RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 4 NOVEMBRE 2020

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/24143 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6XJJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/00430

APPELANTE

SARL DAPHNE agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 415 273 515

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume GOURDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B1177, avocat postulant

Assistée de M^e Serge SMILEVITCH de l’ASSOCIATION SMILEVITCH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R122, avocat plaidant

INTIMÉES

SCI NFJ 5757 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 411 541 394

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérôme CAYOL de la SELAS SELAS CAYOL H TREMBLAY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R109 substitué par M^e G H de la SELAS SELAS CAYOL H TREMBLAY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R109

SCI JYN COMPAGNIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 794 895 839

[…]

[…]

Représentée par M^e Déborah BENECH, avocat au barreau de PARIS, toque : D0641

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère, pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Le 12 mars 1998, la société NFJ 5757 a donné à bail à la société Daphné un local à usage commercial sis […], […] .

Le […], la société NFJ 5757 a vendu le local loué à la société Jyn Compagnie au prix de 825.000 euros.

Par actes des 4 et 8 janvier 2016, la société Daphné a assigné les sociétés NFJ 5757 et Jyn Compagnie devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins principales de prononcer la nullité de la vente du […], et substituer la société Daphné à la société Jyn Compagnie dans la vente du […].

Par jugement du 16 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit n’y avoir lieu à écarter des débats les pièces n° 36, 37 et 38 produites par la société DAPHNÉ ;

— Débouté la société DAPHNÉ de ses demandes tendant à :

— Prononcer la nullité de la vente du […],

— Substituer la société DAPHNÉ à la SCI JYN COMPAGNIE dans la vente du […],

— Condamner in solidum les SCI NFJ 5757 et JYN COMPAGNIE à lui verser une indemnité de 100.000 € pour son préjudice moral,

— Les condamner in solidum à lui verser une indemnité de 4.000.000 €,

— Les condamner in solidum à lui verser une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté la SCI NFJ 5757 de sa demande tendant à condamner la société DAPHNE à lui verser une indemnité de 10.000 € pour procédure abusive ;

— Débouté la SCI JYN COMPAGNIE de ses demandes tendant à :

— La condamnation de la société DAPHNÉ à lui verser une indemnité de 5.000.000 € pour la perte de chance de vendre le bien litigieux et une indemnité de 500.000 € pour son préjudice moral,

— L’exécution provisoire.

— Condamné la société DAPHNÉ à verser à chacune des SCI NFJ 5757 et JYN COMPAGNIE une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— Condamné la société DAPHNÉ aux dépens et accordé à Maître G H le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 14 novembre 2018, la société Daphné a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 31 août 2020, la société Daphné demande à la Cour de :

— Q R et fondée la société DAPHNÉ,

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 16 octobre 2018 en ce qu’il a :

— Dit n’y avoir lieu à écarter des débats les pièces n° 36, 37 et 38 produites par la société DAPHNÉ ;

— Débouté la SCI NFJ 5757 de sa demande tendant à condamner la société DAPHNÉ à lui verser une indemnité de 10.000 € pour procédure abusive ;

— Débouté la SCI JYN COMPAGNIE de ses demandes tendant à la condamnation de la société DAPHNÉ à lui verser une indemnité de 5.000.000 € pour la perte de chance et une indemnité de 500.000 € pour son préjudice moral ;

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 16 octobre 2018 en ses autres dispositions et statuant de nouveau :

Vu les articles 1100-1, 1103, 1104, 1106, 1113, 1123, 1134, 1382 et suivants du Code civil,

Vu le droit de préférence conféré par la SCI NFJ 5757 à la société DAPHNÉ portant sur l’acquisition des lots 101, 116 et 120 dépendants de l’immeuble en copropriété […] et […]

Rosiers à PARIS 4^e,

Vu la violation par la SCI NFJ 5757 du droit de préférence de la société DAPHNÉ,

Vu la connaissance par la SCI JYN COMPAGNIE et ses fondateurs associés du droit de préférence de la société DAPHNÉ et de sa volonté de l’exercer,

— Prononcer la nullité de la vente intervenue le […] entre :

La société NFJ 5757, société civile immobilière au capital de 7.622,45 € dont le siège est à PARIS 4^e arrondissement (75004), […], identifiée au SIREN sous le numéro 411541394 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS,

Et

La société JYN COMPAGNIE, société civile immobilière au capital de 10.000 € dont le siège est à CHARENTON LE PONT (94220), […], identifiée au

SIREN sous le numéro 794895839 et immatriculée au Registre du Commerce et des

Sociétés de CRETEIL,

Portant sur :

Désignation de l’ensemble immobilier dont dépendent les BIENS :

Un ensemble immobilier situé à […]

Ecouffes et […] :

Cadastré :

Section N° Lieu dit Surface

AJ […] a […]

Désignation des BIENS :

Lot numéro cent un (101) :

Bâtiment A, au rez-de-chaussée (dans l’entrée de l’immeuble, première porte à droite)

Une salle de restaurant, cuisine, escalier conduisant au premier étage.

Et les quatre-vingt-seize millièmes (96 /1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro cent seize (116) :

Bâtiment B, au premier étage (avec accès par l’escalier du lot numéro 101)

Une pièce à usage de resserre.

Et les six millièmes (6 /1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro cent vingt (120) :

Bâtiment C, au premier étage (avec accès par les lots numéros 101 et 116)

Une pièce à usage de resserre.

Et les trente-trois millièmes (33 /1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Au prix de 825.000 euros (huit cent vingt-cinq mille euros).

Acquisition suivant acte reçu par acte de Maître K L, notaire, membre de la Société Civile Professionnelle «SCP I J ' K L ' M N» titulaire d’un office notarial, dont le siège est à […], le […], dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 12^e le 22 novembre 2013, volume2013 P N° 1993.

Il est précisé aux fins de publication :

ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION – RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maitre O P, notaire à X, le 11 juillet 1953 dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 12EME, le 15 octobre 1953 volume 2212 numéro 16.

Ledit état descriptif de division – règlement de copropriété a été modifié :

— aux termes d’un acte reçu par Maître Jean CHALAIN, notaire à PARIS le 28 décembre

1961, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de

PARIS 12EME le 24 janvier 1962, volume 4408, numéro 5.

> Suppression des lots 1 à 6 et création des lots 100 à 123.

— aux termes d’un acte reçu par Maître AA-AB, notaire à PARIS le 9 juillet 1984, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 12EME les 7 septembre et 2 novembre 1984, volume 5197, numéro 6.

> Création du lot 124 par emprise sur les parties communes.

> Echange du lot 124 contre le lot 100.

> Suppression du lot 100

> Expression des quotes-parts des parties communes en 1.000èmes

> Réunion des lots 111 à 114 pour créer le lot 125.

Une attestation rectificative a été établie par ledit notaire le 2 novembre 1984 et publiée audit service de la publicité foncière le 2 novembre 1984 volume.5263 numéro 15.

— aux termes d’un acte reçu par Maître GRUNDLER. Notaire à PARIS le 20 septembre

1985, dont une copie authentique a 'été publiée au service de la publicité foncière de PARIS12EME le 6 juillet 1992, volume 1992P, numéro 955.

> Suppression du lot 128 et création des lots 137 à 145.

> Suppression’ du lot 71 et création des lots 146 et 147.

[…]

Acquisition suivant acte reçu par Maître LE BRETON notaire à PARIS le 23 juillet 1997, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de PARIS 12EME le 15 septembre 1997, volume 1997P, numéro 2181.

— Substituer la société DAPHNÉ, société à responsabilité limité au capital de 7.622,45 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n°415 273 515, dont le siège social est […] et […], dans la vente desdits biens immobiliers.

— Dire que le jugement à intervenir vaudra acte de vente et sera publié comme tel au Bureau des Hypothèques compétent.

Vu les agissements fautifs et frauduleux conjugués de la SCI NFJ 5757 et de la SCI JYN COMPAGNIE,

— Condamner in solidum la SCI NFJ 5757 et la SCI JYN COMPAGNIE à payer à la société DAPHNÉ la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Subsidiairement,

— Condamner in solidum la SCI NFJ 5757 et la SCI JYN COMPAGNIE à payer à la société DAPHNÉ la somme de 4.000.000 € en réparation de son préjudice.

— Q irrecevables et infondées la SCI NFJ 5757 et la SCI JYN COMPAGNIE en leurs demandes, fins, conclusions et appel incident.

— Débouter la SCI NFJ 5757 et la SCI JYN COMPAGNIE de leurs demandes, fins et conclusions et appel incident.

— Condamner in solidum la SCI NFJ 5757 et la SCI JYN COMPAGNIE à payer à la société DAPHNÉ la somme de 30.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la SCI NFJ 5757 et la SCI JYN COMPAGNIE en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 7 septembre 2020, la société JYN COMPAGNIE demande à la cour de :

Vu les articles 1134 et 1147 du Code Civil dans leur rédaction applicable au litige,

Vu l’article 30 5° du décret 55-22 du 4 janvier 1955,

Vu la jurisprudence visée

Vu les pièces produites,

Vu le jugement rendu le 16 octobre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Paris,

— Q R en son appel la société DAPHNE mais la Q MAL FONDEE,

En conséquence,

— CONFIRMER la décision rendue le 16 octobre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Paris, en ce qu’elle a débouté la société DAPHNE en sa demande de nullité de l’acte de vente du […], et en ses demandes indemnitaires,

Vu l’article 1382 du Code Civil dans sa rédaction applicable au litige,

Vu la jurisprudence visée,

Vu les pièces visées,

— DIRE R ET BIEN FONDEE en son appel incident, la société JYN

COMPAGNIE,

Dès lors,

— REFORMER la décision rendue le 16 octobre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Paris

En conséquence,

— FAIRE DROIT A LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SOCIETE JYN COMPAGNIE,

— CONSTATER que la société DAPHNE revendique être la cause de l’échec d’une vente immobilière au profit de la société JYN COMPAGNIE et portant sur un prix de 5.000.000 €,

— CONSTATER qu’avant l’intervention de la société DAPHNE, les chances de voir la vente se réaliser, étaient certaines et à tout le moins relevaient d’une probabilité raisonnable de réalisation de la vente au sens de la jurisprudence,

En conséquence,

— CONDAMNER la société DAPHNE au paiement d’une indemnité de 5.000.000 € au profit de la société JYN COMPAGNIE en raison de la perte de chance de réaliser la vente immobilière et de l’échec de celle-ci, outre intérêts à compter du prononcé de la présente décision,

En outre,

— CONSTATER l’existence d’un préjudice moral,

— CONSTATER que ce préjudice perdure depuis l’assignation du 6 janvier 2016, et de façon certaine depuis la publication auprès de la publicité foncière du 27 avril 2016,

— CONDAMNER la société DAPHNE au paiement d’une indemnité de 500.000 € au titre du préjudice moral subi la par la société JYN COMPAGNIE résultant de cette procédure dilatoire et abusive empêchant toutes ventes immobilières avec intérêts de droit depuis l’assignation du 6 janvier 2016,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER du fait d’une procédure dilatoire, la société DAPHNE à payer à la société JYN COMPAGNIE la somme de 30.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Déborah BENECH.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 29 avril 2019, la SCI NFJ 5757,SCI, demande à la cour de :

— Recevoir la société NFJ 5757 en ses conclusions et l’y Q bien fondée

— Q mal fondée la société DAPHNE en son appel

— Dire et juger que la société DAPHNE ne justifie pas de l’existence d’un quelconque droit ou pacte de préférence qui lui aurait été conféré par de la société NFJ 5757.

— Dire et juger en conséquence la société DAPHNE mal fondée en toutes ses demandes, tant d’annulation de la vente que de dommages et intérêts, celle-ci ne bénéficiant d’aucun droit de préférence sur les biens et droits immobiliers dont la société NFJ 5757 était propriétaire et qu’elle a vendu à la SCI JYN COMPAGNIE par acte authentique en date du 25 novembre 2013 à la SCI JYN COMPAGNIE, et de l’en débouter purement et simplement.

En conséquence,

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a débouté la société DAPHNE de ses demandes tendant à :

— Prononcer la nullité de la vente du […], substituer la société DAPHNE à la société JYN COMPAGNIE dans la vente du […],

— Condamner in solidum les sociétés NFJ5757 et JYN COMPAGNIE à lui verser une indemnité de 100.000 euros pour son préjudice moral,

— Les condamner in solidum à lui verser une indemnité de 4.000.000 euros,

— Les condamner in solidum à lui verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a condamné la société DAPHNE à verser à la société NFJ575 la somme de 1.500 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Recevoir la société NFJ5757 en son appel incident

En conséquence,

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 16 octobre 2018 en ce qu’il a débouté la société NFJ5757 de sa demande tendant à condamner la société Daphné à lui verser une indemnité de 15.000 euros pour procédure abusive.

Statuant à nouveau,

— Condamner la société DAPHNE à payer à la société NFJ 5757 une somme de 15.000 € à titre de

dommages et intérêts pour procédure abusive, en application de l’article 32-1 du Code de procédure civile.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Dire et juger que la société DAPHNE a renoncé à ce pacte de manière tacite,

En conséquence,

— Débouter la société DAPHNE de l’intégralité de ses demandes.

A TITRE INFIMENT SUBSIDIAIRE

— Dire et juger la société DAPHNE mal fondée en sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un quelconque préjudice financier que ce soit en son principe qu’en son quantum.

En conséquence,

— Débouter la société DAPHNE de toutes ses demandes,

En tout état de cause,

— Condamner la société DAPHNE à payer à La société NFJ 5757, une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC en cause d’appel, et aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par la SELAS CAYOL H TREMBLAY & ASSOCIES en application de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 septembre 2020.

MOTIFS

Sur l’existence d’un pacte de préférence

La société DAPHNE, après avoir rappelé le contexte du litige, expose que la preuve du pacte de préférence résulte de la lettre du 11 décembre 2012 de M. Y, gérant de la société NFJ5757 propriétaire des murs dans lequel elle exploite son fonds de commerce, corroboré par les attestations qu’elle verse de MM. Z, A et B dont il ressort que la société NFJ5757 lui a conféré un droit de préférence en cas de vente des murs à un tiers ; que pourtant la vente a été réalisée le […], en violation de ce droit de préférence, avec la société JYN COMPAGNIE dont les associés sont M. C, qui avait souhaité acquérir son fonds de commerce, et M. S E, gérant d’un commerce concurrent. Elle ajoute que l’existence de ce pacte de préférence est également corroborée par l’audition de M. D, agent immobilier chargé de la vente du bien immobilier appartenant à la société NFJ5757, par les services de police dans le cadre de la plainte qu’elle a déposée courant 2019 pour fausse attestation et faux, qui explique que le vendeur lui avait demandé de faire visiter les locaux sans que la société locataire n’en soit informée. C’est donc de manière justifiée selon elle que les premiers juges ont considéré que la société NFJ5757 a eu 'l’intention unilatérale de privilégier la société DAPHNÉ’ en cas de vente des locaux loués à un tiers sans toutefois aller jusqu’au bout du raisonnement.

Elle soutient que cette intention unilatérale constitue en effet un engagement unilatéral envers son bénéficiaire aux termes de la jurisprudence et des articles 1100-1, 1106 et 1113 du code civil. Selon elle, la société NFJ5757 s’est obligée à lui vendre les locaux loués par préférence à tous tiers.

En réponse à la société NFJ5757, qui conteste le caractère probant de la lettre de son gérant, elle

observe qu’il n’est pas argué de faux ; que lors de son audition par les services de police le 28 mars 2019, M. Y n’a pas contesté l’avoir écrite.

L’appelante conteste que les procédures judiciaires dont se prévaut le bailleur justifierait que la société NFJ5757 n’ait pas eu l’intention de lui conférer un droit de préférence. Elle soutient que les procédures l’ont principalement opposée au syndicat des copropriétaires et que la procédure relative à la fixation du loyer est la voie légale encadrée par le statut des baux commerciaux en cas de désaccord des parties sur le loyer du bail renouvelé. Elle s’oppose également à la société NFJ5757 qui se prévaut de différends relatifs à la consommation d’eau et à des loyers qu’elle conteste. S’agissant des lettres des 4 juillet 2008 et 6 février 2009 adressés à l’administrateur de biens de la société NFJ5757, elle explique que celles-ci établissent sa volonté d’acquérir le local commercial ; que si elles ne font pas références au pacte de préférence, c’est qu’à ces dates aucune vente à un tiers n’était annoncée par la bailleresse. Elle considère qu’en ayant vendu à la société JYN COMPAGNIE sans lui avoir proposé préalablement le bien immobilier, la société NFJ5757 a violé son obligation née du pacte de préférence, ce qui constitue une faute qui lui a causé un préjudice alors qu’elle a toujours fait savoir à la vendeuse son intention d’acquérir ledit bien immobilier, ce d’autant que la vente s’est faite à un prix de 825 000 euros alors qu’elle en proposait un prix supérieur, prétendant qu’une partie du prix aurait été payée hors la vue du notaire et du trésor public.

Enfin, elle soutient que la société JYN COMPAGNIE avait connaissance, par ses co-fondateurs M. C et M. E, du droit de préférence de la société DAPHNE et de son intention d’acquérir. Elle expose qu’il s’agit de 'l’acquéreur’ informé de la préférence donnée à la société DAPHNE mentionnée dans la lettre du 11 décembre 2012 par M. Y alors qu’il n’y avait pas d’autre partie intéressée par la vente ; que cette lettre est concomitante des négociations menées par M. C auprès de la société DAPHNE pour acquérir son fonds de commerce au cours du 2^e semestre 2012 et du 1^er semestre 2013 ; que la proposition d’achat a été faite le 30 avril 2013 ; que la déclaration d’aliéner les locaux a été notifiée à la ville de Paris le 14 mai 2013 ; qu’il s’ensuit que la société JYN COMPAGNIE avait connaissance du droit de préférence de la société DAPHNE et de son intention de s’en prévaloir. Enfin s’agissant de l’attestation de M. D en date du 26 avril 2017 produite par la société JYN selon laquelle il prétend qu’il n’a jamais été évoqué lors des rendez-vous entre M. Y et MM. C et E auquel il était présent un quelconque droit de préférence, cette attestation est dépourvue de valeur probante comme étant en contradiction avec les termes de l’acte de vente mentionnant que ladite vente a été négociée entre les parties sans intermédiaires d’un agent immobilier; que si M. D et M. Y ont déclaré au cours de l’enquête que le mandat a été régularisé en septembre 2013 et que M. D serait effectivement intervenu dans la vente, ces auditions mettent en évidence le peu de crédit à accorder aux dires des sociétés NJF5757 et JYN COMPAGNIE. La société DAPHNE ajoute qu’en tout état de cause, l’agent immobilier n’évoque que les discussions auxquelles il a assisté. En réplique à la société JYN COMPAGNIE, qui soutient que le droit de préférence n’a pas été évoqué dans le cadre du projet de promesse de cession du fonds de commerce discuté entre la société DAPHNE et M. C, elle explique que le droit de préférence portait sur les murs et n’avait donc pas à être mentionné dans ce projet de cession. Elle ajoute avoir versé en première instance une lettre de M. C du 30 avril 2016 aux termes de laquelle il mentionne que lors des négociations menées en vue d’acquérir le fonds de commerce, il avait été informé de l’ensemble des informations afférentes aux locaux loués ; que la sommation interpellative délivrée postérieurement par la société JYN COMPAGNIE à ce dernier qui y déclare ne pas avoir eu connaissance du droit de préférence, ce alors qu’il est un des fondateur de la dite société, est dépourvue de pertinence.

Elle conclut que dès lors que la société JYN COMPAGNIE connaissait l’existence du droit de préférence et sa volonté d’acquérir, la nullité de la vente conclue en violation de ce droit doit être prononcée avec substitution du bénéficiaire. Elle ajoute que lorsque le tiers acquéreur connaît l’existence de droit, même s’il ignorait l’intention du son bénéficiaire de s’en prévaloir, il a l’obligation de se renseigner pour connaître son intention, à défaut il commet une négligence fautive.

En réponse aux intimées qui soutiennent subsidiairement qu’elle aurait renoncé à exercer son droit de préférence, la société DAPHNE fait valoir que dans la lettre du 11 décembre 2012, M. Y ne lui a pas proposé d’acquérir les locaux et il n’indiquait d’ailleurs pas vendre à un tiers ; que les négociations qu’elle avait entamées pour vendre son fonds de commerce ne signifient pas qu’elle n’avait plus l’intention d’acquérir le local ; qu’elle était toujours intéressée par le bien tel que cela ressort de l’attestation de M. B. La société DAPHNE fait valoir que si elle n’a pas réagi après la vente du […] et qu’elle a réglé ses loyers au nouveau propriétaire, c’est parce qu’elle pensait que la vente était intervenue dans le cadre d’une restructuration du patrimoine familial comme le mentionnait M. Y dans son courrier de décembre 2012 et non dans le cadre d’une vente à un tiers et qu’elle a mis du temps à retrouver la lettre de 2012.

La société NJF5757 expose qu’il n’a été conclu aucun contrat ou avenant relatif au pacte de préférence allégué par l’appelante ; qu’en 2008 et en 2009 lorsque la société DAPHNE lui a proposé par l’intermédiaire de son administrateur de biens d’acquérir le local, aucune référence n’a été faite à un quelconque droit de préférence alors que l’appelante prétend qu’elle en bénéficie depuis l’origine du bail ; qu’elle n’a jamais voulu être contractuellement ou unilatéralement engagée à l’égard de la société DAPHNE. Elle conteste la valeur probante des attestations produites par l’appelante exposant que M. B est le concubin de la gérante de la société DAPHNE et ancien associé ; que ses frères y sont toujours associés majoritaires de sorte que son attestation est dénuée de neutralité ; que M. A a été gérant du restaurant Pletzl pendant 9 mois il y a 10 ans ; qu’il ne témoigne d’aucun fait précis, tout comme M. Z. La société NFJ5757 émet des réserves sur l’authenticité du courrier du 11 décembre 2012 alors qu’aucune preuve de son envoi ou réception n’est fournie ; qu’il n’est pas manuscrit sauf la signature facilement imitable, ajoutant que le terme 'préférence’ utilisé n’a pas de sens juridique. Elle soutient que ce courrier ne peut en tout état de cause pas établir un droit de préférence mais ne fait que résumer des pourparlers transactionnels menés oralement entre elle et la société DAPHNE pour l’achat des locaux alors qu’elle avait un acquéreur potentiel ; que la société DAPHNE a choisi de ne pas donner suite à la lettre du 11 décembre 2012. Elle prétend qu’elle n’a en tout état de cause jamais eu l’intention de conférer un droit de préférence à la société DAPHNE alors qu’elle a été en butte à de nombreuses procédures de la part de sa locataire suite à des plaintes pour nuisances olfactives et sonores dénoncées par le syndicat des copropriétaires ; qu’en sa qualité de bailleresse, elle a subi les tracasseries de ces procédures ; qu’une procédure les a opposées sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Elle ajoute que la société DAPHNE règle ses loyers avec retard et qu’elle est à l’origine d’une surconsommation d’eau qu’elle a dû régler en tant que copropriétaire ; que les sommes dues ont mis en péril sa trésorerie et conduit à la cession des murs. Subsidiairement, elle fait valoir, si un droit de préférence était reconnu, que la société DAPHNE a renoncé à ce droit avant et après la vente du local à la société JYN COMPAGNIE. Selon elle, la société DAPHNE n’a pas donné suite au courrier du 11 décembre 2012 en se portant acquéreur du bien immobilier alors qu’elle lui a proposé d’acquérir le bien avant tout acquéreur potentiel ; que la société DAPHNE reconnaît d’ailleurs dans ses écritures ne pas avoir actualisé son offre comme l’y invitait le courrier, ce qui s’explique par le fait que cette dernière était alors en négociation pour la vente de son fonds de commerce. Elle ajoute qu’après la vente, la société DAPHNE a renoncé à son droit de préférence en s’abstenant pendant plus de deux ans d’invoquer le droit de préférence et en réglant les loyers au nouveau propriétaire alors qu’elle était informée dès le 25 novembre 2013 de la vente ; que la société JYN COMPAGNIE est intervenue volontairement le 30 décembre 2013 dans le cadre de la procédure de déplafonnement du loyer ; que l’acte de vente a été publié et enregistré le 21 janvier 2014 ; que c’est six mois après la notification du congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction le 6 juillet 2015 par le nouveau propriétaire, qu’elle a assigné dans la présente instance afin de contester le pacte de préférence ; qu’elle doit donc être considérée comme ayant tacitement renoncé à se prévaloir du pacte de préférence allégué.

La société JYN COMPAGNIE soutient ne pas avoir été informée de l’existence d’un quelconque droit ou pacte de préférence ni de l’intention de son bénéficiaire d’acquérir, conditions cumulatives nécessaires pour obtenir la nullité de la vente. Elle expose que M. D, intermédiaire dans le

cadre de la vente, atteste qu’elle n’a été informée d’aucun pacte de préférence lors des négociations pour acheter le local commercial ; que si la société DAPHNE argue d’une fausse attestation et d’un faux mandat de vente, sa plainte a été classée sans suite par le parquet et l’enquête a permis d’établir qu’aucun pacte de préférence n’avait été évoqué et que l’attestation de M. D n’était pas un faux. Elle ajoute sur ce point que l’acte de vente précise que si l’affirmation selon laquelle les parties ont directement négocié entre elles venait à être erronée, les éventuels honoraires de l’intermédiaire seraient à la charge de l’auteur de la déclaration inexacte; que M. D a d’ailleurs été réglé de sa commission à la demande du vendeur conformément à ladite clause. Elle ne conteste pas que des négociations ont eu lieu entre M. C et la société DAPHNE pour l’achat du fonds de commerce ; que toutefois il n’avait pas été abordé dans ce cadre un quelconque droit de préférence que d’ailleurs le projet de cession de fonds de commerce ne mentionne pas. Elle ajoute que l’offre d’achat des murs est très postérieure à la lettre du 11 décembre 2012 ; que le prix de 825 000 euros n’est pas un 'faux’ prix comme allégué mais tient compte des procédures qui étaient en cours ; qu’elle n’est pas l’acquéreur potentiel visé dans ce courrier alors que la société JYN COMPAGNIE n’était pas encore constituée et qu’à la date du courrier M. C T acquérir le fonds de commerce de la société DAPHNE. Elle fait valoir que la locataire a été inactive plus de deux ans suivant la vente alors qu’elle savait que le local commercial appartenait à un nouveau propriétaire ; que peu importe, comme elle le prétend, qu’elle ait pu croire que le nouveau propriétaire faisait suite à une restructuration du patrimoine de M. Y puisqu’en acceptant que la société NFJ5757 ne soit plus propriétaire du local commercial et en réglant les loyers au nouveau propriétaire, elle a ainsi renoncé expressément à se prévaloir du pacte de préférence ; qu’elle aurait pu facilement le cas échéant vérifier l’identité du gérant de la société venant d’acquérir en consultant l’extrait Kbis ou les statuts de la société alors qu’elle était informée du changement de propriétaire dès le 25 novembre 2013 ; qu’en tout état de cause, il ressort du reportage effectué en novembre 2014 dans lequel la gérante de la société DAPHNE a été interviewée que celle-ci n’ignorait pas l’identité des associés de son nouveau bailleur. Enfin, selon elle, si le jugement entrepris a constaté que le courrier du 11 décembre 2012 peut démontrer que la société NFJ5757 avait l’intention unilatérale de privilégier la société DAPHNE, il ne constitue pas un véritable engagement contractuel. Elle conteste le caractère probant de l’attestation de M. B compagnon de la gérante, ancien associé de la société DAPHNE et dont deux frères sont associés, qui a d’ailleurs signé le bail commercial pour le compte de celle-ci, qui ne mentionne pas ses liens avec la société DAPHNE, ce qui a été relevé par le jugement de première instance de sorte qu’il ne peut en être tiré la preuve d’un quelconque pacte de préférence. Elle ajoute que M. D, l’agent immobilier en charge de la vente, ne l’a pas informée d’un quelconque pacte de préférence ; qu’à supposer que ce pacte ait existé, elle n’en avait pas connaissance et d’ailleurs l’enquête pénale faisant suite à la plainte déposée par la société DAPHNE conclut que les investigations effectuées 'ne démontrent pas que cette préférence ait été évoquée au cours des réunions ayant précédé la vente du bien'.

La cour rappelle que selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable à l’espèce, 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.'.

Le pacte de préférence qui a été codifié, postérieurement aux faits de l’espèce, par l’ordonnance du 1^er février 2016, entrée en vigueur le 1^er octobre 2016, à l’article 1123 du code civil, est une convention par laquelle le propriétaire d’un bien, le promettant, s’engage en cas de vente de celui-ci, à proposer prioritairement au bénéficiaire de la promesse de le lui vendre.

Le pacte de préférence peut prendre la forme d’un écrit ou être conclu oralement.

Les effets du pacte de préférence peuvent prendre fin si le bénéficiaire renonce à s’en prévaloir.

Ce n’est que s’il est possible de prouver que le tiers acquéreur, lorsqu’il a contracté, connaissait l’existence du pacte de préférence et la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir, que ce dernier pourra obtenir la nullité de la vente ou se substituer au tiers dans le contrat de vente passé en violation du pacte. A défaut de preuve que le tiers acquéreur connaissait l’existence du pacte de préférence et la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir, ces deux conditions étant cumulatives, ce dernier peut obtenir des dommages et intérêts du promettant afin de se faire indemniser des préjudices subis du fait de la violation du pacte de préférence.

Au cas d’espèce, si M. B évoque 'un droit de préférence’ qui avait été consenti en cas de vente des locaux commerciaux exploités par la société DAPHNE, la proximité de M. B avec la société DAPHNE amoindrit la force probante de son attestation en date du 9 décembre 2015.

Toutefois, l’attestation de M. Z du 23 juillet 2015, versée aux débats par la société DAPHNE, indique que M. U Y 'représentant et associé de la SCI NFJ5757 propriétaire des locaux commerciaux de copropriété qui avaient été donnés à bail à la société Daphné depuis 1998 avait aussi donné à la société Daphné sa préférence en cas de vente des murs’ ; M. A atteste également le 27 novembre 2015, de ce que le gérant de la société NF 5757 lui avait indiqué que 'la société DAPHNE disposait d’une préférence’ pour acquérir les locaux commerciaux.

Il ressort en outre d’un courrier, en date du 11 décembre 2012 adressé par M. Y (gérant de la SCI NJJ5757) à M. B, dont il n’est pas discuté qu’il était alors l’interlocuteur de ce dernier pour le compte de la société DAPHNE, évoquant un prix d’acquisition des murs de la SCI NJ5757 de 997 000 euros (comprenant le prix de 37 000 euros pour le local poubelle) que M. Y 'envisage de restructurer le patrimoine familial et peut-être aussi de vendre. Un acquéreur c’est récemment manifesté. Il est informé de la préférence donnée à la société DAPHNE et de son souhait d’acquérir. Je te remercie donc d’actualiser ta dernière offre'.

Si la SCI NJF5757 émet des doutes dans ses conclusions sur l’authenticité de ce courrier, elle n’en apporte pas la preuve, étant relevé au surplus que dans son audition en date du 28 mars 2019 (dans le cadre d’une plainte pour faux et usage de faux déposée par la société DAPHNE qui a fait l’objet d’un classement sans suite), M. Y, tout en contestant avoir consenti un pacte de préférence, a déclaré se souvenir 'avoir écrit une lettre dans ce genre’ ; que lorsqu’il écrit 'qu’il y a une préférence, c’est par politesse'.

M. D, agent immobilier qui était l’intermédiaire dans la vente des locaux commerciaux, tel que cela ressort de son attestation en date du 27 avril 2017 et des différentes auditions effectuées lors de l’enquête de police, a, lors de son audition du 27 mars 2019, indiqué que M. U V lui a déclaré, lorsque la société DAPHNE a évoqué la violation du pacte de préférence et que M. E lui a demandé des explications sur ce point, qu’à l’époque de la signature du bail, il avait dit 'par politesse’ à la société DAPHNE qu’elle aurait un 'droit de préférence'.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est établi que la SCI NJF5757, par son gérant M. Y, s’est engagée en cas de vente des locaux commerciaux qui était exploité par la société DAPHNE, à proposer prioritairement à celle-ci d’acquérir le bien avant tout acquéreur potentiel.

Le fait que la SCI NJF5757 et la société DAPHNE soient engagées dans plusieurs procédures est inopérant au regard de ces éléments.

Mais la cour rappelle que si le bénéficiaire peut renoncer à se prévaloir d’un pacte de préférence

lorsque le promettant lui notifie son intention de vendre, il peut également y renoncer lorsqu’il a connaissance de l’existence d’une vente intervenue sans notification préalable de l’intention de vendre ; la renonciation n’est pas subordonnée à la réalisation de cette notification préalable. La renonciation peut être tacite mais elle doit être non équivoque.

La cour relève que la société DAPHNE n’a donné aucune suite au courrier du 11 décembre 2012 alors que M. Y mentionnait expressément qu’un acquéreur s’était manifesté et qu’il appartenait à la société DAPHNE 'd’actualiser son offre', ce qui fait manifestement référence aux courriers des 4 juillet 2008 et 6 février 2009 par lesquels le conseil de la société DAPHNE, sans toutefois se référer à un quelconque droit de préférence, faisait une offre d’acquisition à l’administrateur de biens de la SCI NJF5757, des murs pour un montant de 950 000 euros, offre refusée par cette dernière.

Si M. B prétend dans l’attestation précitée avoir contacté, suite à ce courrier, M. Y afin de réitérer son intérêt pour l’acquisition des locaux commerciaux, ce point n’est pas corroboré et il est établi au contraire par le projet de cession de fonds de commerce et la lettre du conseil de la société JENA’S FOOD en date du 22 février 2013, versés aux débats par les intimées, que la société DAPHNE était alors engagée dans des pourparlers depuis fin 2012 avec la société JENAS FOOD par l’intermédiaire de son gérant M. C pour la vente de son fonds de commerce.

Surtout il résulte des pièces versées aux débats par les intimées que, postérieurement à la vente qui est intervenue le […] avec la société JYN COMPAGNIE, la société DAPHNE ne s’est pas prévalue pendant un peu plus de deux années du pacte de préférence alors qu’elle avait connaissance de ladite vente.

En effet, dès le 25 novembre 2013, la société WALTER WAINSTOCK IMMOBILIER ayant en charge la gestion immobilière des locaux commerciaux informait la société DAPHNE que la SCI NFJ5757 avait vendu 'le […] à la SCI JYN COMPAGNIE les biens dans lesquels vous êtes locataires’ par courrier recommandé que la société DAPHNE ne conteste pas avoir reçu. Par conclusions du 30 décembre 2013, auxquelles était jointe une attestation de propriété, la société JYN COMPAGNIE est intervenue volontairement dans le cadre de la procédure en fixation du loyer alors pendante devant la cour d’appel de Paris en sa qualité de nouveau propriétaire ; à l’occasion de cette procédure, la qualité de nouveau propriétaire de la société JYN COMPAGNIE en vertu de la vente du […] a été d’ailleurs expressément rappelée dans l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 14 mai 2014. La société DAPHNE était également informée de la qualité de propriétaire de la société JYN COMPAGNIE par le congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction qui lui a été signifiée par acte d’huissier du 6 juillet 2015 par la nouvelle propriétaire des locaux et bailleresse. La société DAPHNE réglait depuis novembre 2013 les loyers et charges à la société JYN COMPAGNIE, la cour relevant que si les quittances de loyer sont éditées par l’administrateur du bien, lesdites quittances mentionnent bien que le mandant et le propriétaire est la société JYN COMPAGNIE.

Compte tenu de la procédure judiciaire concernant le montant du loyer du bail renouvelé l’opposant à la société NFJ5757, ainsi que celles l’opposant au syndicat des copropriétaires pour des nuisances olfactives relatives à son activité et à l’occupation de caves, à laquelle la société NFJ 5757 n’était certes pas partie mais nécessairement informée en tant que copropriétaire responsable vis-à- vis de la copropriété de sa locataire, il n’est pas crédible que la société DAPHNE, qui se prévaut aujourd’hui du pacte de préférence

et de ce qu’elle croyait que la société JYN était une émanation du patrimoine de M. Y, n’ait pas pris la précaution dans ces circonstances de solliciter l’extrait Kbis de la société JYN ou l’acte de propriété publié au service de la publicité foncière.

Au demeurant, il ressort d’un reportage de la chaîne 23 en date du 3 novembre 2014, dont un extrait est retranscrit par procès-verbal d’huissier du 5 janvier 2017, que la gérante de la société DAPHNE, M^me F, connue sous le prénom de Martine (ce qui n’est pas contesté) était tout à fait informée de ce que la société JYN COMPAGNIE n’était pas, comme elle le prétend, issue d’une restructuration du patrimoine familial de M. Y, mais que M. W E (dit Yomi) avait acheté les murs par l’intermédiaire de la société JYN COMPAGNIE, la cour rappelant que la gérante de la société DAPHNE connaissait ce dernier qui est l’un de ses concurrents. Pareillement dans son assignation introductive d’instance du 6 janvier 2016, la société DAPHNE a reconnu avoir été appris 'au début de l’année 2014" de M. C qu’il avait acquis les locaux de la NJF 5757 en association avec M. W S E.

Enfin, la circonstance invoquée par la société DAPHNE qui prétend avoir perdu le courrier du 11 décembre 2012 n’est corroborée par aucun élément.

Or ce n’est que les 4 et 8 janvier 2016 que la société DAPHNÉ a assigné les sociétés NFJ 5757 et JYN COMPAGNIE devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins principales de voir prononcer la nullité de la vente du […], et substituer la société Daphné à la société Jyn Compagnie dans la vente du […], se prévalant pour la première fois de l’existence du pacte de préférence.

Elle n’a, avant cette assignation des 4 et 8 janvier 2016, formé aucune réserve quant à la qualité de propriétaire de la société JYN COMPAGNIE alors qu’elle a eu connaissance de la vente dans le mois qui l’a suivi ; qu’elle a effectué les paiements des loyers au nom du nouveau propriétaire dès le mois de novembre 2013 sans la moindre protestation, la procédure en restitution de loyers n’ayant été introduite que par assignation du 26 décembre 2018 ; qu’elle n’a pas contesté la qualité de nouveau propriétaire et bailleur de la société JYN COMPAGNIE lors de la procédure en appel de fixation du loyer du bail renouvelé alors que celle-ci était intervenue volontairement à l’instance d’appel ; qu’elle n’a pas exprimé la volonté d’invoquer le pacte de préférence à cette occasion.

L’ensemble de ces actes s’analyse en une renonciation tacite, certaine et non équivoque de la société DAPHNE à se prévaloir du pacte de préférence.

Par conséquent, ayant renoncé à se prévaloir du pacte de préférence, elle doit être déboutée de sa demande de voir prononcer la nullité de la vente intervenue le […] et de se voir substituer dans la vente ainsi que de ses demandes indemnitaires.

Le jugement qui a rejeté ses demandes sera donc confirmé.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts de la société JYN COMPAGNIE

La société JYN COMPAGNIE soutient que la société DAPHNE a fait échouer la vente des murs qui était proposée pour la somme de 5.000.000 euros par la société VASTNED MANAGEMENT FRANCE qui avait également proposé d’acheter le fonds de commerce ; que la société VASTNED avait proposé un rendez-vous chez un notaire pour procéder à la vente entre les trois sociétés ; que par acte d’huissier du 24 juin 2016, la société DAPHNE a signifié qu’il y avait une procédure en nullité de la vente et en contestation du titre de propriété de la société JYN COMPAGNIE ; que l’acheteur des murs s’est donc rétracté. Elle prétend qu’elle est donc bien fondée à solliciter réparation de son préjudice résultant de la perte de chance de réaliser la vente qui était certaine ; qu’elle est bloquée pour vendre les locaux par la seule volonté de sa locataire qui a publié l’assignation introductive d’instance le 27 avril 2016 ce dont le jugement entrepris n’a pas tiré les conséquences ; qu’eu égard au contexte (manifestations des gilets jaunes suivies de l’arrêt

des activités en raison du COVID, il n’est pas évident que l’offre faite en 2016 puisse être réitérée en 2020 aux mêmes conditions de prix.

La société DAPHNE réplique qu’elle n’a fait que rappeler les droits qu’elle revendique; que la société VASTNED pouvait acquérir les locaux si tel était son choix ; que la publication de l’assignation est imposée par la loi ; que la société JYN COMPAGNIE avait imposé comme condition à la vente l’absence de toute activité de restauration et donc l’arrêt de son activité alors qu’elle est titulaire d’un bail. Elle s’étonne également du quantum réclamé à hauteur de 5.000.000 euros alors qu’en fait pour l’acquisition des murs la société VASTNED proposait 2.550.000 euros, le restant de la somme la concernant pour la vente du fonds de commerce ; qu’en outre comme relevé par le jugement entrepris, le bien immobilier est toujours dans le patrimoine de la société JYN COMPAGNIE qui a toujours la possibilité de le vendre.

Il n’est pas discuté par les parties que la société CS CONSULTING, agent immobilier, a contacté en cours d’instance la société DAPHNE pour l’informer du souhait de la société JYN COMPAGNIE de vendre les locaux commerciaux à la société VASTNED MANAGEMENT FRANCE ; que dans le cadre de cette vente, il était proposé par ladite société VASTNED la somme de 2 450.000 euros à la société DAPHNE par courriel du 21 juin 2016 à verser concomitamment à la résiliation du bail le jour de la vente. Il s’ensuit que la vente était envisagée sous réserve de la résiliation du bail commercial consenti à la société DAPHNE, ce indépendamment de la procédure intentée en nullité de la vente par cette dernière ; qu’il n’est donc pas établi que la vente était certaine comme le prétend la société JYN COMPAGNIE. La cour relève en outre qu’il incombait au vendeur de faire état à son potentiel acquéreur de la procédure engagée en janvier 2016 en annulation de la vente qui avait été faite à son profit le […] ce qu’il ne justifie pas avoir fait ; qu’il ne saurait être reproché dans ces conditions à la société DAPHNE, qui revendiquait la propriété des locaux commerciaux en vertu du pacte de préférence d’avoir informé la société VASTNED MANAGEMENT de la procédure en cours. Il ne peut davantage être fait grief à la société DAPHNE d’avoir procédé à la publication de son assignation en annulation de la vente immobilière du […] au service de la publicité foncière laquelle est imposée, sous peine d’irrecevabilité, par le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.

En outre comme l’a relevé le jugement entrepris, la société JYN COMPAGNIE reste propriétaire des locaux au terme de la décision.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucune faute ne peut être reprochée à la société DAPHNE qui n’était pas tenue d’accepter l’offre qui lui a été faite par la société VASTNED MANAGEMENT, sous réserve d’accepter la résiliation du bail, et alors qu’au vu de la complexité de l’affaire, l’appréciation inexacte qu’elle a pu faire de ses droits ne peut constituer en soi une faute.

Par conséquent, la société JYN COMPAGNIE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts tirée de la perte de chance de réaliser la vente du bien immobilier.

La société JYN COMPAGNIE sollicite aussi la condamnation de la société DAPHNE au paiement d’une indemnité de 500.000 euros au titre du préjudice moral résultant de la procédure dilatoire et abusive empêchant toutes ventes immobilières avec intérêts de droit depuis l’assignation du 6 janvier 2016.

Au vu des éléments qui précèdent, la société JYN COMPAGNIE ne démontre pas que l’action de la société DAPHNE aurait été introduite de mauvaise foi et qu’elle aurait usé de procédés abusifs, la cour rappelant que l’appréciation inexacte qu’elle a pu faire de ses droits ne peut constituer en soi une faute.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de la société JYN COMPAGNIE.

Sur la demande de la société NFJ 5757 pour procédure abusive

La société NFJ 5757 ne démontre pas que l’action de la société DAPHNE aurait été introduite de mauvaise foi et qu’elle aurait usé de procédés abusifs, la cour rappelant que l’appréciation inexacte qu’elle a pu faire de ses droits ne peut constituer en soi une faute. Le jugement entrepris, qui a rejeté la demande formée sur l’article 32-1 du code de procédure civile, sera également confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement étant confirmé au principal, il le sera également au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, l’équité commande de condamner la société DAPHNÉ à régler à chacune des sociétés NFJ 5757 et JYN COMPAGNIE une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Partie qui succombe en son appel, elle sera condamnée aux dépens de l’appel dont distraction au profit des avocats postulants par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne la société DAPHNE à régler au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 2500 euros à la SCI NFJ 5757

— la somme de 2 500 euros à la société JYN COMPAGNIE

La condamne aux dépens de l’appel dont distraction au profit des avocats postulants par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE