République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 10 Décembre 2020

(n° 127 , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 19/08366 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7YTJ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 Février 2019 par le juge de l’expropriation de PARIS RG n° 18/00201

APPELANTE

SCI LA SOCIÉTÉ […]

[…]

[…]

Non comparante, représentée par M^e Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164 substitué par M^e Caroline LACASSAGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164

INTIMÉES

Société SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

représentée par M^me X Y en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par décret du 28 décembre 2015, ont été déclarés d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation des tronçons de métro automatique du réseau de transport public du Grand Paris reliant d’une part les gares de Noisy-Champs et Saint Denis Pleyel et d’autre part les gares de Mairie de Saint-Ouen à Noisy-Champs (gares exclues) en passant par le Bourget RER.

Est notamment concernée par l’opération la SCI du […], propriétaire de la parcelle cadastrée […].

Cette parcelle se situe en zone Uca du PLU de la Ville du Bourget.

Faute d’accord sur l’indemnisation, la Société du Grand Paris a par mémoire visé au greffe le 23 novembre 2018, saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 21 février 2019, après transport sur les lieux le 16 janvier 2019, celui-ci a :

— fixé à la somme de 11 329 euros l’indemnité de dépossession à revenir à la SCI du […] ;

— condamné la Société du grand Paris à payer à la SCI du […] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que les dépens sont de droits supportés par l’expropriant en vertu de l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La société du […] a interjeté appel le 28 mars 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- adressées au greffe, par la SCI du […], appelante, le 27 juin 2019 notifiées le 23 juillet 2019 (AR du 30 juillet 2019 – pas d’AR pour le commissaire du gouvernement), aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 21 février 2019 en ce qu’il lui a alloué une somme de 3000 euros ;

Pour le surplus,

— Infirmer ledit jugement,

Et statuant a nouveau :

— Fixer l’indemnité lui revenant pour l’emprise en volume de tréfonds dépendant de la parcelle cadastrée section J n°31, sise […], à la somme de 240 345 euros (deux cent quarante mille trois cent quarante cinq euros), en ce compris la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’ appel ;

- adressées au greffe, par la Société du Grand Paris, intimée, le18 octobre 2019, notifiées le 28 novembre 2019 (AR du 2 décembre 2019), aux termes desquelles elle demande à la cour :

— De dire et juger la SCI du […] mal fondée en son appel ; en conséquence, de débouter cette dernière de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— De confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 21 février 2019

— De dire et juger qu’au regard des éléments de la cause, il n’y a pas lieu à l’allocation de fais irrépétibles au profit de la SCI du […].

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 29 octobre 2019, notifiées le 28 novembre 2019 (AR du 2 décembre 2019), aux termes desquelles il demande à la cour de :

— fixer l’indemnité totale d’éviction à hauteur de 11 329 euros.

MOTIFS DE L’ARRÊT

La SCI du […] fait valoir que :

— le juge de première instance qui a retenu la méthode établie par deux experts Guillermain et Demanche n’a pas tenu compte de ses observations qui faisaient état de la nécessité d’apporter à cette méthode des corrélatifs ;

— si cette méthode doit être appliquée, l’indemnisation ne tient pas compte de la réelle contenance du bien exproprié et il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient d’encombrement, ni un coefficient de nappe de 0,5 ;

— le jugement a à juste titre écarté les quatre termes proposés par la Société du Grand Paris en première instance ;

— il paraît difficile de considérer les termes proposés par la Société du Grand Paris dans son mémoire en réplique comme particulièrement pertinents et représentatifs du marché compte tenu de la qualité

de personnes publiques des vendeurs, du statut particulier des sociétés d’HLM et des prix assez hétérogènes dégagés par la mutation des terrains ;

— elle est fondée à se prévaloir du terme suivant : acte du 18 avril 2016 publié le 13 mai 2016 n° 2016P2218, s’agissant de terrains situés en face du bien sous emprise mais bénéficiant d’un zonage UE plus défavorable limité aux zones d’activités et économiques ;

— l’abattement de 20% appliqué par le juge de première instance n’a pas de sens en l’espèce parce que d’une part l’emprise s’effectue à concurrence de 1 166 m² et d’autre part elle s’effectue sur une zone située en façade du terrain de telle sorte que même si l’on devait fixer la valeur du terrain global en fonction de la méthode du zonage, la valeur de l’emprise se situerait en première zone sans aucun abattement ;

— concernant la calcul de la valeur de l’indemnisation du tréfonds :

— le coefficient de nappe (Ke) de 0,5 retenu par la Société du Grand Paris n’est pas pertinent malgré l’étude versé au débat qui n’apparaît pas suffisamment probante ;

— elle s’en remet aux écritures du Commissaire du gouvernement sur le coefficient de nappe (Ke) ;

— le principe même d’une dépréciation du surplus apparaît dores et déjà certain puisque l’immeuble bâti subira une perte de valeur liée à la présence dans son sous sol d’une ligne de métro ;

La Société du Grand Paris répond que :

— la méthode préconisée par les experts judiciaires Guillermain et Demanche n’est pas contestée par l’appelant qui critique toutefois certains éléments ;

— la référence qui soutient la demande de l’appelant doit être écartée au motif que la cession évoquée correspond non pas à une vente mais à un traité d’adhésion à expropriation signé en exécution d’un jugement rendu par le juge de l’expropriation du TGI de Bobigny ;

— compte tenu de l’estimation de la valeur vénale de l’immeuble en cause par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, versée au débat, aucune valeur de terrain nu ne peut être déduite de la référence proposée par l’appelante ;

— concernant les références qu’elle produit, la cour pourra relever que les valeurs/m² les plus élevées se rapportent à des parcelles de petites superficies

— elle produit au soutien de sa demande une décision judiciaire définitive (pièce n°3) portant sur l’indemnisation d’emprises en tréfonds de parcelles sur la commune de Bourget situées en Zone UC du PLU à l’identique de l’emprise objet de la présente instance,

— au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est par une juste appréciation du marché sectoriel, que le tribunal a fixé la valeur de l’emprise en cause sur une base de 200euros/m² ;

— le jugement doit être confirmé en ce qu’il a appliqué un abattement de 10% issu des taux d’abattement usuellement retenus, qui se justifie par le fait que la parcelle supporte du bâti pour une surface de plancher de 3 145 m² au sol ;

— le coefficient de nappe Ke tient compte de la présence d’eau souterraine et varie selon la profondeur de l’ouvrage par rapport à celle de la nappe et en l’espèce c’est à juste titre que le jugement a fait application d’un coefficient de 0,5 , dès lors que le niveau haut de l’ouvrage est situé sous le niveau d’étiage de la nappe phréatique ;

— c’est à juste titre que le jugement a écarté la demande de la SCI du […] d’indemnisation pour dépréciation du surplus, en absence de nouvel élément en appel, la cour ne pourra que confirmer le jugement en ce point ;

— l’emprise en tréfonds vaut 4,59% de la valeur du sol en considérant que le tréfonds est à 13,30 mètres de profondeur moyenne ;

Le Commissaire du gouvernement soutient que :

— les 4 termes proposés par l’expropriant ne peuvent être retenus, les terrains sont soit trop éloignés du centre ville, soit ne reflètent pas la valeur du marché ;

— la référence à un terme de comparaison à la Courneuve sis, 1 à […], sur lequel se fonde l’exproprié, ne peut être retenu, car il ne représente pas la valeur de marché d’un terrain nu ;

— il y a bien lieu de tenir compte de l’encombrement et de retenir un taux d’abattement pour encombrement de 10% ;

— aucun élément ne permet de déterminer un préjudice certain qui serait constitué par une perte de valeur de l’immeuble liée à la présence dans le sous-sol d’une ligne de métro, de telle sorte que la dépréciation du surplus n’est pas justifiée ;

— au regard des termes de comparaison retenus dans l’étude de marché et la superficie du terrain à évaluer, l’abattement pour grande superficie est justifié ;

— le juge de l’expropriation a un pouvoir souverain pour apprécier les termes de comparaisons apportés par les parties ;

— il ne lui revient pas de commenter les arguments des parties sur les éventuelles omissions matérielles ;

SUR CE, LA COUR

Les conclusions des parties déposées ou adressées dans les délais légaux de l’article R311-16 du code de l’expropriation sont recevables.

Les parties retiennent toutes comme le premier juge la méthode Guillermain et Demanche.

- Sur la détermination de la valeur de l’indemnisation principale

La parcelle de terrain servant d’assise à un entrepot situé […] projet, est située de l’autre côté de la RN 2 par rapport au centre-ville et gare, entre 2 voies ferrées, dans un secteur à dominante industrielle , soit à 500m de la gare RER, dans une zone qui, à la date de référence du 10 avril 2017, non contestée par les parties et retenue par le premier juge était classée en zone UC a 'zone à caractère mixte du PLU .

La détermination de la valeur d’indemnisation pour l’expropriation d’un volume de tréfonds requiert d’une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au mètre carré (a),de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d’encombrement » de la parcelle (b), et d’autre part d’appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds (c).

Cette détermination est régie par des paramètres largement issus de la méthode dite Guillermain et Demanche du nom des experts désignés par arrêt de la cour d’appel du 16 décembre 1993 afin de prendre en compte la spécificité de l’expropriation totale ou partielle du tréfonds au regard de

l’évolution des techniques mises en 'uvre pour les ouvrages à construire et des caractéristiques des sols.

La méthode Guillermain et Demanche retenue par toutes les parties détermine la valeur du tréfonds de façon dégressive en neutralisant les trois premiers mètres cinquante de sous-sol (qualifiée de profondeur minimale dans l’arrêt du 7 décembre 1995 rendue par cette cour dans l’affaire RATP C/Cts Beauchataud -Segalen), car le propriétaire d’un immeuble peut sans difficulté utiliser ses caves ou les infrastructures de ses fondations, sur ce qui correspond à un premier sous-sol ; qu’en dessous de 3,50 m de profondeur, les prix de construction et le coût d’exploitation ont, ainsi que l’ont alors estimé les experts précités, une répercussion qui justifie la diminution de la valeur d’un tréfonds en fonction de la profondeur.

a- La valeur de surface des parcelles

La valeur des parcelles doit s’apprécier en fonction des valeurs de référence de biens comparables tant par leur surface que par leurs caractéristiques urbanistiques et leur destination, dans le même secteur.

Ces valeurs doivent être publiées afin que puissent être vérifiées la réalisation des ventes, la teneur des actes et la pertinence de la comparaison avec le bien exproprié.

Le premier juge a retenu une valeur unitaire de 200 euros/m², avec un encombrement de 10% pour encombrement.

L’appelante invoque un acte du 18 avril 2016 publié le 13 mai 2000, […] à la Courneuve, superficie totale des terrains de 4154 m², 3'579'600 euros soit 722 euros/m² ; ces terrains sont situés en face du bien sous emprise mais bénéficient en effet d’un zonage UE plus défavorable limité aux zones d’activité économique ; il s’agit de terrains à bâtir encombrés, mais cette référence a été écartée trop rapidement par le premier juge.

Il ressort de l’acte de vente datant de 2016 que l’acquéreur, à savoir la société du Grand Paris a acquis un ensemble immobilier industriel et non un terrain nu ; le commissaire du gouvernement précise que cet acte fut précédé d’un jugement du tribunal d’instance de Bobigny du 23 février 2016 qui fait état d’un PV de transport du 8 avril 2015 qui décrit un grand ensemble immobilier, des locaux d’activité, un bâtiment administratif, un hangar et une cour arrière ; la société du Grand Paris verse aux débats l’estimation de la valeur vénale de cet immeuble par la direction nationale d’interventions domaniales, qui reprend le descriptif de l’ensemble immobilier, à savoir un immeuble bâti à usage d’entrepôts, locaux administratifs , un hangar d’une surface de plancher de 3768m² et il verse des photographies à l’appui.

Ce terme ne représente donc pas la valeur de marché d’un terrain nu et le premier juge l’a en conséquence exactement écarté.

L’expropriant cite 4 références correspondant à celles du commissaire du gouvernement ; terrains proches en zone UA et Cua et des grands terrains sur autres communes en zone Uab :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

Zonage

T1

21 décembre

2016

25/27 de la division

[…]

616

106000

172

UA

T2

25 juillet 2016

[…]

[…]

312

90600

290

UCa

T3

15 octobre

2014

[…]

Barre au Bourget

636

185000

290

UCa

T4

28 octobre

2014

[…]

au Blanc- Mesnil

2695

565950

210

UAb

Soit exprimé en prix au m² /TAB :

— minimum : 172 euros/m²

— moyenne : 241 euros/m²

— médiane : 250 euros/m²

— maximum : 290 euros/m²

La société du […] conteste ces références en indiquant qu’elles correspondent à des mutations de terrains sur le même secteur, dégageant des prix en définitive assez hétérogène compris entre 110 euros/290/ m² à l’ exception d’un accord amiable du 27 septembre 2018, les 2 autres termes privilégiés sont en date des mois d’octobre 2014 et juillet 2016 ; les faibles valeurs dégagées s’expliquent probablement par la qualité des vendeurs, pour la cession du mois de juillet 2016 la commune de Bourget et pour la cession d’octobre 2014 de la SA HLM la sablière ; ces références ne sont donc pas représentatives du marché immobilier.

Le commissaire du gouvernement indique que pour le terme 1 l’acheteur est RFF pour l’élargissement de la tangentielle nord , pour le terme 2 l’acheteur est la société du Grand Paris dans le cadre du tracé 16, pour le terme 3 l’acheteur est la société du Grand Paris pour le même motif et pour le terme 4, il s’agit d’une parcelle de terrain en zone mixte située à 800 m du centre commercial de PARINOR.

Le fait que pour le terme 1 le vendeur soit un vendeur de l’Assistance Publique, pour le terme 2 le vendeur soit la commune du Bourget, pour le terme 3 la SA HLM la sablière ne leur enlève pas toute pertinence, puisque pour le terme 4 notamment, non visé par ce critère, la valeur de vente est inférieure à la moyenne de 241 euros/m².

En conséquence il convient de retenir ces références pertinentes.

La société du Grand Paris invoque également un jugement du 21 février 2019 qui porte sur l’indemnisation d’ une emprise en tréfonds de parcelles situées sur le territoire de la commune du Bourget, située en zone UC du PLU, avec une allocation de 240 euros avant abattement pour encombrement et de 200 euros/ m² compte tenu de la grande superficie et avant abattement pour encombrement.

Cette référence qui est de la même date que le jugement déféré n’est pas critiquée par l’appelant et la valeur de 240 euros avant abattement correspondant à la moyenne des références précédentes, celle-ci sera en conséquence retenue comme étant pertinente.

Au regard des références retenues par la cour, le premier juge a donc exactement retenu un prix inférieur compte tenu de la situation géographique et la configuration irrégulière du bien de grande superficie, qui constituent des éléments de moins-value importants, en ramenant la valeur à 200 euros/m².

b- Pondération de la valeur unitaire de surface

L’occupation du terrain de surface par du bâti constitue un élément de pondération de la valeur de surface ; l’appelant conteste l’abattement appliqué par le premier juge mais sans invoquer de motifs.

Le premier juge a donc exactement retenu un abattement de 10% pour un encombrement de 23 % .

Il en résulte que la valeur unitaire de surface à prendre en compte pour l’indemnisation de la dépossession du tréfonds sera de 200 x 0, 9 = 180 euros/m²

c- Calcul de la valeur d’indemnisation du tréfonds

Les parties indiquent qu’elles adopteront la méthodologie d’estimation des tréfonds telle qu’elle a été retenue par le jugement entrepris.

Rappelant que dans le cadre de cette méthodologie le coefficient de profondeur retient :

— pour une profondeur de l’expropriation en tréfonds inférieure ou égale à 3,5m, une indemnisation égale à 100% de la valeur du terrain de surface,

— pour une profondeur de l’expropriation en tréfonds comprise entre 3,5m et 6,5m, une indemnisation égale à 30% de la valeur du terrain de surface.

Le premier juge au regard de la note technique de la société du Grand Paris du 25 janvier 2019 précisant les conditions hydrogéologiques pour la commune du Bourget au droit de la propriété, a considéré que cette note apparaît probante, à savoir que le niveau haut du tunnel se situe en dessous du niveau d’étiage, justifiant ainsi l’application d’un coefficient de nappe ke de 0, 5.

La société du […] considère qu’en dépit de l’étude versée aux débats, celle-ci n’apparaît pas suffisamment probante et elle se réfère sur ce point aux écritures du commissaire du gouvernement de première instance.

Cette note technique (pièce numéro 4) : commune du Bourget : note explicative sur le niveau de la nappe phréatique en date du 27 janvier 2019 indique concernant la SCI […], que les sondages réalisés sur la commune du Bourget permettent de conclure à la présence de nappe du Lutétien et du Bartonien en tréfonds de celle-ci et qu’en conclusion les volumes d’acquisition des tunnels sont constamment en dessous de la cote 31 m NGF sur la commune du Bourget , donc en permanence sous le niveau moyen de la nappe, établi à 38,1 m NGF ; le premier juge a conséquence exactement considéré que cette note est probante et démontre que le niveau haut du tunnel se situe en l’espèce en dessous du niveau d’étiage, justifiant ainsi l’application d’un coefficient de nappe ke de 0, 5.

Les autres paramètres de la méthodologie n’étant pas contestés, l’application de la formule [V=Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke] a permis au premier de fixer exactement comme suit l’évaluation de l’indemnisation :

200 x 0, 9 x 9,18 % x 1,166 x 0, 5 = 9 633,49 euros soit 9 634 euros arrondis.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

1) Sur l’indemnité de remploi

Les taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement retenu la somme de 1 695 euros .

2) Sur l’indemnité de dépréciation du surplus

Le premier juge a débouté la SCI […] de sa demande d’indemnisation du surplus évaluée à la somme de 116'600 euros, en indiquant qu’elle ne démontre par en l''espèce l’ existence d’un préjudice distinct entraînant une dépréciation du surplus.

La SCI […] formule la même demande en appel en indiquant que non seulement l’immeuble bâti subit une perte de valeurs liée à la présence dans son sous sol d’une ligne de métro mais qu’en outre le terrain est de manière incontestablement constructible et qu’il est susceptible d’accueillir plusieurs immeubles avec plusieurs niveaux de sous-sol ; le principe même de la dépréciation du surplus est certain et cette perte doit être indemnisée selon un pourcentage de 10 % de la valeur totale du bien.

L’indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir, en cas d’expropriation partielle, la moins-value que subit de ce fait la partie restante.

La nécessité de réparer l’intégralité du préjudice oblige dans ce cas l’expropriant à allouer au propriétaire du bien dont s’agit une indemnité correspondant à la dépréciation de la partie non expropriée.

Cette indemnité n’est due que s’il y a dépréciation du surplus non exproprié.

En l’espèce, le préjudice résultant de l’expropriation pour la SCI […] est la dépossession d’une emprise en tréfonds, il n’est pas démontré la possibilité d’aménager un ouvrage en sous-sol et aucun projet de réalisation de niveau de sous-sol n’est présenté.

En conséquence, le premier juge a exactement considéré qu’elle ne démontrait pas l’existence d’un préjudice distinct entraînant une dépréciation du surplus et le débouté sera donc confirmé.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité totale de dépossession à la somme de : 9 634 + 1 695 = 11'329 euros arrondis.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société du Grand Paris à payer à la SCI le Verdun la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SCI du […] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rappelé que les dépens sont de droits supportés par l’expropriant en vertu de l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La SCI du […] perdant le procès sera condamnée aux dépens

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la SCI du […] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI du […] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT