Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2021

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/14580 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5ZV7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 octobre 2017 – Tribunal d’Instance de PARIS (19^e) – RG n° 11-15-001057

APPELANTE

La société CABINET BAROND, SAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 391 349 503 00022

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Judith ZAOUI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1459

INTIMÉS

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

assisté de M^e Anne CARUS de la SELASU CARUS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0543

Madame A X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

assistée de M^e Anne CARUS de la SELASU CARUS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0543

La compagnie d’assurances MACIF agissant poursuite des diligences de ses représentants légaux domiciliés e cette qualité de droit audit siège

N° SIRET : 440 475 309 00017

2 et […]

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

assistée de M^e Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, toque : D872

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre

M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère

M^me Agnès BISCH, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente et par M^me Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. Y X et M^me A X ont confié la gestion et la location de deux appartements type studio sis […] à la société Cabinet Barond

Saisi le 11 juin 2015 par M. et M^me X d’une action tendant principalement à la condamnation de la société Cabinet Barond au paiement d’une somme de 9 301,08 euros au titre de loyers impayés et 4 000 euros de dommages et intérêts, le tribunal d’instance de Paris 19^e arrondissement, par jugement contradictoire du 20 octobre 2017, auquel il convient de se reporter, a :

— dit que le Cabinet Barond a commis une faute dans la gestion des biens immobiliers,

— condamné le Cabinet Barond à payer à M. et M^me X à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes':

—  3 465,19 euros,

—  5 835,89 euros,

—  2 000 euros,

— déclaré forclose l’action du Cabinet Barond à l’encontre de la société Macif,

— enjoint au Cabinet Barond de régulariser auprès de la société Macif deux quittances correspondant au paiement des sommes de 8 499,19 euros et de 365,76 euros,

— condamné le Cabinet Barond à payer à M. et M^me X la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné le cabinet Barond aux dépens.

Le tribunal a principalement retenu que le Cabinet Barond a commis une faute’en ne payant pas l’intégralité des loyers impayés pour lesquels une garantie intégrale avait été souscrite par son intermédiaire et en opérant compensation avec des travaux non autorisés par ses mandants (pour lesquels une garantie de détérioration avait été souscrite par son intermédiaire).

Par une déclaration du 7 juin 2018 qui précise les chefs du jugement critiqués, la société Cabinet Barond a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions remises le 5 septembre 2018, la société Cabinet Barond demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

— à titre principal, de débouter M. et M^me X et la société Macif de toutes leurs demandes,

— à titre subsidiaire,

— de condamner la société Macif à le garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre et au profit M. et M^me X,

— de condamner M. et M^me X à lui payer la somme de 290,39 euros au titre du solde débiteur de leur compte de gestion,

— condamner M. et M^me X et la société Macif à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante fait valoir que les intimés ne démontrent ni les manquements à son devoir de conseil, ni l’existence d’un préjudice qui en résulterait. Il soutient ne pas avoir commis de faute puisque qu’il avait actionné la garantie de loyers impayés et qu’après déduction de ses honoraires de gestion et des cotisations d’assurance, les sommes payées par l’assurance leur ont été transmises.

Elle fait valoir qu’elle est recevable à contester la limitation de garantie de l’assurance puisque cette

dernière n’a opéré que des paiements partiels d’acomptes successifs et n’a jamais notifié d’offre d’indemnisation.

Elle soutient que la déchéance partielle de la garantie d’assurance ne peut lui être appliquée puisqu’elle ne lui a jamais été notifiée et qu’elle ne pouvait être déduite des paiements partiels effectués par l’assurance.

Elle soutient qu’elle a reporté la déclaration de sinistre en raison des régularisations ponctuelles du locataire défaillant, par conséquent, le sinistre a été déclaré le 9 juin 2010 soit moins de 50 jours après le dernier loyer qui n’avait pas été intégralement payé du mois d’avril 2010, conformément aux stipulations contractuelles.

