalisation des travaux d’étanchéité de la dalle de parking et la répartition du coût des travaux sur la base des charges spéciales afférentes aux propriétaires d’emplacements de parking,

— de dire que la somme de 217.314,17 € portée au débit de leur compte de copropriété du fait de l’application d’une grille de répartition erronée et non-conforme au règlement de copropriété et à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas due et enjoindre à la société

Nexity Lamy de rectifier leur compte de copropriété à hauteur de cette somme,

— de dire que la somme de 23.430,04 € portée au débit de leur compte de copropriété du fait de l’application d’une grille de répartition erronée et non-conforme au règlement de copropriété et à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas due et enjoindre à la société Nexity Lamy de rectifier leur compte de copropriété à hauteur de cette somme,

sur le chauffage,

— d’ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à l’installation de compteurs calorifiques autonomes pour chaque entrepôt, espace de bureaux, restaurant et cuisine, et ce sous astreinte de 250 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— d’ordonner au syndicat des copropriétaires de calculer à l’avenir les charges de chauffage collectif au prorata des calories consommées par chaque copropriétaire, au regard des compteurs calorifiques précédemment installés,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 190.591,02 €, correspondant aux sommes indûment versées au titre des charges de chauffage appelées depuis l’année 2009,

— subsidiairement, de désigner un expert avec pour mission de faire le compte entre les

parties, au regard d’une part des charges de chauffage appelées depuis l’exercice 2009 jusqu’à la pose par le syndicat des copropriétaires de compteurs calorifiques et d’autre part de celles qui auraient dû être appelées si lesdits compteurs avaient été installés,

— d’annuler l’appel de fonds exceptionnel du 15 novembre 2013 pour un montant de 250.000 €,

— d’ordonner à la société Nexity Lamy de procéder à l’inscription de la somme de 50.692,51 € au crédit de leur compte individuel de copropriété,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 15.000 € correspondant au remboursement de l’avance partielle qu’elles ont payée dans l’intérêt collectif de la copropriété, sans reconnaissance du caractère licite de l’avance réclamée par le syndic,

— de condamner solidairement la société Espace Immobilier et son assureur la société AXA France à leur payer, à titre personnel et /ou en garantie des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, les sommes suivantes :

• 217.314,17 € (résolution n°7 de l’assemblée générale du 21 octobre 2011 irrégulière),

• 8.313,08 € (résolution n°15-2 de l’assemblée générale du 12 juin 2007 irrégulière),

• 23.430,04 € (résolution n°16 de l’assemblée générale du 30 juin 2008 non respectée),

correspondant aux charges indûment réclamées du fait de l’application d’une base de

répartition erronée et non-conforme au règlement de copropriété et à l’article 10 de

la loi du 10 juillet 1965,

— de condamner solidairement la société Espace Immobilier et son assureur la société AXA France à leur payer, à titre personnel et /ou en garantie des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, la somme de 190.591,02 €, arrêtée au budget clos de l’exercice 2013 et à parfaire à la date du prononcé du jugement à intervenir, au titre des charges de chauffage collectif irrégulières car non-représentatives des consommations réelles de calories, subsidiairement, au différentiel déterminé par l’expert au regard d’une part des charges de chauffage appelées depuis l’exercice 2009 jusqu’à la pose de compteurs calorifiques par le syndicat des copropriétaires et d’autre part de celles qui auraient dû être appelées si lesdits compteurs avaient été installés,

— de les dispenser de la participation aux charges afférentes à la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, la société Espace

Immobilier à titre personnel et son assureur la société AXA France IARD aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 9 décembre 2016 le tribunal de grande instance de Créteil a :

— donné acte au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Burosud sis 40/[…] 94400 Vitry-Sur-Seine de ce qu’il est représenté par son syndic la société Nexity Lamy,

— dit la SCI Lugto irrecevable à exercer une action aux fins d’annulation de résolution d’assemblée générale, de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire installer des compteurs calorifiques et à défaut d’expertise,

— dit la SCI Lugto recevable à exercer une action aux fins de remboursement de charges de copropriété et en responsabilité à l’encontre de la société Espace immobilier en qualité de syndic de copropriété,

— annulé la résolution n° 4-1 de l’assemblée générale du 6 décembre 2013,

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n°2 de la 4^e résolution de l’assemblée générale

du 6 décembre 2013,

— rejeté les demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de la société Espace immobilier et de la société AXA France Iard au titre des charges de chauffage et au titre de l’appel de fonds exceptionnel du 15 novembre 2013,

— rejeté la demande de désignation d’un expert sur le calcul des charges de chauffage,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Burosud sis 40/[…] 94400 Vitry-Sur-Seine représenté par son syndic la société Nexity Lamy à procéder à l’installation de compteurs de calories dans les lots privatifs, dans le délai de quatre mois suivant la signification du jugement, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution,

— avant dire droit sur toutes les autres demandes,

désigné, en qualité d’expert, M^me G H-I, avec mission, notamment, de :

* donner tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si la grille de répartition des charges de travaux de réfection de l’étanchéité des parkings et de la reprise du revêtement de la rampe a été appliquée aux lots dont la société J K L M est propriétaire, conformément aux dispositions du règlement de copropriété,

* donner tous éléments permettant de fixer le montant des charges restant dues par la société J K L M et la SCI Lugto au titre des exercices 2011 à 2016 et le cas échéant de rectifier leur compte individuel de charges,

* faire les comptes entre les parties,

* fournir tous les éléments techniques ou de fait de nature a permettre le cas échéant à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer s’il y a lieu, tous les préjudices subis,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens,

— renvoyé l’examen de l’affaire à la mise en état.

La SCI Lugto et la société J K L M ont relevé appel partiel de ce jugement par déclaration remise au greffe le21 février 2017

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 mai 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 14 mai 2020 par lesquelles la SCI Lugto et la société J K L M, appelantes, invitent la cour, au visa des articles 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1231-1 et 1240 du code civil, à :

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a 'rejeté les demandes formulées à l’encontre du syndicat des

copropriétaires, de la société Espace immobilier et de la société AXA France au titre des frais de chauffage’ et 'rejeté la demande de désignation d’un expert sur le calcul des charges de chauffage',

— dire qu’en application de l’article 49 du règlement de copropriété et en vertu du critère d’utilité issu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges de chauffage devaient être réparties entre les copropriétaires au prorata des calories distribuées et non selon le nombre de tantièmes de copropriété,

— constater la déconnexion au réseau de chauffage de l’entrepôt de la SCI Lugto depuis le 21 novembre 2011 jusqu’à ce jour,

— les juger bien-fondées en leurs demandes de rectifications du compte individuel de charges, au titre des dépenses de chauffage des lots n°3, 104, 4, et 105 à usage d’entrepôts, et ce depuis le 21 novembre 2011,

— les dire bien-fondées en leurs demandes de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires au remboursement sur leur compte individuel des charges acquittées depuis le 21 novembre 2011 sur la base d’une répartition erronée en nombre de tantièmes de copropriété au lieu et place d’une répartition au prorata des calories distribuées,

— juger que la société Espace immobilier a engagé sa responsabilité professionnelle de syndic, en ne faisant pas toutes diligences nécessaires en vue de l’installation d’équipement permettant de déterminer la grille des volumes chauffés, et ce même après la déconnexion matérielle des lots n°3, 104, 4, et 105 du dispositif de chauffage collectif appartenant à la SCI Lugto,

— juger établi en son principe le préjudice qu’elles ont subi du fait de ces fautes et en relation avec celles-ci,

— dire que la compagnie AXA France Iard doit garantir la société Espace immobilier de toutes condamnations prononcées au titre de la mise en cause de sa responsabilité professionnelle,

— juger qu’elles sont bien fondées en leurs demandes de condamnation conjointe et solidaire à l’encontre de la société Espace immobilier et de son assureur la compagnie AXA France Iard à les indemniser de leur préjudice, au titre des charges de chauffage indûment perçues, et à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être éventuellement prononcées à leur encontre de ce chef,

— avant dire droit, sur la détermination du quantum des charges de chauffage réellement dues par elles, et ce aux fins de rectification du compte individuel de copropriété, au titre des dépenses de chauffage affectées aux lots n°3, 104, 4, et 105 depuis le 21 novembre 2011, de la fixation du préjudice subi et des sommes trop perçues à restituer,

commettre tel expert qu’il plaira à la cour,

dire que l’expert, devra dans le cadre de sa mission :

·visiter les lieux,

·obtenir des parties, sur simple demande, les pièces et documents nécessaires et notamment la communication des documents) établis par la société Prochalor y compris le carnet d’entretien de la chaudière et entendre tous sachants à cet effet,

·donner tous éléments sur la date de déconnexion de leurs locaux au système de chauffage collectif, et constater que lesdits lots sont toujours déconnectés du système de chauffage collectif,

·déterminer le montant global des charges de chauffage appelées par le syndic à la société J K L M (France), le montant des charges acquittées, depuis le 21 novembre 2011, et le montant des charges dues, suivant le type de dépenses : fourniture du combustible, conduite, la surveillance de l’exploitation, l’entretien courant, la surveillance des locaux chauffées et les réglages et sur les études, les contrôles techniques, les réparations lourdes et les améliorations, ainsi que le changement de chaudières et tout autre service lié au chauffage,

·fixer le montant estimatif des charges de chauffage qui aurait dû être réparties entre les autres copropriétaires depuis le 21 novembre 2011, date de la déconnexion de leurs entrepôts au réseau collectif,

·établir un compte entre les parties, tant en ce qui concerne les rectifications à opérer au crédit de leur compte individuel de copropriété qu’en ce qui concerne le montant du préjudice subi au titre des charges de chauffage indûment perçues et/ou appelées, consécutif aux fautes et manquements du syndic Espace immobilier,

·fournir à la cour tous éléments techniques et comptables de nature à l’éclairer sur les responsabilités encourues,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— déclarer la SCI Lugto :

·en qualité de crédit preneur et débitrice finale des charges de copropriété avant la levée d’option et l’acquisition des lots concernés,

·et en qualité d’acquéreur subrogé par le vendeur suivant acte de vente notarié du 23 janvier 2020,

recevable et bien fondée en l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions, telles que dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Burosud et la société Espace immobilier et son assureur, la compagnie AXA France Iard,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Burosud sis 40/[…], […], représenté par M. D E, administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire, mal-fondé et irrecevable en son appel incident et confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné sous astreinte la pose de compteurs de calories pour chaque lot privatif,

— déclarer la société Espace immobilier et son assureur, la compagnie AXA France mal fondées et irrecevables en leur appel incident et confirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déclaré recevable à exercer une action aux fins de remboursement de charges de copropriété et en responsabilité à l’encontre de la société Espace immobilier, ès qualités de syndic de copropriété,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Burosud ainsi que la société Espace immobilier à titre personnel et son assureur, la compagnie AXA France Iard, de toutes demandes et conclusions contraires,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Burosud, ainsi que la société Espace immobilier à titre personnel et son assureur, la compagnie AXA France Iard aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 25.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 19 mai 2020 par lesquelles la société à responsabilité limitée Espace

immobilier et la société anonyme AXA France intimées ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1382 devenu 1240 et 1147 devenu 1231-1 du code civil, de :

— juger que la SCI Lugto est dépourvue de tout intérêt et qualité à agir et la déclarer irrecevable en ses demandes et donc en son appel,

— dire que la SCI Lugto se présentant comme venant aux droits de J, et acquéreur subrogé, J n’a plus d’intérêt, ni qualité à agir, et la déclarer irrecevable en ses demandes,

— en tout cas, déclarer la SCI Lugto ou /et J mal fondées,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré SCI Lugto recevable en sa réclamation de règlement de charges,

— le confirmer pour le surplus,

— juger que J K L M est irrecevable en sa demande tendant à voir AXA garantir Espace immobilier de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— dire que, la société Espace immobilier a, chaque année, d’exercice reçu quitus pour sa gestion et les comptes ont été approuvés,

— juger que la société Espace immobilier n’a commis aucune erreur ou faute susceptible d’engager sa responsabilité,

— dire que la société Espace immobilier a exécuté les décisions prises en assemblée générale et procédé à l’application des stipulations du règlement de copropriété,

— juger que les sommes dont J K L M entend recevoir le paiement procèdent de l’exécution d’une obligation contractuelle dont elle seule est débitrice pour correspondre à la fourniture d’un service et prestation dont seuls les copropriétaires ont bénéficié,

— dire que la société Espace immobilier ne peut être tenue de rembourser des sommes qu’elle n’a pas reçues,

— juger que la société Espace immobilier ne peut être tenue au règlement de charges de copropriété considérées indues par J,

— dire que J K L M ne démontre pas le règlement effectif des sommes prétendument indûment perçues, voire reconnaît leur non-paiement,

— juger que le préjudice invoqué par J K L M n’est pas indemnisable,

— dire qu’en l’absence d’une évaluation, le préjudice n’est pas indemnisable,

— juger la demande d’expertise sans objet,

— déclarer J et la SCI Lugto mal fondées en toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires,

sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires,

— dire qu’en recevant quitus de sa gestion et approbation des comptes à chaque exercice, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Burosud est irrecevable à rechercher la responsabilité de son ancien syndic, en tout cas, l’en déclarer mal fondé,

— juger qu’en l’absence d’une faute imputable à la société Esapce immobilier et d’un préjudice indemnisable, l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires est mal fondé, et l’en débouter,

subsidiairement,

— dire que la société AXA France accorde à Espace immobilier sa garantie dans les limites de la police d’assurance souscrite,

— débouter toutes les autres parties de leurs demandes, fins et prétentions contraires,

— condamner la société J K L M ou tout succombants aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Espace immobilier la somme de 7.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 10 avril 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Burosud sis 40-70 avenue du Général Malleret Joinville à Vitry-sur- Seine (94400), représenté par M. D E, administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire, intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— lui donner acte qu’il a désormais pour représentant :

M^e D E

administrateur provisoire désigné en matière de copropriété en difficulté

demeurant […].

— à titre principal, confirmer le jugement entrepris,

— subsidiairement, en cas d’infirmation du jugement concernant les charges de chauffage,

condamner in solidum la société Espace immobilier et la société AXA France Iard à le garantir des condamnations mises à sa charge, de ce chef,

en tout état de cause,

— condamner les sociétés J et Lugto aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code,

— rejeter les autres demandes ;

Vu l’assignation en intervention forcée des organes de la procédure de redressement judiciaire de la société Espace Immobilier avec signification de conclusions en date du 20 juillet 2017 à la requête de la SCI Lugto et la société J K L M à la SELARL S21Y, mandataire judiciaire, puis commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société Espace Immobilier, par remise de l’acte à tiers présent à domicile ; la signification de conclusions en date du 20 juillet 2017 à la requête de la SCI Lugto et la société J K L M à la SELARL A-F, administrateur judiciaire, par remise de l’acte à tiers présent à domicile ;

SUR CE,

La SELARL S21Y et la SELARL A-F n’ont pas constitué avocat ; toutefois, le tribunal

de commerce de Créteil a, par jugement du 20 décembre 2017, mis fin à la mission de mandataire judiciaire de la SELARL A-Langlet et nommé la SELARL S21Y commissaire à l’exécution du plan ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité des demandes de la SCI Lugto

Suivant acte notarié du 23 janvier 2020, la société Lugto, crédit preneur, a acquis de la société J K L M, crédit bailleur, la pleine propriété des lots n° 3, 104, 4 et 105 à usage d’entrepôts et 266, 267, 268, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275 et 276 à usage de parkings dépendant de la copropriété Burosud ; il est stipulé à l’acte que le vendeur subroge l’acquéreur dans ses droits et obligations, tant activement que passivement, s’agissant des procédures passées, en cours et à venir : 'Comme condition essentielle et déterminante des présentes, l’acquéreur s’oblige seul à faire son affaire personnelle des procédures passées, en cours et à venir à compter de ce jour, afin que le vendeur ne soit jamais inquiété à ce sujet, à l’effet de quoi le vendeur le subroge activement et passivement dans tous ses droits et obligations à cet égard’ (pièce Lugto n° 65) ;

La SCI Lugto étant devenue copropriétaire dans l’immeuble Burosud, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit la SCI Lugto recevable à exercer une action aux fins de remboursement de charges de copropriété et en responsabilité à l’encontre de la société Espace immobilier en qualité de syndic de copropriété ;

Sur les charges chauffage

La SCI Lugto conteste en premier lieu sa participation aux charges de chauffage autres que celles afférentes à l’entretien et au remplacement du matériel en faisant valoir que dès son entrée dans les lieux, en juillet 2006, ses locaux à usage d’entrepôt n’étaient plus chauffés par le système collectif ; elle conteste, en second lieu, la ventilation pratiquée par le syndic, et plus particulièrement la société Espace Immobilier, selon les tantièmes généraux, des charges de chauffage, alors que le règlement de copropriété prévoit en son article 49 leur répartition au prorata des calories distribuées et des volumes chauffés ;

En première instance, elle poursuivait la rectification de son compte de copropriété concernant les charges de chauffage lui ayant, selon elle, été indûment facturées depuis 2009 [5 ans avant la délivrance de l’assignation introductive d’instance], à hauteur de 190.591,02 €, et le remboursement du trop-perçu ;

Devant la cour, elle se prévaut d’une autorisation de déconnexion donnée par l’assemblée générale du 1^er juillet 2011 et de l’exécution des travaux de coupure du chauffage, le 21 novembre suivant ; elle demande le remboursement du trop versé à partir du 21 novembre 2011, au titre du chauffage, sollicitant une mesure d’expertise pour en déterminer le montant ;

Selon l’article 49 du règlement de copropriété, les charges de chauffage 'seront réparties entre les copropriétaires en bénéficiant, au prorata des calories distribuées.

A cet effet il a été prévu le dispositif de comptage :

— un compteur général de calories,

— un compteur de calories pour les entrepôts,

— un compteur de calories pour les bureaux,

— un compteur de calories pour la cuisine-restaurant.

Les calories distribuées pour les entrepôts et les bureaux se répartiront entre les différents lots, au prorata du volume des locaux, dont le chauffage est assuré.

Si les calories fournies, relevées par le compteur général étaient supérieures au total des calories fournies, enregistrés par les compteurs énumérés ci-dessus, la différence serait répartie au prorata des consommations enregistrés par chacun desdits compteurs';

L’article 46 du même règlement défini les charges de chauffage et d’eau chaude de la façon suivante :

'Les frais comprendront :

1° – Les dépenses d’entretien, de réparation et même de remplacement des installations de chauffage collectif et d’eau chaude sanitaires, comportant notamment les chaudières, les pompes, commandes et les accessoires de fonctionnement et de contrôle.

2° – Les dépenses d’entretien, de réparation et de réfection des locaux abritant l’unité de traitement.

3° – Les dépenses afférentes à la rémunération du personnel technique affecté à la surveillance et à l’entretien des installations.

4° – Les dépenses relatives à la fourniture de l’eau, de l’électricité et du gaz,

Et d’une manière générale, toutes les dépenses qui concerneront le complexe de chauffage et de fourniture d’eau chaude';

Toutefois, la répartition des charges telle que prévue à l’article 49 du règlement de copropriété en fonction des compteurs de calories n’a pas pu être respectée en raison de l’absence d’installations de compteurs de calories ; les syndics successifs ont donc réparti les charges de chauffage entre les copropriétaires selon les tantièmes généraux ; cette situation a perduré jusqu’en janvier 2018, date de l’installation des compteurs de calories, en exécution du jugement déféré non contesté sur ce point ; les charges de chauffage ont donc été valablement appelées sur la base des tantièmes généraux avant la mise en place des compteurs de calories ;

Par ailleurs, lors de l’établissement du règlement de copropriété, le 4 octobre 1976, tous les lots de l’ensemble immobilier, y compris les entrepôts dont la SCI Lugto est devenue propriétaire (lots n° 3, 104, 4 et 105) bénéficiaient du chauffage collectif ; aucune autorisation de se séparer de l’installation collective du chauffage n’a été donnée au propriétaire de ces lots par l’assemblée générale ; si, lors de son entrée dans les locaux en juillet 2006, la SCI Lugto déclare que ceux ci n’étaient pas chauffés, il ne peut s’agir que d’une déconnexion sans autorisation de l’assemblée générale, qui ne la dispense pas de payer les charges de chauffage en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot…', étant rappelé qu’il s’agit d’une utilité objective ;

La résolution n°20 de l’assemblée générale du 1^er juillet 2011 a décidé de modifier de façon temporaire l’alimentation en chauffage des locaux appartenant à la société J K L M, et voté des travaux de changement de pompe et modification d’alimentation pour un budget de 8.500 € HT ;

Il a été indiqué en outre sur le procès-verbal que si, à la suite de cet essai, les copropriétaires décidaient la remise à l’identique, il serait nécessaire de réinvestir le même montant ;

La SCI Lugto justifie de la déconnexion effective de ses lots à l’installation collective à la date du 21 novembre 2011 (pièces SCI n° 45, 46, 47, 68, 69) ; cependant, l’assemblée générale du 1^er juillet 2011 a autorisé cette déconnexion temporairement et ne l’a nullement assortie de la dispense de payer les charges communes de chauffage ; en l’absence de décision d’ assemblée générale modifiant le règlement de copropriété sur l’imputation des charges de chauffage, la SCI Lugto demeure tenue de payer les charges collectives de chauffage en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Les premiers juges ont exactement retenu que le fait de ne pas faire usage du chauffage collectif ou de s’en désolidariser de façon unilatérale, ne permet pas à la société J K L M d’imposer au syndicat des copropriétaires une nouvelle répartition des charges afférentes à cet équipement auquel elle est tenue de contribuer en fonction de sa quote part conformément aux dispositions du règlement de copropriété ;

Par ailleurs, comme l’a dit le tribunal, une éventuelle différence de la répartition des charges de chauffage en cas d’installation de compteur caloriques selon le nombre de calories distribuées et selon le nombre de tantièmes de copropriété, ne vaudrait que pour l’avenir ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Lugto de sa demande de remboursement des charges de chauffage ;

Sur la responsabilité de la société Espace immobilier, ancien syndic

En l’absence de compteurs de calories lors de la mise en copropriété de l’immeuble, les syndics, en particulier la société Espace Immobilier, ont valablement répartis les charges de chauffage selon les tantièmes généraux, comme il a été vu ;

Il a été dit plus haut que la SCI Lugto est redevable des charges de chauffage selon les tantièmes généraux jusqu’en 2008 du fait qu’elle n’a jamais été dispensée du paiement de ces charges par une décision d’assemblée générale ;

La preuve n’est pas rapportée que sa quote-part aurait été moindre dans le cas où un compteur de calories aurait été installé à partir de la saison de chauffe 2011-2012, ni qu’un expert pourrait reconstituer le montant qu’elle aurait alors payé puisque précisément sa consommation individuelle n’a pas été mesurée ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Lugto de ses demandes relatives à la condamnation de la société Espace immobilier au paiement de dommages et intérêts équivalent au montant de charges dont le remboursement est sollicité, ainsi que de désignation d’un expert ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI Lugto et la société J K L M, parties perdantes, doivent être condamnées aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Burosud, sis 40-70 avenue du Général Malleret Joinville à Vitry-sur-Seine (94400) : 3.000 €,

— à la société à responsabilité limitée Espace Immobilier : 3.000 € ;

La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Lugto et la société J K Estat M ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Lugto et la société J K L M aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Burosud, sis 40-70 avenue du Général Malleret Joinville à Vitry-sur-Seine (94400) : 3.000 €,

— à la société à responsabilité limitée Espace Immobilier : 3.000 € ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT