Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 24 janvier 2020, n° 17/19987

TI Ivry-sur-Seine 5 septembre 2017

CA Paris
Infirmation partielle 24 janvier 2020

Arguments

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Rejeté
Sous-évaluation manifeste du loyer
La cour a estimé que le bailleur n'a pas prouvé que le loyer était manifestement sous-évalué, les références fournies n'étant pas comparables au logement loué.
Rejeté
Droit à remboursement des frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que le bailleur a succombé en appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 3, 24 janv. 2020, n° 17/19987
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	17/19987
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine, 5 septembre 2017, N° 11-16-002112
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Claude TERREAUX, président
Avocat(s) :	Christine GALLONPhilippe GALLANDSandra HERRY
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIES
Parties :	SA IN'LI ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE OGIF

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 JANVIER 2020

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/19987 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4LQO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Septembre 2017 -Tribunal d’Instance d’Ivry Sur Seine – RG n° 11-16-002112

APPELANTE

SA IN’LI ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE OGIF

SIRET: […]

Agissant poursuites et diligences de son Président y domicilié en cette qualité.

[…]

Représentée par M^e Philippe GALLAND de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Christine GALLON avocat au barreau de PARIS,

toque : P431

INTIMEE

Madame X Y

Née le […] à Lannion

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Décembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Z A, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame Z A dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

Lors de la mise à disposition la cour est composée de :

M. Claude TERREAUX, Président de chambre

M. Michel CHALACHIN , Président de chambre

M^me Z A Conseillère

Greffier, M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé à effet au 8 janvier 1999, la Société Sagefrance a consenti à Madame X Y un bail d’habitation portant sur un appartement de deux pièces situé au rez-de-chaussée de l’immeuble […] à Vitry-sur-Seine, dont le loyer principal s’élevait, au mois de juin 2016, à la somme de 374,87 € par mois.

En vue de l’échéance du 7 janvier 2017, la société Ogif a notifié à Madame X Y par lettre recommandée avec avis de réception du 13 juin 2016 une offre de renouvellement du bail moyennant paiement d’un nouveau loyer porté à la somme de 445,12 € après application du décret de modération. Madame X Y ayant refusé cette proposition, le bailleur a saisi la commission départementale de conciliation par lettre du 12 septembre 2016, dont l’avis a été rendu le 9 décembre 2016.

Par acte d’huissier du 19 décembre 2016, la société Ogif a fait citer Madame X Y devant le Tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine pour solliciter la fixation judiciaire du loyer applicable au bail renouvelé au visa de l’article 17-2 de la loi du 6juillet 1989.

Par jugement contradictoire du 5 septembre 2017, la société Ogif, nouvellement dénommée In’li, a été déboutée de ses demandes, faute de rapporter la preuve de la superficie du logement, et condamnée aux dépens.

La Cour est saisie de l’appel formé à l’encontre de ce jugement par la société In’Li anciennement dénommée Ogif selon déclaration en date du 30 octobre 2017

Au dispositif de ses dernières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 16 février 2019, la société In’Li sollicite de la Cour qu’elle :

— Infirme le jugement entrepris ;

et statuant à nouveau,

— Dise et juge que le loyer de Madame X Y est manifestement sous-évalué; – Fixe le montant du loyer du bail renouvelé de Madame X Y à la somme de

423,04 € par mois à compter du 15 janvier 2017 ;

— Condamne Madame X Y à payer à la société In’li la somme de 900 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne Madame X Y aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés

directement par Maître Galland, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au dispositif de ses conclusions d’intimée notifiées par la voie électronique le 31 janvier 2018, Madame X Y sollicite de la Cour qu’elle :

— Dise et juge Madame X Y recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Déboute la société In’Li de I’ensemble de ses demandes ;

— Condamne la société In’Li à payer à Madame X Y une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne la société In’Li aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 novembre 2019.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de renouvellement du bail avec augmentation du loyer

La commune de Vitry-sur-Seine se trouve en zone dite tendue en vertu du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et de son annexe énumérant les communes concernées.

L’augmentation du loyer relève donc, en principe, des dispositions de l’article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 24 mars 2014, dans sa rédaction applicable à l’espèce. Cependant, faute de publication d’un arrêté préfectoral définissant chaque année le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré fixés pour cette commune, ce sont les dispositions de l’article 17-2 II qui s’appliquent par défaut.

Les parties s’accordent sur l’application de ce texte déjà visé par le premier juge.

Il est rappelé que la sous-évaluation du loyer est une condition préalable à toute proposition de réévaluation du loyer et que si c’est au bailleur d’établir que le loyer est manifestement sous-évalué

(Civ 3^e 12 octobre 2011), il revient à la Cour de vérifier que les références produites concernent bien des logements comparables au logement loué ( Civ 3^e 15 avril 1992). Le loyer est manifestement sous-évalué est celui qui apparaît nettement inférieur au niveau du loyer obtenu par la méthode de la moyenne arithmétique des références produites.

En l’espèce, le 13 juin 2016, dans les conditions de forme et délais prévus par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, la société In’Li a notifié à Madame X Y une offre de renouvellement de son bail, assortie d’une proposition de nouveau loyer principal mensuel de 445,12 €, soit une augmentation du loyer principal de 70,25 €, égale à la moitié de la différence entre le loyer de référence de 515,32 € et le loyer actuel qui s’élève à 374,87 €.

En cours d’instance la société In’Li a fait procéder à un nouveau métrage de la superficie de l’appartement qui s’avère être de 47,55 m² et non pas de 52 m², comme visé à la proposition, soit un prix actuel de 7,88 €/m², de sorte qu’elle propose en appel un nouveau loyer de 423,04 €, soit 8,89 €/m², représentant une augmentation du loyer principal de 48,17 €, le loyer de référence étant passé à 471,22 €.

Au titre de son premier moyen de défense, Madame X Y plaide qu’il n’est pas démontré que le loyer soit manifestement sous-évalué, au sens de la jurisprudence de cette Cour qui exige un différentiel de plus de 20% du loyer contractuel avec le prix moyen des loyers constatés dans le voisinage.

Cet argument manque en fait et sera rejeté, dès lors que l’actuel loyer, soit 374,87 € est inférieur de plus de 20% au nouveau loyer de référence utilisé, soit 471,22 €.

Le second argument de Madame X Y concerne la localisation et la comparabilité des références choisies par le bailleur.

Selon l’article 17-2 loi du 6 juillet 1989 auquel renvoie l’article 17-2 II dispose que 'les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’Etat définit les éléments constitutifs de ces références

Madame X Y fait valoir que son immeuble est de type 'logéco’ construit à la fin des années 60 par financement de prêt préférentiel du crédit foncier de France et de construction moyenne, que les parties communes sont en état et entretien moyens, les robinetteries et chauffage d’origine et l’isolation phonique insuffisante, alors que la référence 1 n’est pas dans sa résidence et que les autres sont à plus d’un kilomètre de son logement, sans qu’il soit démontré par le bailleur qu’elles sont dans un groupe d’immeuble aux caractéristiques similaires. Elle ajoute que les références ont toutes un ascenseur, alors que son immeuble en est dépourvu et que deux références sont en étage élevé alors que son logement est en rez-de-chaussée. Elle précise enfin qu’à la suite de l’erreur de métrage, quatre des références ont des superficies supérieures ou inférieure de plus de 10% à la sienne.

La société In’Li rétorque que l’intimée n’apporte aucun élément de preuve sur l’état de son immeuble, dont les modalités de son financement importe peu, et que 4 des 6 références portent sur des logements situés dans son patrimoine immobilier dont le standing a été qualifié de moyen par l’Olap et qu’en tout état de cause il n’est pas obligatoire de restreindre les éléments de comparaison aux seules références situées dans le même immeuble, que l’étage est indifférent de même que l’existence d’un ascenseur, d’autant que le logement litigieux est en rez-de-chaussée, et que la différence de superficie ne peut remettre en cause la validité de l’offre.

Sur ce, il résulte des éléments de comparaison que les références 1 et 2, dont le loyer est le plus cher

sont situées pour la 1^re, au 9^e étage avec ascenseur, et la 2^e au 3^e étage avec ascenseur, ce qui n’est pas comparable à un appartement en rez-de-chaussée, comme l’a justement fait valoir Madame X Y, dans la mesure où ce dernier est plus sombre, plus bruyant et moins sur. Par ailleurs, la superficie bien moindre de cette 2^e référence (42m² au lieu de 47,55m²) pour deux pièces néanmoins, renchérit nécessairement le prix de cette location récente.

Les éléments de référence présentent donc pour un tiers des différences substantielles avec le logement litigieux de sorte qu’ils ne constituent pas une base valable et loyale de comparaison. La demande du bailleur tendant à la fixation d’un nouveau loyer sera en conséquence rejetée et le jugement entrepris confirmé, les motifs de la Cour se substituant à ceux du premier juge.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En considération de l’équité, la société In’Li sera condamné à payer une somme de 2.000 € à Madame X Y sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et déboutée de sa propre demande du même chef.

La société In’Li qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement ;

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine en date du 5 septembre 2017 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit que l’Ogif ne justifiait pas de la surface du logement loué à Madame X Y, ce qui a été fait en cause d’appel;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société In’Li à verser à Madame X Y la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société In’Li aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT