[…]

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 02 MARS 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01367 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBKCJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juin 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS 8^e – RG n° 11-17-000750

APPELANTE

SAS ELYREAL Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

INTIMÉS

Madame B X

Née le […] à Forbach

[…]

[…]

représentée par M^e Francine HAVET, avocat postulant au barreau de PARIS,

toque : D1250

Ayant pour avocat M^e Valérie PIGALLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2171

Monsieur D Y

Né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Ayant pour avocat M^e Valérie PIGALLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2171

Société civile SOFIPRIME La société SOFIPRIME est une société civile de placements immobiliers (S.C.P.I.)

N° SIRET : 822 219 036 00016

[…]

[…]

représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Pierre REYNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1685

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1^er février 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. F G, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur F G dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. F G, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2010, la société AXA Pierre a donné à bail à M^me B X un logement situé […] à Paris 8^e ; ce logement est situé dans un immeuble de deux étages en fond de cour composé de deux logements, l’ensemble immobilier comprenant également un immeuble sur rue de six étages à usage mixte de commerces, bureaux et habitation ; par avenant du 25 août 2015, M. D Y s’est mis en ménage au cours du bail avec M^me X.

L’ensemble immobilier a été acquis par la société Elyreal le 8 janvier 2014.

Le 4 mai 2016, celle-ci a déposé un permis de construire en vue de la réhabilitation totale de l’immeuble sur rue.

Le 14 septembre 2016, la société Elyreal a vendu l’immeuble sur cour à la société Sofiprime, laquelle est donc devenue bailleresse de M^me X et de M. Y.

Le permis de construire a été délivré à la société Elyreal le 25 janvier 2017.

En avril 2017, la société Elyreal a assigné la société Sofiprime et trente autres parties en référé préventif ; M. Z a été désigné en qualité d’expert par ordonnance du 16 mai 2017.

Les travaux du bâtiment sur rue ont débuté fin mai-début juin 2017.

Par acte d’huissier du 28 juillet 2017, la société Sofiprime a assigné la société Elyreal en référé aux fins de mettre en oeuvre diverses mesures visant à sécuriser le chantier et à réduire les nuisances causées par les travaux ; par ordonnance du 22 décembre 2017, le juge des référés a constaté la mise en place des mesures qui avaient été sollicitées.

Par lettre du 1^er août 2017, les locataires ont donné congé à la société Sofiprime pour le 31 août 2017 en faisant état des nuisances causées par les travaux.

Par acte d’huissier du 17 octobre 2017, les locataires ont fait assigner les sociétés Elyreal et Sofiprime devant le tribunal d’instance de Paris 8^e afin d’être indemnisés de leurs préjudices.

Par jugement du 6 juin 2018, le tribunal a :

— dit que le tribunal d’instance était compétent pour juger des demandes formulées par les locataires en réparation de leur préjudice de jouissance,

— dit que le tribunal d’instance était incompétent pour juger du litige susceptible d’opposer les sociétés Elyreal et Sofiprime concernant les conditions de la vente intervenue le 14 septembre 2016 de l’immeuble du fond de cour, ce contentieux étant de la compétence du tribunal de grande instance de Paris,

— condamné in solidum les sociétés Elyreal et Sofiprime à indemniser les locataires à raison du préjudice de jouissance subi dans le cadre du bail suite aux travaux réalisés par la société Elyreal à hauteur des sommes de 1 000 euros à titre de préjudice moral, 4 504,12 euros à titre de préjudice de jouissance résultant des nuisances occasionnées par les travaux au cours des mois de mai à juillet 2017, 22 540 euros à titre de préjudice matériel résultant de la nécessité de déménager en urgence du fait des travaux, soit au total la somme de 28044,12 euros,

— dit que la société Elyreal sera condamnée à garantir la société Sofiprime de la condamnation prononcée contre elle,

— condamné in solidum les locataires à payer à la société Sofiprime la somme de 9 416,99 euros au titre du solde locatif arrêté au 1^er septembre 2017,

— ordonné la compensation entre la somme de 9 416,99 euros et celle de 28 044,12 euros, ramenant la somme due par le bailleur à 18 627,13 euros,

— condamné in solidum les sociétés Elyreal et Sofiprime à payer aux locataires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit que la société Elyreal sera condamnée à garantir la société Sofiprime de cette condamnation,

— condamné in solidum les sociétés Elyreal et Sofiprime aux dépens et dit que la société Elyreal sera condamnée à garantir la société Sofiprime de cette condamnation,

— débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 3 juillet 2018, la société Elyreal a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance sur incident du 8 octobre 2019, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation du rôle de l’affaire sur le fondement de l’ancien article 526 du code de procédure civile ; l’affaire a ensuite été rétablie sur justificatif de l’exécution du jugement, à savoir le versement par la société Elyreal à la société Sofiprime de la somme de 9 416,99 euros.

Par dernières conclusions notifiées le 10 février 2020, l’appelante demande à la cour de :

— rejeter toutes les demandes formulées par les intimés à titre d’incident,

— à titre principal, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu sa compétence pour connaître des demandes des locataires, reconnaître le tribunal judiciaire de Paris exclusivement compétent pour statuer sur leurs demandes, confirmer le jugement en ce qu’il n’a pas retenu sa compétence pour statuer sur les demandes reconventionnelles de la société Sofiprime et débouter les intimés de toutes leurs demandes,

— à titre subsidiaire, en cas de reconnaissance de la compétence du tribunal d’instance, infirmer le jugement, débouter les locataires de toutes leurs demandes, débouter la société Sofiprime de ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, infirmer le jugement et condamner la société Sofiprime à la garantir de toute condamnation éventuelle,

— en toute hypothèse, condamner les intimés au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 6 mars 2020, M^me X et M. Y demandent à la cour de :

— débouter la société Elyreal de toutes ses demandes,

— dire que le jugement n’est pas nul,

— dire que le tribunal d’instance était compétent pour connaître de leurs demandes,

— débouter la société Sofiprime de toutes ses demandes dirigées à leur encontre,

— y ajoutant, condamner in solidum les sociétés Elyreal et Sofiprime au paiement de la somme de 66 361,75 euros au titre du préjudice subi,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner la société Sofiprime à leur restituer le dépôt de garantie qu’elle détient, après application des majorations telles que résultant de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Par dernières conclusions notifiées le 5 mars 2020, la société Sofiprime demande à la cour de :

— dire l’appel principal de la société Elyreal irrecevable et, subsidiairement, mal fondé,

— écarter des débats toute pièce non régulièrement communiquée,

— dire les locataires recevables en leur appel incident mais les y dire mal fondés,

— recevoir la société Sofiprime en son appel incident et l’y dire bien fondée,

— à titre principal, débouter les autres parties de toute prétention envers elle,

— dire qu’elle n’a pas contractuellement engagé sa responsabilité envers ses locataires,

— dire que seule la société Elyreal doit répondre de ses agissements tant envers elle qu’envers les locataires,

— dire que ces derniers sont redevables, en deniers ou quittances, d’un reliquat locatif au 1^er septembre 2017, avec intérêts de droit, sous déduction du dépôt de garantie,

— en conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Elyreal à indemniser les locataires, condamné ceux-ci à lui payer la somme de 9 416,99 euros en deniers ou quittances au titre d’arriérés de loyers et condamné la société Elyreal à payer aux locataires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— réformer le jugement pour le surplus et dire que la condamnation des locataires en sa faveur devra porter intérêts au taux légal, avec capitalisation de ces derniers à compter du 2 novembre 2017 jusqu’à parfait paiement, condamner la société Elyreal à lui payer la somme de 63 194,87 euros avec intérêts de droit capitalisés depuis le 2 novembre 2017 sur la somme de 30 524 euros et à compter du 23 janvier 2019 sur celle de 32 670,82 euros, débouter les locataires du surplus de leurs prétentions articulées en cause d’appel, et condamner in solidum les autres parties, ou l’une à défaut de l’autre, à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel,

— subsidiairement, confirmer le dispositif du jugement en ce qu’il a condamné la société Elyreal à indemniser les locataires et à la garantir intégralement des condamnations prononcées en faveur de ces derniers et a condamné les locataires à lui payer la somme de 9 416,99 euros en deniers ou quittances au titre d’arriérés de loyers, y ajoutant, condamner la société Elyreal à la relever et garantir intégralement de toutes nouvelles condamnations éventuelles prononcées en cause d’appel en faveur des locataires et la condamner à lui payer la somme de 63 194,87 euros avec intérêts de droit capitalisés depuis le 2 novembre 2017 sur la somme de 30 524 euros et à compter du 23 janvier 2019 sur celle de 32 670,82 euros,

— en toute hypothèse, assortir la condamnation de la société Elyreal à lui payer la somme de 9 416,99 euros prononcée par l’ordonnance du 8 octobre 2019 des intérêts de droit capitalisés à compter du 2 novembre 2017 jusqu’à parfait paiement, débouter les autres parties du surplus de leurs prétentions articulées en cause d’appel et condamner in solidum les autres parties, ou l’une à défaut de l’autre, à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient d’observer que, alors que l’appelante se plaint, dans le corps de ses conclusions, d’une violation du principe du contradictoire par le premier juge concernant la demande d’une note en délibéré, aucune demande d’annulation du jugement pour ce motif ne figure dans les dispositif de ses écritures ; conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’a donc pas à statuer sur une telle prétention qui ne figure pas au dispositif des conclusions.

De même, l’appelante invoque une dénaturation des faits par le premier juge, mais ne formule aucune prétention à ce sujet dans le dispositif de ses conclusions ; là encore, la cour n’a donc pas à statuer sur cette question.

Enfin, la société Sofiprime se plaint dans ses conclusions de n’avoir pas reçu communication des pièces de l’appelante, alors que, lors d’une audience du 8 septembre 2020, le greffier de la chambre avait noté que cet incident de communication de pièces était réglé.

Sur la compétence

Les locataires avaient saisi le tribunal d’instance de Paris 8^e afin principalement d’être indemnisés de leur trouble de jouissance consécutif aux travaux entrepris par la société Elyreal.

Ils ont donc agi en tant que locataires des lieux ayant appartenu dans un premier temps à la société Elyreal, puis à la société Sofiprime à compter du 14 septembre 2016.

C’est à juste titre que le tribunal a rappelé les dispositions de l’article R.221-38 du code de l’organisation judiciaire dans sa rédaction alors applicable, aux termes desquelles le tribunal d’instance connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation est l’objet, la cause ou l’occasion.

Le préjudice invoqué par M^me X et M. Y prenant sa source dans le bail dont ils étaient titulaires, et leurs demandes étant dirigées contre leur ancienne bailleresse et leur bailleresse actuelle au moment des faits objet du litige, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré le tribunal d’instance compétent pour connaître de leurs demandes.

Concernant les demandes reconventionnelles formées par la société Sofiprime à l’encontre de la société Elyreal (frais de gestion locative engagés du fait des travaux et loyers perdus du fait du départ des locataires), le tribunal a considéré qu’elles découlaient des conditions de la vente conclue entre ces deux sociétés et relevaient de la compétence exclusive du tribunal de grande instance de Paris.

En réalité, ces demandes reconventionnelles étaient indivisibles de l’instance engagée par les locataires contre leurs deux bailleresses successives, la société Sofiprime se plaignant d’avoir dû régler des frais de gestion locative et d’avoir perdu plusieurs mois de loyers suite au départ précipité de ses locataires ; ces demandes ayant un lien direct avec le contrat de bail dont bénéficiaient les locataires, le tribunal d’instance était compétent pour en connaître.

La cour de céans étant juridition d’appel du tribunal d’instance, elle évoquera le fond des demandes reconventionnelles formées par la société Sofiprime, dans la mesure où il est de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive.

Sur les responsabilités encourues du fait des nuisances invoquées par les locataires

Les préjudices invoqués par les locataires sont les conséquences des travaux entrepris par la société Elyreal dans l’immeuble sur rue dont elle est restée propriétaire.

Le premier préjudice dont se plaignent les locataires est d’ordre moral, puisqu’il est lié au fait qu’ils

n’ont eu connaissance de l’ampleur des travaux qu’au mois de mai 2017, lorsqu’ils ont débuté ; ils reprochent donc à leurs bailleresses successives d’avoir manqué à leur devoir d’information à leur égard.

Le responsable de ce préjudice est la société Elyreal, qui était leur bailleresse le 4 mai 2016, lorsque la demande de permis de construire a été déposée.

La société Elyreal connaissait parfaitement l’ampleur des travaux envisagés dans l’immeuble sur rue et ne pouvait ignorer que ceux-ci auraient un impact sur la vie quotidienne des locataires qui habitaient dans le même ensemble immobilier et avaient l’usage des parties communes de celui-ci pour accéder à leur logement ; cette bailleresse, qui était alors propriétaire de l’ensemble des parties communes des deux immeubles, aurait dû respecter son obligation d’informer ses locataires, avant le début des travaux, de la nature et des modalités d’exécution de ceux-ci, dès lors qu’ils allaient concerner les parties communes de l’ensemble immobilier lui appartenant et avoir un impact sur la vie quotidienne des locataires.

La société Sofiprime, au moment de l’achat de l’immeuble en fond de cour, n’était pas informée de l’ampleur des travaux de réhabilitation envisagés par son vendeur dans l’immeuble sur rue, comme l’atteste Maître Lacotte, notaire chargé de la vente, dans un document du 27 octobre 2017 ; selon cette attestation, le projet de réhabilitation du bâtiment sur rue n’avait pas été évoqué par le vendeur, à l’exception d’un simple ravalement de façade ; elle n’a eu cette information qu’à la réception de l’assignation en référé préventif en date du 24 avril 2017, soit très peu de temps avant le début des travaux.

Dès lors, elle ne peut être jugée responsable du défaut d’information de ses locataires.

Pour ce qui concerne les nuisances directement imputables aux travaux, les locataires en ont dressé une liste complète dans leurs conclusions ; la cour rappellera, en substance, que:

— à compter de la fin du mois de mai 2017, les locataires et leurs enfants ont vécu dans la poussière et le bruit causés par ce vaste chantier entrepris dans l’immeuble dont la façade arrière donnait sur la cour de leur immeuble ; ils ne pouvaient ouvrir leurs fenêtres alors que les beaux jours arrivaient ;

— le poste de la gardienne avait été supprimé et les poubelles devaient être sorties par les locataires eux-mêmes ;

— le local poubelle situé initialement dans l’immeuble sur rue ayant été supprimé, les poubelles ont été entreposées dans la cour, à proximité des fenêtres des locataires, et dans un endroit difficilement accessible aux pompiers en cas d’incendie ;

— la cour commune, dans laquelle les enfants des locataires avaient l’habitude de jouer, était devenue inutilisable ;

— M. Z, expert judiciaire désigné dans le cadre du référé préventif, a préconisé dans une note du 28 juillet 2017 la pose de bâches armées aux droits des échafaudages et des fenêtres avec installation de brumisateurs ; ces bâches n’ont été posées qu’après le départ des locataires ;

— les locataires ont subi plusieurs coupures d’eau, de TNT et d’électricité ;

— l’une des filles de M^me X, A, a beaucoup souffert des poussières émamant du chantier ;

— le tunnel installé pour mener à l’appartement des locataires était très étroit, ce qui rendait la circulation des personnes difficile ; à l’origine, il avait été installé sans toit.

Il est vrai que, au moment où ces nuisances ont commencé, soit fin mai 2017, la société Elyreal n’était plus contractuellement liée aux locataires du fait de la vente de l’immeuble où se situaient les appartements loués.

Elle a cependant engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard, en entreprenant des travaux sans prendre en compte la vie des occupants de l’immeuble situé en fond de cour et sans chercher à minimiser les inconvénients inhérents à ce type de chantier (bruits, poussières, risques pour les locataires et leurs enfants) ; son manque de considération à l’égard de ses anciens locataires est encore plus flagrant au regard du fait qu’elle n’avait même pas pris la peine de les assigner en référé préventif, alors que tout le voisinage était convoqué à l’audience ; le couple X-Y n’a appris l’existence de cette procédure que par le biais de l’expert désigné par le juge des référés.

La société Elyreal soutient que les inconvénients liés au chantier n’ont pas dépassé les troubles normaux et habituels de ce genre d’opération, et ce d’autant que les locataires ont quitté les lieux le 31 juillet 2017, soit sept semaines après le début des travaux.

Mais les nuisances précédemment décrites ont excédé les inconvénients normaux de ce type de chantier, ne serait-ce qu’en raison de la configuration des lieux, à savoir des travaux affectant un immeuble sur rue par lequel les occupants de l’immeuble en fond de cour devaient passer pour entrer et sortir de chez eux.

Le fait que l’expert judiciaire ait préconisé la pose d’une bâche de protection côté cour démontre que la sécurisation des travaux avait été mal conçue ; ce constat est également vrai pour le trou non signalé de l’ancien local poubelle et l’étroitesse du tunnel menant aux logements.

La responsabilité délictuelle de la société Elyreal est donc pleinement engagée à l’égard de M^me X et de M. Y.

Pour ce qui concerne la société Sofiprime, le tribunal a considéré qu’elle avait engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de ses locataires pour avoir manqué à son obligation de leur assurer la jouissance paisible du bien loué.

Mais, aux termes de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance.

En l’espèce, en vendant l’immeuble en fond de cour à la société Sofiprime le 14 septembre 2016, la société Elyreal est devenue un tiers dans ses relations avec ses anciens locataires.

Ainsi qu’il a été dit précédemment, l’acquéreur n’avait pas été correctement informé de l’ampleur des travaux envisagés par le vendeur dans l’immeuble sur rue, lequel n’était pas concerné par la vente.

De plus, les conditions générales du bail litigieux contenaient une clause ainsi rédigée : 'le bailleur ne pourra toutefois être rendu responsable des incidents de fonctionnement dus à la force majeure ou du fait des tiers, notamment des administrations (EDF, GDF, ascensoristes, cie des eaux…). Dans ces cas, il s’engage à faire toute diligence pour obtenir la cessation des incidents dans les meilleurs délais'.

Or la société Sofiprime justifie avoir entrepris de nombreuses démarches auprès de la société Elyreal pour tenter d’atténuer les nuisances causées par celle-ci aux locataires :

— elle a mandaté le cabinet H I en qualité de coordonnateur SPS ;

— les 7, 12 et 21 juin 2017 et le 3 juillet 2017, le cabinet I a établi des rapports pour signaler des manquements à la sécurité des personnes, lesquels ont été adressés à la société Elyreal ;

— dans une lettre de son conseil en date du 23 juin 2017, la bailleresse a avisé la société Elyreal des plaintes formulées par ses locataires et lui a demandé de prendre toutes les précautions propres à réduire les nuisances environnementales pour les familles vivant à quelques mètres du chantier, notamment en occultant la totalité des ouvrants sur cour pour limiter la diffusion des poussières et en utilisant un outillage de démolition à faible percussion pour limiter les bruits et les vibrations ;

— la bailleresse a fait dresser un constat d’huissier le 11 juillet 2017 pour établir l’existence de nuisances (pose d’un échafaudage sur rue sans balisage, gêne pour le passage des personnes et, le cas échéant, des services de secours, vigik non alimenté, éclairage du tunnel inexistant, poubelles rangées sous les fenêtres des locataires, bardages métalliques saillants dans le tunnel, absence d’isolation de la façade sur cour…) ;

— par lettre recommandée du 20 juillet 2017, elle a mis la société Elyreal en demeure de prendre un certain nombre de mesures afin d’assurer la sécurité des occupants de son immeuble ;

— par acte du 28 juillet 2017, elle a fait assigner la société Elyreal en référé afin de la contraindre à prendre un certain nombre de mesures sous astreinte (pose d’une bâche étanche sut toute la hauteur de la façade sur cour, avec rampes de brumisation d’eau pour retenir les poussières, occultations des baies de façade sur cour, utilisation de matériel à faible percussion, respect d’horaires, sécurisation du tunnel d’accès aux logements, etc…) ; cette instance a abouti à une ordonnance de référé constatant que les mesures demandées, jugées nécessaires par le juge, avaient été satisfaites après plusieurs mois de procédure ;

— par un dire à expert en date de 28 juillet 2017, elle a sollicité auprès de M. Z la mise en oeuvre des mesures de protection visées dans son assignation.

Compte tenu des diligences accomplies par la société Sofiprime pour garantir la sécurité et le mieux-être de ses locataires, sa responsabilité contractuelle à leur égard ne saurait être engagée.

De plus, aucune disposition légale ni contractuelle ne l’obligeait à reloger ses locataires.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a déclaré la bailleresse coresponsable des préjudices subis par les locataires.

Pour les mêmes motifs, la demande de la société Elyreal tendant à ce que la société Sofiprime soit condamnée à la garantir des condamnations prononcées contre elle doit être rejetée, la bailleresse n’étant en rien responsable des carences de la société Elyreal dans la façon dont les travaux ont été exécutés.

Sur les demandes indemnitaires formées par les locataires

Les locataires demandent la somme de 10 000 euros pour préjudice moral lié au stress causé par les travaux et par le manque de sécurité du chantier ; c’est à juste titre que le tribunal leur a alloué la somme de 1 000 euros afin d’indemniser ces différents préjudices, étant rappelé que cette situation n’a duré que de fin mai à fin août 2017.

Pour le trouble de jouissance lié aux désagréments subis (bruits, poussières, insécurité, coupures d’eau, d’électricité et de TNT), les locataires réclament une indemnité équivalente à 2/3 du loyer hors charges pendant trois mois (6 005,50 euros) ; pour la suppression de certaines prestations prévues au bail (gardienne, jouissance de la cour, local poubelles, tunnel de cheminement étroit), ils réclament une somme de 493,50 euros correspondant aux charges locatives dues sur trois mois, ainsi qu’une indemnité équivalente à 1/3 du loyer hors charges sur trois mois (3 002,75 euros) ; le jugement doit être confirmé en ce qu’il leur a alloué au titre du trouble de jouissance une indemnité globale correspondant à la moitié du loyer hors charges dû sur une période de trois mois, soit la somme de

4 504,12 euros.

Les locataires demandent ensuite à être indemnisés d’un préjudice matériel lié à la nécessité de déménager dans l’urgence ; ils demandent ainsi une indemnité pour frais de déménagement, honoraires de relocation, différentiel de loyer.

Toutefois, même si le trouble de jouissance subi par les locataires est indéniable et justifiait l’indemnité allouée par le tribunal, les intimés ne démontrent pas qu’ils n’avaient pas d’autre choix que de déménager à la fin des congés d’été.

En effet, les pièces produites par l’appelante révèlent que les nuisances causées par le chantier ont été nettement atténuées dans les semaines ayant suivi le départ des locataires:

— le 3 août 2017, Maître Delamotte, huissier de justice, a constaté que le tunnel menant à la cour était sécurisé, que l’échafaudage sur cour était protégé par un filet de protection et une bâche polyane armée, qu’un brumisateur était en place et fonctionnait et que des affiches invitaient les ouvriers à laisser les fenêtres fermées ; le constat du respect de ces mesures a été réitéré par le même huissier le 28 août 2017 ;

— dans une note aux parties du 18 septembre 2017, l’expert judiciaire M. Z a indiqué que l’échafaudage sur cour était bâché, que la consigne de laisser les fenêtres fermées y était apposée, que le brumisateur était installé, que les travaux de démolition intérieurs étaient bien avancés et que ceux de gros-oeuvre devaient s’achever fin octobre 2017 ;

— dans une note aux parties du 17 novembre 2017, il a noté que l’échafaudage sur cour était convenablement bâché, que les nuisances sonores étaient tout-à-fait admissibles pour un chantier, et que l’un des logements de l’immeuble sur cour avait été reloué.

Compte tenu de ces éléments, la cour considère que la décision prise par les locataires de déménager trois mois après le début des travaux relève de leur propre choix et n’a pas à être imputée aux travaux entrepris par la société Elyreal.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a fait partiellement droit à ces chefs de demandes.

Au total, les locataires sont donc en droit de percevoir de la société Elyreal une indemnité de 5 504,12 euros.

Sur les demandes formées par la société Sofiprime

Les locataires reconnaissent indirectement être redevables des trois derniers mois de loyers, puisqu’ils ne remettent pas en cause le jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 9 416,99 euros correspondant à ces trois mois après déduction du dépôt de garantie.

Leur demande de voir cette somme compensée avec les indemnités qui leur sont dues est devenue sans objet, dès lors que la responsabilité contractuelle de leur bailleresse à leur égard est écartée par la cour.

Ils doivent donc être condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017, date de la demande reconventionnelle formée par la société Sofiprime devant le tribunal, et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Leur demande visant à obtenir la restitution du dépôt de garantie doit être rejetée dès lors que la somme allouée à la bailleresse au titre des loyers impayés a été calculée après déduction du dépôt de

garantie.

La société Sofiprime demande par ailleurs la condamnation de la société Elyreal au paiement de la somme de 63 194,87 euros afin de compenser les frais induits par les travaux entrepris par l’appelante et la perte liée au départ précipité de ses locataires ; la société Elyreal ne formule aucune observation sur cette demande, se contentant de soutenir que le tribunal d’instance était incompétent pour en connaître, ainsi qu’il en a décidé.

Les frais et pertes subis par la société Sofiprime ont un lien de causalité avec les travaux entrepris par la société Elyreal, puisqu’ils n’auraient pas été engagés si ces travaux n’avaient pas eu lieu.

Au vu des justificatifs produits, l’intimée est en droit d’obtenir paiement des sommes de:

—  772,05 euros au titre de la moitié des constats d’huissier de justice,

—  17 245,50 euros au titre de la moitié des honoraires d’avocat pour conseil, assitance, et procédure de référé aux fins de sécurisation du chantier,

—  2 400 euros au titre de la moitié des honoraires du coordonnateur SPS I,

—  3 240 euros au titre des frais d’agence immobilière pour la remise en location du logement,

—  6 436,62 euros au titre de la perte de deux mois de loyers (3 218,31 euros par mois) du 1^er septembre 2017 au 1^er novembre 2017, la cour considérant que les nuisances avaient quasiment cessé dans les semaines ayant suivi le départ des précédents locataires.

La demande en remboursement des frais de rafraîchissement du logement loué doit être rejetée, le lien de causalité entre cette dépense et le chantier entrepris par Elyreal n’étant pas démontré.

Au total, il convient donc de faire droit à la demande de la société Sofiprime à hauteur de la somme de 30 094,17 euros, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017, date de sa demande reconventionnelle formée devant le tribunal ; la capitalisation des intérêts sera ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’appelante, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée seule aux dépens de première instance et d’appel, et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société Elyreal à payer à M^me X et à M. Y la somme supplémentaire de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer à la société Sofiprime la somme de 3 000 euros sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne l’exception d’incompétence soulevée par la société Elyreal, les condamnations prononcées contre la société Sofiprime, la compensation ordonnée par le tribunal et le montant des indemnités allouées à M^me B X et à M. D Y,

Statuant à nouveau sur les points infirmés :

Déclare que le tribunal d’instance était compétent pour statuer sur la demande formée par la société Sofiprime à l’encontre de la société Elyreal et dit qu’il y a lieu d’évoquer le litige opposant ces deux parties,

Déboute M^me X et M. Y de leurs demandes dirigées contre la société Sofiprime,

En conséquence, dit n’y avoir lieu à compensation entre les loyers dus par M^me X et M. Y à la société Sofiprime et les indemnités allouées à ces derniers,

Condamne la société Elyreal à payer à M^me X et à M. Y la somme globale de 5 504,12 euros au titre de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Y ajoutant :

Déboute la société Elyreal de toutes ses demandes formées devant la cour,

Déboute M^me X et M. Y de leurs demandes principales plus amples ou contraires,

Dit que la somme de 9 416,99 euros due par M^me X et M. Y à la société Sofiprime portera intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017,

Condamne la société Elyreal à payer à la société Sofiprime la somme de 30 094,17 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2017,

Ordonne la capitalisation des intérêts accordés par la cour,

Condamne la société Elyreal à payer à M^me X et à M. Y la somme supplémentaire de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Elyreal à payer à la société Sofiprime la somme de 3 000 euros sur le même fondement,

Condamne la société Elyreal aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,