Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 13 JANVIER 2022

N° RG 19/08163 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OOEV

Décision déférée à la Cour :

J u g e m e n t d u 1 0 D É C E M B R E 2 0 1 9 d u t r i b u n a l d e g r a n d e i n s t a n c e d e MONTPELLIER N° 19/04611

APPELANTE :

SAS HECTARE, RCS de Montpellier n°351 338 660, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social

75 rue Zone Industrielle-Les Portes Domitiennes-RN 113

[…]

Représentée par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Appelante dans […] et Intimée dans […]

INTIMÉE :

Q Y H, RCS de […], prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée ès qualités au siège social

[…]

34150 SAINT N DE FOS

Représentée par Maître Aurélie GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Appelante dans […] et Intimée dans […]

INTERVENANTS :

S.C.P. X I LARERE, Etude de Notaires, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social […]

[…]

Représentée par Maître Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Maître Elise FARINES, avocat audit barreau, postulant

Représentée par Maître Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame B A, ès qualités d’associée en pleine propriété pour 1/4 des parts et usufruitière pour 3/4 des parts du Q Y H

née le […] à ORAN

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par Maître Patricia HIRSCH de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS PATRICIA HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur D Y, ès qualités d’associé nu propriétaire pour 3/4 des parts détenues dans le Q Y H

né le […] à MONTPELLIER

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par Maître Patricia HIRSCH de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS PATRICIA HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 11 Mai 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 JUIN 2021, en audience publique, au moins un conseil s’étant opposé à ce que l’affaire soit jugée sans audience en vertu de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020.

Monsieur F G ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur F G, Président

Monsieur Fabrice DURAND, Conseiller Madame Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée, déléguée par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de Montpellier

Greffier, lors des débats : Madame Mélanie VANNIER

ARRET :

- contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour au 9 septembre 2021 prorogé au 14 octobre 2021, au 25 novembre 2021, au 16 décembre 2021 puis au 13 janvier 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée en remplacement du président empêché, et par Madame Camille MOLINA, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le Q Y H, propriétaire d’une parcelle de terrain à bâtir d’une surface de 1ha 17a et 70ca, située lieudit le Village à Saint N de Fos (34150), […], selon acte notarié du 8 août 2016 reçu par M^e Z, notaire à […], une promesse de vente à la SAS Hectare, dont le délai expirait le 8 août 2017 moyennant le prix de 490 000 euros hors frais.

La promesse devenait caduque et l’indemnité d’immobilisation versée par la SAS Hectare de 15 000 euros restait acquise au promettant, le Q Y H.

Par acte authentique du 26 octobre 2017, reçu par M^e X, notaire à Nice, le Q Y H, représenté par sa gérante associée, M^me S Y H, contractait une nouvelle promesse de vente au profit de la SAS Hectare, pour le prix de 490 000 euros dont le délai expirait le 27 novembre 2017.

Plusieurs avenants de prorogation de délais étaient signés entre les parties, dans l’attente de l’obtention du permis d’aménager et de l’expiration des délais de recours :

- avenant n°1 du 27 août 2018, prorogeant le délai de la promesse au 27 novembre 2018 avec règlement d’une indemnité d’un montant de 1 000 euros par mois liquidée à la somme de 6 000 euros ;

- avenant n°2 du 29 octobre 2018 prorogeant le délai de la promesse au 27 janvier 2019, avec règlement d’une indemnité d’un montant de 1 000 euros par mois, liquidée à la somme de 4 000 euros ;

- avenant n°3 du 15 janvier 2019, prorogeant le délai de la promesse au 27 février 2019, avec une nouvelle indemnité de 1 000 euros par mois, liquidée à la somme de 2 000 euros.

La SAS Hectare versait au Q Y H une indemnité totale de 12 000 euros en exécution de ces avenants.
Le permis d’aménager était délivré à la SAS Hectare par la commune de Saint N de Fos le 19 février 2019. Il était purgé de tout recours à la date du 28 mai 2019.

Une date de signature de l’acte authentique était fixée au 13 juin 2019.

En l’absence de M^me S Y H, gérante du Q Y H, M^e X établissait un procès-verbal de difficultés le 13 juin 2019, rectifié le 4 juillet 2019, à la demande de M^me S Y H, afin d’y annexer ses deux dires des 11 et 12 juin 2019.

Par acte d’huissier du 14 août 2019, la SAS Hectare assignait, à jour fixe, le Q Y H, devant le tribunal de grande instance de Montpellier, en vente forcée.

Par jugement du 10 décembre 2019, ce tribunal a :

- débouté le Q Y H de sa demande tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente conclue avec la SAS Hectare le 27 novembre 2017 ;

- débouté le Q Y H de ses demandes de conserver l’ensemble des indemnités versées par la SAS Hectare en exécution de la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2017 et des trois avenants des 27 août 2018, 29 octobre 2018 et 15 janvier 2019 et de voir condamner la SAS Hectare au paiement de la somme de 1 000 euros par mois de retard depuis le 27 février 2019 et jusqu’au jugement à intervenir à titre de dommages et intérêts ;

- prononcé la nullité de la promesse de vente signée le 26 octobre 2017 entre le Q Y H et la SAS Hectare ;

- débouté le Q Y H de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de la SAS Hectare à hauteur de la somme de 1 000 euros par mois de retard depuis le 26 octobre 2017 et jusqu’au présent jugement ;

- débouté la SAS Hectare de sa demande principale de voir constater que la vente conclue entre la SAS Hectare et le Q Y H portant sur les biens objet de la promesse en date du 26 octobre 2017 est parfaite et d’en ordonner l’exécution forcée ;

- fait droit à la demande subsidiaire de la SAS Hectare ;

- condamné le Q Y H à payer à la SAS Hectare la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

- ordonné l’exécution provisoire ;

- condamné le Q Y H à payer à la SAS Hectare la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le Q Y H aux entiers dépens.

Le 19 décembre 2019, la SAS Hectare a interjeté appel partiel du jugement à l’encontre du Q Y H. Cet appel a été enregistré sous le n° RG 19/08163.
Le Q Y H a interjeté appel partiel de ce jugement le 27 décembre 2019 à l’encontre la SAS Hectare. Cet appel a été enregistré sous le n°RG 19/08367.

Par acte d’huissier du 11 février 2020, le Q Y H a assigné en intervention forcée devant la cour d’appel de Montpellier la SCP L X et M I, notaires.

La demande d’arrêt de l’exécution provisoire, présentée par le Q Y H, a été rejetée par ordonnance de référé de Monsieur le premier président du 27 mai 2020.

Par ordonnance du 3 septembre 2020, les deux instances enregistrées sous les numéros RG 19/08163 et 19/08367 ont été jointes sous le seul numéro RG 19/08163.

Par conclusions signifiées le 6 octobre 2020, M^me B A veuve Y et M. D Y, chacun en leur qualité d’associé du Q Y H, sont intervenus volontairement à la procédure d’appel.

Vu les conclusions de la SAS Hectare remises au greffe le 4 mai 2021';

Vu les conclusions du Q Y H remises au greffe le 11 mai 2021';

Vu les conclusions de la SCP L X et M I, notaires remises au greffe le 6 mai 2021';

Vu les conclusions de Mme. B A veuve Y et M. D Y remises au greffe le 30 avril 2021.

MOTIF DE L’ARRÊT

I/ Sur la recevabilité des interventions forcée et volontaire

La SCP X I conclut à l’irrecevabilité de son intervention forcée. Elle fait valoir qu’il n’existe aucune évolution du litige permettant sa mise en cause en appel alors que le litige n’a pas évolué entre la première instance et l’appel.

Le Q Y H conclut à la recevabilité de l’intervention forcée de la société notariale. Il soutient que le notaire engage sa responsabilité en raison des différentes fautes commises, notamment quant à l’absence de vérification de l’existence d’une décision collective du Q autorisant la vente et à la qualification des indemnités résultant des avenants signés en son étude. Il fait valoir que l’intervention est justifiée car c’est le jugement qui a révélé la défaillance des notaires et que la demande de condamnation à des dommages et intérêts par la SAS Hectare n’est intervenue qu’en veille d’audience.

Selon l’article 554 du code de procédure civile peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

En application de l’article 555 du code de procédure civile ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause. L’évolution du litige impliquant la mise en cause d’un tiers devant la cour d’appel n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.
Sur l’intervention forcée de SCP X I

Au terme de l’acte reçu par Maître X le 26 octobre 2017, il est conclu une promesse unilatérale de vente consentie par le Q Y H au profit de la la SAS Hectare. Cette promesse est conclue pour une durée expirant le 27 novembre 2017, avec une possibilité de prorogation et stipule «'toute prorogation génèrera une indemnité de mille euros (1'000 euros) par mois, tout mois commencé étant du'».

Il ressort des pièces produites, que le délai est prorogé à trois reprises et que les indemnités sont réglées par l’intermédiaire du compte de l’étude notariale

Par courrier du 11 juin 2019, M^me S Y H, en qualité de gérante du Q Y H, écrit à Maître X «'concernant la délibération pour la vente de cette parcelle, il vous appartenait de solliciter la production de ce document auprès de votre confrère M^e Z qui la détient bien évidemment vu que les associés ont signé en son étude leur volonté de résilier leur bail en date du 11 octobre 2017 et repris page 6 de la PUV du 26 octobre 2017'».

Dans ses conclusions de première instance du 7 octobre 2019 la SAS Hectare demande la vente forcée au prix de 490'000 euros avec déduction des indemnités des prorogations déduites et à titre subsidiaire le règlement d’une somme de 50'000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions en réponse du 8 octobre 2019 le Q Y H demande notamment de constater la nullité de la promesse pour défaut de pouvoir du gérant en l’absence d’assemblée générale autorisant la vente.

Il s’ensuit, que dès la première instance le Q Y H disposait des éléments, concernant les fautes qu’elle reproche à la SCP X I ou leurs éventuelles conséquences, tant en ce qui concerne l’absence de décision des associés que celle relative aux indemnités et demandes de dommages-intérêts, lui permettant de faire intervenir la SCP X I si elle l’estimait nécessaire, même si la procédure était à bref délai.

Le Q Y H ne justifie d’aucune évolution du litige, justifiant une assignation de la SCP X I pour la première fois en appel, qui ne peut résulter du seul jugement qui est la conséquence des demandes dont le Q avait connaissance.

En conséquence, l’intervention forcée en appel de la SCP X I est irrecevable.

Sur l’intervention volontaire de M^me B A veuve Y et M. D Y

M^me B A veuve Y et M. D Y établissent, aux termes de deux attestations l’une de dévolution successorale et la seconde de clôture de succession de Maître T-U des 30 octobre 2012 et 2 septembre 2020, être les héritiers de J Y leur mari et père et être associés du Q Y H, ensemble à hauteur de 633 parts en pleine propriété et 80 parts indivises, sur les 1'294 parts du GAF, soit 52% du capital.

En qualité de preneur du bail rural conclu avec le Q Y H, ils étaient présents à la signature de la première promesse de vente du 8 août 2016 et représentés par le clerc de notaire qu’ils ont mandatés à la signature de la promesse du 26 octobre 2017.

Ces derniers intéressés par la vente, interviennent volontairement, eu égard au litige qui les opposent à la gérante, pour faire connaître leur volonté de régulariser la vente avec la SAS Hectare et leur intérêt en qualité d’associés majoritaires du Q Y H.

Ces derniers en qualité d’associés majoritaires de la société civile le Q Y H, qui n’ont été ni parties ni représentés en première instance, justifient de leur intérêt à intervenir en cause d’appel.

En conséquence leur intervention volontaire sera déclarée recevable.

II/ Sur l’opposabilité de la promesse

a) Sur la nullité et le mandat apparent

A titre principal, la SAS Hectare et M^me B A veuve Y et M. D Y demandent l’infirmation du jugement, considérant d’une part que la vente de l’immeuble entre dans l’objet social de la société, qu’elle a été acceptée par tous les associés et que la SAS Hectare a cru à un mandat apparent de la gérante et d’autre part que les associés ont donné leur accord, étant présents le jour de la vente et interviennent volontairement pour confirmer leur accord de vente.

Sur l’objet social du Q Y H

En application de l’article 1849 du code civil dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans son objet social.

L’article 2 des statuts stipule «'le groupement a pour objet la propriété, la jouissance et l’administration des immeubles et des droits immobiliers à destination agricole ci-après apportés aux fins de conservation de plusieurs exploitations et plus généralement, toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet pourvu qu’elles ne modifient pas son caractère civil et ne soient pas inconciliables avec les règles de la législation propre aux groupements fonciers agricole.

Il est interdit de procéder à l’exploitation en faire-valoir direct des biens dont il est propriétaire et il assurera leur gestion en les donnant en location par bail rural à long terme dans les conditions prévues aux articles 416-1 et suivant du code rural'».

En application de l’article 23 des statuts «'Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises par la collectivité des associés. Elles résultent d’une assemblée générale, d’une consultation écrite ou du consentement de tous les associés exprimés dans un acte authentique ou sous seing privé'».

Contrairement à ce que soutient la SAS Hectare dans ses conclusions, l’objet de la société ne comprend pas la cession d’immeuble, mais simplement la propriété et la gestion des immeubles possédés par le GAF aux fins de conservation des exploitations.

La notion de propriété ne permet en aucun cas de l’assimiler à la vente, l’objet étant par ailleurs clair et précis dans sa définition et énumération et destiné au contraire à assurer la conservation des biens et la clause concernant les opérations se rattachant directement ou indirectement à l’objet social, ne peut être étendue à la cession des biens, qui en l’absence de mention expresse dans l’objet social, doit être autorisée par assemblée générale des associés.

L’accord, pour la vente, donné par les seuls associés majoritaires, dans leurs conclusions et dans le procès-verbal établi par le notaire le 13 juin 2019, joint à la signature de la promesse par la gérante coassociée, ainsi que leurs signatures de la première promesse devenue caduque, ne constituent pas la décision des associés dont les modalités sont précisément définies par l’article 23 des statuts et la régularisation de ventes antérieures sans décision des associés ne peut valider cette promesse de vente.

Il en résulte que M^me S Y H, en qualité de gérante du Q Y H ne pouvait engager la société par la promesse de vente du 26 octobre 2017 qui n’entrait pas dans l’objet social du Q Y H.

Sur le mandat apparent

En application de l’article 1998 du code civil le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Le mandant n’est pas obligé envers les tiers pour ce que le mandataire a pu faire au-delà du pouvoir qui lui a été donné. Il en est autrement lorsqu’il résulte des circonstances, souverainement constatées et appréciées par le juge du fonds, que le tiers a pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d’un mandat.

Selon acte authentique du 8 août 2016 reçu par Maître K Z, notaire associé à […], le Q Y H représenté par de sa gérante Mme. S Y H consent à la SAS Hectare une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble non bâti situé à Saint-N-de-Fos, […] au prix de 490'000 euros.

L’acte mentionne que sont présents à l’acte, la gérante du Q H et Mme. B A veuve Y et M. D Y, soit l’intégralité des associés, ces derniers donnant leur accord à la résiliation du bail rural, consenti sur le bien dont ils sont preneurs, pour permettre la vente.

L’acte stipule le règlement d’honoraires au profit de l’agence Imagimmo et de la SARL Terrains Sud de France au titre de la négociation de la vente.

Il est conclu sous conditions suspensives notamment d’obtention d’un permis d’aménager devenu définitif.

La réalisation de la vente n’étant pas intervenue dans le délai de douze mois prévu, l’indemnité d’immobilisation versée par la SAS Hectare de 15 000 euros reste acquise le Q Y H.

Au terme d’un nouvel acte notarié reçu par Maître X, notaire associé de la SCP L X et M I, le 26'octobre 2017, le Q Y H représenté par de sa gérante Mme. S Y-H consent à la SAS Hectare, une nouvelle promesse unilatérale de vente portant sur le même immeuble, au prix de 490'000 euros.

Mme. B A veuve Y et M. D Y, preneurs de l’immeuble vendu donnent pouvoir au notaire, le 11 octobre 2017, de les représenter à l’acte signé le 26 octobre 2017 et de résilier le bail rural sans indemnité.

Cette procuration stipule «'le preneur en place reconnait qu’il est au courant depuis un certain temps déjà du projet de vente ainsi que du prix'».

L’acte reprend la mention des honoraires de négociation au profit de l’agence Imagimmo et de la SARL Terrains Sud de France.

Au terme du procès-verbal dressé le 13 juin 2019, date du rendez-vous de signature fixé avec la gérante du Q Y H, Maître X constate que Madame S Y-H gérante de la société Q Y H est absente, mais que sont présents les autres associés du Q, M. D Y et Mme. B A veuve Y «'à l’effet notamment de signer une délibération des associés du Q, à l’effet de décider la régularisation de l’acte de vente'».

Par courriers des 11 et 12 juin 2019, la gérante du Q Y H indique refuser de signer la vente en raison de l’imputation de l’indemnité mensuelle prévue en cas de prorogation de la promesse sur le prix de vente et de la demande des associés du Q Y H, de bloquer le prix sur les comptes du notaire.

Il résulte de l’examen des pièces produites, que la SAS Hectare en signant la promesse de vente du 26 octobre 2017 par acte notarié, comprenant la procuration des deux autres associés de la société Q Y H, avec la gérante-associée du Q, qui faisait suite à une première promesse signée par tous les associés présents chez un précédent notaire pour la même vente et qui avait été négociée par deux agents immobiliers, pouvait supposer un consensus des associés quant à la vente et que les pouvoirs de la gérante avaient été vérifiés par les différents professionnels, justifiant qu’elle n’ait pas pris connaissance des statuts et procédé elle-même à la vérification des limites exactes des pouvoirs de la gérante.

Il n’est pas contesté que cette promesse a fait l’objet de trois prorogations par actes sous signatures privées chez Maître X et que les indemnités correspondantes ont été réglées par l’intermédiaire de sa comptabilité, sans qu’aucun problème ne soit évoqué jusqu’au jour de la signature refusée par la gérante, pour des raisons extérieures à ses pouvoirs, alors que les autres associés étaient présents pour signer la délibération et autoriser la vente, tel que le mentionne le procès-verbal du 13 juin 2019, ce qui était réalisable contrairement à ce que soutient la société Q Y H et pouvait être constaté dans l’acte notarié de vente.

Il s’ensuit que la SAS Hectare peut se prévaloir de sa qualité de tiers de bonne foi et de sa croyance à l’existence de l’autorisation et des pouvoirs de la gérante pour engager la société et invoquer le mandat apparent, indépendamment du caractère civil de la société.

En conséquence la nullité de la promesse de vente pour défaut de pouvoir de la gérante, ne peut donc être opposée par la société Q Y H à la SAS Hectare et le jugement sera infirmé en ce qu’il prononce la nullité de la promesse de vente signée le 26 octobre 2017 entre le Q Y H et la SAS Hectare.

b) Sur la caducité de la promesse
A titre principal, le Q Y H demande l’infirmation du jugement qui rejette sa demande de caducité de la promesse de vente en raison de l’absence de signature de l’acte de vente définitif dans les délais impartis.

La promesse unilatérale reçue par Maître X le 26 octobre 2017 mentionne qu’elle est consentie pour une durée expirant le 27 novembre 2017 et que le délai sera automatiquement prorogé jusqu’au 27 août 2018 si le bénéficiaire justifie d’un permis de construire ou d’aménager, elle serait prorogée d’autant de temps nécessaire à l’expiration des recours.

Au terme de trois avenants en date des 27 août 2018, 29 octobre 2018 et 15 janvier 2019 le délai de la promesse est prorogé au 27 novembre 2018, puis au 27 janvier 2019 et au 27 février 2019 avec règlement des indemnités prévues par la promesse.

Le dernier avenant signé le 15 janvier 2019 stipule «'Si à la date du 27 janvier 2019, le permis d’aménager est obtenu mais que les délais de recours des tiers et retrait administratif n’étaient pas expirés, la durée de la présente promesse sera prorogée d’autant de temps que nécessaire à l’expiration des délais de recours et retrait et au caractère exécutoire du permis'».

Par mail du 20 février 2019, la SAS Hectare adresse au notaire la copie de l’arrêté de lotir et lui demande de préparer «'les formalités nécessaires à la régularisation pour la signature à l’issue des purges des recours des tiers et du retrait administratif'».

Par courriels des 9 et 10 mai 2019, la SAS Hectare informe la gérante du Q Y H avoir contracté le notaire pour fixer une date de signature dans la semaine du 20 mai, mais que ce dernier l’avait informé devoir purger le droit de préemption de la SAFER.

Par courrier du 28 mai 2019 reçu le 4 juin 2017, la Mairie de Saint-N-de-Fos délivre l’attestation de non recours et le 4 juin 2019 le certificat d’affichage.

Par échange de mails du 29 mai 2019, la SAS Hectare et le Q Y H conviennent de la fixation du rendez-vous de signature le 13 juin 2019 et le prix de vente est enregistré dans la comptabilité du notaire le 11 juin 2019.

Comme l’a retenu le jugement’dont la cour approuve entièrement l’analyse :

- le certificat de non recours est établi le 28 mai 2019 et notifié le 4 juin 2019 et dès le 29 mai 2019, les parties conviennent de la fixation du rendez-vous de signature, soit dans le délai prescrit par le dernier avenant de prorogation qui prévoit que si le 27 février 2019, le permis d’aménager était obtenu la promesse serait prorogée’autant de temps nécessaire à l’expiration des délais de recours et retrait et au caractère exécutoire du permis,

- la SAS Hectare manifeste son intention d’acquérir auprès du notaire, conformément à l’acte, dès le 20 février 2019 et demande une signature pour la semaine du 20 mai 2019, qui n’a pu intervenir que postérieurement en raison de la purge obligatoire des droits de la SAFER,

- le Q Y H donne son accord pour une signature au 13 juin 2019 de l’acte authentique.
Il en résulte, que contrairement à ce que soutient le Q Y H’la manifestation d’acquérir étant intervenue en février et les 9 et 10 mai 2019, dans le délai de la promesse, l’expiration des délais de recours et le caractère exécutoire du permis étant constatés par attestation de non recours du 28 mai 2019 notifiée le 4 juin 2019 et les parties ayant fixé conventionnellement la date de l’acte de vente au 13 juin 2019, justifiant la renonciation du vendeur au délai de signature de l’acte authentique, qui n’avait pu intervenir du fait de la nécessité de l’information préalable de la Safer par le notaire, il n’y a pas lieu de constater la caducité de la promesse de vente.

Le défaut de signature, tel que le relève le tribunal résulte exclusivement du refus de signature de la gérante du Q Y H, en raison de la discussion sur l’imputation des indemnités et du litige qui l’opposait à ses associés quant à la demande de blocage du prix.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a dit débouté le Q Y H de sa demande tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente conclue avec la SAS Hectare le 27 novembre 2017.

II/ Sur la vente et les indemnités

A titre principal la SAS Hectare demande de constater le caractère parfait de la vente conclue entre la SAS Hectare et le Q Y H’portant sur le bien objet de la promesse du 26 octobre 2017 et de condamner le Q Y H’à la signature de l’acte de vente chez le notaire dans le délai d’un mois et à défaut de prononcer la vente au prix de vente convenu entre les parties de 490'000 euros.

En application de l’article 1124 du code civil la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Selon l’article 1589 du code civil la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Au terme de l’acte du 26 octobre 2017, reçu par M^e X, notaire à Nice, le Q Y H, représenté par sa gérante associée, M^me S Y H, s’engage au terme d’une promesse unilatérale de vente au profit de la SAS Hectare, à céder une parcelle de terrain à bâtir d’une surface de 1ha 17a et 70ca, située lieudit le Village à Saint N de Fos (34150), cadastrée section B 672 pour le prix de 490 000 euros.

La promesse stipule «'La réalisation de la promesse aura lieu':

. soit à la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif, (..),

. soit en cas d’impossibilité de signer l’acte de vente avant l’expiration du délai ci-dessus par le seul fait du promettant par la levée d’option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire dans le même délai accompagné du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuellement versées en exécution des présentes, à la provision sur frais d’acte de vente et prêt éventuel, à l’éventuelle commission d’intermédiaire et de manière générale de tous comptes et proratas';

Dans une telle hypothèse, la signature de l’acte authentique devra intervenir dans un délai de dix jours de la levée d’option. A défaut le bénéficiaire pourra alors sol, liciter la constatation judiciaire de la vente'».

Par courriel du 20 février 2019, le représentant de la SAS Hectare adresse au notaire la copie de l’arrêté de lotir et lui demande de préparer les formalités nécessaires à la régularisation de l’acte authentique pour la signature à l’issue des purges des recours des tiers et du retrait administratif.

Selon échange de courriels des 9 et 10 mai 2019, le représentant de la SAS Hectare informe le Q Y H être prêt à signer l’acte dès la réalisation des formalités d’informations de la Safer par le notaire puis les parties conviennent de la date du 13 juin pour la signature de l’acte authentique par mail du 29 mai 2019.

Au terme du relevé du compte notarial, le prix de vente est versé le 11 juin 2019, sous déduction des indemnités d’immobilisation déjà versées audit compte, ainsi que la commission des agences immobilières et une somme de 9'500 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces d’une part que les parties n’ont pas fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement mais une simple modalité d’exécution de la vente et d’autre part que la levée ayant eu lieu et le prix et ses accessoires réglés entre les mains du notaire, la SAS Hectare a manifesté à plusieurs reprises, dans le délai qui lui était imparti, de façon ferme et définitive son consentement à la vente dans les conditions fixées par la promesse.

Il s’ensuit que les conditions ayant été réalisées, indépendamment de l’interprétation de la qualification des indemnités versées, la vente est parfaite de sorte que la cour ne peut que constater judiciairement, ladite vente, comme les parties s’en étaient réservées le droit dans la promesse de vente, au prix de 490'000 euros fixé par la promesse et sollicité par la SAS Hectare, qui est fondée à demander l’exécution de la promesse de vente du 26 octobre 2017, à laquelle le Q Y H est tenu du fait des termes de son engagement.

Contrairement à ce qu’il soutient dans ses conclusions, le Q Y H ne pouvait y renoncer tant que les conditions n’étaient pas accomplies, s’agissant d’une promesse unilatérale et alors par ailleurs que ses conditions étaient réalisées.

En conséquence, le Q Y H est condamné à réitérer l’acte authentique de vente devant Maître X, notaire associé de la SCP L X et M I dans les conditions énoncées dans l’acte notarié du 26 octobre 2017 dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt et la société Hectare est condamnée à régler à la société Q Y H le prix de 490'000 euros et passé ce délai l’arrêt vaudra vente.

III/ Sur les indemnités et dommages et intérêts

a) Sur les indemnités d’immobilisation et les demandes de dommages et intérêts du Q Y H

Le Q Y H conclut à l’infirmation du jugement qui l’a débouté de sa demande concernant la conservation des indemnités versées en exécution de la prorogation de la promesse unilatérale de vente et des trois avenants jusqu’au jugement à intervenir à titre de dommages et intérêts et demande en appel la condamnation de la société Hectare à lui régler la somme de 300 000 euros du fait du préjudice subi en raison de cette immobilisation.

En application de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’indemnité d’immobilisation, stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

Au terme de la promesse unilatérale du 26 octobre 2017, il est stipulé':

Au paragraphe «'Délai'» «'La promesse est consentie pour une durée expirant le 27 novembre 2017. Si à la date ci-dessus le bénéficiaire justifie d’une demande de permis d e c o n s t r u i r e o u d ' a m é n a g e r ( ' ) l e d é l a i d e l a p r é s e n t e p r o m e s s e s e r a automatiquement prorogé jusqu’au 27 août 2018 (..). Si à la date du 27 août 2018 le permis de construire ou d’aménager était obtenu mais que les délais de recours des tiers et contrôle de la légalité n’étaient pas expirés, la durée de la présente promesse serait prorogée d’autant de temps que nécessaire à l’expiration des délais de recours. Toute prorogation générera une indemnité de mille euros par mois, tout mois commencé est du'».

Au paragraphe «'indemnité d’immobilisation'» «'le bénéficiaire verse ce jour par la comptabilité du notaire soussigné au promettant la somme de 10'000 euros(..) Cette somme reste acquise d’une manière définitive et absolue au promettant si': – le bénéficiaire ne dépose pas le permis de construire d’aménager dans le mois des présentes, – le bénéficiaire ne lève pas la promesse et ne régularise pas l’acte d’achat (..)».

En cas de réalisation de la vente promise, elle s’impute sur le prix'».

Les parties ont modifié et prorogé la durée de la promesse, aux termes de trois avenants des 27 août et 29 octobre 2018, et 15 janvier 2019 et mentionné en contrepartie, le versement de 6'000 euros, 4'000 euros et 2'000 euros «'à titre d’indemnité d’immobilisation'».

Il ressort de l’examen des pièces, que l’indemnité, non qualifiée dans la promesse de v e n t e u n i l a t é r a l e , p r é v u e e n c a s d e p r o r o g a t i o n d u d é l a i e t l ' i n d e m n i t é d’immobilisation mentionnées dans l’acte, figurent dans des paragraphes différents, seule l’indemnité d’immobilisation de 10'000 euros étant stipulée s’imputée sur le prix de vente en cas de réalisation de la vente.

Dans les avenants successifs, dont il n’est pas contesté qu’ils ont été établis par le service juridique de la société Hectare, seul le paragraphe «'Délai'» est modifié et le versement de l’indemnité versée au titre de la prorogation n’est pas indiqué imputable sur le prix, en cas de réalisation de la vente.

Il ressort des clauses de la promesse de vente que contrairement à ce que soutient la SAS Hectare dans ses conclusions, l’indemnité prévue au paragraphe «'Délai'» est une indemnité distincte de l’indemnité d’occupation, puisqu’elle figure dans un autre paragraphe.
En l’absence de toute clause, il n’est pas démontré que les parties avaient contractuellement prévu, que ces indemnités dues en cas de prorogation, s’imputent sur le prix de vente, comme l’indemnité d’immobilisation, même si ces indemnités mensuelles ont été improprement intitulées «'indemnité d’immobilisation'» dans les avenants, ces derniers ne modifiant pas l’absence de mention d’imputation sur le prix de vente.

Le Q Y H, qui a refusé la signature de l’acte notarié fixée au 13 juin 2019 ne peut revendiquer le règlement d’une indemnité de 300'000 euros dans le dispositif de ses conclusions, alors qu’il est de 380'000 euros dans le moyen de ses conclusions, du fait du retard pris pour la réitération de l’acte authentique et de la procédure engagée par la société Hectare, sans apporter le moindre commencement de justificatif, ni justifié d’aucun fondement, cette indemnisation étant déjà convenue conventionnellement.

Il n’est pas contesté, tel que le mentionne les avenants, que le retard ayant justifié les prorogations de délais sont imputables à la SAS Hectare. Il en résulte, comme le prévoit la convention des parties que les indemnités versées au titre de la prorogation des délais, qui ne sont pas stipulées imputables sur le prix de vente, sont acquises au Q Y H jusqu’au 30 mai 2019, à hauteur de 1'000 euros par mois.

Il s’ensuit, que conformément à la promesse synallagmatique de vente et au caractère parfait de la vente, l’indemnité d’immobilisation de 10'000 euros, prévue au paragraphe «'indemnité d’occupation'» s’impute sur le prix de vente de 490'000 euros et que les indemnités prévues au paragraphe «'délai'» de 1'000 euros par mois dues du 27 août 2017 au 30 mai 2019, sont définitivement acquises au Q Y H.

La SAS Hectare sera donc condamnée au régler au Q Y H, la somme de 17'000 euros correspondant aux 12'000 euros versés dans la comptabilité du notaire en exécution des trois avenants de prorogation et 5'000 euros dus en exécution du dernier avenant du 15 janvier 2019.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef.

b) Sur les autres demandes

1-Sur la demande de dommages et intérêts de la société Hectare

M^me A et M. Y demandent la condamnation de la SAS HECTARE à restituer au Q la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts.

A titre principal la SAS Hectare conclut à l’infirmation du jugement et demande la condamnation du Q Y H à lui régler la somme de 3'605,71 euros à titre de dommages et intérêts en raison des frais notariés qui n’ont pas été réalisés.

Sur les dommages et intérêts de 50'000 euros

La société Hectare compte tenu de l’admission de sa demande principale quant à la réalisation de la vente, ne demande et ne justifie pas d’un préjudice de 50'000 euros, qui n’était sollicité qu’à titre subsidiaire.

En conséquence l’arrêt ayant fait droit à la demande principale de la SAS Hectare, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné le Q Y H à régler à la société Hectare une somme de 50'000 euros de dommages et intérêts.
Sur la demande de 3'605,71 euros

Selon l’état de compte de l’étude notariale, il est mentionné une «'Répartition des frais d’acte(s)'» pour un montant de 3'605,71 euros, comprenant 2'838,25 euros de «'rémunération de l’étude'» et 1833,33 euros au titre des «'honoraires'» et des émoluments d’acte, sans autre mention.

Au terme des AC 12 et 13 de la promesse, il est stipulé que la SAS Hectare verse une provision sur les frais de vente de 300 euros, une rémunération de 1'200 euros au titre de l’établissement de la promesse de vente, 125 euros de droits d’enregistrement et la page 6 mentionne que «'Les frais, droits et émoluments de la vente seront à la charge du bénéficiaire'».

La société Hectare redevable au terme de la promesse de vente de l’ensembles des frais, droits et émoluments de la vente, qui ne rapporte pas la preuve dont elle a la charge, du préjudice qu’elle invoque en raison du règlement de frais d’actes qui ne lui seraient pas imputables et du préjudice correspondant sera déboutée de sa demande, la vente ayant par ailleurs été ordonnée.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

2- Sur les demandes du Q Y H à l’encontre M^me A et M. Y

Le Q Y H demande la condamnation de M^me A et M. Y

à lui régler la somme de 150'000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de leurs agissements de concert avec la SAS Hectare, contraires à l’intérêt social.

En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui qui la faute du quel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité civile délictuelle suppose un lien de cause à effet entre le préjudice et le fait dommageable. Celui-ci doit avoir été la cause génératrice du dommage.

Le lien causal, qui est un élément autonome de la responsabilité, doit être établi par le demandeur.

Si au terme d’un courrier en date du 29 mars 2021, la société Nexity propose d’acquérir le terrain au prix de 600'000 euros, cette offre est subordonnée à la décision définitive de l’arrêt d’appel et à la tenue d’une assemblée générale pour valider une signature de promesse de vente.

Par courriel en date du 28 janvier 2020, la société GGL indique ne pas souhaiter donner de suite à cette affaire pour des raisons déontologiques.

Le Q Y H, par la seule production de ces pièces ne démontre aucune faute commise par ses associés majoritaires, qui ne peut résulter de leur seul désaccord sur la gestion de la société opérée par M^me S Y H qui n’a par ailleurs pas convoqué l’assemblée générale revendiquée par la société Nexity, mais fait délivrer une simple sommation interpellative, qui ne répond pas aux règles sociétaires et dans laquelle ne figurent pas l’ensemble des conditions de l’offre.
Le fait de soutenir le respect des engagements pris par le Q Y H vis-à-vis de la société Hectare, y compris dans la présente procédure ne constitue pas une faute génératrice d’un dommage subi par le Q Y H, ces derniers sollicitant la réformation du jugement qui l’a condamné à régler une somme de 50'000 euros.

Le Q Y H qui ne rapporte pas la preuve dont il a la charge de la faute dont il accuse M^me A et M. Y, ni de la réalité d’un préjudice en lien avec cette prétendue faute sera débouté de sa demande.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Déclare irrecevable l’intervention forcée en appel de la SCP X I';

Déclare recevable l’intervention volontaire de Mme. B A veuve Y et de M. D Y';

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté le Q Y H de sa demande à voir constater la caducité de la promesse de vente conclue avec la SAS Hectare, sauf à corriger la date du 26 octobre 2017, au lieu du 27 novembre 2017 mentionnée par erreur et la SAS Hectare de sa demande en paiement de la somme de 3'605,71 euros et prononcé les condamnations sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens';

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau ;

Déclare la vente parfaite, dans les termes du compromis de vente régularisé le 26 octobre 2017 entre le Groupement Foncier Agricole Y H et la SAS Hectare au prix de 490'000 euros, de l’immeuble situé 141 Route Départementale à Saint-N-de-Fos (Hérault) cadastré lieudit «'Le Village'» section B672 d’une surface de 01 ha 17 a 70 ca, propriété de Groupement Foncier Agricole Y H à la suite d’un apport en société suivant acte reçu par Maître O P notaire à Gignac le 25 octobre 1986, publié au service de la publicité foncière de Montpellier 2è le 25 novembre 1986 volume 526 n°528';

Condamne en conséquence le Groupement Foncier Agricole Y H représenté par sa gérante à réitérer l’acte authentique de vente devant Maître X, notaire associé de la SCP L X et M I titulaire d’un office notarial à Nice, dans les conditions énoncées dans l’acte notarié du 26 octobre 2017, au profit de la SAS Hectare, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt';

Condamne la société Hectare à régler à la société Groupement Foncier Agricole Y Y H le prix de 490'000 euros’sous déduction des 10'000 euros d’acompte versés ;

Dit que passé ce délai le présent arrêt passé en force de chose jugée vaudra vente’et ordonne sa publication au service de la publicité Foncière de Montpellier';
Condamne la SAS Hectare à régler au Groupement Foncier Agricole Y H, la somme de 17'000 euros au titre des indemnités de prorogation de la promesse';

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne le Groupement Foncier Agricole Y H aux dépens d’appel et à payer à la SAS Hectare, la somme de 2'500 euros, à la SCP L X et M I la somme de 2'500 euros et à Mme. B A veuve Y et de M. D Y la somme la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en cause d’appel.

Le greffier, Vice-présidente placée en remplacement du président empêché, 1. W AA AB AC

[…]