Elle soutient que le report de la prise d’effet de la garantie n’était pas justifié par l’absence de remise des pièces au 10 novembre 2010 puisque les conditions générales précisent que les pièces ne devront être remises à l’assureur qu’après délivrance du commandement de payer qui n’a été effectué que le 2 février 2011.

Elle soutient que l’assurance ne justifie pas avoir subi un préjudice résultant du report de la déclaration de sinistre, et que s’il en existe un, il ne peut être évalué au-delà du montant du loyer du mois de mai 2010.

Elle soutient, par conséquent, que le paiement partiel de la garantie des loyers impayés n’est pas de son fait mais d’une faute imputable à l’assurance.

Elle soutient enfin que les intimés avaient été informés de la limitation de garantie des dégradations immobilières causées par le locataire et que les réparations opérées étaient imposées par les termes du mandat sans qu’il soit nécessaire de solliciter préalablement l’accord des mandants.

Par des conclusions remises le 5 mai 2019, M. et M^me X demandent à la cour :

— de débouter le cabinet Barond de toutes ses demandes,

— de confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a dit que le Cabinet Barond a commis des fautes dans la gestion locative de leur appartement lot 46 et ce qu’il a condamné le Cabinet Barond à leur payer la somme de 9 301,08 euros à titre de dommages et intérêts,

— d’infirmer partiellement le jugement,

— de condamner en conséquence le Cabinet Barond à leur payer la somme de 840,43 euros à titre de dommages et intérêts moratoires et la somme de 4 000 euros au titre des dommages et intérêts relatifs à la perte de chance de percevoir les loyers,

— de condamner le Cabinet Barond au paiement de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Pascale Flauraud, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les intimés soutiennent, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, que le Cabinet Barond, a manqué à son devoir de conseil en leur proposant de souscrire une garantie de loyers impayés et une garantie des détériorations immobilières qui ne leur ont pas permis de couvrir l’ensemble des sinistres. Ils font valoir qu’il a commis une faute de gestion en ne lui restituant pas l’ensemble des sommes correspondant aux loyers impayés.

Ils font valoir que l’appelante a commis une faute de gestion en réalisant des travaux de remise en état sans obtenir leur consentement et qu’ils n’ont pas été consultés sur le coût des travaux, le choix

de l’entreprise choisie et le montant pris en charge par l’assurance. Ils soutiennent que certains travaux n’étaient pas nécessaires, que l’appelant a prélevé des sommes supplémentaires aux travaux facturés et qu’au regard de leur montant, les travaux auraient dû être pris en charge par la garantie d’assurance souscrite.

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, avoir subi un préjudice financier en raison du manque de diligence de l’appelant en retenant les loyers perçus afin de payer les travaux relatifs aux détériorations locatives sans qu’ils aient été soumis à leur approbation.

M. et M^me X font valoir que le Cabinet Barond ne justifie pas de sa demande en paiement du solde débiteur du compte de gestion.

Par des conclusions remises le 3 décembre 2018, dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 954 du code de procédure civile, la société Macif demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter le Cabinet Barond de toutes ses demandes,

— déclarer irrecevables les demandes du Cabinet Barond,

— subsidiairement, débouter le Cabinet Barond de ses demandes,

— condamner le Cabinet Barond à régulariser les deux quittances subrogatives pour les sommes versées par la Macif à titre d’indemnité,

— condamner le Cabinet Barond à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner le Cabinet Barond à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Elle fait valoir que le Cabinet Barond est irrecevable en sa demande de garantie n’étant pas l’assuré de Macif, que les actions en paiement sont prescrites, qu’elle est bien fondée à invoquer pour les arriérés locatifs une déchéance partielle à hauteur de 2 447,68 euros, que le contrat d’assurances porte sur la garantie des seules dégradations locatives à l’exclusion de la vétusté des lieux et le déménagement des meubles, que l’indemnisation de la Macif pour les dégradations locatives est satisfactoire, que la procédure engagée par le Cabinet Barond à son encontre est abusive.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2020.

SUR CE,

Sur les fautes reprochées au mandataire

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes commises dans sa gestion.

Au-delà de l’obligation générale de rendre compte au mandant posée par l’article 1993 du même code, la société Cabinet Barond, en reprenant à son compte le contrat de mandat rémunéré signé avec

M et M^me X le 16 janvier 2006, s’est engagée à accomplir pour le compte des mandants tous actes d’administration relatifs au bien pris en gestion. Le contrat cite notamment mais non exclusivement tous actes relatifs à la mise en location, l’établissement de constats d’état des lieux, le fait de donner ou d’accepter tout congé, d’assurer toutes réparations, de faire assurer les biens gérés, en cas de défaut de paiement par les locataires la mise en 'uvre de toutes poursuites judiciaires, commandements, sommations, assignations, citations, la mise à exécution des décisions obtenues.

Il ressort également des pièces produites que les époux X ont par ailleurs souscrit, à compter du 8 mars 2007, sur les conseils et par l’intermédiaire du cabinet Barond, une garantie loyers impayés, contentieux locatifs et dégradations immobilières auprès de la compagnie Cornhill France aux droits de laquelle est venue la société Macif.

Il convient d’examiner successivement les fautes imputées au mandataire par M. et M^me X :

- la souscription d’une assurance n’offrant pas toutes les garanties espérées

Les époux X estiment que leur mandataire a manqué à son obligation de conseil en leur faisant souscrire une assurance qui ne leur a pas permis d’être indemnisés de l’intégralité des pertes de loyers et du coût des travaux de remise en état de leur appartement après l’expulsion de la locataire défaillante.

Le courrier adressé par le Cabinet Barond le 1^er mars 2007 permet d’établir, bien qu’il s’en défende, que c’est bien sur les conseils de ce dernier que les propriétaires ont souscrit cette assurance moyennant un prix de 21,26 euros prélevés mensuellement.

Les conditions générales des garanties souscrites apparaissent habituelles et conformes à ce qu’un assuré est en droit d’en attendre et le sinistre de loyers impayés survenu à compter de mars 2010 ne peut que confirmer que la souscription d’une telle assurance était de nature à préserver les droits des époux X.

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, la souscription d’une telle assurance n’a pas lésé les époux X qui ne démontrent pas ne pas avoir été en mesure de connaître les garanties précises et les conditions de mise en 'uvre, le courrier du 1^er mars étant accompagné d’un extrait des garanties mentionnant les déchéances et les exclusions de garantie. Ils ne rapportent pas la preuve d’un manquement au devoir de conseil.

De surcroît, il convient de souligner que, contrairement à ce qu’a relevé le premier juge, le mandataire a bien actionné la garantie loyers impayés puisqu’une somme de 8 499,19 euros a été versée par l’assurance.

- La mauvaise gestion des sinistres

Les époux X estiment que leur mandataire était censé protéger leurs intérêts et gérer au mieux leurs appartements, qu’ils auraient dû être indemnisés intégralement des impayés de loyers et que la décision de débuter les travaux a été prise à la légère et de manière hâtive, sans connaître le montant versé par l’assureur et sans les consulter et que le mandataire fait preuve d’une parfaite mauvaise foi. Ils ajoutent que leur gestionnaire aurait dû contester le montant des sommes retenues par l’assurance.

Concernant le sinistre loyers impayés, il ressort des pièces produites que le sinistre n’a été déclaré que le 9 juin 2010, que si le mandataire a bien fait délivrer un premier commandement de payer le 28 décembre 2009, qui a été régularisé, un nouvel impayé est survenu en mars 2010 et n’a fait l’objet d’un second commandement de payer initié par l’assurance que le 27 avril 2011.

À cet égard, les moyens tirés de ce que la délivrance du commandement de payer incombait à

l’assurance sont inopérants à l’égard des mandants. En application du contrat de mandat, le Cabinet Barond se devait de faire les commandements, il devait donc faire en sorte que l’acte d’huissier soit délivré sans délai. Il ne justifie nullement des diligences entreprises pour limiter la durée d’impayés et donc leur montant ni pour accélérer la délivrance du commandement de payer. Le mandataire ne peut donc, à l’égard de ses mandants, invoquer l’inertie de la Macif, alors qu’il n’a répondu au courrier du 18 juin 2010 faisant suite à la déclaration de sinistre que le 5 novembre 2010.

De la même façon, le fait que la société Cabinet Barond ait eu recours aux services d’un courtier en assurance, le cabinet Deledalle, ne saurait être opposé aux époux X, bénéficiaires d’un mandat de gestion du seul Cabinet Barond.

Il convient d’ajouter que l’assurance du risque d’impayés, contractée par les bailleurs à leur seul bénéfice et effectivement mobilisée n’exonérait pas le mandataire de ses obligations.

Il est manifeste que le mandataire a refusé de faire l’avance des frais d’avocat et d’huissier et laissé à l’assurance la prise en charge de sa procédure au détriment des intérêts de ses mandants qui ont eu à supporter une déchéance partielle de garantie.

Il en résulte que le non-remboursement du solde de l’arriéré locatif résulte d’un manquement de la société cabinet Barond dans la gestion de ce sinistre.

Le jugement sera par conséquent partiellement infirmé sur le quantum et il sera alloué aux époux X une somme de 2 799,82 euros (11 299,01 – 8 499,19) au titre des loyers impayés non remboursés.

Concernant la gestion des travaux de remise en état et la garantie Dégradations immobilières, il ressort clairement des pièces produites et de l’extrait des conditions générales que la garantie dégradations immobilières était limitée dans son quantum et comportait des exclusions.

Les époux X estiment cependant que leur mandataire s’est permis arbitrairement, sans obtenir leur consentement, de retenir le montant des travaux de remise en état du studio après l’arrivée d’un nouveau locataire, soit la somme de 5 835,89 euros alors que, selon eux le règlement de la facture ne leur incombe pas.

Le contrat de mandat mentionne dans l’étendue des pouvoirs : « Assurer toutes réparations, reconstructions (') Passer à cet effet les devis et marchés avec tous architectes et artisans, et en payer les mémoires ».

Aucun seuil d’approbation ni aucune mise en concurrence n’ont été fixés dans le mandat.

Néanmoins, il ne s’agit pas en l’espèce de réparations ou reconstructions mais de véritables travaux de remise en état du studio présenté comme à l’état de taudis dans le constat d’huissier et d’un montant non négligeable de 6 933,47 euros.

S’il n’est pas contestable que ces travaux étaient indispensables à la remise en location du bien et qu’ils devaient, dans l’intérêt des mandants, être entrepris sans tarder, rien ne justifie l’absence de recueil d’une validation par ces derniers. Le prétendu aval de l’assurance et le montant inférieur au montant des dégradations garanties ne dispensait pas le mandataire de l’accord des propriétaires.

Il est de surcroît constant qu’il entre dans les obligations générales d’un mandataire d’informer son mandant et de lui rendre compte de sa gestion, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Ainsi, il est établi que le mandataire a manqué à son devoir de loyauté et a pris le risque d’engager une dépense de travaux importante sans s’assurer de la part qui serait prise en charge par l’assurance

et sans recueillir l’accord de ses mandants.

L’examen des états des lieux, du constat d’huissier, de la facture de travaux et de l’expertise de l’assurance montre que les travaux entrepris, qui ne sont pas contestés dans leur principe par les époux X, relevaient pour partie de la garantie Dégradations immobilières mais aussi des réparations locatives incombant au locataire sortant, dont le recouvrement incombait au mandataire.

Les époux X ont perdu une chance de recouvrer le paiement des réparations locatives imputables au locataire et démontrent avoir subi un préjudice financier en raison du non-paiement des loyers et de la retenue des sommes au titre de la dégradation immobilière qui a engendré un déséquilibre dans leur trésorerie, le bien immobilier étant financé au moyen d’un crédit immobilier. Ils ne peuvent cependant contester qu’ils avaient un intérêt certain à la réalisation des travaux dont ils ne rapportent pas la preuve qu’ils ont été surévalués ni qu’ils n’étaient pas nécessaires.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné la société Cabinet Barond au paiement de la somme de 5 835,89 euros au titre des travaux de remise en état et d’une somme de 2 000 euros au titre de la perte de chance et en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande de dommages-intérêts moratoires au vu des sommes allouées.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la société Macif

À l’appui de son appel, le mandataire réclame le débouté des demandes de la Macif et la garantie de celle-ci pour toute condamnation prononcée à son encontre. Il soutient qu’il n’a pas reçu notification du refus de garantie ou de limitation de garantie et que le délai de forclusion n’a pas pu courir.

La société Macif oppose avoir adressé, le 25 janvier 2011, au cabinet de courtage Deledalle, mandataire du Cabinet Barond, un courrier lui notifiant la déchéance partielle en raison d’une déclaration tardive.

Elle relève sans être contestée que les époux X n’ont pas sollicité sa condamnation et ont admis la prescription biennale, également opposable au souscripteur. Elle estime par conséquent la demande irrecevable et, subsidiairement, mal fondée au regard des fautes imputables au mandataire et des dispositions contractuelles prévoyant une déchéance partielle d’indemnisation et les exclusions de garantie.

Il est manifeste que la société Cabinet Barond n’est pas l’assuré de la société Macif mais le souscripteur et qu’il a utilisé les services d’une société de courtage, mandataire de ce dernier.

Comme le relève à juste titre le premier juge au visa de l’article L. 114-1 du code des assurances, la proposition d’indemnisation de l’assurance a été formulée en mai 2013 mais n’a été contestée qu’en juillet 2015, soit plus de deux ans après, rendant irrecevables les demandes du Cabinet Barond. Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point, soit qu’il soit nécessaire d’examiner les moyens présentés au fond.

Sur la régularisation des quittances de règlement Macif

À hauteur d’appel, la société cabinet Barond reconnaît avoir reçu de la Macif la somme de 8 499,19 euros mais conteste avoir reçu la somme de 365,76 euros.

Les documents comptables produits par la société Macif, illisibles, ne permettent pas de confirmer le versement de la somme de 365,76 euros. Elle en sera par conséquent déboutée.

Sur la demande reconventionnelle au titre du solde du compte de gestion

La société Cabinet Barond maintient en appel sa demande d’un montant de 290,39 euros en produisant les arrêtés de compte d’avril 2014 à octobre 2015.

Néanmoins, force est de constater que cet arrêté de compte n’est pas plus justifié en première instance qu’en appel. Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Pas plus en première instance qu’en appel, la société Macif n’explicite en quoi l’action introduite à son encontre constituerait une procédure abusive.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en appel, la société Cabinet Barond conservera la charge des dépens d’appel.

L’équité commande qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’il suit.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

— Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf sur le quantum des dommages intérêts alloués aux époux X au titre des loyers impayés non indemnisés et sur la condamnation de la société Cabinet Barond à régulariser la quittance d’un montant de 365,76 euros,

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

— Condamne la société Cabinet Barond à payer à M. Y X et M^me A X la somme de 2 799,82 euros au titre des loyers impayés non indemnisés,

— Rejette la demande de régularisation de la quittance d’un montant de 365,76 euros,

Y ajoutant,

— Condamne la société Cabinet Barond à payer à M. Y X et M^me A X la somme totale de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société Cabinet Barond à payer à la société Macif la somme totale de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société Cabinet Barond aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement par M^e Pascale Flauraud, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente