Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 17 MARS 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14884 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAM2S

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal de grande instance de CRETEIL en date du 28/05/2018 N° RG 15/08443

APPELANTE

SCI PHENIX agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de CRÉTEIL sous le numéro 490 257 805,

[…]

[…]

représentée par M^e B C, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

INTIMEE

ASSOCIATION ENTRAIDE UNIVERSITAIRE association régie par la loi de 1901agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant

assistée de M^e Anne-Marie ROUXEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1891, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Madame Sylvie CASTERMANS, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juin 1996, la société civile immobilière VILLENEUVE a donné à bail à l’association ENTRE MARNE et BRIE aux droits de laquelle vient l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE, pour la période du 1 er juin 1996 au 31 mai 2005, divers locaux à usage commercial situés ZAC du Plateau, 7 et […], 94 Villeneuve Saint-Georges. Ce bail a été renouvelé le 8 février 2006 pour la période du 1 er juin 2005 au 31 mai 2014, pour un loyer annuel de 219.107,25 euros hors taxes et hors charges, le loyer étant assorti d’un dépôt de garantie de 109.553,61 euros et d’une caution bancaire de 131.026,14 euros.

Ces locaux comportaient une toiture, constituée de plaques et tôles ondulées en fibrociment

contenant de l’amiante.

Ils étaient destinés, aux termes du bail, à l’activité – conforme à la destination sociale de l’association
- de fabrication et de vente de produits de maroquinerie se rattachant à l’industrie de transformation des matières synthétiques et métiers dérivés (sérigraphie, etc…), l’activité de production étant elle-même assortie des soutiens sociaux, éducatifs, médicaux et psychologiques nécessaires à son exercice. La locataire a exercé cette activité sous l’enseigne LA SELLERIE PARISIENNE.

Courant 2006, la société civile immobilière PHENIX est devenue propriétaire des locaux, puis crédit-preneur de ces derniers après les avoir revendus à une société FORTIS LEASE qui les lui a donnés en crédit-bail, l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE devenant sous-locataire de ces locaux.

Le 1^er septembre 2014, l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE a quitté les lieux après délivrance d’un congé ; deux états des lieux ont été établis par huissier à la demande de l’une et l’autre des parties. Les locaux ont été reloués à un tiers le 1^er février 2015.

Faisant valoir qu’elle avait constaté de nombreux désordres dans les lieux, par lettres des 3 et 12 novembre 2014, la bailleresse écrivait à l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE, d’une part, qu’elle avait dû effectuer après son départ des travaux de reprise des désordres hors toiture, pour lesquels elle avait versé à une société BISCRA un acompte de 32.000 euros et, d’autre part, que la

toiture avait été endommagée à la suite d’un épisode de grêle en 2014 sans que la locataire ne l’en avertisse, en violation de son obligation contractuelle d’information du bailleur pour tout sinistre ou réparation dont celui-ci a la charge ; elle communiquait à la locataire la copie de sa déclaration de sinistre, ainsi qu’un devis de reprise des désordres de la toiture à hauteur de 260.208,00 euros TTC.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 décembre 2014, l’association

ENTRAIDE UNIVERSITAIRE refusait de faire droit aux demandes de la SCI PHENIX, contestait le bien-fondé de travaux de reprise, la survenue d’un sinistre de grêle en mai 2014 et la demande en paiement de travaux de désamiantage et de construction d’une nouvelle couverture qu’elle estimait ne pas incomber au preneur ainsi que la réclamation de la bailleresse relative au paiement intégral de la taxe sur les ordures ménagères au motif que son remboursement devait se faire prorata temporis ; elle sollicitait en conséquence la restitution de son dépôt de garantie.

Par lettre du 20 janvier 2015, la SCI PHENIX acceptait la répartition prorata temporis de la taxe sur les ordures ménagères ainsi que la restitution du dépôt de garantie ; s’agissant toutefois du sinistre de grêle, elle indiquait que celui-ci avait eu lieu en juin 2014 et non en mai, comme indiqué par erreur par sa compagnie d’assurances, mais que la responsabilité de la preneuse pour défaut d’information de la bailleresse restait entière, de sorte qu’elle était tenue de prendre en charge le démontage et le remplacement de toutes les plaques de fibrociment amianté dont le coût pouvait être inférieur à un changement de toiture.

Les divergences ont persisté entre les parties dans le cadre de divers échanges de lettres courant 2015, l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE réclamant un dépôt de garantie qu’elle estimait majoré à 141.396,75 euros, et la SCI PHENIX estimant qu’il convenait d’en déduire la taxe sur les ordures ménagères de 2.706,00 euros et la somme de 38.600,00 euros au titre des travaux de reprise de 2014, de sorte que le solde exigible du dépôt de garantie n’excédait pas 100.090,75 euros et que cette somme serait reversée à l’ancienne locataire après indemnisation du sinistre par l’assureur de la bailleresse.

Par acte d’huissier délivré le 4 septembre 2015, l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE a assigné la SCI PHENIX devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Par ordonnance du 20 février 2017, le juge de la mise en état, saisi sur incident par la demanderesse, a rejeté sa demande de provision, ainsi que les demandes reconventionnelles de la bailleresse, et a réservé les dépens.

Par jugement en date du 28 mai 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a :

Déclaré l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE recevable et bien fondée en son action ;

Condamné la SCI PHENIX à payer à l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE la somme de 138.690, 75 euros en remboursement de son dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2015 ;

Ordonné la capitalisation des intérêts, en application de l’ancien article 1154 du code civil applicable au présent litige ;

Condamné l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE à verser à la SCI PHENIX la somme de 20.266,00 euros hors taxes, TVA en sus, en paiement des travaux d’entretien des locaux à usage commercial situés ZAC du Plateau, 7 et […], 94 Villeneuve Saint-Georges ;

Condamné l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE à verser à la SCI PHENIX la somme de 10.000,00 euros en réparation de la perte de chance de louer rapidement le bien ;

Ordonné la compensation entre ces sommes, par application des anciens articles 1289 et suivants du code civil ;

Condamné la SCI PHENIX aux dépens de l’instance, incluant également ceux de l’incident ;

Dit que Maître Anne-Marie ROUXEL, Avocat au barreau de Paris, pourra recouvrer ceux de ces dépens dont elle a fait l’avance, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonné l’exécution provisoire ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 18 juillet 2018, la SCI PHENIX a interjeté appel de ce jugement.

Une ordonnance de radiation du rôle a été prononcée le 18 mars 2019 pour inexécution par la SCI PHENIX du jugement frappé d’appel.

Par déclaration du 25 juillet 2019 et suite à l’exécution du jugement, la SCI PHENIX a saisi la cour d’appel de Paris afin d’obtenir la réinscription au rôle.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 16 octobre 2020, la SCI PHENIX demande à la Cour de :

Déclarer la SCI PHENIX recevable et bien fondée en son appel interjeté le 18 juillet 2018 à l’encontre du jugement rendu le 28 mai 2018.

Y faisant droit,

Infirmant le jugement attaqué,

Dire et juger la SCI PHENIX recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes

Débouter l’ASSOCIATION ENTRAIDE UNIVERSITAIRE de son appel incident

Condamner l’ASSOCIATION ENTRAIDE UNIVERSITAIRE à régler à la SCI PHENIX la somme de 174.455,58€ se décomposant comme suit :

—  70.698,49€ au titre de l’indemnisation de la perte de loyer pendant 2 mois et demi

—  38.600€ en paiement de la facture au titre des réparations locatives

—  53.624€ au titre des travaux complémentaires de toiture

—  11.533,09€ au titre du trop-perçu d’intérêts le 19/04/2019

Condamner l’ASSOCIATION ENTRAIDE UNIVERSITAIRE à régler la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C.

Condamner aux entiers dépens de l’instance dont recouvrement au profit de Maître B C, Avocat aux offres de droit selon les dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 16 novembre 2020, l’association

ENTRAIDE UNIVERSITAIRE demande à la Cour de :

Vu les articles 1343-2 et 1755 du Code Civil,

CONFIRMER le jugement rendu en date du 28 mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL sauf en ce qui concerne le point de départ des intérêts au taux légal sur la condamnation au remboursement du dépôt de garantie au jour de l’assignation, les condamnations prononcées à l’encontre de l’Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE au titre de travaux d’entretien et pour la perte de chance de louer rapidement le bien, la compensation entre les sommes auxquelles les parties sont réciproquement condamnées et le rejet de la demande de dommages et intérêts de l’Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE.

INFIRMER le jugement rendu en date du 28 mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL en ce qu’il a, fixé le point de départ des intérêts au taux légal sur la condamnation au remboursement du dépôt de garantie au jour de l’assignation, condamné l’Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE à payer à la SCI PHENIX, d’une part, la somme de 20.266€ H.T., TVA en sus, en paiement de travaux d’entretien des locaux à usage commercial situés ZAC du Plateau, 7 et […], 94 Villeneuve Saint-Georges et, d’autre part, la somme de 10.000€ en réparation de la perte de la chance de louer rapidement le bien, ordonné la compensation entre les sommes auxquelles les parties sont réciproquement condamnées et débouté l’Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE de sa demande de dommages et intérêts.

LE REFORMANT SUR CES POINTS,

FIXER le point de départ des intérêts au taux légal sur la condamnation au remboursement du dépôt de garantie au jour de la réception par la SCI PHENIX de la mise en demeure du Conseil de l’Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE, soit le 23 février 2015.

DEBOUTER la SCI PHENIX de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de l’Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE.

CONDAMNER la SCI PHENIX à payer à l’Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts pour rétention injustifiée et abusive du dépôt de garantie ainsi que pour sa mauvaise foi caractérisée.

CONDAMNER la SCI PHENIX à payer à l’Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE la somme de 12.000€ au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la SCI PHENIX aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Charles-Hubert OLIVIER, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réparations locatives réclamées par le bailleur :

La SCI PHENIX reproche au premier juge d’avoir écarté le coût de nettoyage des traces de coulures sur les murs extérieurs d’un montant de 6.300 euros HT en faisant valoir que ces travaux relèvent de l’entretien locatif, les murs étant salis par les gouttières bouchées et un défaut de nettoyage des parties souillées ; que la vétusté ne peut justifier un refus d’indemnisation. Il soutient également que le premier juge ne pouvait refuser d’indemniser le nettoyage des graffitis d’un montant de 6.500 euros HT dès lors que les lieux loués constituent un site clôturé avec un système de protection de sorte que

ces dégradations n’ont pas pour auteur des personnes étrangères au site. Il fait valoir enfin que contrairement aux affirmations de l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE, le remplacement d’un garde-corps, la réfection des sols et des plafonds, le changement de la porte défoncée et de la serrure détruite, la remise en état des cloisons intérieures et extérieure et le remplacement de la fenêtre au vantail pendant ne relèvent pas de la vétusté mais résultent de dégradations imputables au preneur.

L’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE se réfère à la motivation du jugement entrepris s’agissant du nettoyage des coulures d’eau et des graffitis. Concernant les travaux mis à sa charge par le jugement entrepris, elle invoque la vétusté découlant de 18 années d’occupation de locaux qui n’étaient pas à l’état neuf en début de bail mais construits depuis plus de six ans et fait également grief au bailleur d’avoit remplacé une fenêtre à simple vitrage par une fenêtre à double vitrage.

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et les rendre tels, sauf la preuve contraire ; que selon les dispositions de l’article 1732 du même code, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il résulte enfin des dispositions de l’article 1755 du code civil qu’aucune des réparations locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été établi de sorte que le preneur est réputé les avoir reçu en bon état de réparations locatives.

L’article 3 du bail relatif à l’entretien lui fait obligation d’entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations et d’entretien, à l’exception toutefois des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil qui restent seule à la charge du bailleur, la cour relevant qu’aucune stipulation du bail ne transfert à la charge du preneur les réparations résultant de la vétusté.

Deux procès-verbaux de constat ont été établis le 1^er septembre 2014 à la date de restitution des lieux, l’un par Maître X à la requête du bailleur, l’autre par Maître Y à la requête du preneur. Le jugement entrepris reprend de façon détaillée les constatations faite par chacun des huissiers auxquelles la cour renvoie pour en conclure que ces constatations sont les mêmes pour chacun des huissiers exception faite de la nature des désordres affectant l’une des fenêtres et des désordres affectant la toiture que seul Maître X a relevé.

Sur les travaux extérieurs au batiment :

Les constats d’huissier font ressortir sur le bâtiment sur trois des faces du bâtiment la présence d’une trace de coulure d’eau sur toute la hauteur du mur, au droit d’une gouttière.

La cour rappelle qu’au sens des articles 605 et 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Il est également admis que les dépenses de ravalement qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur, la cour relevant qu’en l’espèce les parties n’ont pas prévu une telle stipulation.

En outre, ainsi que l’a justement retenu le premier juge, les coulures d’eau constatées sont consécutives aux intempéries. Elles relèvent ainsi de la vétusté de sorte que leur nettoyage ne peut être mis à la charge de la société locataire en l’absence de stipulation lui transférant la charge des

réparations destinées à remédier à la vétusté. Le bailleur ne rapporte pas davantage la preuve d’un manquement de l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE à son obligation d’entretien des gouttières qui seraient à l’origine des coulures dès lors qu’il est établi que cette dernière avait souscrit en 2008 un contrat d’entretien de la toiture du bâtiment incluant des opérations de nettoyage et de débouchage.

Le jugement entrepris rejetant ce chef de demande de la SCI PHENIX sera donc confirmé.

S’agissant des traces de graffitis en partie effacées, il résulte des dispositions de l’article 1732 du code civil ci-dessus rappelé que le preneur est présumé responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance à moins qu’il n’établisse qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Les locaux loués étant situés dans un site clos avec un portail électrique, l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que ces dégradations sont le fait de tiers qui se seraient introduits dans les lieux, la cour relevant qu’elle ne justifie d’aucune plainte qui aurait été déposée de ce chef. Le bailleur est donc fondé à lui imputer le coût de nettoyage desdits graffitis d’un montant de 6.500 euros HT.

L’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE ne peut utilement contester avoir à supporter le coût du remplacement d’un garde-corps décrit comme étant 'tordu’ par chacun des huissiers, aucune mention ne permettant de rattacher cette constatation aux conséquences de la vétusté, le bailleur faisant observer à juste titre qu’il n’est fait état d’aucune trace de rouille. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a mis, à ce titre, la somme de 1.500 euros HT à la charge de l’association locataire.

Sur les travaux intérieurs au bâtiment :

La contestation de l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE repose principalement sur le moyen tiré de la vétusté découlant d’une occupation des lieux pendant 18 ans. Il ressort cependant des états des lieux que les travaux contestés sont rendus nécessaires non par la trace du temps mais par des dégradations imputables à la locataire ; qu’il en est ainsi du remplacement de dalles dégradées, de dalles manquantes et de dalles détruites selon les qualificatifs retenus par le constat établi par Maître X, corroborés par les photographies annexées au constat établi par Maître Y, du remplacement d’une porte défoncée et d’une serrure détériorée, du remplacement de la cloison de l’atelier de sérigraphie qualifiée comme étant en très mauvais état par l’huissier du preneur tandis que l’huissier du bailleur la décrit comme étant défoncée sur toute sa longueur, ainsi que du remplacement de quatorze dalles de faux plafond détruites. Les sommes de 5.400 euros HT (réfection des sols), 650 euros HT (changement de la porte et de la serrure), 9.700 euros HT (remplacement de la cloison intérieure) et 1.500 euros HT( dalles du faux plafond), selon facture BISCRA ont ainsi été mises à juste titre à la charge de l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE, la cour renvoyant à la motivation du jugement entrepris s’agissant des prix retenus non contestés en cause d’appel.

S’agissant du remplacement de la fenêtre du local de stockage pour un montant de 1.516,67 euros HT, si l’huissier mandaté par l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE signale dans le local de stockage un verre de fenêtre hors d’usage, l’huissier du bailleur mentionne que dans ce même local un vantail de fenêtre est pendant. Le fait qu’un vantail soit pendant caractérise une dégradation de cette fenêtre et ne permet pas d’imputer son remplacement à la vétusté. Contrairement aux affirmations de la locataire le remplacement de cette fenêtre était déjà mentionné dans la première réclamation du bailleur et le prix réclamé n’est pas excessif, l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE ne produisant aucun élément d’appréciation contraire. Le jugement entrepris sera dès lors également confirmé sur ce point.

En définitive, l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE est débitrice de la somme de 26.766,67 euros HT soit 32.120 euros TTC, au titre des réparations locatives.

Sur les travaux de réfection de la toiture :

La SCI PHENIX reproche à l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE de n’avoir pas déclaré le sinistre de grêle survenu en juin 2014 en violation de ses obligations contractuelles alors même qu’elle avait connaissance de l’état de la toiture du bâtiment. Elle fait valoir que du fait de la non déclaration volontaire de ce sinistre, elle est responsable du retard apporté au règlement du sinistre ; que l’assurance n’a pas pris en charge les tôles impactées par ce sinistre qui avaient été réparées ponctuellement à son insu préalablement à cet événement de juin 2014 et qui de ce fait étaient fragilisées ; que sur un devis de réparation de 87.918,90 euros HT elle n’a dès lors été indemnisée qu’à hauteur de la somme de 43.069,41 euros HT ; que sa demande vise non la partie indemnisée par l’assureur correspondant aux seules tôles en bon état avant le sinistre de juin 2014 mais la partie non indemnisée du fait des réparations ponctuelles ; qu’elle est dès lors fondée à obtenir paiement du différentiel, soit la somme de 51.757,78 euros.

L’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE fait observer que la SCI PHENIX a tenté de mettre à sa charge la totalité de la réfection de la toiture comportant des éléments de fibrociment amiantés pour un montant exorbitant de 260.208 euros TTC. Elle conteste avoir effectué des interventions ponctuelles sur la toiture, se prévalant du contrat d’entretien signé et se réfère à la motivation du jugement entrepris pour s’opposer à cette demande.

Il est constant que le bail liant les parties fait obligation au preneur de prévenir le bailleur sans aucun retard de tout sinistre et de toute réparation dont le bailleur aurait la charge.

Il n’est pas discuté par l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE qu’elle n’a pas avisé le bailleur du sinistre de grêle survenu en juin 2014 alors que, suivant attestation produite aux débats par le bailleur et non contestée par la locataire, M. Z dirigeant de l’entreprise BISCRA, dans le cadre de l’exécution du contrat d’entretien souscrit, avait constaté que la toiture du site avait été sérieusement endommagée par la grêle et l’avait interrogée sur ce qu’il convenait de faire. Il n’est cependant pas établi que le retard de déclaration du sinistre découlant du défaut de la locataire à son obligation de déclarer immédiatement le sinistre au bailleur a eu des conséquences sur le montant de l’indemnisation réglée par la compagnie ALLIANZ à hauteur de la somme de 45.268,62 euros TTC après expertise confiée à la société ELEX, la SCI PHENIX reprochant en réalité le défaut de déclaration de sinistres antérieurs ayant donné lieu à des réparations de fortune qui auraient fragilisé l’ensemble de la toiture. La cour ne peut cependant que constater que la SCI PHENIX ne rapporte pas la preuve de sinistres antérieurs non déclarés ; qu’il est notamment significatif de relever sur ce point qu’à la demande du bailleur, la locataire avait souscrit, en 2008, un contrat d’entretien de la toiture du bâtiment ; que si M. A a constaté les conséquences de l’épisode de grêle survenu en juin 2014, il ne fait état dans son attestation d’aucun sinistre qui aurait affecté la toiture en fibrociment antérieurement à cette date ou de réparations de fortune qui auraient été réalisées à l’initiative de la locataire alors qu’en vertu du contrat souscrit il devait examiner cette toiture tous les deux mois ; qu’eu égard au litige opposant les parties, il n’aurait pas manqué d’en faire état si tel avait été le cas, son attestation étant rédigée à la demande du bailleur qui souhaitait établir les manquements de la locataire.

Il ressort de ces constatations que la SCI PHENIX ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait perçu une indemnisation supérieure si le sinistre de grêle survenu en juin 2014 avait fait l’objet d’une déclaration immédiate ; qu’elle n’établit pas davantage la réalité d’un sinistre antérieur ou un quelconque manquement fautif de l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE.

La cour relève enfin que l’expertise diligentée par l’assureur décrit la toiture en cause composée de tôles en fibrociment comme vétuste ; que dès lors sa remise en état conséquence de la vétusté et d’un cas de force majeure constitué par un épisode de grêle ne peut incomber au preneur.

La SCI PHENIX sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement de la somme de 53.624

euros au titre de la toiture et le jugement entrepris rejetant cette demande sera confirmé.

Sur la perte de loyers :

La SCI PHENIX invoque une perte de loyers de deux mois et demi, soit 70.698,49 euros TTC, correspondant au délai de remise en état du bâtiment et fait valoir que la somme allouée par le premier juge est insignifiante ; que son préjudice s’analyse non en une perte de chance mais en une perte réelle de loyers ; qu’un nouveau bail ne pouvait être signé qu’à partir du moment où les locaux étaient en état de l’être après travaux ; que la relocation ne fut effective qu’à compter du 1^er février 2015.

L’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE réplique qu’aucune perte de loyer, ni même une quelconque perte de chance ne peut lui être imputée au regard de l’ancienneté de la location rendant nécessaire une remise en état par le bailleur.

Ainsi qu’il a été jugé ci-avant, des dégradations locatives rendaient nécessaire la réalisation de travaux avant la relocation. Le bailleur reconnaît que les travaux intérieurs ont été terminés le 3 novembre 2014 mais qu’à cette date restait encore à réaliser le rebouchage provisoire des trous dans la toiture pour en assurer l’étanchéité. Si l’absence de déclaration de sinistre par le preneur n’a pas permis leur réalisation avant la fin du bail, le bailleur en a néamoins eu connaissance à la date de l’établissement du constat d’huissier du 1^er septembre 2014 et le retard à effectuer le rebouchage provisoire de ces trous ne peut être imputé au preneur alors même que le bailleur n’a fait sa déclaration de sinistre que le 6 novembre 2014 et qu’aux termes de son courrier du 16 décembre 2014 les travaux envisagés consistaient en un retrait de la toiture amiantée et la réalisation du nouvelle couverture, travaux incombant au seul bailleur.

La SCI PHENIX se prévaut par ailleurs d’un courrier de la société EOL à laquelle elle avait confié la commercialisation de son bien dès le mois de novembre 2013 et qui déclare qu’elle a été en relation avec de nombreux prospects avant le déménagement de l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE et notamment celui avec lequel un bail a été signé. Si ce courrier précise que ce contrat a été signé à partir du moment où les locaux étaient en état d’être loués, après travaux, il tend néanmois à démontrer la longueur du processus de commercialisation du site en cause, le nouveau locataire étant en contact dès avant le déménagement de l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE et le courrier en cause visant un projet de création de salle de foot dont il n’est pas établi qu’il était suffisamment élaboré pour permettre sans délai la conclusion du bail, la cour relevant par ailleurs que le bail à effet au 1^er février 2015 n’est pas produit.

Il résulte de ces constatations que le préjudice découlant des réparations locatives rendues nécessaires s’analyse en une perte de chance ainsi que l’a relevé le premier juge, et non en une perte de la totalité des loyers, la période à prendre en considération correspondant à deux mois de loyers, soit 56.558,80 euros, et une perte de chance que le premier juge a justement évaluée à la somme de 10.000 euros. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur le compte des parties :

Aux termes du bail, le dépôt de garantie sera remboursé dans le mois suivant l’envoi par le bailleur de la notification de régularisation des comptes de charges de la période intéressée après déduction s’il y a lieu, des réparations locatives ou de toute somme due au bailleur ou qui pourrait lui être réclamée ou dont il pourrait être tenu pour responsable.

Les parties s’accordent sur le montant du dépôt de garantie de 141.396,25 euros et sur la déduction d’une somme de 2.706 euros au titre du prorata de la taxe sur les ordures ménagères due par l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE pendant son occupation des lieux.

Compte tenu des réparations locatives mises à sa charge pour un montant de 32.120 euros, l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE est fondée à obtenir le remboursement de la somme de 106.570,25 euros (141.396,25 – (2.706 + 32.120)), outre les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2015, date de la mise en demeure. La SCI PHENIX sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme, le jugement entrepris étant infirmé sur le quantum et le point de départ des intérêts.

Le jugement entrepris sera en revanche confirmé en ce qu’il ordonne la capitalisation des intérêts et la compensation entre les dettes respectives des parties.

Sur la demande de remboursement d’un trop-perçu d’intérêts :

La SCI PHENIX sollicite le remboursement de la somme de 11.533,09 euros au titre d’un trop-perçu d’intérêts dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement.

La cour rappelle que la présente décision qui infirme partiellement le jugement entrepris sur le quantum des sommes dues et le point de départ des intérêts vaut titre de restitution et implique que des comptes sont à faire concernant le calcul des intérêts de sorte que la demande de remboursement de la SCI PHENIX ne peut prospérer, la cour précisant néanmoins que l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE ne peut prétendre appliquer le taux légal réservé aux personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels et qu’en application de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier, en cas de condamnation, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.

Sur la demande de dommages-intérêts :

L’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE invoque la mauvaise foi de la SCI PHENIX qui l’a privée durant plus de quatre ans et demi de la majeure partie de son dépôt de garantie.

Ainsi que l’a justement relevé le premier juge, les demandes de la SCI PHENIX étaient partiellement fondées de sorte que l’appréciation erronée de ses droits pour le surplus ne présente pas un caractère fautif, l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE ne justifiant par ailleurs d’aucun préjudice.

Le jugement entrepris rejetant cette demande sera en conséquence confirmé.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris étant pour l’essentiel confirmé, la SCI PHENIX supportera les dépens de première instance et d’appel.

La distraction des dépens d’appel sera autorisée dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la SCI PHENIX à payer à l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE la somme de 138.690,75 euros en remboursement de son dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2015 et condamné l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE à payer à la SCI PHENIX la somme de 20.266 euros HT, TVA en

sus, en paiement des travaux d’entretien des locaux,

Infirmant de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI PHENIX à payer à l’association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE la somme de 106.570,25 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2015,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SCI PHENIX aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître B C, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENTE