Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 MARS 2021

(n° 2021 / 139 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03870 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7LFR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2018 -Tribunal d’Instance de BOBIGNY – RG n° 1118001356

APPELANTE

ADOMA, Société Anonyme d’économie mixte à Conseil d’Administration, prise en la personne de son Directeur Général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

INTIMÉ

Monsieur X Y

[…]

93110 ROSNY-SOUS-BOIS- FRANCE

né le […] à Alger

représenté et assisté de M^e Miryam BENJELLOUN, avocat au barreau de PARIS, toque B 0964

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, président de chambre

M^me Pascale WOIRHAYE, conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Laure POUPET

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE :

La Saem Sonacotra, devenue Adoma a consenti à Monsieur X Y un contrat de résidence sociale le 10 novembre 2004 mettant à sa disposition la chambre n°17 de la résidence foyer sise […].

En raison du comportement de Monsieur X Y à l’égard d’un salarié de la Saem Adoma, celle-ci lui a adressé le 28 juin 2018 une lettre de résiliation de son contrat sous forme recommandée avec avis de réception à effet sous un mois, laquelle a été présentée le 30 juin 2017.

En raison de défaut de paiement de la redevance, une autre lettre de résiliation lui a été adressée le 13 juillet 2017 sous forme recommandée avec avis de réception à effet sous un mois, à défaut de régularisation sous 8 jours, laquelle a été présentée le 19 juillet 2017.

Par exploit d’huissier du 18 juin 2018, la Saem Adoma a fait citer Monsieur X Y devant le Tribunal d’instance de Bobigny pour solliciter, à titre principal, que celui-ci constate la résiliation du contrat de résidence et, à titre subsidiaire, pour demander qu’il prononce la résiliation du contrat et, en tout état de cause, ordonne l’expulsion de Monsieur X Y et le condamne à lui régler la somme de 1.262,67 € selon compte arrêté au 31 mai 2018, outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer et la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur X Y s’est opposé aux demandes et a fait valoir l’apurement total de sa dette à la suite d’un plan d’accord amiable et il a sollicité un euro symbolique à titre de dommages et intérêts et la condamnation de la Saem Adoma aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 7 décembre 2018, le Tribunal d’instance de Bobigny a débouté la Saem Adoma de l’intégralité de ses demandes, débouté Monsieur X Y de la sienne et a condamné la Saem Adoma aux dépens.

La Cour est saisie de l’appel formé à l’encontre de ce jugement par la Saem Adoma selon déclaration en date du 19 février 2019.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 20 janvier 2021, la Saem Adoma sollicite de la Cour, au visa des articles L.633-3, R.633-3 III du du Code de la construction et de l’habitation, 1103 et 1224 du Code civil, qu’elle :

— Déclare la Saem Adoma recevable et bien fondée en son appel ;

En conséquence,

— Infirme le jugement rendu le 7 décembre 2018 par le Tribunal d’instance de Bobigny ;

Statuant à nouveau,

— Constate la résiliation du contrat d’hébergement de Monsieur X Y faite par la Saem Adoma ;

Subsidiairement,

— Prononce la résiliation du contrat de résidence conclu entre Monsieur X Y et la Saem Adoma ;

En conséquence :

— Constate que l’expulsion de Monsieur X Y est devenue sans objet du fait du départ volontaire de celui-ci de la résidence ;

— Condamne Monsieur X Y à payer à la Sa Adoma la somme de 1.013 €, représentant le montant restant dû au 15 juillet 2020, date de son départ de la résidence ;

— Condamne Monsieur X Y au paiement de la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne Monsieur X Y en tous les dépens de première instance et d’appel ;

Au dispositif de ses uniques conclusions d’intimé notifiées par la voie électronique le 6 août 2019, Monsieur X Y sollicite de la Cour, au visa des articles L.633-3, R 633-3 III du Code de la construction et de l’habitation, 670 et 670-3 du Code de procédure civile, 1103 et 1224 du Code civil, qu’elle :

— Reçoive Monsieur X Y dans ses demandes fins et conclusions et les déclare bien fondées ;

— Déboute la Saem Adoma dans ses demandes, fins et conclusions et les déclare mal fondées;

A titre principal,

— Confirme le jugement du Tribunal d’instance de Bobigny en date du 07 décembre 2018 en ce qu’il a :

* dit et jugé que la lettre recommandée avec accusé de réception est un acte de procédure et est donc soumise aux dispositions des articles 670 et 670-1 du Code de procédure civile ;

* confirmé que la lettre recommandée n’ayant pas été retirée, cette dernière ne pouvait pas produire d’effets,

* rejeté en conséquence la demande d’acquisition de clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

— Suspende les effets de la clause résolutoire et accorde à Monsieur X Y un délai de deux mois pour apurer sa dette ;

En tout état de cause,

— Juge que la Saem Adoma n’a pas respecté la garantie de jouissance paisible à l’égard de Monsieur X Y ;

— Déboute la Saem Adoma de sa demande de résiliation du contrat de résidence ;

— Déboute la Saem Adoma de sa demande d’expulsion de Monsieur X Y et de tous occupants de son chef ;

— Déboute la Saem Adoma de sa demande de condamnation de Monsieur X Y à lui payer une indemnité d’occupation du contrat, égale au montant de la redevance au taux en vigueur par mois, jusqu’à la libération des lieux ;

— déboute la Sa Adoma de sa demande de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne la Sa Adoma à la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Confirme que la Saem Adoma conservera la charge des dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 février 2021 sur report du 21 janvier 2021.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

La Saem Adoma fait grief au jugement d’avoir rejeté sa demande tendant à faire constater la résiliation du contrat de résidence au motif que les lettres recommandées des 28 juin 2017 et 13 juillet 2017 n’avaient pas été réceptionnées par le résident mais retournées comme 'non réclamé', alors que la notification par lettre recommandée produit ses effets dès sa présentation ; elle expose qu’en exigeant une réception en personne, le premier juge a ajouté une condition à la résiliation du contrat non prévue par la loi ni par le bail ; elle plaide que c’est à tort qu’il a fait application des règles de procédure à la lettre de résiliation alors que celle-ci constitue non pas un acte de procédure mais un acte juridique produisant des effets traités par l’article R.633-3 III du Code de la construction et de l’habitation à l’exclusion du Code de procédure civile ; elle fait valoir enfin que l’assignation étant du 18 juin 2018, faisant référence à ces lettres et l’audience s’étant tenue le 2 octobre 2018, le délai d’un mois accordé par la loi était largement expiré, de sorte que la résiliation du contrat devait être constatée.

Monsieur X Y sollicite la confirmation du jugement au motif essentiel que dès lors que l’acquisition d’une clause résolutoire ne peut être constatée que passé un certain délai, la mise en demeure qui en constitue le point de départ a le caractère d’un acte de procédure.

Sur ce, l’article L.633-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que la résiliationdu contrat afférent à l’occupation d’un logement situé dans un logement-foyer peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

L’article R.633-3 II du même code précise que le gestionnaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la personne titulaire du contrat d’une obligation lui incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, ou pour impayé de trois termes mensuels consécutifs ou d’un solde équivalent à deux redevances mensuelles.

L’article R.633-3 III énonce enfin que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Le contrat signé le 10 novembre 2004 par Monsieur X Y précise les obligations du résident et comporte une clause résolutoire de plein droit ainsi rédigée en son article 11 :

'… le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants :en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception…'

Le règlement intérieur en date du 18 juillet 2013, signé par Monsieur X Y prévoit en son article 13 que pour 'toutes difficultés nées de l’application du contrat de résidence, Adoma pourra saisir le tribunal compétent statuant en référé pour voir constater acquise la résiliation du contrat, demander d’expulsion du résident et fixer une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif du résident'.

Il résulte de l’articulation de ces dispositions législatives d’ordre public et contractuelles que les lettres adressées au résident en application de l’article 11 du contrat sont des actes de procédure, ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge, dès lors qu’elles font partir un délai et présentent une nature contentieuse ; elles servent en effet de base à la constatation judiciaire de la résiliation de plein droit du contrat, faute de justifications ou régularisation, dans le mois de sa date de notification, du manquement aux obligations qu’elles dénoncent.

C’est en ce sens d’ailleurs que statue la cour de cassation qui examine au cas par cas les actes nécessitant une interpellation suffisante par remise en personne, comme en l’espèce (Civ 3 1^er décembre 2016, n° 15-27.795 Bull III 163 ; Civ 3 1^er décembre 2016, n°15-27.797).

Les moyens d’appel sont rejetés et le jugement confirmé en ce qu’il a débouté la Saem Adoma de ses demandes de résiliation de plein droit et paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande subsidiaire de résiliation du contrat aux torts du résident

La Saem Adoma sollicite curieusement que la Cour prononce la résiliation du bail, tout en lui demandant de constater que Monsieur X Y ayant restitué les clés et les lieux, l’expulsion est sans objet.

Or la Cour constate qu’au jour où elle statue, le bail dont il est demandé la résiliation judiciaire a expiré. La demande de résiliation du bail étant privée d’objet, elle ne peut aboutir.

Sur la demande en paiement actualisée en appel

Monsieur X Y ayant quitté la chambre louée le 18 juillet 2020, et sur la base d’un compte de sortie en date du 2 janvier 2021, la Saem Adoma sollicite paiement de la somme de 1.013 € au titre des redevances et frais de sortie, en l’état d’un dernier encaissement de 415 € du 17 juillet 2020 et déduction faite du dépôt de garantie de 324 €.

Monsieur X Y n’a pas conclu sur le montant se bornant à solliciter deux mois de délai pour s’acquitter. Cette demande sera accueillie.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La Saem Adoma succombant en son appel, sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée et elle sera condamnée à verser à Monsieur X Y la

somme de 1.500 € à ce titre.

La Saem Adoma sera condamné aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du Tribunal d’instance de Bobigny en date du 7 décembre 2018 en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la demande de résiliation du contrat de résidence et d’expulsion sont devenues sans objet ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur X Y à payer à la Saem Adoma la somme de

1.013 euros au titre du compte de sortie ;

AUTORISE Monsieur X Y à s’acquitter de cette dette en deux versements mensuels égaux à compter du premier jour du mois suivant la date de la signification du présent arrêt ;

CONDAMNE la Saem Adoma à verser à Monsieur X Y la somme de

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la Saem Adoma de sa demande du même chef ;

CONDAMNE la Saem Adoma aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT