N° RG 20/05418

N° Portalis DBVX-V-B7E-NFPZ

Décision du

Tribunal de Grande Instance de […]

Référé

du 10 septembre 2020

RG : 20/00055

Z

A

C/

X

B

M

S.A.R.L. SARL MA FINANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 30 JUIN 2021

APPELANTS :

1- Monsieur E Z, né le […], à […], de nationalité française, chef d’atelier, demeurant […]

2- Madame G A, née le […], à LAGNY-SUR-MARNE (77400), de nationalité française, manager, demeurant […]

Représentés par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

Ayant pour avocat plaidant M^e Sonia Q, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

1/ Monsieur I X, né le […] à […], sapeur-pompier, demeurant […]

2/ Madame L R M, épouse X, née le […] à […], de nationalité française, dessinatrice en bâtiment, demeurant […]

Représentés par M^e Roger TUDELA de la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

Ayant pour avocat plaidant M^e Serge MOREL-VULLIEZ, avocat au barreau d’ANNECY

M. J B

né le […] à […]

Lieu-dit Le Darroux

69460 SAINT-ETIENNE-DES-OULLIÈRES

Représenté par M^e Ségolène PINET de la SELARL PINET AVOCAT, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

La SARL M-A FINANCE, inscrite au RCS de VILLEFRANCHE-TARARE, sous le N° 491 774 725 00031, venant aux droits de la société CJB CONSEIL, dont le siège social est situé […] S/S et représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés es qualités audit siège,

Représentée par M^e Isabelle C, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Mai 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Mai 2021

Date de mise à disposition : 30 Juin 2021

Audience présidée par Karen STELLA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Les époux X ont mis en vente leur maison d’habitation sise 315 Chemin du Gandoger 6830 SAINT-GEORGES-DE-RENEINS et se sont rapprochés de l’agence immobilière CJB CONSEIL aux droits de laquelle vient désormais la SARL M-A FINANCE, avec laquelle un mandat de vente a été signé. La vente du bien devait se faire « en l’état ».

J B, agent commercial travaillant en collaboration avec la société CJB CONSEIL, a fait visiter à deux reprises la maison aux consorts Z/A en début d’année 2018.

Ceux-ci se sont portés acquéreurs par mail du 27 février 2018.

Un compromis de vente a été signé le 16 mars 2018, et la vente a été réitérée le 30 juillet 2018 pour un montant de 287.500 euros.

Un accord de mise à disposition anticipée du bien a été conclu entre les parties le 18 juillet 2018 permettant aux consorts Z et A, de prendre possession du bien immobilier avant la réitération de la vente. Ils ont obtenu les clefs le même jour.

En septembre 2019, les consorts Z/A se sont plaints de divers désordres, par l’intermédiaire de leur Conseil, Maître P Q.

Des échanges ont eu lieu quant aux sollicitations des acquéreurs par le Conseil de la société CJB CONSEIL contestant point par point les griefs allégués.

Suivant exploits d’huissier du 9 juin 2020, E Z et G A ont assigné I X et L M épouse X ainsi que la SARL M-A Finance exerçant sous le nom commercial CJB Conseil devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône aux fins d’expertise judiciaire de leur bien immobilier.

Suivant exploit d’huissier du 13 juillet 2010, la SARL M-A Finance a assigné J B aux fins d’appel en cause dans l’instance principale.

Les deux affaires ont été jointes.

E Z et G A ont rappelé avoir acquis, suivant acte authentique du 30 juillet 2018, auprès du couple X, un bien immobilier dont ils ont découvert peu de temps après de nombreux désordres et vices cachés (un réseau électrique défaillant et dangereux, un dispositif d’assainissement non-conforme, une chaudière défectueuse, une piscine dont la garantie décennale n’a pas été fournie, une porte d’entrée qui s’ouvre anormalement car elle n’est pas droite et d’importantes fissures dans les combles), ces désordres ayant mené à l’engagement de dépenses importantes.

Concernant le réseau électrique, ils ont dû mandater un professionnel en janvier 2019, qui a conclu à l’existence d’une installation grossière, avec nécessité de travaux conséquents pour remise aux normes.

Les O électriques qui leur ont été remis étaient contradictoires, l’un indiquant une anomalie et l’autre non.

Ils ont estimé que ces deux O contradictoires avaient pour objet de les tromper, en dissimulant l’ampleur des travaux à faire.

Ils ont soutenu que les professionnels consultés ont refusé d’intervenir au motif qu’ils ne connaissent pas l’origine du désordre.

Concernant le dispositif d’assainissement, ils ont fait valoir que s’ils avaient connaissance de la nécessité de mise aux normes, ils n’avaient pas été informés du fait que le double raccordement obligatoire n’existait pas. Ils ont estimé que le prix de vente 'xé aurait dû tenir compte de cette situation.

Selon eux, l’information qui leur a été donnée était incomplète et la dissimulation opérée les a menés à supporter un coût conséquent en plus de ce qui était indiqué à l’origine.

Concernant la chaudière, ils ont indiqué avoir dû la changer, pour la somme de 1.200 euros. L’acte de vente ne mentionnait pas que la chaudière était défectueuse, ce qui les a empêchés d’anticiper le coût des travaux. Ils ont indiqué avoir découvert la difficulté en hiver.

Concernant la garantie de la piscine, les vendeurs n’ont pas justifié d’une assurance pour la construction de la piscine. De ce fait, ils s’interrogent sur la 'abilité de l’ouvrage réalisé, ce qui nécessite à leur sens une expertise afin de pouvoir être rassurés.

Concernant la porte d’entrée, étant ouverte les jours de visite en été, et fermée en hiver, ils n’ont pu constater la situation, qui leur a été dissimulée dans le cadre des visites.

En’n, concernant les combles, ils ont indiqué que lors des visites monsieur B leur a indiqué qu’ils n’étaient pas accessibles en l’absence d’une échelle ou que leur accès était dangereux. Ils n’ont découvert que par la suite la présence des trois 'ssures, information capitale dans le cadre de la vente qui leur a été tue.

Les époux X ont conclu au rejet de l’intégralité des demandes et sollicité la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Ils ont fait valoir que :

l’acte de vente comporte une clause d’exclusion des vices cachés, excluant toute responsabilité de leur part.

En tout état de cause, les vices invoqués n’étaient pas dissimulés.

Selon les mentions de l’acte (p 9) concernant la clause d’éviction : il n’y aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés car ils ne sont pas des vendeurs professionnels. Ils sont de bonne foi : des professionnels sont intervenus dans le cadre de la vente, à savoir un agent immobilier et un notaire. Ils ont vendu le bien en l’état pour ne pas avoir à supporter une action en indemnisation de vices qui n’ont jamais été cachés.

Les acquéreurs ont pu occuper le bien pendant 15 jours avant la réitération de l’acte authentique, une convention d’occupation précaire ayant été conclue le 18 juillet 2018. Ils ont donc pu prendre connaissance des lieux, vendus en l’état, la convention allant jusqu’au 3 août.

Le rapport d’expertise du cabinet CET IRD, intervenu au titre de la protection juridique des acquéreurs, a confirmé que l’ensemble des désordres de finition constatés étaient visibles lors des visites préalables à l’achat de la maison.

Concernant le réseau électrique, l’acte de vente (p 17) indique que le vendeur a fait établir un état de

l’installation électrique, lequel soulignait l’existence d’une ou plusieurs anomalies, rapport joint à l’acte de vente.

Concernant l’assainissement, l’acte a mentionné le fait que l’immeuble n’était pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées, et qu’un diagnostic a été réalisé, dans le cadre de la vente, par le SPANC, un devis étant établi par une entreprise spécialisée concernant les travaux, travaux dont les coûts ont été déduits du prix de vente.

S’agissant des coûts supplémentaires invoqués, ils rappellent que la situation était connue lors de la vente par les demandeurs et que rien n’était caché.

S’agissant de la chaudière, son entretien a été fait en 2018 par un professionnel.

S’agissant d’une acquisition en l’état, ils ne pouvaient deviner un dysfonctionnement ultérieur.

Concernant la piscine, elle bénéficie d’une assurance décennale sur l’ensemble des éléments de structure depuis le 28 septembre 2012, information qui a été donnée aux demandeurs dans le cadre du courriel officiel transmis par leur conseil le 15 octobre 2019.

Pour la porte d’entrée, s’agissant d’une acquisition en l’état, il n’est pas exclu que le cadre du bois ait travaillé justifiant un réglage.

Pour les fissures, eux-même n’étaient pas présents lors des visites mais l’agent immobilier leur a affirmé que les combles avaient été visités. Au surplus, pendant la période d’occupation précaire, les acquéreurs ont disposé de 15 jours pour faire une visite approfondie du bien.

La SARL M-A Finance a conclu :

à titre principal, au rejet des demandes et à la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 1.500 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance ;

à titre subsidiaire, au maintien en la cause de monsieur B.

Elle conteste l’existence d’un motif légitime à l’appui de la demande d’expertise, ou même que cette mesure puisse avoir un intérêt dans le cadre d’un litige futur.

L’acte de vente indiquait que les désordres aujourd’hui invoqués ont fait l’objet de négociations entre les parties.

S’agissant du réseau électrique, l’acte notarié (p 26) et le rapport en annexe de diagnostic, précisaient les anomalies en rappelant à l’acquéreur ses obligations. De fait, monsieur E Z et madame G A étaient informés de la situation exacte.

Concernant l’assainissement, l’acte notarié (p.29, 30 et 3) a clairement indiqué que l’assainissement n’est pas aux normes, avec une nécessité de mise en 'uvre de travaux :

Les demandeurs étaient informés puisque cette situation a occasionné une négociation de 10.000 euros sur le prix.

La chaudière a été changée par les demandeurs mais dans l’acte de vente (p.28), il est indiqué que l’acquéreur déclarait avoir été en mesure de constater que le système de chauffage est en service, étant rappelé en outre que les demandeurs ont visité le bien à plusieurs reprises en hiver.

Concernant la garantie de la piscine, les requérants n’évoquent aucun désordre.

S’agissant de la porte d’entrée, lors des visites en hiver, il aurait été préoccupant que la porte soit ouverte en permanence. En outre, les demandeurs ont habité la maison avant la réitération de la vente.

Pour les fissures, monsieur Z, dans le cadre des visites, a pu accéder aux combles, monsieur B lui ayant tenu l’échelle. Les acquéreurs avaient tout le loisir d’accéder aux combles lors de l’occupation avant la réitération de la vente. Il est rappelé que la maison est construite en pisé et qu’aucun désordre n’est caractérisé depuis l’entrée dans la vente.

J B a conclu :

• à titre principal, au rejet des demandes et a sollicité la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 1.500 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance

• à titre subsidiaire, a présenté les protestations et réserves d’usage en cas de mise en 'uvre d’une mesure d’expertise judiciaire.

Il a exposé qu’en tant qu’agent immobilier, il a charge de recueillir toutes les informations sur le bien qui lui est confié à la vente, et de les transmettre aux acquéreurs, notamment en fournissant les O obligatoires ou les factures d’entretien. Ceux-ci ont pu visiter le bien à plusieurs reprises. Les désordres qu’ils invoquent aujourd’hui étaient connus et apparents.

Concernant l’installation électrique, le contenu de l’acte notarié de vente a fait état notamment du défaut de raccordement de la prise de terre, rappelant que les demandeurs ont fait réaliser cet acte depuis. ll a estimé que les demandeurs ont été conseillés sur ce point.

Concernant l’installation d’assainissement, le rapport du SPANC a fait état de la non-conformité et l’acte de vente contenait les mentions relatives à ce point.

Il ne lui appartient pas de procéder à des recherches techniques qui ne sont pas de sa compétence, en matière de travaux ni de proposer un chiffrage.

Concernant la garantie décennale de la piscine, les demandeurs ne font état d’aucun désordre, et il leur a été indiqué lors de l’acquisition, les conditions de construction notamment le fait que les vendeurs l’avaient réalisée eux-mêmes.

Concernant la chaudière, l’acte de vente a repris l’entretien régulier et l’absence de non-conformité ou de désordre, la date de l’installation et du damier entretien étant précisées, et la dernière facture étant annexée à l’acte. Ils ne justifient pas d’éléments ayant mené au changement de la chaudière.

Il a rappelé qu’il a rempli son office de transmission des éléments techniques sur cette chaudière.

Concernant la porte d’entrée du jardin, le désordre est soulevé alors même que les acquéreurs ont visité le bien à plusieurs reprises et ont habité les lieux avant la vente.

Concernant les fissures, monsieur Z a accédé aux combles lors des visites. Il déclare, lui avoir lui-même, tenu l’échelle nécessaire à l’accès, les fissures étant apparentes et non dangereuses.

Aucun élément n’est versé au débat indiquant la présence de fissures en façade, correspondant à celles évoquées.

Par ordonnance du 10 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône a :

• Débouté E Z et G A de l’intégralité de leurs demandes,

• Condamné E Z et G A à payer à I X et L M épouse X la somme de 800 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné E Z et G A à payer à la SARL M-A Finance exerçant sous le nom commercial CJB Conseil la somme de 800 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné E Z et G A à payer à J B la somme de 800 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné E Z et G A à supporter les entiers dépens de la présente instance.

Le juge des référés a retenu en substance que :

• les demandeurs entendent se prévaloir, dans une éventuelle instance au fond, d’un défaut d’information de la part des parties professionnelles au dossier, mais aussi des vendeurs, ainsi que de vices cachés,

• des visites du bien immobilier ont eu lieu avant tout engagement et les acquéreurs ont bénéficié, suivant acte du 18 juillet 2018, d’une convention d’occupation précaire,

• la position des demandeurs indiquant qu’ils ne seraient entrés dans les lieux que le 25 juillet 2018 au motif d’une ouverture de contrat, n’est pas susceptible d’être retenue, s’agissant d’un transfert de contrat sur un bien existant,

• quand bien même, il est constant que les demandeurs, en dehors de la présence de monsieur B mais aussi en dehors de la présence de époux X ont eu un accès libre et entier au bien immobilier et étaient d’ores et déjà en mesure d’apprécier l’existence ou non des désordres allégués par leur soin,

• l’acte authentique de vente a non seulement prévu une clause d’exclusion de garantie, mais aussi, a mentionné de nombreux points relatifs à ce que les demandeurs qualifient de désordres,

• concernant l’assainissement collectif, il est indiqué la non-conformité mais aussi les travaux nécessaires. En page 31 il est indiqué que l’acquéreur s’engage à réaliser les travaux dans un délai d’une année. Ainsi, les acquéreurs étaient informés de cette situation, et ont acquiescé à celle-ci, en indiquant connaître « parfaitement » (acte p.31), le coût de la mise en conformité pour avoir pris au préalable tous renseignements utiles,

• concernant l’électricité, l’acte de vente (p.26) permet de constater que les anomalies relatives à la prise de terre sont indiquées, et que le bien dispose d’une installation électrique de plus de quinze ans. Ainsi, cette mention et la signature de l’acte indiquent une information objective des demandeurs lors de la signature de l’acte,

• concernant la chaudière, l’acte de vente (p.28) permet de constater que les acquéreurs sont informés que la chaudière a été installée en 2007, avec indication que l’acquéreur a pu

constater le bon fonctionnement relatif à l’eau chaude. L’annexe 22 correspond à une facture d’entretien,

• s’agissant d’une défaillance postérieure et en l’absence d’éléments suffisants, le caractère caché de cette difficulté ne saurait être envisagé, la simple affirmation ne suffisant pas,

• concernant la piscine, les époux X rapportent la preuve de la transmission de la garantie relative à la piscine,

• en réalité, il n’est invoqué aucun désordre. Les intéressés souhaitent « être rassurés » quant à l’existence ou non de désordre. Une mesure d’expertise ne relève pas de cet objet et intervient à propos de désordres objectivés, ce qui n’est pas le cas,

• concernant la porte d’entrée, ils sont entrés dans les lieux avant la vente et ont eu le temps de constater ou pas le bon fonctionnement d’une porte. Le caractère dissimulé d’une telle difficulté, eu égard aux circonstances, n’est pas établi, sans compter que la nature du désordre allégué, et non objectivé, ne semble pas entraver la jouissance du bien,

• concernant les fissures, sur le caractère dissimulé, les demandeurs ont eu accès au bien, en dehors de la présence de tiers ce qui exclut leur caractère dissimulé et ils ne rapportent pas la preuve nécessaire de cet élément,

• le rapport d’expertise produit n’indique pas la nécessité de mesure de sauvegarde ou corrective, rappelant en outre la fait que les murs sont en pisé. Il a pointé le bon état de la toiture et l’étanchéité comme des éléments rassurants. L’ensemble des désordres de finition, le rapport visant l’électricité et la porte d’entrée, ainsi que les fissures, étaient visibles lors des visites préalables à l’achat de la maison, sans compter qu’il précise que pour l’électricité, le problème a été réglé par un électricien là où les demandeurs prétendent, dans leurs écritures, que personne ne veut intervenir,

• en outre, les désordres qu’ils prétendaient dissimulés ne l’étaient pas, information leur étant donnée,

• les demandeurs ne justifient d’aucun motif légitime à l’expertise.

Appel a été interjeté par déclaration électronique par le conseil du couple Z-A.

L’affaire a été orientée à bref délai selon les dispositions des articles 905 à 905-2 du code de procédure civile.

Suivant leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 mai 2021, les consorts Z/A demandent, au vu des articles 1104, 1240, 1112-1, 1642, 1792 du code civil, 145, 273 et suivants, 700 du code de procédure civile, à la Cour de :

• INFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance,

• DIRE que E Z et G A sont bien fondés en leurs demandes.

En conséquence :

• PRENDRE ACTE que des vices affectent le bien immobilier, lesquels sont apparus postérieurement à l’acte de vente ou se sont aggravés de telle manière qu’ils sont susceptibles de remettre en cause l’acte passé et qu’il y a donc lieu d’ordonner une expertise judiciaire contradictoire,

• ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire,

• NOMMER tel expert qu’il lui plaira aux fins de :

Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, notamment des documents contractuels, se faire remettre par les parties et par les tiers tous documents utiles, entendre tous sachants à charge de reproduire leurs dires et leur identité, s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source ; faire appel si nécessaire, à un ou des techniciens d’une spécialité différente de la sienne ; établir et communiquer aux parties ainsi qu’au juge chargé du suivi de l’expertise une note de synthèse,

♦

Se faire remettre l’ensemble des factures correspondantes au coût de réparation des désordres, et notamment les coûts d’interventions, – Se rendre sur les lieux litigieux sis 315, Chemin du Gandoger 69830 SAINT- GEORGES-DE-RENEINS pour les visiter,

♦

Vérifier l’existence des désordres mentionnés par les demandeurs dans l’assignation et conclusions et les pièces auxquelles elles se réfèrent, les décrire et en indiquer la nature,

♦

Préciser pour chaque vice ou désordres :

♦

• S’ils sont antérieurs à la vente, – S’ils étaient apparents au moment de la vente,

• Si les professionnels intervenus les connaissaient ou aurait dû les connaître au moment de la ventes,

• Si les professionnels intervenus ont informé les acquéreurs des désordres avant la vente, – Si les vices cachés rendent le bien vendu impropre à l’usage d’habitation, ou s’ils diminuent cet usage,

• Préciser pour chaque désordre si les professionnels intervenus ont commis une faute en ne les constatant pas.

Rechercher l’origine ou la cause des désordres :

♦

• Dire s’ils proviennent d’une négligence dans l’entretien ou de toute autre cause,

• Donner tous éléments de fait ou d’ordre technique permettant d’apprécier les responsabilités encourues et en cas de pluralité de cause, leurs proportions dans la survenance des désordres,

• Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et non-conformités constatées ; en évaluer le coût poste par poste après avoir examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentées par les parties dans leur délai qu’il leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

• Donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices éventuellement subis par les demandeurs (notamment, sans que cela soit exhaustif, moins-value du bien, coût des réparations et dégradations, surcoût de charges de copropriété'), en proposer une évaluation chiffrée,

• Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

• Évaluer le coût des factures de réparations liés à ces désordres et pris en charge par E Z et G A.

• S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport, dans le délai qu’il leur aura imparti (un mois minimum) et le cas échéant, compléter ses investigations ;

• FIXER la durée de la mission de l’expert,

• DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce tribunal,

• DIRE qu’en cas de difficulté, l’expert s’en référera au président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

• FIXER la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir.

• CONDAMNER les intimés à la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel, ces derniers « sic » distraits au profit de M^e Laffly, avocat sur son affirmation de droit.

Ils rappellent avoir découvert au fil du temps de nombreux désordres dont ils n’ont pas été informés au moment de la vente le 30 juillet 2018 : en novembre 2018, sont apparues d’impressionnantes fissures dans les combles, puis de multiples fissures sur les murs extérieurs outre que le réseau électrique défaillant est de plus en plus dangereux. Fin juin 2020, le carrelage mal posé s’est fissuré laissant apparaître de la moisissure. Ces éléments ont été constatés par huissier de justice le 8 octobre 2020. Ils ont de plus découvert une chaudière défectueuse, non entretenue, dangereuse qu’ils ont dû changer par sécurité. Ces désordres ne cessent de croître. Il est ainsi justifié d’un intérêt légitime à obtenir une expertise judiciaire. Le juge n’a pas statué sur l’utilité de la demande mais sur l’existence ou non de vices cachés pouvant affecter la vente. Il a outrepassé ses compétences de juge des référés ce qui justifie la réformation de l’ordonnance. Leur expertise amiable qui a servi à leur débouté était laconique. Il a préjugé au fond. Ils n’ont réellement pris possession de leur maison que durant quatre jours à l’ouverture de l’électricité par contrat du 25 juillet 2018. Il ne leur a pas été possible de déceler tous les désordres en quatre jours lesquels sont apparus plusieurs mois après la vente et ont pris de l’ampleur. C’est leur expert d’assurance qui leur a appris que la maison était en pisé. La seule clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut faire obstacle à la demande d’expertise. Ils n’ont pas eu connaissance au moment de la vente de l’ampleur et des conséquences des vices quand bien même ils les auraient connus. Les époux X connaissaient les vices s’agissant des fissures, de l’électricité et du carrelage dont les joints avaient été changés. Ils auraient dû les informer du matériaux de construction, le pisé. Les fissures ne sont pas mentionnées dans l’acte de vente. Le désordre électrique s’est aggravé. Le premier diagnostic indiquait que l’électricité était conforme et le second joint à la vente faisait mention d’anomalies mais moindres. En juin 2020 les dalles du carrelage ont gonflé et se sont fissurées et ont cassé révélant de la moisissure (champignons) sous le carrelage générant une odeur insoutenable. Ces dalles ont été jointées à plusieurs reprises. Ce désordre apparaissait déjà en première instance contrairement à ce qui est soutenu. Ces éléments caractérisent une réticence dolosive des vendeurs à leur égard.

Le professionnel de l’immobilier a une présomption irréfragable de connaissance de l’information dans le domaine dans lequel il intervient. Il doit donner au candidat acquéreur les caractéristiques du bien proposé, ses qualités, ses défauts, avec loyauté et exactitude. Il doit examiner le bien de manière soignée et solliciter toutes les informations auprès des vendeurs. Il doit signaler les difficultés connues aux acheteurs. A défaut, il engage sa responsabilité délictuelle.

Ils ont découvert les fissures en novembre 2018 avec une lumière d’appoint. Ils maintiennent n’avoir pas pu faire de visite des combles. La présence des fissures était une information capitale. Les vendeurs ont été de mauvaise foi en gardant cette information sous silence. Ils les connaissaient car elles ont été jointées par endroit. Elles existent du sol au plafond. Des minis fissures sont apparues sur les façades. L’incidence sur la structure de la maison est inconnue. Une nouvelle expertise

amiable le 26 avril 2021 a révélé une déficience de la structure de la maison. La maison est en mouvement. Ces fissures ne sont pas qu’un désordre esthétique. Le préjudice financier est important. En connaissance de cette information, ils n’auraient ainsi pas acquis leur maison au prix payé. Ils ont dû déclarer un dégât des eaux à cause d’infiltrations d’eau de pluie endommageant le carrelage du salon. L’assureur a évalué le préjudice à 7.800 euros suite au sinistre du 20 novembre 2020. Ils ne savent toujours pas si les impressionnantes fissures des combles descendent plus bas dans les murs de la maison derrière les plaques de placo installées à l’étage inférieur et si elles affaiblissent les murs porteurs. Il est demandé une expertise pour connaître l’étendue et la gravité des désordres constatés, établir le coût des travaux éventuels et le préjudice éventuellement subi.

Sur le réseau électrique

Il y a eu deux O qui se contredisent mais ils n’ont pas eu connaissance de l’étendue des anomalies puisque l’installation a été de plus en plus défaillante et dangereuse. L’huissier de justice l’a constaté. Pour éteindre, il faut couper le compteur électrique au salon. Au premier étage, pour éteindre, il faut dévisser les ampoules car les interrupteurs ne répondent pas. Le compteur général disjoncte. Ces éléments n’étaient pas présents au moment de la vente et de l’occupation anticipée. L’installation se détériore. Le recherche des désordres électriques a été chiffrée à 944,68 euros. Une seconde expertise du 26 avril 2021 a révélé un risque d’incendie et d’importantes anomalies. La dangerosité n’a pas été clairement révélée par le diagnostic électrique réalisé avant l’achat. Son dysfonctionnement n’a pas pu échapper aux vendeurs. L’installation électrique réalisée par monsieur X lui même n’a pas été vérifiée par un organisme agréé (attestation Cousuel) permettant de s’assurer de sa conformité. Il faudra refaire la totalité du circuit électrique de la maison.

L’expertise leur permettra de connaître l’ampleur des dysfonctionnements électriques dangereux avant d’envisager toute action au fond.

Sur le carrelage qui se fissure et découvre des moisissures

Ce désordre supplémentaire est apparu au fil du temps. La porte d’entrée côté jardin permettant d’accéder à la maison a été rabotée et a de plus en plus de mal à s’ouvrir, nécessitant de forcer. En juin 2020, ils ont constaté que des dalles du carrelage de tout le rez-de-chaussée gonflaient jusqu’à fissuration, puis cassant révélant des moisissures (champignons) sur le carrelage et une odeur insoutenable. Ce carrelage a été mal posé dans tout le rez-de-chaussée ainsi que cela ressort du constat d’huissier du 8 octobre 2020. Cela avait déjà été constaté par l’expert de la MAIF en février 2019. Il est indéniable que les carreaux ont déjà été changés. Le second rapport de la MAIF en avril 2021 a conclu que les vendeurs avaient connaissance des problèmes récurrents au niveau du carrelage puisqu’ils ont changé les carreaux et refait les joints. Monsieur X, qui a posé le carrelage lui-même, est de mauvaise foi. Enfin, ils ont régulièrement des dégâts des eaux à cause du carrelage mal posé qui laisse l’eau de pluie s’infiltrer dans la maison par le bas de porte. Le remplacement des carreaux lors du dernier sinistre du 20 novembre 2020 s’est élevé à 7.800 euros. Des maçons professionnels ont fait le même constat. Ils ont chiffré à 1.500 euros la seule remise à niveau de la porte compte tenu d’un défaut d’étanchéité et 9.001 euros pour la pose d’un nouveau carrelage comprenant une mise à niveau de tout le rez-de-chaussée. Les professionnels ont fait un lien entre le carrelage qui fissure et la moisissure avec un défaut au niveau de la piscine qui se trouve à 3 mètres de la porte fenêtre et du carrelage. Monsieur X a également lui-même construit sa piscine. Cela justifie une expertise. Les vendeurs-constructeurs sont tenus à garantie décennale. Dans ce cas, la clause exonératoire ne joue pas. Si le défaut d’étanchéité du carrelage est dû à un désordre au niveau de la piscine construite par le vendeur, il sera tenu à réparation en raison de la garantie décennale qui expire en 2022. Seule, une expertise judiciaire permettra de mettre en lumière l’origine et l’ampleur du vice.

Sur la chaudière

La chaudière a dû être remplacée en plein hiver début 2019 soit six mois après l’achat alors qu’elle était réputée bien entretenue. Il n’y avait pourtant aucun carnet d’entretien soit disant perdu. Le professionnel, qui l’a remplacée, a constaté une fuite au niveau de la trappe du ballon d’eau chaude. Le joint de ballon, la cathode et le vase d’expansion ont dû être changés. Il était nécessaire de faire un détartrage complet du ballon ce qui prouve une absence d’entretien depuis des années. Monsieur Z a retiré 20 kg de tartre. Il y avait également une fuite de fuel nécessitant le changement de l’électrovanne. Il n’y a pas eu d’entretien car en un tel cas la fuite aurait été détectée. Le groupe de sécurité a dû être changé en urgence étant hors service totalement entartré. Il n’y avait plus aucune sécurité soupape en cas de surchauffage du ballon, ce qui aurait pu générer une explosion de la chaudière. Une dépense de 923,40 euros a dû être faite. Les vendeurs auraient dû leur indiquer que la chaudière nécessitait un entretien important. Ils soulignent en outre que les vendeurs savaient qu’ils étaient jeunes parents mais ils les ont laissé acquérir une maison pleine de désordres.

Ainsi, l’expertise s’avère vraiment nécessaire pour disposer d’un avis technique sur les conséquences et l’ampleur des désordres qui affectent le bien. Elle devra porter sur les fissures dans les combles qui révèlent une structure instable, sur le réseau électrique qui est dangereux et sur les fissures et moisissures du carrelage.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2020, monsieur B demande à la Cour de :

• CONFIRMER l’ordonnance de référé déférée,

• CONDAMNER les consorts Z/A à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

• DÉBOUTER les consorts Z/A de leur demande d’expertise technique à son égard.

A TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE :

Si par impossible la Cour faisait droit à la demande d’expertise des époux Z /A, à l’encontre de l’ensemble des parties :

• LUI DONNER ACTE de ce qu’il émet protestations et réserves d’usage,

• RÉSERVER en ce cas les dépens.

Les consorts Z/A exposent que le juge des référés n’a pas statué sur l’utilité de la mesure d’expertise mais sur l’existence ou non de vices cachés pouvant affecter la vente, outrepassant ses compétences et en violation des dispositions du code de procédure civile.

Le motif n’est légitime que si les faits dont la preuve est recherchée sont de nature à avoir une influence sur la solution d’un litige, c’est-à-dire qu’ils doivent avoir un lien suffisant et apparemment bien fondé avec un litige futur.

Or, le juge des référés a envisagé s’il existait un motif légitime au regard de l’apport d’une mesure d’expertise à une action sur le fond et non à pallier la carence en matière de preuve. Il devait examiner la pertinence des faits sur le défaut d’information et la présence de vices cachés.

Le juge n’a donc aucunement outrepassé ses pouvoirs mais simplement apprécié le caractère légitime

de la demande au regard de la procédure éventuelle, tant dans le lien pouvant exister que dans sa pertinence.

Il a estimé que cette mesure n’était pas pertinente la plupart des désordres ayant fait l’objet d’une information voir d’un consensus lors de l’acte de vente et les demandeurs ayant en outre pu occuper le bien avant la réitération de la vente et le paiement du prix.

Aucun des désordres invoqués ne résiste à l’examen :

• pour le réseau électrique défaillant et dangereux : les acquéreurs ne remettent pas en cause le fait qu’ils aient été informés de la défectuosité de ce système mais entendent engager une action pour ne pas avoir su apprécier l’ampleur des travaux à réaliser.

• pour le dispositif d’assainissement non collectif non conforme : ils ne remettent pas en question l’information donnée pour avoir obtenu une diminution du prix à ce titre.

• pour une chaudière soi-disant défectueuse : les acquéreurs font preuve d’une certaine mauvaise foi en arguant de l’absence d’information sur l’entretien alors que la date d’installation a été indiquée et que la dernière facture d’entretien a été annexée à l’acte de vente.

• pour la piscine dont la garantie décennale ne leur a pas été fournie : il est manifeste qu’aucune demande ou allégation de désordres n’a été faite par les acquéreurs, ôtant tout intérêt légitime à une mesure d’instruction.

• s’agissant de la porte d’entrée qui s’ouvre anormalement : la mesure d’instruction ne saurait venir pallier la carence de la preuve d’un désordre qui est manifestement apparent et dont ils ont pu clairement se convaincre dès leur entrée dans les lieux.

• pour les fissures dans les combles : un rapport d’expertise en confirme le caractère normal et non dangereux.

• et le décollement du carrelage est apparu plus de 2 ans après l’entrée dans les lieux.

Manifestement, ils ne justifient pas de motif légitime mais disposent même d’un certain nombre d’éléments (rapport d’expertise et constat d’huissier) qui ne rendent pas pertinente la mesure d’expertise technique sauf à tenter d’obtenir la preuve de l’amplitude d’un désordre dont ils étaient informés et dont ils ont pu se convaincre dès leur entrée anticipée dans les lieux.

Ils ont tenté d’invoquer un défaut d’information et de conseil des professionnels de l’immobilier -la société M-A FINANCES et lui-même- en ce qu’ils ne les auraient pas avertis des vices dont ils auraient pu avoir connaissance. Ces arguments ne sauraient justifier un intérêt légitime à une demande d’expertise technique.

Il ressort de l’acte de vente que certains désordres invoqués ont fait l’objet d’une convention spécifique dans l’acte de vente, démontrant ainsi qu’ils avaient parfaitement connaissance et conscience des travaux à réaliser.

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil dont le contenu est défini par la jurisprudence et varie selon chaque cas : il doit recueillir les informations relatives au bien en vente, les vérifier dans la limite de ses compétences et celles de l’acquéreur et les transmettre à ce dernier en le conseillant.

Sa responsabilité ne peut être recherchée s’il a retransmis l’information à l’acquéreur après avoir

procédé à sa vérification, sachant que la transmission des divers certificats et O à l’acquéreur justifie l’accomplissement de son obligation d’information.

Cette obligation ne doit pas constituer une mission d’assistance technique qui va au-delà de ses compétences en entremise dans la vente d’immeuble.

Ainsi ces informations et leur vérification sont constituées par des recherches et vérifications usuelles ainsi qu’un examen de la situation apparente du bien.

Cette obligation trouve ses limites dans les compétences techniques de l’agent immobilier mais également par la connaissance de l’acquéreur et la possibilité qu’a celui-ci de se faire assister par tout technicien lors des visites.

Cette connaissance de l’acquéreur de l’état matériel du bien doit être considérée comme existante notamment par la mention dans l’acte sous seing privé des points à même d’attirer son attention et relevant par exemple des certificats et O obligatoires.

Dès lors, l’acquéreur ne peut engager la responsabilité de l’agent immobilier sur le fondement de points portés à sa connaissance dont ce dernier a pu légitiment constater l’existence et se faire conseiller par tout technicien.

En l’espèce, il a bien recueilli toutes les informations nécessaires au vu de la nature du bien vendu, informations qu’il a retransmises aux acquéreurs et notamment en leur fournissant les certificats et O obligatoires tels que le DPE et le certificat d’assainissement, la facture d’entretien de la chaudière et les renseignements concernant celle-ci tels qu’ils lui ont été fournis par les vendeurs.

En outre, les acquéreurs ont pu visiter le bien à plusieurs reprises et se convaincre pleinement de l’état de celui-ci. L’ensemble des désordres étaient apparents ou portés à leur connaissance alors qu’il avaient tout le loisir de s’entourer de professionnels pour connaître l’étendue et le coût éventuel des travaux à réaliser et ce d’autant plus qu’ils ont disposé des clés de la maison 15 jours avant la réitération de la vente.

Il est surprenant de solliciter à l’encontre de l’agent immobilier une expertise technique alors que la limite de son obligation d’information et de conseil est justement celle de ses compétences techniques.

S’ils n’ont découvert non pas les soi-disant vices cachés ou désordres mais leur ampleur que deux ans après leur acquisition et après que des professionnels soient intervenus, il n’est pas possible de mettre à la charge de l’agent immobilier une responsabilité fondée sur le non-respect de son obligation d’information et de conseil.

Les consorts Z/A connaissaient parfaitement l’état de la maison et admettent que ce n’est que l’ampleur des désordres énoncés dans l’acte de vente qui constitue le fondement à leur action.

Suivant les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2020, les époux X demandent à la Cour de :

• JUGER mal fondé l’appel interjeté par monsieur Z et madame A concernant l’ordonnance de référé déférée.

A titre principal :

• REJETER l’ensemble de leurs prétentions et demandes comme dépourvues de tout fondement.

En conséquence :

• CONFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée.

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse selon laquelle il serait fait droit à la demande d’expertise judiciaire :

• JUGER que les époux X émettent toutes protestations et réserves quant à une éventuelle prescription ou à une éventuelle mise en cause de leur responsabilité,

• CONDAMNER solidairement monsieur Z et madame A à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant « sic » distraits au profit de la SAS TUDELA & Associés, avocats, sur son affirmation de droit.

Ils soutiennent notamment que le juge a justement relevé que monsieur Z et madame A se sont prévalus à l’encontre des défendeurs, dans l’hypothèse d’une instance au fond, d’un défaut d’information et de vices cachés.

Pourtant, ils lui font grief d’avoir statué sur l’existence ou l’inexistence de vices cachés et non quant à l’opportunité d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Or, partant de leurs énonciations, le juge a donc relevé que ces derniers avaient pu, avant toute acquisition, jouir du bien au moyen d’une convention d’occupation précaire.

Les futurs acquéreurs ont eu tout loisir de visiter et d’apprécier l’existence de désordres, hors la présence des parties défenderesses à l’instance.

A été justement relevée la clause d’exclusion de garantie a été stipulée dans l’acte de vente que monsieur Z et madame A ont entendu accepter.

Enfin, les désordres qu’ils ont allégués, pour obtenir l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire, ont été expressément mentionnés à l’acte de vente dont ils ont eu évidemment connaissance.

L’absence de saisine des juridictions compétentes au fond par monsieur Z et madame A interroge alors même que cela n’empêcherait absolument pas de solliciter avant dire droit, qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

La Cour d’appel constatera également que ceux-ci ont pris soin de modifier leur demande concernant les vices puisqu’ils indiquent désormais que les vices qui affecteraient l’immeuble seraient susceptibles de remettre en cause l’acte de vente alors que les vices invoqués sont justement mentionnés dans l’acte de vente outre qu’une clause d’exclusion de garantie a été stipulée et acceptée par eux.

La Cour d’appel les déboutera de leur demande d’expertise car l’acte de vente comporte une clause d’exclusion des vices cachés, excluant toute responsabilité possible des vendeurs qui ne sont pas des professionnels ni du bâtiment ni de l’immobilier et qui sont de bonne foi. Des professionnels sont intervenus à l’acte de vente, à savoir un agent immobilier et un notaire. Ils ont souhaité vendre le bien en l’état sans avoir à supporter une éventuelle action en indemnisation de vices qu’ils n’ont absolument pas souhaité cacher et s’en sont remis aux conseils et assistance d’un notaire et d’un agent immobilier.

Par ailleurs, les vices invoqués ne peuvent sérieusement être considérés comme cachés. L’action sur le fondement de la garantie des vices cachés doit être rejetée en considération des éléments d’informations qui ont été donnés aux acquéreurs antérieurement à la signature de l’acte de vente.

En l’espèce, monsieur Z et madame A ont pu occuper le bien pendant une quinzaine de jours avant la réitération de l’acte authentique, ce qu’ils ont omis de signaler dans leur assignation en référé. Bien qu’ils tentent de minimiser leur durée d’occupation des lieux avant la vente, ils ne rapportent, comme l’a justement relevé le premier juge, aucun élément objectif qui permettrait de se convaincre que l’occupation a été plus courte que celle prévue dans la convention d’occupation précaire régularisée le 18 juillet 2018.

Les lieux ont été occupés jusqu’au 3 août.

Par ailleurs, le rapport d’expertise de leur protection juridique CET IRD, établi le 22 février 2019 a conclu :

« Remèdes aux désordres et coûts estimés :

Pour mémoire, l’ensemble des désordres de finition constatés étaient visibles lors des visites préalables à l’achat de la maison . L’Expert mandaté par leur protection juridique a conclu :

« Avis sur les responsabilités :

Pour mémoire, les désordres portent sur une maison ancienne rénovée ' achetée en l’état et sans réels désordres liés à des malfaçons, ni à des vices cachés.

Avis sur accord amiable :

Nous avons convenu avec monsieur E Z de l’absence de réels désordres et de vices cachés par l’ancien propriétaire puisque dans les combles, une fissure sur les joints entre éléments banchés en pisé de terre sont à la fois anciens et apparents.

S’agissant des autres désordres, ils sont dus à la typologie de la construction (planchers bois souple qui travaillent suivant les saisons et l’hygrométrie ambiante).

Conclusion : Compte tenu de ce qui précède, nous vous invitons à classer ce dossier ».

Ils n’avaient d’ailleurs pas versé ce rapport à l’appui de leur assignation.

Ainsi, le juge des référés a pu valablement considérer qu’une action au fond, sur le fondement de dissimulation ou de la garantie des vices cachés, ne pouvait qu’être irrecevable ou vouée à l’échec.

Ils entendent désormais soutenir que les concluants auraient fait preuve de réticence dolosive à leur égard, alors même que l’expert mandaté par leur protection juridique constate que ces derniers ont été bien informés. Désormais, ils produisent un constat d’huissier de justice du 08 octobre 2020. Ils affirment également qu’une expertise judiciaire serait nécessaire pour que les désordres qu’ils invoquent soient constatés, que leur origine soit déterminée, et que leurs conséquences soient précisées et que le coût des réparations et du préjudice soit évalué.

Ce sont les conclusions de l’expert qui ne conviennent pas à monsieur Z et madame A puisqu’elles contredisent clairement leurs affirmations péremptoires.

Plus fort, la demande aux fins d’expertise judiciaire n’est sollicitée que pour servir de contre-expertise à un rapport d’expertise d’ores et déjà réalisé par un cabinet spécialisé, reconnu pour

ses compétences et mandaté par l’assureur des appelants.

1- Sur les fissures :

Ils font observer qu’ils n’étaient pas présents lors des visites et que l’agent immobilier leur a affirmé que les combles avaient été visités.

Monsieur B a soutenu en première instance que monsieur Z avait pu monter dans les combles, ce dernier lui ayant tenu l’échelle.

Monsieur Z et de madame A affirment que l’expert du cabinet CET IRD a clairement indiqué que ces derniers n’avaient pu accéder aux combles alors qu’il n’a fait que que consigner ce que lui a affirmé monsieur Z :

« Suivant monsieur Z, lors de la visite, avant la signature de l’achat de la maison, celui-ci n’a pu réellement visiter le grenier du fait de l’absence de sécurité de l’échelle d’accès aux combles ».

C’est donc bien les uniques affirmations de monsieur Z qui reconnait d’ailleurs la présence d’une échelle alors même qu’il affirmait du contraire aux termes de son assignation en référé.

En outre, s’agissant de l’ampleur et des conséquences de ces fissures, monsieur Z et de madame A possèdent déjà tous les éléments pour se rassurer suivant les conclusions de l’expert qui a conclu en février 2019 :

« Les désordres sur les murs au 2^e étage dans les combles qui semblent les plus importants sont toutefois à relativiser. (') Toutefois, du fait du remplacement de la couverture en tuiles et de la bonne étanchéité de la couverture, nous n’avons pas de crainte sur la bonne tenue future de ces murs ».

2- Sur le réseau électrique :

L’acte de vente mentionne page 17 que le vendeur a fait établir un état de l’installation intérieure électrique par le cabinet N O, lequel soulignait l’existence d’une ou plusieurs anomalies. Le rapport était joint à l’acte.

Dans l’acte de vente (p 26) les anomalies concernant la prise de terre sont également clairement indiquées. Il était bien précisé que l’installation électrique avait plus de quinze ans d’ancienneté.

Enfin, aux termes du rapport d’expertise du cabinet CET IRD, il est bien mentionné que :

« Concernant le problème électrique, un électricien est intervenu et a solutionné le désordre ».

Il ne saurait donc être reproché aux époux X d’avoir, de mauvaise foi, dissimulé un vice, tant s’agissant de son existence que de son ampleur et ses conséquences.

3- Sur le carrelage :

L’expert CET IRD n’a aucunement fait état de désordres tels que décrits. Si l’huissier de justice relève en son procès-verbal des fissures, des différences de teintes des joints du carrelage et que des carreaux sonnent creux, il ne constate rien de différent à ce que l’expert du cabinet CET IRD a lui-même constaté.

Aucun des deux intervenants n’ont évoqué de problèmes liés à la moisissure, comme le soutiennent aujourd’hui monsieur Z et de madame A.

Enfin, le devis de l’entreprise BEAUJOLAIS CARRELAGE ne fait aucunement état de

moisissures.

D’ailleurs, il doit être relevé la date d’établissement de ce devis, soit le 30 octobre 2020, postérieurement au débouté des acheteurs.

4- Sur la chaudière :

Monsieur Z et madame A exposent avoir dû la remplacer en début d’année 2019. La dernière révision a été effectuée en janvier 2018 par un professionnel qui n’avait détecté aucune anomalie. En tout état de cause, ils ont acquis le bien en l’état, et les époux X ne pouvaient prédire d’éventuels dysfonctionnements rencontrés plus tard. En outre, les énonciations contenues dans leurs conclusions ne sont corroborées par aucun élément objectif.

D’ailleurs, ils n’ont pas fait état de cette difficulté lorsqu’il s’est agit de présenter des doléances à l’expert mandaté par leur assureur protection juridique.

5- Sur la piscine :

Ils évoquent à nouveau en cause d’appel la piscine de leur propriété qui bénéficie d’une assurance décennale sur l’ensemble des éléments de la structure depuis le 28 septembre 2012.

Ils tentent de faire croire que la piscine pourrait être à l’origine d’autres désordres. Or, aucun désordre objectif n’est donc rapporté en cause d’appel.

6- Sur la porte d’entrée :

Ils ont fait l’acquisition d’un bien en l’état et avant la vente, ils ont résidé au moins une quinzaine de jours dans la maison. Ils ont attendu le 08 octobre 2020 pour mandater un huissier de justice.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2020, la SARL M-A FINANCE demande à la Cour de :

• CONFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée.

Y ajoutant :

• CONDAMNER les consorts Z/A à lui verser la somme de 1.500 euros supplémentaire sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

A titre infiniment subsidiaire :

• JUGER qu’elle émet toutes protestations et réserves quant à une éventuelle prescription ou à une éventuelle mise en cause de sa responsabilité,

• MODIFIER la mission sollicitée dans la mesure où l’expertise judiciaire, purement technique, ne peut porter sur aucun point juridique.

En conséquence :

• DÉBOUTER les consorts Z/A de leurs demandes relatives aux chefs de mission

suivants :

• Préciser pour chaque vice ou désordre :

• si l’agence CJB CONSEIL les connaissait où auraient dus les connaître au moment de la vente,

• si l’agence CJB CONSEIL a informé les acquéreurs des désordres avant la vente,

• si l’agence CJB CONSEIL a commis une faute en ne les constatant pas.

• DÉBOUTER les consorts Z/A de leur demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose en substance qu’elle est une agence immobilière travaillant en collaboration avec J B, agent commercial. Celui-ci a fait visiter à plusieurs reprises la maison aux consorts Z et A en début d’année 2018. Ceux-ci se sont portés acquéreurs par mail du 27 février 2018. Un compromis de vente a été signé le 16 mars 2018, et les réitérations sont intervenues le 30 juillet 2018. Un accord de mise à disposition anticipée du bien a été conclu entre les parties, les futurs acquéreurs ayant pu prendre possession du bien immobilier avant même de l’avoir acquis définitivement et d’en avoir payé le prix.

Plus d’un an après la vente, soit en septembre 2019, les acquéreurs se sont plaints de divers désordres, par l’intermédiaire de leur Conseil Maître P Q. Il a été répondu point par point à ces réclamations, par courrier officiel adressé par Maître C à Maître Q le 15 octobre 2019.

Contre toute attente, ils ont fait délivrer assignation à la société M-A FINANCE ainsi qu’aux vendeurs aux fins d’expertise.

Les désordres dont ils se plaignent n’en sont pas, ou étaient connus d’eux au jour de la vente.

Ces soi-disant désordres étaient relatifs :

— A un soi-disant réseau électrique défaillant et dangereux,

— A un dispositif d’assainissement non collectif non conforme,

— A la chaudière soi-disant défectueuse,

— A une piscine dont la garantie décennale n’a pas été fournie,

— A une porte d’entrée qui s’ouvre anormalement car elle n’est pas droite,

— Et enfin à des fissures dans les combles.

En l’espèce, la demande d’expertise sollicitée est parfaitement inutile et n’apportera rien au litige futur.

Les désordres dont se plaignent aujourd’hui les consorts Z/A n’en sont pas et pour le moins, ont fait l’objet d’une négociation entre les parties.

Contrairement à ce que soutiennent les consorts Z/A, le juge des référés n’a pas tranché le fond du droit. Il n’a pu que constater que la mesure sollicitée ne reposait pas sur un motif légitime.

Ils entendent se prévaloir, dans une éventuelle instance au fond, d’un défaut d’information de la part des parties professionnelles au dossier, mais aussi des vendeurs, ainsi que de vices cachés.

Malgré une refonte totale des demandes en cause d’appel, l’abandon des demandes relatives à la fosse septique, ou encore la modification de demandes relatives à une porte qui ne s’ouvre que difficilement, remplacées en cause d’appel par une demande relative à un décollement du carrelage et l’apparition de moisissures, le constat est le même.

Ils n’apportent aucun élément caractérisant un motif légitime justifiant de leur demande d’expertise. Ils continuent même à demander dans leur dispositif que l’expert « statue » sur une éventuelle absence d’information du professionnel alors qu’une expertise doit se cantonner à ce qui est technique, le juridique appartenant à la juridiction saisie au fond.

Ils ne peuvent se prévaloir d’un quelconque vice de construction, ceux-ci ayant acquis une maison d’habitation construite depuis plus de 100 ans et non un logement neuf.

Les nouvelles pièces que les consorts Z/A versent aux débats en cause d’appel ne sont pas de nature à entendre prononcer la réformation. Ces nouvelles pièces sont en effet relatives à des devis de maçonnerie pour le bouchage des fissures (380 euros TTC) ou encore un constat d’huissier qui ne fait que constater ce qui était déjà apparent au jour de la vente ou un devis concernant la pose de carrelage, élément nouveau apparu en cause d’appel.

1°/ Sur les fissures

Les acheteurs indiquent que dans les combles se trouvent ce qu’ils qualifiaient en première instance, dans leur acte introductif d’instance, de « trois importantes et dangereuses fissures » et devant la Cour de « nombreuses fissures ». Ils se permettent de soutenir qu’ils n’auraient pu visiter les combles et avoir connaissance de l’existence de celles-ci, parfaitement apparentes.

Or, monsieur Z a pu accéder aux combles, J B ayant pu indiquer qu’il a lui-même tenu l’échelle à celui-ci pour ce faire.

En outre, monsieur Z y a accédé à sa guise avant la vente puisqu’il a habité cette maison avant d’en payer le prix. Il a ainsi pu se rendre compte tant de l’état de la toiture que du pisé à hauteur de combles.

Enfin le rapport d’expertise amiable que les consorts Z/A versent aux débats en cause d’appel a mentionné en page 3 :

« Suivant monsieur E Z, lors de la visite, avant la signature de l’achat de la maison, celui-ci n’a pu réellement visiter le grenier du fait de l’absence de sécurité de l’échelle d’accès aux combles ».

Il n’en reste pas moins qu’une échelle se trouvait sur place pour accéder aux combles.

Or, dans leurs conclusions d’appel, ils vont jusqu’à dire maintenant qu’aucune échelle n’était disponible sur place pour accéder aux combles.

Les fissures dont il est fait état ne peuvent s’apparenter à un vice caché et ce d’autant plus que ces fissures, inhérentes d’ailleurs au matériau de construction, à savoir du pisé, sont apparentes.

Par ailleurs, aucun désordre n’est apparu à ce titre depuis la vente intervenue en juillet 2018.

Leur propre expert a indiqué : « Les désordres sur les murs au 2^e étage dans les combles qui semblent les plus importants sont toutefois à relativiser. Les murs en pisé ont été construits il y a au moins cent ans et pour rassurer les sociétaires d’une éventuelle évolution possible, nous avons conseillé à monsieur E Z de mettre en place des témoins en plâtre au niveau des ouvertures type fissures constatés sur les remplissages biais de raccord entre éléments, de pisé banché.

Nous avons convenu avec monsieur E Z de l’absence de réels désordres et de vices cachés par l’ancien propriétaire puisque dans les combles, une fissure sur les joints entre éléments banchés en pisé de terre sont à la fois anciens et apparents. »

Il ressort qu’un expert judiciaire ne pourrait que constater l’existence des fissures ainsi que les consorts Z/A les justifient en versant aux débats des photographies, un procès-verbal d’huissier et leur propre expertise amiable, et indiquer qu’elles étaient apparentes au moment de la vente puisque tel est le cas. Une expertise serait donc inutile à ce titre.

Un expert ne pourrait pas plus, comme le demandent pourtant les consorts Z/A, dire si l’agence C.J.B. CONSEIL a informé les acquéreurs des désordres avant la vente et préciser si l’agence C.J.B. CONSEIL a commis une faute en ne les constatant pas une expertise devant avoir un objectif technique et non juridique.

L’existence des fissures n’est pas contestée, leur caractère apparent ne l’est pas plus, et l’expert ne pourra renseigner la juridiction sur les points juridiques sollicités, à savoir, l’absence ou non de responsabilité de la société M-A FINANCE.

2°/ Sur le réseau électrique

L’installation électrique du bien acquis serait défaillante et dangereuse les contraignant à engager des dépenses à ce titre pour une remise aux normes. Ils sollicitent qu’un expert soit désigné pour constater la dangerosité de cette installation électrique.

Or, de l’acte notarié (p 26) et son annexe constituée par le dossier des O obligatoires rappellent clairement que l’installation électrique intérieure comporte une ou plusieurs anomalies et qu’il convient que les acquéreurs mandatent dans les meilleurs délais un électricien.

Ainsi, en page 26, l’acte de réitération de la vente stipule :

« Le bien dispose d’une installation intérieure électrique de plus de quinze ans. Le vendeur a fait établir un état de celle-ci par le Cabinet N O ' […] répondant aux critères de l’article L 271-6 du Code de la construction et de l’habitation le 21 Juin 2017, annexé (Diagnostic électricité – annexe n° 19).

Les conclusions sont les suivantes :

« L’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies. Il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt). L’installation fait également l’objet de constatations diverses.

Domaines faisant l’objet d’anomalies :

- la prise de terre et l’installation de mise à la terre.

Domaines faisant l’objet de constatations diverses :

- des points de contrôle n’ayant pu être vérifiés.

Il est rappelé à l’acquéreur qu’en cas d’accidents électriques consécutifs aux anomalies pouvant être révélées par l’état annexé, sa responsabilité pourrait être engagée tant civilement que pénalement de la même façon que la compagnie d’assurances pourrait invoquer le défaut d’aléa afin de refuser de garantir le sinistre électrique. D’une manière générale, le propriétaire au jour du sinistre est seul responsable de l’état du système électrique. »

L’annexe 19 de l’acte de vente expose qu’il n’existe qu’un état des O électriques régularisé entre les parties, dont référence est faite dans le corps de l’acte notarié, et que ce diagnostic vise des anomalies dont l’acquéreur a eu connaissance et qu’il savait devoir reprendre dès acquisition du bien.

En cause d’appel, les consorts Z/A tentent de justifier qu’il leur aurait été remis deux O du système électrique, l’un faisant état de défauts et l’autre indiquant que le réseau électrique est exempt de tout défaut.

Ce débat n’a pas lieu d’être puisque ce qui lie les parties est l’acte notarié qui fait foi jusqu’à inscription de faux. Les conclusions du diagnostic électrique sont reprises dans l’acte notarié et celui-ci se trouve en annexe. Il ne peut y avoir aucune confusion sur la dangerosité du système électrique à reprendre.

Les consorts Z/A ne peuvent aujourd’hui venir plaider qu’ils ont découvert que l’installation électrique était défaillante et dangereuse et que des dépenses à ce titre devaient être engagées.

Leur attention a été attirée sur ce point lors des négociations, ainsi qu’il en est attesté dans l’acte régularisé entre les parties.

3°/ Sur les nouveaux désordres invoqués en cause d’appel s’agissant du carrelage qui se fissure et des moisissures

En première instance, les consorts Z/A avaient indiqué que la porte d’entrée côté jardin ne pouvait s’ouvrir ni se fermer sans forcer du fait que le sol de la maison à ce niveau n’était pas droit. Ils se permettaient d’ajouter que la porte était ouverte les jours de visites et qu’ils n’avaient pu se rendre compte de ce vice. Il leur a alors été répondu que les visites s’étaient tenues en plein hiver et qu’ils avaient habité la maison par convention d’occupation anticipée, avant d’en payer le prix.

Ils exposent aujourd’hui que le carrelage se fissurerait et développerait des moisissures.

Or, les consorts Z/A habitent dans cette maison depuis plus de deux ans. Le désordre relatif à une porte qui s’ouvrait mal s’est désormais transformé en carrelage qu’il faudrait intégralement reprendre moyennant la somme de 9.000 euros.

Le litige ne porte pas sur une construction neuve, mais sur une maison acquise d’occasion, ayant plus de 100 ans, et rénovée en 2007 par les vendeurs.

Leur propre expert amiable, monsieur D a conclu que « les désordres portent sur une maison ancienne rénovée, achetée en l’état et sans réels désordres liés à des malfaçons ni à des vices cachés ». Ainsi, les désordres n’en sont pas et sont inhérents à ce type d’achat.

Une expertise judiciaire n’apporterait absolument rien aux débats car ils ne pourront plaider au fond ni l’existence de vices cachés, puisque ceux-ci étaient apparents, ni la responsabilité du constructeur puisque les travaux de rénovation avaient plus de 10 ans au moment de leur achat.

Ils tentent de rattacher aujourd’hui en cause d’appel les désordres relatifs au carrelage à la construction de la piscine puisque celle-ci a été construite il y a moins de 10 ans sans apporter aucun élément qui permettrait d’étayer cette thèse puisque il n’y a aucun lien entre la construction d’une piscine en extérieur et un carrelage qui se fissurerait et sonnerait creux par endroits, situé à l’intérieur

de l’habitation.

4°/ Sur la chaudière

La chaudière serait défaillante au point qu’ils ont dû la remplacer en début d’année 2019.

Outre que la chaudière a visiblement été changée, ces désordres ne peuvent être aucunement qualifiés de vices cachés ou faire l’objet d’un défaut d’information car l’acte notarié page 28 stipule s’agissant du système de chauffage :

« Le VENDEUR déclare que le système de chauffage est alimenté au fuel, et sa mise en service a été effectuée en 2007. La dernière révision a été effectuée par l’entreprise PADICS située à MONTCEAUX (Ain), selon facture n° 2018 01 26, en date du 24 janvier 2018 dont une copie est annexée (facture d’entretien chaudière Annexe n° 22).

L’ACQUEREUR déclare avoir été en mesure de constater que le système de chauffage est en service (pour l’eau chaude sanitaire au moins). »

Ainsi, ils ont déclaré avoir été en mesure de constater que le système de chauffage était en service. Et ce d’autant plus qu’ils ont visité la maison à plusieurs reprises en hiver. En outre, ils ont habité la maison avant la vente, dans le cadre d’une mise à disposition anticipée.

Enfin, la facture de la dernière révision de la chaudière a été jointe à l’acte de vente. Cette chaudière a été régulièrement entretenue et fonctionnait au jour de la vente, tant pour le chauffage que pour la production d’eau chaude.

Monsieur Z et madame A ne peuvent se plaindre, qu’ultérieurement à la vente, cette chaudière a été défaillante. Celle-ci a été installée en 2007, a été régulièrement entretenue ainsi qu’il en a été justifié, et aucun vice caché, à savoir un vice qu’aurait pu connaître le vendeur au jour de la vente en le taisant à l’acquéreur, n’est justifié.

Une expertise au titre de cette chaudière apparaît parfaitement inutile et ne servirait aucunement à étayer une procédure au fond.

Enfin, ils ont abandonné leurs demandes relatives à la garantie de la piscine et à l’assainissement non collectif. Ainsi, compte tenu de la clause d’exclusion des vices cachés contenue dans l’acte notarié, compte tenu des stipulations mêmes de l’acte notarié régularisé entre les parties et de ses annexes, et enfin compte tenu du fait que les consorts Z/A ont pu s’installer dans la maison 11 jours avant les réitérations, nonobstant leurs dires à ce titre, ils ont pu se convaincre de la nature et des qualités du bien qu’ils achetaient.

Ils sont particulièrement mal fondés aujourd’hui à solliciter une expertise, leur demande ne visant finalement qu’à se rassurer a priori sur les conséquences que pourraient avoir à terme les fissures qu’ils ont pu constater sur le pisé avant l’achat du bien immobilier.

Ceux-ci se permettent de dire qu’ils n’auraient habité dans ce bien que 4 jours avant la vente, en versant au débat un contrat de fournisseur d’électricité en date du 25 juillet 2018. En réalité à cette date ils ont simplement pris à leur nom un contrat chez un nouveau fournisseur d’électricité.

******************

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l’article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l’audience du 5 mai 2021 à 9 heures.

A l’audience, les conseils des époux Z et monsieur B et celui de la SARL M-A FINANCE ont fait leurs observations puis déposé leurs dossiers respectifs tout comme l’a fait le conseil des époux X.

Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles, peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

En vertu de ces dispositions, il appartient seulement au juge des référés de déterminer si la demande d’expertise est justifiée par un motif légitime étant rappelé que la mesure sollicitée doit présenter un intérêt probatoire technique c’est à dire utile et que l’action envisagée ne doit pas être manifestement vouée à l’échec. Reste à déterminer si les consorts Z/A justifient d’éléments suffisants pour que soit considéré qu’il existe une plausibilité de vices cachés et/ou une dissimulation ou une carence d’informations et de conseils avant et au moment de la vente immobilière étant rappelé qu’au stade d’un référé-expertise, les requérants n’ont pas à établir de manière certaine qu’ils ont été victimes d’un dol ou d’un défaut d’information et de conseils mais néanmoins qu’ils justifient d’éléments suffisamment vraisemblables pour que le procès envisagé ne soit pas voué à l’échec c’est à dire en l’espèce que leur bien présente des désordres ou une aggravation des désordres qui pourraient constituer des vices cachés connus des vendeurs ou ne pouvant être ignorés par les professionnels de l’immobilier, lesquels doivent fournir, outre les éléments obligatoires imposés par la loi ou les règlements, les informations caractéristiques et notamment les défauts du bien.

En l’espèce, il doit être rappelé que la maison était vendue en l’état, qu’il s’agissait à l’évidence d’une maison traditionnelle et ancienne que les candidats à l’acquisition savaient avoir été rénovée. Il ne s’agit pas d’un bien neuf.

Il doit également être rappelé que les futurs acquéreurs ont pu faire deux visites le 9 février 2018 et le 19 février 2018 avec l’agent immobilier monsieur B (pièce 3 de la M-A FINANCE) puis qu’ils ont eu l’occasion occuper durant une dizaine de jours le bien immobilier suivant convention d’occupation temporaire du 18 juillet 2018.

Par ailleurs, les vendeurs bénéficient d’une clause de non-garantie des vices cachés et apparents de la maison. Toutefois, même en matière de vente d’un bien ancien en l’état, cette clause ne s’applique pas si le vendeur connaissait le vice caché et qu’il ne l’a pas révélé aux acquéreurs lorsqu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier et du bâtiment comme en l’espèce. Tout vendeur doit délivrer les informations déterminantes pour l’acheteur soit celles qui sont objectivement essentielles soit celles qui sans être essentielles sont entrées dans le champ contractuel comme déterminantes au cas d’espèce selon les projets des acheteurs.

Ainsi, sa responsabilité pour manquement à son obligation pré-contractuelle d’information peut être recherchée s’il a omis de délivrer une information dont il avait connaissance et qui était déterminante pour l’acheteur. Son manquement ne disparaît pas par le fait que les acquéreurs, qui ont fait confiance, auraient fait preuve de négligence sauf cas de vices parfaitement apparents en ne se livrant pas à un examen complet et minutieux du bien envisagé lors de leur occupation temporaire et

en ne s’entourant pas de professionnels avisés pour les assister dans cet examen. De même, le fait que le vendeur ait fait appel à un agent immobilier et à un notaire n’est pas dispensé de délivrer les informations essentielles dont il a connaissance concernant les problématiques et défauts de son bien à vendre.

La responsabilité civile de l’agent immobilier et de la société ayant recours à ses services peut également être recherchée en cas de manquement à son obligation de conseil et défaut d’information notamment quant aux caractéristiques essentielles du bien proposé à la vente et à ses défauts et problématiques pouvant être déterminants pour les futurs acquéreurs. Il appartient au professionnel de prouver qu’il a satisfait à ses obligations et non aux acquéreurs de prouver un manquement de sa part. Son manquement n’est pas anéanti par le fait que les acquéreurs, qui font confiance à ce professionnel, auraient fait preuve de négligence, sauf cas de vices parfaitement apparents, en ne se livrant pas à un examen complet et minutieux du bien envisagé lors de leur occupation temporaire et en ne s’entourant pas de professionnels avisés pour les assister dans cet examen.

Enfin, il est rappelé qu’il est inutile de solliciter une expertise judiciaire pour soumettre une question d’ordre juridique comme la recherche d’une faute et la détermination d’une responsabilité. Elle ne peut porter que sur un point technique. Elle ne peut porter que sur des points techniques et fournir tous éléments au juge pour qu’il détermine le cas échéant les fautes et responsabilités.

En l’espèce, le litige éventuel futur envisagé est la mise en cause de la responsabilité civile des vendeurs pour défaut d’information et présence de vices cachés ou désordres affectant le bien immobilier dont l’étendue et l’ampleur leur ont été dissimulées et celle des professionnels de l’immobilier pour manquement à leur obligation d’information et/ou de conseil.

La Cour a constaté l’évolution des griefs des acheteurs puisqu’en première instance ils se plaignaient :

• d’un réseau électrique défaillant et dangereux,

• d’un dispositif d’assainissement non collectif non conforme,

• d’une chaudière défectueuse,

• d’une piscine dont la garantie décennale n’a pas été fournie,

• d’une porte d’entrée qui s’ouvre anormalement car elle n’est pas droite,

• des fissures dans les combles.

Et qu’en appel, ils ont d’une part abandonné avec raison certains chefs de demandes manifestement insusceptibles d’aboutir notamment concernant la porte d’entrée et le réseau d’assainissement et d’autre part limité expressément leur demande d’expertise. En effet en page 27 de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 mai 2021, leur demande est réduite aux désordres des fissures dans les combles qui révéleraient une structure instable, à l’ampleur de la dangerosité du réseau électrique, ainsi qu’aux fissures et moisissures du carrelage. Ainsi, en dépit de leur développement sur la chaudière, la Cour n’en est expressément plus saisie et doit se limiter à l’examen de ces trois types de griefs précis pour vérifier si les consorts Z/A justifient d’un motif légitime à l’expertise.

L’analyse doit être différentielle entre les vendeurs non professionnels et les professionnels de l’immobilier appelés en la cause, la Cour devant contrôler si la procédure potentiellement envisagée à l’issue de l’expertise n’est pas d’ores et déjà de manière manifeste vouée à l’échec, ce qui rendrait vaine la mesure d’instruction. En effet, les problématiques juridiques s’agissant des vendeurs et des professionnels de l’immobilier sont différentes.

Le fait que les acheteurs n’aient pas saisi la juridiction au fond est indifférent à ce stade, l’expertise sollicitée ayant pour but de leur permettre de déterminer si un procès est opportun ou non.

Sur l’utilité et le motif légitime d’une mesure d’expertise à l’égard des vendeurs non professionnels

En l’espèce, en page n°9 de l’acte de vente, les vendeurs bénéficient dune clause d’exclusion de garantie stipulée comme suit :

« L’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité (')

Il n’aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

- des vices apparents,

- des vices cachés ».

Conformément aux dispositions de l’article 1643 du code civil, une telle exclusion n’est valable que si les vendeurs sont des non professionnels de bonne foi.

Il est constant et non contesté que les vendeurs ne sont pas des professionnels du bâtiment ou de l’immobilier. Ils se sont d’ailleurs entourés de professionnels comme un notaire et un agent immobilier.

S’agissant de leur bonne foi, c’est à dire de leur connaissance de défauts ou désordres non apparents dont ils n’auraient pas avisé les candidats à l’achat immobilier, il appartient au couple Z/A de justifier d’indices suffisants pour établir qu’ils ont soit omis de leur livrer des informations déterminantes s’agissant de vices ou désordres dont ils se plaignent voire qu’ils leur ont volontairement cachés. Il ne suffit pas de procéder par voie d’affirmations non étayées sous peine que les faits sur lesquels ils fondent leur demande d’expertise soient qualifiés d’hypothétiques, ôtant tout motif légitime à leur demande. Toutefois, inversement, ils n’ont pas à prouver le caractère certain de leurs allégations, un doute raisonnable suffisant à rendre légitime une mesure d’instruction.

Ainsi, c’est à raison et sans méconnaître l’étendue de ses pouvoirs que le juge des référés s’est livré à une analyse des pièces et documents produits pour déterminer si les désordres invoqués étaient ou non manifestement apparents ou connus au moment des visites préalables et de la vente, de sorte que toute procédure reprochant une réticence dolosive ou un défaut d’information est de manière évidente, vouée à l’échec. Toutefois, le juge des référés ne doit se borner qu’à constater le caractère manifestement apparent des vices ou de la délivrance des informations essentielles. Il n’a pas à trancher des points qui sont en litige par une appréciation approfondie des pièces soumises, pouvoir exclusif des juges du fond.

1/ concernant l’installation électrique :

Le diagnostic électrique annexé à l’acte de vente fait mention d’une installation non conforme tenant notamment à un défaut de raccordement de la prise de terre.

Ainsi, en page 26 et dans son annexe constituée par le dossier des O obligatoires, il est clairement rappelé que l’installation électrique intérieure comporte une ou plusieurs anomalies et qu’il convient que les acquéreurs mandatent dans les meilleurs délais un électricien.

L’acte de vente stipule précisément :

« Le bien dispose d’une installation intérieure électrique de plus de quinze ans. Le vendeur a fait établir un état de celle-ci par le Cabinet N O ' Avenue Théodore Braun – 69400 Villefranche-sur-Saône, répondant aux critères de l’article L 271-6 du Code de la construction et de l’habitation le 21 juin 2017, annexé (Diagnostic électricité annexe n° 19).

Les conclusions sont les suivantes :

« L’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies. Il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt). L’installation fait également l’objet de constatations diverses.

Domaines faisant l’objet d’anomalies :

- la prise de terre et l’installation de mise à la terre

Domaines faisant l’objet de constatations diverses :

- des points de contrôle n’ayant pu être vérifiés.

Il est rappelé à l’acquéreur qu’en cas d’accidents électriques consécutifs aux anomalies pouvant être révélées par l’état annexé, sa responsabilité pourrait être engagée tant civilement que pénalement de la même façon que la compagnie d’assurances pourrait invoquer le défaut d’aléa afin de refuser de garantir le sinistre électrique. D’une manière générale, le propriétaire au jour du sinistre est seul responsable de l’état du système électrique. »

L’annexe 19 de l’acte de vente expose qu’il n’existe qu’un état des O électriques régularisé entre les parties, dont référence est faite dans le corps de l’acte notarié, et que ce diagnostic vise des anomalies dont l’acquéreur a eu connaissance et qu’il savait devoir reprendre dès l’acquisition du bien.

L’attestation versée au débat par les acquéreurs fait état de travaux de raccordement notamment à la prise de terre c’est-à-dire les travaux décrits comme effectivement nécessaires tels que mentionnés dans le diagnostic annexé.

En cause d’appel, les consorts Z/A tentent de justifier qu’il leur aurait été remis deux O du système électrique, l’un faisant état de défauts et l’autre indiquant que le réseau électrique est exempt de tout défaut. Or, ce qui lie les parties est l’acte notarié qui fait foi jusqu’à inscription de faux. Les conclusions du diagnostic électrique sont reprises dans l’acte notarié et celui-ci se trouve en annexe.

Il ne peut y avoir aucune confusion sur la dangerosité du système électrique à reprendre.

Il ressort clairement de ces éléments que le couple Z/A a été informé et conseillé relativement aux travaux à réaliser sur cette installation.

Le couple Z/A n’a pas signalé de problème électrique lors de son occupation de la maison quelques jours avant la vente tels qu’ils apparaissent dans le constat d’huissier du 8 octobre 2020 démontrant d’importantes difficultés dans le réseau électrique. Il a réitéré la vente le 30 juillet 2028. Lors de la première expertise amiable ordonnée par leur protection juridique le 29 novembre 2018, ils avaient effectivement signalé des désordres sur l’installation électrique au niveau de l’éclairage de l’accès au premier étage dont l’interrupteur variateur des éclairages en applique de la mezzanine n’était pas fonctionnel et dont l’interrupteur allumait la chambre contigüe à la mezzanine, mais l’expert Hugues D a précisé le 22 février 2019 que l’intervention de l’électricien avait solutionné ce problème. Il n’a donc pas fait les constats que l’huissier de justice fera en octobre 2020. Ce n’est donc que le 8 octobre 2020, date du constat d’huissier, soit postérieurement à l’ordonnance dont appel, que d’autres désordres ont été signalés au niveau de l’installation électrique. Devant le premier juge, ils avaient d’ailleurs uniquement fait grief de deux O contradictoires destinés à les tromper.

Dès lors, ce désordre constaté par huissier de justice n’était manifestement pas apparent préalablement ou au moment de la vente. Quand bien même actuellement l’installation présente d’importants désordres, il ne peut néanmoins être sérieusement soutenu, au soutien d’une demande d’expertise, que les vendeurs connaissaient les problèmes électriques apparus bien après la vente et qu’ils ont donc soit omis de leur en parler avant la vente soit qu’ils leur ont délibérément caché.

Il n’est nullement apporté d’indice rendant plausible un défaut d’information ou de conseil voire une réticence dolosive des vendeurs, faits qui s’avèrent hypothétiques.

Au contraire l’ensemble des pièces produites démontre une ignorance manifeste des vendeurs au sujet de la problématique de l’installation électrique sur laquelle a minima un électricien est intervenu postérieurement à la vente.

Les consorts Z/A ne démontrant pas l’utilité probatoire d’une expertise judiciaire du réseau électrique, leur demande ne peut prospérer s’agissant de ce grief. La Cour confirme l’ordonnance déférée sur ce point.

2/ sur la présence de fissures :

Les consorts Z/A produisent des photographies montrant l’existence de trois importantes fissures. Ces fissures sont apparentes et visibles à l''il nu. Ce point n’a pas pu être ignoré des vendeurs compte tenu des travaux de comblement intervenus sur certaines.

En l’espèce, il n’est pas soutenu que dans l’annonce immobilière cet élément a été porté à la connaissance des acquéreurs si tant est qu’il y a eu une annonce. Il n’est même pas soutenu non plus que les époux X leur en ont parlé.

Ces fissures, ainsi que cela ressort des photographies produites, sont manifestement impressionnantes pour un profane et étaient de nature à les inquiéter sur la solidité des combles et de la structure.

Il n’est nulle mention qu’un diagnostic ait pu leur être communiqué pour les rassurer comme a pu le faire le premier expert mais bien postérieurement à la vente en concluant à son sens que ces fissures n’étaient pas dangereuses.

Si le premier expert a pu estimer que les fissures étaient apparentes, ce qui est le cas, il ne ressort nullement de son rapport qu’il ait pu déterminer de manière manifeste que les futurs acquéreurs étaient avertis de la présence de ces fissures avant la vente.

En réalité, il n’est pas manifeste que les futurs acquéreurs ont pu se rendre compte de ces fissures avant la vente. En effet, le point de savoir s’ils ont pu ou non visiter les combles au moment des deux visites préalables avec l’agent immobilier est un point de litige très contesté opposant plusieurs versions sans que l’une ne puisse être à l’évidence jugée plus crédible que d’autres. Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de soupeser les preuves à ce sujet mais au juge du fond qui seul pourra déterminer l’étendue de leur connaissance.

Il résulte des photographies prises par l’huissier de justice en octobre 2020 que les combles sont d’un accès très difficile et peu sécurisé malgré une échelle, ce qui interroge sur la possibilité des acheteurs d’avoir visité les combles le temps de leur occupation temporaire. En tout état de cause, l’appréciation de la portée de l’occupation de la maison dont les candidats acquéreurs ont bénéficié avant de réitérer la vente dépasse les pouvoirs d’appréciation du juge des référés qui doit se borner à constater les éléments évidents pour déterminer si le procès éventuel est manifestement voué à l’échec. Dès lors qu’il existe un doute raisonnable sur l’existence ou les conséquences juridiques d’un fait discuté (le fait qu’ils ont pu visiter à loisir ou qu’ils aient négligé de le faire), il y a matière à

interprétation, compétence exclusive du juge du fond.

Par ailleurs, il ne peut être sérieusement soutenu que l’existence de fissures importantes dans les combles ne serait pas un élément intéressant tout acheteur vu leur ampleur et leur localisation.

Enfin, si le premier rapport d’expertise privée s’est montré rassurant quant aux fissures, le rapport d’expertise privé le plus récent a fourni un avis plus mitigé et contraire quant à la solidité de la structure et impliquant la reprise des éléments porteurs structurels de l’habitation.

Ce second rapport d’expertise du 26 avril 2021 a évoqué une problématique de mouvement de la maison qui travaille entraînant une obligation de raboter les portes. L’huissier de justice a constaté les fissures des combles et le fait qu’elles ont fait l’objet d’un remplissage réparatoire. Des fissures sont ensuite apparues en façades.

Compte tenu de l’avis contraire des deux experts sur la cause et la dangerosité des fissures, une expertise judiciaire s’avère utile d’un point de vue probatoire. Ainsi, il ne peut en l’état du dossier être considéré de manière manifeste qu’un procès ultérieur est voué à l’échec s’agissant d’un défaut d’information ou de conseil de la part des vendeurs voire d’une réticence dolosive

En conséquence, la demande d’expertise judiciaire des fissures de la maison repose sur un motif légitime. La Cour infirme l’ordonnance déférée sur ce point.

3°/ Sur les nouveaux désordres invoqués en cause d’appel s’agissant du carrelage qui se fissure et des moisissures :

En première instance, les consorts Z/A critiquaient le fait qu’il leur avait été dissimulé que la porte d’entrée côté jardin, ouverte en été et fermée en hiver, présentait des dysfonctionnements à l’ouverture et à la fermeture.

Ce désordre était manifestement apparent compte tenu du fait qu’ils ont pu habiter la maison par convention d’occupation anticipée, avant d’en payer le prix. En appel, leur demande d’expertise, en lien avec la porte, a évolué puisqu’il est allégué qu’est apparu un nouveau désordre constaté par voie d’huissier le 8 octobre 2020, à savoir que le carrelage du rez-de-chaussée se fissure et développe des moisissures.

Il ressort de la première expertise d’assurance de février 2019, que le couple Z/A avait effectivement déjà évoqué à l’expert (page 5 du rapport pièce 3 des appelants) le problème du carrelage du rez-de-chaussée, l’expert ayant conclu qu’il n’avait pas été posé de joint de dilatation, fait parfaitement apparent ainsi que cela ressort des photographies prises postérieurement par l’huissier de justice en octobre 2020, ce qui pouvait expliquer que certains carreaux sonnent creux notamment vers la porte d’entrée de la maison qui se situe à environ 4 mètres de l’extrémité côté cuisine).

Il avait déjà été constaté une différence de coloris des joints (fait visible également) sur une zone d’environ 2 m², ce qui implique que certains carreaux ont déjà fait l’objet d’un remplacement.

Il n’existait pas de fissures à l’époque de la vente puisqu’aucune n’a été notée par la première expertise d’assurance en février 2019. Pour autant, il n’est pas contesté que monsieur X a procédé lui-même au changement de carreaux du carrelage sur 2 m² et que certains présentaient en octobre 2020 des fissures et cassures et que l’huissier de justice a pu constater une malfaçon dans la pose. Ce désordre supplémentaire existe même si en dehors des allégations des appelants il n’a pas été évoqué des moisissures (champignons) sur le carrelage ni une odeur insoutenable, et même s’il a été révélé postérieurement à l’ordonnance déférée,

Par ailleurs, a déjà été constaté par le premier expert d’assurance que la porte d’entrée côté jardin
-celle d’accès à la maison- a été rabotée. Il ressort du second rapport de la MAIF en avril 2021 que les vendeurs ne pouvaient pas ne pas avoir connaissance des problèmes récurrents au niveau du carrelage puisqu’ils ont changé les carreaux et refait les joints. Il a été mis en exergue dans ce dernier rapport que la pente du carrelage extérieur est quasiment nulle favorisant des pénétrations d’eau à l’intérieur du bâtiment. Le seuil de la porte n’étant pas réalisé dans les règles de l’art, les eaux migrant et provoquant des décollements de carreaux au rez-de-chaussée. Un dégât des eaux d’octobre 2020 a donné lieu à une indemnisation pour le carrelage du sol du rez-de-chaussée à hauteur de 9.000 euros. Le rapport définitif (en pièce 14 des appelants) fait état d’infiltrations par le bas de deux portes extérieures ayant conduit au remplacement du carrelage en notant une étanchéité façade au niveau du bas de porte à revoir. Les vendeurs avaient forcément connaissance de ces problèmes récurrents au niveau du carrelage. Il n’est pas vraisemblable qu’ils n’aient pas subi de telles infiltrations. Ils ne soutiennent d’ailleurs pas avoir évoqué ce point avec les futurs candidats à l’achat, ni les raisons du changement de carreaux de carrelage sur 2 m² alors que ce désordre n’était pas apparent.

Il ne peut être sérieusement soutenu qu’une telle information ne serait pas essentielle pour des candidats à l’achat.

Par ailleurs, il est allégué que la piscine qui a été construite par monsieur X et pour laquelle en tant qu’auto-constructeur, il doit sa garantie décennale jusqu’en 2022, quand bien même il n’a pas pris d’assurance, sans pouvoir opposer la clause de non garantie des vices cachés pourrait avoir un lien avec les infiltrations d’eau au rez-de-chaussée de la maison en raison de sa proximité. La Cour constate qu’il n’a pas été contesté que la piscine a bien été construite par monsieur X ni qu’elle se situe à trois mètres de la porte fenêtre et du carrelage.

La réalité des infiltrations récurrentes apparaît établie et il n’est pas exigé au stade du référé-expertise que les acquéreurs démontrent un lien de causalité entre les infiltrations et la construction de la piscine puisque tel est l’objet de l’expertise. Dès lors, le motif légitime et l’utilité de l’expertise technique s’agissant des désordres cachés affectant le carrelage du rez-de-chaussée est démontré.

Sur l’utilité et le motif légitime d’une mesure d’expertise à l’égard des professionnels de l’immobilier

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil dont le contenu varie selon chaque cas : il doit recueillir les informations relatives au bien en vente, les vérifier dans la limite de ses compétences et celles de l’acquéreur, et les transmettre à ce dernier en le conseillant.

Sa responsabilité ne peut être recherchée s’il a retransmis l’information à l’acquéreur après avoir procédé à sa vérification.

Le périmètre des obligations de conseils et d’information de l’agent immobilier ne se restreint pas uniquement à la transmission des divers certificats et O obligatoires à l’acquéreur.

Même si son obligation ne doit pas constituer une mission d’assistance technique qui va au-delà de ses compétences en entremise dans la vente d’immeuble, il doit délivrer toutes informations ne dépassant pas ses compétences techniques mais relatives aux caractéristiques essentielles du bien notamment tous les défauts potentiels et problématiques du bien immobilier que le candidat acheteur pourrait constater lui-même.

La connaissance par l’acquéreur de l’état matériel du bien doit être considérée comme existante notamment par la mention dans l’acte sous seing privé des points à même d’attirer son attention et relevant par exemple des certificats et O obligatoires.

Le professionnel de l’immobilier est présumé avoir connaissance de l’information des caractéristiques

du bien proposé, ses qualités, ses défauts. Il doit en informer le candidat à l’achat avec loyauté et exactitude. Il est présumé avoir examiné le bien de manière soignée et avoir sollicité toutes les informations auprès des vendeurs. Il doit signaler les difficultés connues aux acheteurs. La charge de la preuve de la délivrance des conseils et informations essentielles aux acquéreurs pèse sur le professionnel. A défaut, il engage sa responsabilité délictuelle.

Sur le réseau électrique

L’analyse développée ci-dessus bénéficie aux professionnels de l’immobilier qui pas plus que les vendeurs ne pouvaient manifestement pas avoir eu connaissance de désordres apparus bien postérieurement. Il ne peut dès lors pas avoir manifestement manqué à son obligation de conseil et d’information d’autant que l’acte de vente a expressément porté à la connaissance des acheteurs les difficultés du réseau électrique qui ont été dûment informés des travaux à prévoir et des risques encourus.

Il n’existe dès lors pas de motif légitime à la demande d’expertise judiciaire sur ce point. La Cour confirme l’ordonnance déférée sur ce point.

Sur les fissures des combles, des façades et du carrelage

Il ressort de l’analyse ci-dessus que d’importantes fissures affectaient les combles ayant occasionné les comblements et que le carrelage du rez-de-chaussée a également fait l’objet de reprises très apparentes.

L’agent immobilier n’allègue ni de soutient s’être renseigné auprès des vendeurs sur les raisons du changement des carreaux de carrelage et en avoir informé les acheteurs, sachant qu’il ne peut être sérieusement soutenu d’un problème d’infiltrations ne serait pas une information essentielle et déterminante pour un candidat à l’achat.

L’agent immobilier soutient que monsieur Z a pu constater les fissures dans les combles sans pouvoir le démontrer et sans pouvoir justifier qu’il a délivré cette information essentielle. Ce point est en litige et seul le juge du fond peut trancher la contestation de même que celle relative à la portée de l’occupation temporaire des consorts Z/A avant la réitération de la vente Il n’est nullement allégué qu’une annonce du bien immobilier à vendre faisaient mention des fissures dans les combles.

Ainsi, le motif légitime de l’expertise technique est démontré d’autant que deux rapports d’expertise d’assurance établies à distance formulent des conclusions contradictoires sur la dangerosité des fissures qui se sont d’ailleurs propagées en façade. La question de la solidité de la structure est posée et nécessite un avis technique au contradictoire des parties. Il n’est pas manifeste au stade du référé que le procès futur est voué à l’échec en de telles circonstances.

La Cour infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et fait droit à la demande d’expertise dont la mission figure au dispositif étant précisé qu’elle doit se limiter aux fissures des combles et des façades et aux infiltrations au niveau du carrelage du rez-de-chaussée avec examen du lien de causalité ou non avec la piscine.

La Cour désigne pour y procéder l’architecte T U V, expert judiciaire inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Lyon.

Cette expertise qui est au profit des consorts Z/A ne peut pas être qu’aux frais avancés de ceux-ci pour assurer la bonne exécution de la mesure d’instruction.

En conséquence, la consignation sera à la charge des appelants, demandeurs à la mesure

d’instruction.

La Cour, en application de l’article 964-2 du code de procédure civile, renvoie le suivi et le contrôle de la mesure d’expertise au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône.

Sur les demandes accessoires

La Cour doit statuer sur les dépens sans les réserver compte tenu du caractère aléatoire d’un procès au fond dont l’existence sera fonction des conclusions de l’expertise.

Parties perdantes, les entiers dépens sont mis à la charge in solidum des époux X, de la M-A FINANCE et de monsieur B. La Cour déboute les époux X, la M-A FINANCE et monsieur B leurs demandes au titre des dépens.

La Cour autorise Maître Romain LAFFLY-LEXAVOUE LYON, qui en a fait la demande expresse, à non pas « distraire » terme n’étant plus en vigueur depuis une quarantaine d’années mais à recouvrer directement ceux des dépens d’appel dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En équité, les Cour déboute toutes les parties de toutes leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les époux Z/A ayant partiellement succombé en certaines de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire,

Nomme madame T W V architecte DPLG, inscrit sur la liste des experts de la Cour d’Appel de LYON, […] 74 66 04 45 avec la mission suivante limitée aux seules fissures des combles et des façades et au carrelage du rez-de-chaussée :

• Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, notamment des documents contractuels, se faire remettre par les parties et par les tiers tous documents utiles, entendre tous sachants à charge de reproduire leurs dires et leur identité, s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source ; faire appel si nécessaire, à un ou des techniciens d’une spécialité différente de la sienne ; établir et communiquer aux parties ainsi qu’au juge chargé du suivi de l’expertise une note de synthèse dans le respect des dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

• Se faire remettre l’ensemble tous les documents remis par les vendeurs et l’agent immobilier aux futurs acquéreurs avant la vente attestant de la délivrance des informations qu’ils leur ont données avant la vente en ce compris l’annonce portant offre de vente si elle a existé,

• Se rendre sur les lieux litigieux sis 315, Chemin du Gandoger 69830 SAINT- GEORGES-DE-RENEINS pour les visiter,

• Vérifier l’existence des désordres de fissures dans les combles et sur les façades et des

fissurations et désordres au carrelage du rez-de-chaussée, les décrire et en indiquer la nature et la cause,

Préciser pour chaque vice ou désordres :

• S’ils sont antérieurs à la vente,

• S’ils étaient apparents au moment de la vente pour un profane en se rendant dans les combles dans les conditions au moment des visites antérieures à la vente ou lors de l’occupation temporaire avec un examen normalement attentif,

• Si les vendeurs et l’agent immobilier intervenu les connaissaient ou aurait dû les connaître au moment de la vente,

• Si les acquéreurs ont été informés des désordres relatifs aux fissures des combles et des façades et au carrelage du rez-de-chaussée avant la vente et dans la positive, quelle était la teneur de cette information et qui l’a délivrée,

• dire si les fissures sont non dangereuses pour la solidité de la structure ou au contraire le sont et rendent le bien vendu impropre à l’usage d’habitation, ou en diminuent l’usage.

• pour le carrelage du rez-de-chaussée, dire s’il y a ou non moisissures, dire s’il y a eu des infiltrations rares ou nombreuses, dire si les vendeurs ont nécessairement également été concernés par des problèmes d’infiltrations (se faire remettre le listing de leurs déclarations de sinistres dégâts des eaux concernant la maison durant leur temps d’occupation, faire de même avec les acheteurs pour apprécier le nombre et la localisation des dégâts des eaux signalés le cas échéant), en donner les causes notamment si la piscine joue ou non un rôle causal, dire si les fissures en façades ou combles jouent un rôle ou non et dire si la pente du carrelage extérieur a ou non un lien avec les infiltrations comme le soutient le second rapport d’expertise d’assurance du 26 avril 2021.

• Donner tous éléments de fait ou d’ordre technique permettant d’apprécier les responsabilités encourues et en cas de pluralité de causes, leurs proportions dans la survenance des désordres,

• Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et non-conformités constatées ; en évaluer le coût poste par poste après avoir examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentées par les parties dans leur délai qu’il leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés ;

• Donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices éventuellement subis par les acheteurs (notamment, sans que cela soit exhaustif, moins-value du bien, coût des réparations et dégradations, surcoût de charges de copropriété'), en proposer une évaluation chiffrée,

• Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

• S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport, dans le délai qu’il leur aura imparti (un mois minimum) et le cas échéant, compléter ses investigations.

Renvoie le suivi et le contrôle de la mesure d’expertise au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône.

Dit :

Que l’expertise se réalisera aux frais avancés des consorts Z/A qui y ont intérêt et ce afin d’assurer la bonne exécution de la mesure, qui devront consigner la somme de 1.500 euros dans un délai de deux mois à compter du prononcé de l’arrêt à la régie d’avances

• et de recettes du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, sous peine de caducité de la mesure, cette somme étant à valoir sur la rémunération de l’expert

• Que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu à son remplacement sur simple requête adressé au magistrat chargé du contrôle de l’expertise,

• Que l’expert a un délai de 6 mois à compter de l’avis adressé par le greffe du versement de la consignation pour réaliser sa mission,

• Que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

• Que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif,

• Que l’expert doit adresser de façon probante directement aux parties son pré-rapport et son rapport définitif et indiquera en fin de rapport la date à laquelle il a procédé à cet envoi ainsi que l’identité de tous les destinataires,

• Que l’expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport sa note définitive de frais et d’honoraires mentionnant l’information selon laquelle les parties disposent d’un délai de 15 jours pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur à compter de la réception,

Dit que l’expert devra rendre son rapport en double exemplaire au greffe du juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône,

Condamne in solidum des époux X, la M-A FINANCE et J B aux entiers dépens et les déboute de leurs demandes respectives au titre des dépens,

Autorise M^e Romain Laffly – LEXAVOUE LYON, à recouvrer directement ceux des dépens d’appel dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute toutes les parties de toutes leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT