Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 3, 15 septembre 2021, n° 20/15117

Chronologie de l’affaire

TJ Paris 28 mai 2020 > CA Paris Infirmation partielle

15 septembre 2021

Sur la décision

Référence :CA Paris, pôle 1 – ch. 3, 15 sept. 2021, n° 20/15117

Juridiction :Cour d’appel de Paris

Numéro(s) : 20/15117 Décision précédente :Tribunal de grande instance de Paris, 28 mai 2020, N° 20/51407

Dispositif :Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les personnes

Président :Patrick BIROLLEAU, président

Avocat(s) :Christophe LEENHARDT, Jean-François CREMIEUX, Olivier POIX

Parties :S.A.R.L. SUN BEAUTY c/ S.A.R.L. BENAR

Texte intégral

Représentée par M^e Christophe LEENHARDT, avocat Copies exécutoires au barreau de PARIS, toque : D1170

REPUBLIQUE FRANCAISE INTIMES délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE M. Y X FRANCAIS

[…] COUR D’APPEL DE PARIS

[…] Pôle 1 – Chambre 3

Représenté par M^e Jean-françois CREMIEUX, avocat ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2021 au barreau de PARIS, toque : D0308 (n° , 7 pages) S.A.R.L. BENAR prise en la personne de ses Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG représentants légaux domiciliés en cette qualité audit 20/15117 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQ4C siège

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du

[…] 28 Mai 2020 -Président du TJ de PARIS – RG

[…] n° 20/51407

Défaillante (signification en date du APPELANTE 25/01/2021 remise à étude) S.A.R.L. SUN BEAUTY prise en la personne de ses COMPOSITION DE LA COUR : représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège L’affaire a été débattue le 08 Juin 2021, en audience

[…] publique, rapport ayant été fait par M^me Edmée

BONGRAND, Conseillère conformément aux articles

[…]

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804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Par acte du 2 décembre 2015, M. X, en qualité de bailleur, a renouvelé un précédent bail commercial au profit de la société Madaya, portant sur des locaux situés […] à […]. Cette location a été renouvelée pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 12.000 '.

Ce bail commercial contient une clause résolutoire, notamment en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance. Il contient également une clause garantissant la solidarité du cédant et du cessionnaire pour le paiement des loyers.

Par acte du 23 décembre 2015, la société Madaya a cédé son fonds de commerce à la société Benar, laquelle a, à son tour, cédé son fonds par acte du 20 juin 2019 à la société Sun Beauty.

Arguant du non-paiement de loyers, charges et taxes depuis le 1er juillet 2019, M. X a, par acte du

15 octobre 2019 fait signifier à la société Sun Beauty, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par ordonnance réputée contradictoire du 28 mai 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent, par provision,

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16/11/2019,

— Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de l’Ordonnance, l’expulsion de la société Sun Beauty et de tout occupant de son chef des lieux situés […] à Paris 18e avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné la société Sun Beauty, solidairement avec la société Benar, à verser à M. Y X

une provision de 9 266,53 ' au titre de l’arriéré locatif arrêté le 13/02/2020, terme de février inclus,

— Débouté la société Sun Beauty de sa demande de délais de paiement,

— Condamné la société Sun Beauty, solidairement avec la société Benar, à payer à M. Y X une indemnité d’occupation à compter du 01/03/2020 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’application de la clause pénale, sur la demande relative au dépôt de garantie et sur la demande de majoration des intérêts,

— Autorisé M. Y X à conserver le dépôt de garantie dont le montant sera déduit de sa créance,

— Condamné la société Sun Beauty, solidairement avec la société Benar, à payer à M. Y X la somme de 1 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société Sun Beauty, solidairement avec la société Benar, aux dépens, y compris le coût du commandement délivré le 15/10/2019 et du commandement dénoncé à la caution le 21/10/2019

Par déclaration du 23 octobre 2020, la société Sun Beauty a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance.

La société Sun Beauty, par ses dernières conclusions en date du 5 janvier 2021, demande à la Cour de :

*Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 novembre 2019 ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Sun Beauty et de tout occupant de son chef des lieux situés 8, […] à Paris 18e avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné la SARL Sun Beauty , solidairement avec la SARL Benar à verser à M. Y X une provision de 9266,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté le 13 février 2020, terme de février inclus ;

Débouté la société Sun Beauty de sa demande de délais de paiement ;

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Condamné la SARL Sun Beauty, solidairement avec la SARL Benar, à payer à M. Y X :

— une indemnité d’occupation à compter du 1er mars

2020 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

— autorisé M. Y X à conserver le dépôt de garantie dont le montant sera déduit de sa créance ;

— Condamné la SARL Sun Beauty , solidairement avec la SARL Benar, à payer à M. Y X la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SARL Sun Beauty, solidairement avec la SARL Benar, aux dépens, y compris le coût du commandement délivré le 15 octobre 2019 et du commandement dénoncé à la caution le 21 octobre 2019 ;

*Et statuant à nouveau :

— Ordonner la suspension de la clause résolutoire avec effet rétroactif au 16 novembre 2019,

— Accorder un délai à la société Sun Beauty expirant à la date de l’arrêt à intervenir pour régler les sommes dues au titre des causes du commandement,

— Suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

— Constater le paiement des sommes dues dans le délai fixé,

— Dire en conséquence que le bail s’est poursuivi aux conditions antérieures,

— Dire n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile, tant en 1re instance qu’en appel.

— Condamner M. Y X aux dépens.

Elle expose ne pas avoir pu exploiter le local depuis mars 2020 en raison de la pandémie, sans que pour autant le bailleur n’ait accordé de suspension de loyers. Elle soutient que des fonds vont être investis ce qui permettra de régler les loyers impayés. Elle conteste par ailleurs le montant de la dette locative dès lors que par application de l’ordonnance du 25 mars 2020 et de l’article 4 de la loi du 14 novembre 2020, le bailleur, outre les intérêts et les pénalités, ne peut pas réclamer le paiement des loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

M. X, par ses dernières conclusions en date du 5 mai 2021, demande au visa des dispositions des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile et L. 145-41 et L 145-16-2 du Code de commerce, demande à la cour de :

*Débouter la société Sun Beauty de l’intégralité de ses demandes,

*Confirmer l’Ordonnance de référé du 28 mai 2020 en ce qu’elle a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent, par provision,

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16/11/2019,

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de l’Ordonnance, l’expulsion de la société Sun Beauty et de tout occupant de son chef des lieux situés […] à Paris 18e avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamné la société Sun Beauty, solidairement avec la société Benar, à verser à M. Y X une provision de 9 266,53 ' au titre de l’arriéré locatif arrêté le 13/02/2020, terme de février inclus,

Débouté la société Sun Beauty de sa demande de délais de paiement,

Condamné la société Sun Beauty, solidairement avec la société Benar, à payer à M. Y X une indemnité d’occupation à compter du 01/03/2020 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

Autorisé M. Y A conserver le dépôt de garantie dont le montant sera déduit de sa créance,

Condamné la société Sun Beauty, solidairement avec la société Benar, à payer à M. Y X la somme de 1 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société Sun Beauty, solidairement avec la société Benar, aux dépens, y compris le coût du commandement délivré le 15/10/2019 et du commandement dénoncé à la caution le 21/10/2019,

*Réformer l’Ordonnance de référé du 28 mai 2020 en ce qu’elle a :

— Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— Dit que l’indemnité d’occupation serait égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’application de la clause pénale, sur la demande relative au dépôt de garantie et sur la demande de majoration des intérêts,

Et en conséquence :

— Ordonner l’expulsion de la Société Sun Beauty et de tous occupants de son chef des locaux en cause avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique sous astreinte définitive de 1.000 ' par jour de retard mis à s’exécuter ;

— Condamner solidairement la Société Sun Beauty et la Société Benar ayant pour nom commercial et enseigne B C, à payer à M. Y X, à titre de provision, la somme de 26.592,57 ', terme de mai 2021 inclus, avec

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intérêts depuis le 15 octobre 2019 au taux d’intérêt légal majoré de 5 % ;

— Dire et juger que conformément au bail commercial, le dépôt de garantie restera acquis à M. Y X à titre d’indemnité de résiliation ;

— Condamner solidairement la société Sun Beauty et la société Benar ayant pour nom commercial et enseigne B C à payer à M. Y X, à titre de provision, la somme complémentaire de 2.659,25 ' à titre d’indemnité correspondant à 10 % du montant de la somme due ;

— Condamner solidairement la société Sun Beauty et la société Benar ayant pour nom commercial et enseigne B C à payer à M. Y X une indemnité journalière d’occupation à compter du 16 novembre 2019, correspondant au montant du dernier loyer majoré de 50 % et des charges et taxes, jusqu’à la justification de la libération totale des lieux et la remise de la totalité des clés ;

— Condamner solidairement la société Sun Beauty et la société Benar ayant pour nom commercial et enseigne B C à payer à M. Y X la somme complémentaire de 4.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il rappelle que la société Sun Beauty n’a payé aucune somme au bailleur depuis l’acquisition du fonds de commerce le 1er juillet 2019, soit avant la crise sanitaire, que ce ne sont pas les sommes dues au

titre des causes du commandement de payer du 15 octobre 2019 qui doivent être payées mais la somme de 26 592,57 euros qui correspond à la totalité de la dette locative arrêtée à l’échéance de mai 2021 comprise.

Il ajoute que la société Sun Beauty occasionne des nuisances, notamment des dégâts des eaux, et ne justifie pas d’attestation d’assurance.

La SARL Benar ne s’est pas constituée.

MOTIFS

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 4 de l’ordonnance n°2020- 316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, factures d’eau et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19" les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir des pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement des loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L 622-14 et L 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci -dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.'

L’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire dispose en son II ' jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non- paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement des loyers ou charges est réputée non écrite.

IV. Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.

Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.

En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagés par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement des loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 15 octobre 2019 soit antérieurement à l’état

d’urgence sanitaire, en dehors de toute période légalement protégée, ce qui fait obstacle à ce que la locataire puisse se prévaloir en ce qui concerne la clause résolutoire des dispositions sus-visées relatives à l’état d’urgence sanitaire. Il est par ailleurs constant que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti. Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 novembre 2019, ordonné l’expulsion de la société Sun Beauty, occupante sans droit ni titre et dit que le sort meubles garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions de l’article L 433-1 et suivants et R 433 -1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité d’occupation assurant la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d’une occupation sans bail, la provision sollicitée à ce titre peut être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en l’absence de tout autre élément. Il

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s’ensuit que l’ordonnance entreprise qui a fixé de la sorte l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux sera confirmée.

Le bailleur sollicite en cause d’appel le paiement provisionnel de la somme de 26.952,57 euros correspondant à la dette locative arrêtée au terme de mai 2021 inclus et la société Sun Beauty prétend que cette demande se heurte à une contestation sérieuse en ce que par l’effet de l’ordonnance du 25 mars 2020 et de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, le bailleur ne pourrait plus poursuivre le locataire au titre du bail.

Si l’ordonnance du 25 mars 2020 et l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ont notamment suspendu les voies d’exécution contre les locataires défaillants, aucune de leurs dispositions ne prévoit la suspension de l’exigibilité des loyers.

La société Sun Beauty n’argue pas de la perte de la chose louée et ne se prévaut pas des dispositions de l’article 1722 du code de procédure civile. En conséquence la demande formée au titre de la dette locative n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme réclamée.

L’ordonnance sera donc infirmée sur le montant de la provision allouée pour tenir compte de l’évolution du litige, laquelle sera portée au solde non sérieusement contestable de 26.952,57 euros restant dû au titre de la dette locative arrêtée à l’échéance de mai 2021 incluse.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Outre que le début du défaut de paiement des loyers est antérieur à la crise sanitaire, la société Sun Beauty dont l’activité n’est plus suspendue en raison de ladite crise, ne justifie pas de la reprise des paiements depuis la réouverture de son activité, ne verse aucune pièce financière ou comptable et ne verse aucune pièce afférente à l’existence de fonds futurs dont elle prétend être bientôt bénéficiaire.

La société Sun Beauty ne démontre pas être en capacité de faire face à l’apurement de la dette locative, même échelonné et au paiement du loyer courant.

Aucun élément relatif à la situation de la société Benar n’est porté à la connaissance de la cour, la société Benar étant défaillante depuis l’introduction de l’instance devant le premier juge.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement. L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement.

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 et l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ont exclu la

mise en oeuvre des clauses pénales, des intérêts et de toute mesure financière pendant l’état d’urgence sanitaire, la période dite juridiquement protégée allant du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus et du

30 octobre 2020 au 1er mars 2021.

La demande formée par l’intimé au titre de l’application de l’indemnité contractuelle égale à 10% de la dette locative qui constitue une clause pénale et celle au titre des intérêts et d’une astreinte se heurtent donc à une contestation sérieuse. L’ordonnance entreprise sera confirmée par substitution de motifs en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes afférentes à la clause pénale, aux intérêts et à l’astreinte.

Aux termes du bail, le dépôt de garantie peut être conservé par le bailleur en cas de résiliation anticipée du bail du fait du preneur. M. X qui dispose de ce dépôt de garantie, sollicite la possibilité de le conserver à titre d’indemnité de résiliation. Or, cette clause s’analyse en une clause pénale dont l’examen relève du juge du fond. L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande et en ce qu’elle a autorisé M. X à conserver le dépôt de garantie dont le montant sera déduit de sa créance.

Aucune critique n’est formée au titre de la clause de garantie des sommes dues par la société Benar du chef des loyers échus et à échoir. L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Le sort des dépens et des frais non répétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.

La société Sun Beauty sera condamnée aux dépens d’appel.

Les circonstances de l’espèce justifient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la provision allouée, Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne solidairement la société Sun Beauty et la société Benar à payer à M. Y X la somme provisionnelle de 26.952, 57 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme de mai 2021 inclus,

Condamne la société Sun Beauty aux dépens d’appel, Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur

d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT