22/01/2020

ARRÊT N°2/2020

N° RG 19/00002 – N° Portalis DBVI-V-B7D-M23K

J-C. GARRIGUES

Décision déférée du 29 Janvier 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 17/00046

J-M. X

Etablissement Public EPFL DU GRAND TOULOUSE

C/

H E

C D épouse E

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT TOULOUSE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT

***

APPELANT

Etablissement Public EPFL DU GRAND TOULOUSE

[…]

[…]

Représenté par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur H E

[…]

[…],

comparant en personne

Assisté par M^e Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame C D épouse E

[…]

[…]

comparante en personne

Assistée par M^e Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocat au barreau de TOULOUSE

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT TOULOUSE

POLE D’EVALUATION DOMANIALE

[…]

[…]

Représenté par Philippe RIBES

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de:

Président : J.C. GARRIGUES,

Assesseurs : C.ROUGER,

C. MULLER,

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE – MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant arrêté préfectoral en date du 10 mars 2008, a été déclarée d’utilité publique la constitution d’une réserve foncière dans le secteur de Paléficat situé au Nord de la commune de Toulouse.

Les effets de cette déclaration d’utilité publique ont été prorogés par arrêté préfectoral en date du 5 mars 2013.

Suivant délibération en date du 23 juin 2011, le Conseil de communauté a reconnu l’intérêt communautaire du projet d’aménagement de Paléficat qui englobe le périmètre de la réserve foncière déclarée d’utilité publique.

De ce fait, la communauté urbaine Toulouse Métropole est devenue compétente pour procéder à l’acquisition des terrains concernés.

Suivant délibération en date du 21 novembre 2011, le Conseil de communauté a donné compétence à l’Etablissement Public Foncier Local (EPFL ) pour réaliser les acquisitions en vue de constituer la réserve foncière de Paléficat, conformément à ses statuts.

L’EPFL poursuit ainsi l’acquisition des parcelles situées dans le périmètre de la réserve foncière, soit par voie amiable, soit par voie d’expropriation.

Parmi les parcelles à acquérir par voie d’expropriation, figure une parcelle cadastrée […] appartenant à M^me C D épouse E et à M. H E.

Cette parcelle a été déclarée cessible suivant arrêté préfectoral en date du 8 novembre 2012.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 11 décembre 2012.

A défaut d’accord amiable, l’EPFL a pris l’initiative de saisir la juridiction de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire de l’indemnité de dépossession revenant à M et M^me E.

Par jugement en date du 29 janvier 2019, le juge de l’expropriation du département de la Haute-Garonne a :

— fixé l’indemnité de dépossession de la parcelle cadastrée […] appartenant à M et M^me E d’une contenance de 1097 m² à la somme de 71 305 euros ;

— fixé l’indemnité de remploi à la somme de 8130,50 euros ;

— fixé l’indemnité de dépréciation à la somme de 124 712 euros ;

— fixé l’indemnité de clôture à la somme de 9000 euros ;

— fixé l’indemnité pour perte d’arbres fruitiers à la somme de 9000 euros ;

— condamné l’EPFL du Grand Toulouse à la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande.

L’EPFL du Grand Toulouse a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de son mémoire en réplique n° 2 en date du 7 octobre 2019, l’EPFL du Grand Toulouse demande à la cour de :

— déclarer irrecevable le mémoire en date du 2 octobre 2019 déposé pour le compte de M et M^me E ;

— réformer le jugement rendu le 29 janvier 2019 ;

— allouer à M et M^me E une indemnité globale de dépossession d’un montant de 59240,00

euros , tous préjudices confondus ;

— les condamner à payer à l’EPFL la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens d’appel.

Sur la violation de l’article R.311-26 du code de l’expropriation, l’EPFL fait observer qu’en pages 12 à 15 de leur mémoire du 2 octobre 2019 les intimés ont développé des arguments concernant la demande de dépréciation du surplus qui correspondent à une réplique au mémoire d’appel de l’EPFL enregistré le 28 mai 2019, alors que l’intimé disposait d’un délai de trois mois, à peine d’irrecevabilité, pour y répondre. Il soutient que cette partie du mémoire est irrecevable.

L’EPFL expose qu’à la date de référence, le terrain exproprié est classé en zone AU0 du PLU qui correspond à une zone dans laquelle toute construction est interdite et que le terrain exproprié ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation et doit être évalué selon son usage effectif à la date de référence.

Il cite comme termes de référence de nombreuses acquisitions amiables réalisées au prix de 25 € / m² et des jugements définitifs qui ont fixé la valeur des terrains nus classés en zone AU0 du PLU à la date de référence, compris dans le périmètre de la réserve foncière de Paléficat, à 35 € /m² pour des terrains d’agrément dépendant d’une habitation et à 30 €/m² pour des terrains nus. Il offre une valeur de 35 €/m² conforme à ces termes de référence.

Il critique la décision dont appel en ce qu’elle écarte les termes de référence de l’expropriant au motif qu’ils auraient trait essentiellement à des terrains isolés et en ce qu’elle juge que les expropriés excipent de plusieurs termes de référence portant sur la détermination de la valeur vénale d’un jardin d’agrément permettant d’établir cette valeur à une moyenne de 74 € / m² . Il soutient, pour divers motifs, que les termes de comparaison produits par les expropriés sont inopérants.

S’agissant de la dépréciation du surplus, l’EPFL fait observer qu’en accordant une telle indemnité en faisant siennes les considérations de l’expert mandaté par les expropriés, le juge de l’expropriation a indemnisé un préjudice indirect lié non pas à l’emprise mais à l’exécution de travaux publics, en violation des dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation. Il soutient que l’emprise ne cause aucune dépréciation au surplus de la propriété conservée par M et M^me E.

L’EPFL précise qu’il sollicite la confirmation du jugement en ce qui concerne les modalités de détermination de l’indemnité de remploi, le montant de l’indemnité pour clôture et le montant de l’indemnité pour perte d’arbres fruitiers.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives et responsives déposées le 3 octobre 2019, M et M^me E demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 29 janvier 2019 ;

— leur allouer une indemnité globale d’un montant de 220 147,50 € , tous préjudices confondus

— condamner l’EPFL à leur payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPFL aux entiers dépens d’appel.

M et M^me E exposent que la parcelle expropriée constitue en réalité le jardin d’agrément de leur habitation principale, ce qui a des conséquences tant sur la valeur du terrain que sur la fixation de l’indemnité pour dépréciation du surplus.

Ils analysent les divers termes de comparaison qu’ils produisent pour en conclure que la valeur moyenne de leur terrain est de 74 € / m² qu’ils réduisent à 65 € /m² pour preuve de leur bonne volonté.

Ils soutiennent que la dépréciation de leur bien doit s’évaluer au regard de la perte de jouissance du bien, notamment du fait des nuisances de voisinage dues à l’implantation des aménagements urbains sur la parcelle litigieuse, ce qui aura pour conséquence une perte d’ensoleillement, la création d’un vis-à-vis, l’établissement d’une clôture, la rénovation du système d’arrosage, la transformation de

l’unité architecturale de leur propriété et la perte d’une certaine qualité de vie, dépréciation qui donne classiquement lieu à un abattement de 25 % de la valeur vénale de la propriété prise dans sa globalité.

Par ailleurs, M et M^me E formulent diverses critiques à l’égard des termes de comparaison dont fait état l’expropriant à l’appui de ses offres.

Aux termes de ses dernières conclusions, le Commissaire du gouvernement insiste sur le fait que la parcelle expropriée AD 182 est située à l’arrière des parcelles AD 186 et 188 qui disposent d’une façade sur la rue Frédéric Chopin et constituent avec la parcelle AD 187 un jardin d’agrément de la parcelle bâtie AD 185 qui supporte un bâtiment à usage d’habitation qui est la résidence principale des expropriés, étant précisé que la parcelle AD 182 et les parcelles AD 186 et 188 sont propriété de l’indivision D/E et que la parcelle bâtie AD 185 et la parcelle AD 187 appartiennent à une copropriété.

Sur la valeur vénale de la parcelle, il maintient sur la base des décisions déjà rendues un prix de base de 35 € / m² et relève que le montant de 65 € / m² retenu par le juge de l’expropriation n’est pas justifié.

Il estime que l’expropriation de la parcelle AD 182 n’est pas de nature à déprécier la maison d’habitation qui dispose encore d’un vaste jardin.

Il conclut à l’allocation d’une indemnité globale de dépossession d’un montant de 59 240,00 euros, indemnité de remploi incluse.

MOTIFS

Sur la recevabilité du mémoire en date du 2 octobre 2019 déposé pour le compte de M et M^me E

L’article R.311-26 du code de l’expropriation dispose que : « A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant ».

L’EPFL a déposé son mémoire d’appel le 28 mai 2019.

M et M^me E ont déposé un mémoire d’intimé le 1^er août 2019.

L’EPFL y a répliqué selon mémoire enregistré au greffe le 21 août 2019.

M et M^me E ont déposé des conclusions récapitulatives et responsives en défense le 2 octobre 2019.

L’EPFL soutient qu’en pages 12 à 15 de leur mémoire du 2 octobre 2019 les intimés ont développé des arguments concernant la demande de dépréciation du surplus qui correspondent à une réplique au mémoire d’appel de l’EPFL enregistré le 28 mai 2019, alors que l’intimé disposait d’un délai de trois mois, à peine d’irrecevabilité, pour y répondre. Il soutient que cette partie du mémoire est irrecevable.

Il apparaît que les conclusions de M et M^me E en date du 1^er août 2019 comportent en pages 12 et 13 des arguments relatifs à la demande d’indemnité pour dépréciation du surplus et qu’il a donc bien été répliqué sur ce point par l’intimé dans le délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Les conclusions de M et M^me E en date du 2 octobre 2019 ne comportent pas de demandes ou pièces nouvelles relatives à l’indemnité pour dépréciation du surplus et doivent en conséquence être déclarées recevables.

Sur le fond

Selon les dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent

couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

En l’espèce, l’ordonnance a été rendue le 11 décembre 2012.

L’article L.322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

L’article L.213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, comme en l’espèce, la date de référence est celle prévue au a) de l’article L.213-4 de ce code, soit, pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers les plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

En l’espèce, la date de référence est le 24 février 2006, date à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d’Urbanisme de la commune de Toulouse, approuvé le 17 février 2006.

A la date de référence, le terrain exproprié est classé en zone AU0 du PLU, qui correspond à une zone dans laquelle toute construction est interdite.

La parcelle expropriée, cadastrée […] pour une contenance de 1097 m², de forme rectangulaire, est située à l’arrière des parcelles AD n° 186 et 188 qui disposent d’une façade sur la rue Frédéric Chopin et constituent avec la parcelle AD 187 un jardin d’agrément de la parcelle bâtie AD 185 qui supporte un bâtiment d’habitation constituant la résidence principale de M et M^me E. La parcelle expropriée et les parcelles attenantes 186 et 188 appartiennent à M et M^me E, tandis que la parcelle bâtie AD 185 et la parcelle non bâtie AD 187 appartiennent au Syndicat des copropriétaires du […].

Il est précisé par le premier juge et confirmé par les photographies versées au dossier que la parcelle expropriée correspond à une partie du jardin d’agrément d’une superficie totale de 3297 m², inséré d’une manière particulièrement harmonieuse dans un ensemble immobilier qui a toute sa cohérence et dont le cachet est indéniable.

L’indemnité principale

Il convient de rechercher la valeur du terrain au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.

Le Commissaire du gouvernement produit 15 termes de comparaison amiables en zone AU0 sur le secteur de Paléficat, pour des prix unitaires de 25 € /m² à 26,36 € /m² et produit surtout 14 jugements du Tribunal de grande instance de Toulouse relatifs à des terrains situés dans le secteur. Il indique que le prix de base de 30 € /m² a été retenu pour cette réserve foncière et que dans le cas de terrains d’agrément dépendant d’une habitation, le juge de l’expropriation a retenu un prix de 35 € /m² .

L’EPFL cite les mêmes termes de comparaison. Il ressort de la lecture de ces diverses décisions que plusieurs d’entre elles concernent des terrains ou jardins d’agrément sensiblement similaires à celui dont sont propriétaires M et M^me E :

— jugement du 8 juillet 2014 : M et M^me Y ( « L’emprise … correspond à l’arrière de la propriété bâtie … qui constitue la résidence principale de M et M^me Y. L’emprise constitue le parc d’agrément de la propriété. Quelques arbres de haute tige de plusieurs décennies y sont plantés » ) ;

— jugement du 8 juillet 2014 : M^me Z – M. Harmel ( « jardin privatif d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété » ) ;

— jugement du 8 juillet 2014 : consorts A ( "il convient de retenir une valeur de 35 € /m² afin de prendre en compte la situation hautement privilégiée du bien, dans un quartier déjà urbanisé, ainsi que son usage effectif, terrain annexe d’une maison d’habitation" ) ;

— jugement du 9 septembre 2014 : M. Bedel ( "terrain d’agrément accessoire à une propriété bâtie, permettant en outre de préserver la tranquillité de la propriété ainsi que son accès à la voie publique ; il convient de retenir une valeur de 35 € /m² afin de prendre en compte la situation hautement privilégiée du bien, dans un quartier déjà urbanisé, ainsi que son usage effectif, parc d’agrément d’une propriété bâtie" ) ;

— jugement du 7 octobre 2014 : M. Aupin ( "il convient de retenir une valeur de 35 € /m² afin de prendre en compte la situation hautement privilégiée du bien, dans un quartier déjà urbanisé, ainsi que son usage effectif, parc d’agrément et jardin potager d’une maison d’habitation" ) ;

— jugement du 7 octobre 2014 : consorts B

— jugement du 2 juillet 2015 : consorts A.

Au vu de ces diverses décisions, il apparaît que le premier juge a considéré à tort que « les termes de comparaison avancés tant par l’expropriant que par le Commissaire du gouvernement, lesquels ont trait essentiellement à des terrains isolés, ne sont pas opérants au cas de l’espèce » et que ces termes de comparaison sont au contraire particulièrement pertinents en ce que, lorsque la valeur de 35 € /m² a été retenue, les biens concernés avaient une situation hautement privilégiée et étaient affectés à un usage effectif de jardin ou parc d’agrément.

La cour fait en outre observer à M et M^me E que, contrairement à ce qu’ils prétendent, les 10 décisions évaluant à 35 € /m² des terrains « supposés être des dépendances d’une habitation » n’ont pas été rendues par le juge de l’expropriation qui a évalué en première instance le terrain E, et qu’il ne peut donc être utilement soutenu que ce juge a « pu constater de visu que la situation privilégiée du terrain ne lui permettait pas d’utiliser ses précédents jugements comme terme de comparaison ».

M et M^me E analysent ensuite quelques uns des termes de comparaison produits par l’EPFL et le Commissaire du gouvernement pour soutenir que certains d’entre eux n’étaient pas réellement comparables (Marmier ; Bedel ; Z ; A ; A Saunard), mais il apparaît qu’ils s’abstiennent de critiquer les jugements relatifs à des jardins d’agrément tout à fait comparables au leur (Y, Aupin, B, notamment ) et que ces critiques ne sont pas toutes fondées ( Bedel ; Z ).

M et M^me E produisent quant à eux sept termes de comparaison dont un seul (TC 4) a été retenu par le premier juge.

La cour constate effectivement que les termes de comparaison 1, 2 et 3 ne sont pas efficients en ce que ces parcelles sont situées dans un environnement différent et plus urbanisé que le secteur de Paléficat, que ces terrains ne sont pas classés en zone AU0 mais en zones UL1 et UL2 ouvertes à l’urbanisation et que la méthode d’évaluation utilisée pour exploiter ces termes de comparaison n’est pas fiable (application d’abattements subjectifs à des prix de 171 € /m² , 227 € /m² et 302 € /m² ). Les termes de comparaison 5, 6 et 7 cités par l’expert consulté par M et M^me E ne sont pas identifiables à défaut de précision de leurs références cadastrales et ne sont en toute hypothèse pas utilisables dès lors qu’ils sont situés en zone U.

Le terme de comparaison 4 correspond quant à lui aux parcelles 831 AC 163 et 133 formant un terrain à usage de jardin d’une surface de 1300 m² attaché à un bâti, qui ont donné lieu à une vente dite Pouvillon le 16 avril 2007 pour un prix de 49 € /m² . La situation et l’usage de ces deux parcelles sont effectivement semblables à ceux du terrain faisant l’objet de la présente instance. Il ne saurait toutefois refléter à lui seul la réalité du marché immobilier local et ce d’autant plus que cette vente est intervenue dans des conditions très particulières : ces parcelles ont été vendues par M. Pouvillon à sa fille et à son gendre, M. Pouvillon restant par ailleurs propriétaire des parcelles bâties dont les parcelles 163 et 133 constituent le jardin d’agrément. Le premier juge a considéré à tort que cette cession permettait de penser que le prix de 49 € /m² était une valeur plancher en 2007 avant de fixer

la valeur de la parcelle de M et M^me E à 65 € /m² compte tenu de la pression foncière depuis cette date.

Le jugement dont appel doit en conséquence être infirmé sur ce point.

Compte tenu de l’ensemble des éléments d’appréciation invoqués par les parties, la cour juge que la valeur du bien exproprié doit être fixée à la somme de 35 € /m² , comme l’ensemble des terrains similaires, valeur qui sera toutefois portée à 38 € /m² afin de prendre en compte la relative ancienneté des termes de comparaison retenus.

L’indemnité principale sera donc fixée à : 1097 m² x 38 = 41 686,00 € .

L’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation et conformément aux usages en la matière, l’indemnité de remploi sera fixée à :

( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + (26686 € x 10 % ) = 5168,60 € .

L’indemnité pour dépréciation du surplus

En application de l’article L.321-1 du Code de l’expropriation, seuls les préjudices directs, matériels et certains peuvent être indemnisés par la juridiction de l’expropriation.

Ainsi, il est de principe que doivent être distingués le préjudice résultant directement de l’expropriation, qui doit être indemnisé au titre de l’expropriation, et le préjudice né de l’exécution des travaux en vue desquels l’expropriation a été engagée, qui relève quant à lui de la compétence de la juridiction administrative .

M et M^me E exposent qu’ils sont propriétaires des parcelles n° 182, 186, 188, 185 et 187 de la section AD, que dans le cadre du projet qui donne lieu à l’expropriation, la dépréciation du bien doit s’apprécier au regard de la perte de jouissance du bien, notamment du fait de nuisances de voisinage dues à l’implantation des aménagements urbains sur la parcelle expropriée avec pour conséquences une perte d’ensoleillement, la création d’un vis-à-vis, l’établissement d’une clôture , la rénovation du système d’arrosage, la transformation de l’unité architecturale de leur propriété et la perte d’une certaine qualité de vie, dépréciation donnant classiquement lieu à un abattement e 25 % de la valeur vénale de la propriété prise dans sa globalité. Ils font valoir qu’aux termes du rapport d’expertise qu’ils versent aux débats, la valeur vénale de leur ensemble immobilier s’élève à 623 560 € et ils sollicitent une indemnité de 124 712 € égale à 20 % de cette valeur.

L’EPFL fait observer que l’expert a été missionné par les expropriés afin de déterminer le montant de la dépréciation liée à la perte de jouissance du bien du fait d’une nuisance de voisinage suite à l’édification d’une construction, et donc un préjudice indirect lié à l’exécution de travaux publics et à des nuisances qui n’existeront que lorsque la réserve foncière cessera d’exister pour être remplacée par une opération d’aménagement. Il ajoute que M et M^me E sont propriétaires indivis des parcelles AD 182, 186 et 188 tandis que les parcelles AD 185 et 187 sont soumises au régime de la copropriété et appartiennent à un Syndicat des copropriétaires, et que la dépréciation du surplus doit donc s’apprécier à l’aune du seul tènement foncier composé par les parcelles 182, 186 et 188, lesquelles ne subissent aucune dépréciation. Il ajoute qu’en toute hypothèse, même en considérant que les parcelles 185 et 187 sont incluses dans ce tènement foncier, M et M^me E restent propriétaires d’un terrain d’environ 2000 m², que la construction occupe judicieusement l’espace, que les plantations autour de la maison sont préservées et qu’en définitive l’emprise ne cause aucune dépréciation au surplus. A titre subsidiaire, il soutient que le préjudice ne saurait atteindre 20 % de la valeur du surplus et que la valeur de la propriété ne saurait excéder 500 000 € .

Le Commissaire du gouvernement considère quant à lui que l’expropriation de la parcelle située à l’arrière du jardin n’entraîne pas de dépréciation et que la valeur vénale de la propriété invoquée par M et M^me E est contestable en raison des éléments de moins-value qui la grèvent : existence d’une copropriété avec des conséquences en matière d’entretien et de gestion, positionnement de la

maison sur la voie Frédéric Chopin avec passage fréquent de véhicules, mauvais état de la maison […].

La cour constate en premier lieu qu’en accordant une indemnité de dépréciation du surplus en faisant siennes les conclusions de l’expert mandaté par M et M^me E, lequel a considéré que sa mission consistait à déterminer le montant de la dépréciation liée à la perte de jouissance du bien du fait de l’implantation d’aménagements urbains, et notamment d’immeubles collectifs, en lieu et place d’un terrain privatif à usage d’agrément, le premier juge a indemnisé un préjudice indirect lié non à l’emprise mais à l’exécution de travaux publics, en violation des dispositions de l’article L.321-1 du Code de l’expropriation. Le jugement dont appel doit dès lors être infirmé sur ce point.

Cela étant, la juridiction de l’expropriation est compétente pour indemniser la dépréciation du surplus de la propriété qui résulte de l’amputation de superficie qui lui est imposée.

Il apparaît, notamment au vu des photographies aériennes versées au dossier, que la parcelle expropriée, d’une superficie de 1097 m² était intégrée dans le parc d’agrément de la maison occupée par M et M^me E tout en étant située au fond de ce parc par rapport à la maison, que M et M^me E vont continuer à occuper une propriété d’une superficie supérieure à 2000 m² et que la cohérence du parc d’agrément et de la propriété dans son ensemble ne sera pas compromise.

L’importance de la superficie du parc dont bénéficiait la maison contribuait toutefois à sa valeur et la possession de la parcelle expropriée avait pour effet d’éloigner le voisinage et d’assurer la tranquillité de ses occupants. La perte de cette superficie prive la propriété d’une partie de son charme et de sa tranquillité et entraîne une dépréciation qui doit être fixée à 10 %.

S’agissant de la valeur de la maison devant servir de base de calcul , il apparaît que l’expert consulté par M et M^me E a utilisé une méthode inadaptée "sol + construction" aboutissant à une valeur de 661 920 € ainsi qu’une méthode de comparaison directe « en bloc » lui permettant de conclure à une valeur de 585 000 € , méthode appropriée mais dans le cadre de laquelle il a omis ou minimisé de nombreux éléments de moins-value mis en évidence par le Commissaire du gouvernement : régime de la copropriété auquel est soumis l’immeuble avec ses conséquences en matière de gestion, d’entretien et de valeur vénale, et mauvais état d’entretien de l’immeuble sur sa façade sise qui plus est au ras de la rue Frédéric Chopin.

Dans ces conditions, la valeur à prendre en compte pour la fixation de l’indemnité de dépréciation ne saurait excéder 500 000 € et cette indemnité sera fixée à 50 000 € .

L’indemnité de clôture et l’indemnité pour perte d’arbres fruitiers

Les indemnités de 7000 € et 9000 € allouées à ce titre par le premier juge sont acceptées par les parties et doivent être confirmées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M et M^me E, parties principalement perdantes en cause d’appel, seront condamnés aux dépens.

Il n’est toutefois pas inéquitable de laisser à la charge de l’EPFL les sommes non comprises dans les dépens. Il doit être débouté de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 al.1^er 1° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Déclare recevable le mémoire en date du 2 octobre 2019 déposé pour le compte de M et M^me E ;

Infirme le jugement du Tribunal de grande instance de Toulouse en date du 29 janvier 2019, à

l’exception de ses dispositions relatives à l’indemnité de clôture, à l’indemnité pour perte d’arbres fruitiers, et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe l’indemnité de dépossession de la parcelle cadastrée […] appartenant à M et M^me E à la somme de 41 686,00 € ;

Fixe l’indemnité de remploi à la somme de 5168,60 € ;

Fixe l’indemnité pour dépréciation du surplus à la somme de 50 000,00 € ;

Déboute M et M^me E du surplus de leurs demandes ;

Condamne M et M^me E aux dépens d’appel ;

Déboute l’EPFL de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 al.1^er 1° du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

[…]