R.G : 16/00831 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 17 décembre 2015

RG : 12/11065

XXX

SCI B Y

C/

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRET DU 21 Février 2017 APPELANTE :

SCI B Y, prise en la personne de sa gérante, M^me Claire JULLIEN, domiciliée au siège social sis

XXX

XXX

Représentée par la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

INTIMEE :

M^me D X née Z,

née le XXX à ARLES

Pâtissier confiseur à l’enseigne 'Spécialités lyonnaises',

25 rue B Y

XXX

Représentée par M^e Anne-Christine SPACH, avocat au barreau de LYON ******

Date de clôture de l’instruction : 06 Octobre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Janvier 2017

Date de mise à disposition : 21 Février 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— F G, conseiller

assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier

A l’audience, F G a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

Suivant bail commercial à effet au 1^er septembre 2001, M^me D Z épouse X a pris en location des locaux à usage de pâtisserie, confiserie, chocolaterie, glaces et salon de thé, situé 25 rue B Y 69005 Lyon, désigné comme suit : « au rez-de-chaussée dudit immeuble, un magasin avec arrière boutique comprenant une cuisine, un laboratoire plus une cour ouverte et un appartement d’habitation au 1^er étage de trois pièces et deux alcôves ».

La société civile immobilière B Y, après avoir acquis l’immeuble le 21 juillet 2011, faisant valoir que des transformations avaient été opérées dans les lieux loués et que M^me X n’exploitait pas le local conformément à la destination prévue au bail, lui a fait délivrer, par acte d’huissier en date du 28 décembre 2011 visant la clause résolutoire prévue au bail, une sommation d’avoir à :

— procéder à l’enlèvement des poutres et de la toiture plexiglas couvrant la cour ouverte donnée à bail,

— rétablir les lieux loués dans leur état initial à savoir « un magasin avec arrière boutique comprenant une cuisine, un laboratoire plus une cour ouverte »,

— cesser d’exploiter les lieux à destination de restauration et vente d’alcool dans le respect de la stricte destination prévue au bail, à savoir « pâtisserie, confiserie, chocolaterie, glace et salon de thé », dans le délai d’un mois,

Par lettre du 25 janvier 2012, M^me X a fait valoir qu’elle n’était pas à l’origine des transformations. Par acte du 17 juillet 2012, elle a adressé à la SCI B Y une demande de déspécialisation restreinte pour pouvoir adjoindre à l’activité prévue au bail celle relative à la «vente à consommer sur place ou à emporter de salaisons, plats cuisinés lyonnais présentés en bocaux et pots lyonnais».

Le Sci B Y a refusé cette demande.

Par acte du 3 septembre 2012, la SCI B Y a assigné M^me X devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de constatation de la résiliation de plein droit du bail, d’expulsion de M^me X et de paiement d’une indemnité d’occupation.

M^me X a conclu au débouté de ces prétentions et a formé à titre reconventionnel une demande déspécialisation restreinte pour être autorisée à exercer l’activité de vente à consommer sur place ou à emporter, de salaisons, plats cuisinés lyonnais présentés en bocaux, et pots lyonnais. Elle a demandé en outre la condamnation de la SCI B Y à prendre en charge la réfection du mur de la cour et à la pose d’un digicode.

Par jugement du 17 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— autorisé D Z épouse X à adjoindre l’activité de vente à consommer sur place ou à emporter de salaisons, plats cuisinés lyonnais présentés en bocaux et pots lyonnais à son activité principale de pâtisserie, confiserie, chocolaterie, glaces et salon de thé,

— débouté M^me X de ses demandes de travaux,

— dit n’y avoir lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

— condamné la SCI B Y à payer à M^me X une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI B Y aux dépens, non compris le coût le coût des constats d’huissier 2 février 2012 et 7 janvier 2013 et de la dénonce de despécialisation restreinte,

La Sci B Y appelante de ce jugement demande à la cour :

Vu les articles L 145-41 et L 145-47 du Code de Commerce,

— de réformer le jugement du tribunal de grande instance de Lyon du 17 décembre 2015 en toutes ses dispositions, statuant a nouveau,

— de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties a la date du 29 Janvier 2012,

— En tant que de besoin, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du preneur a ses obligations tenant au respect de la destination des lieux loués et celui des caractéristiques des locaux,

— dans les deux cas, d’ordonner l’expulsion de M^me X comme celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble 25 rue B Y a LYON 5^e, sans délai et au besoin avec l’aide de la force publique,

— de condamner M^me X à lui payer une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges contractuels a compter de la résiliation du bail, jusqu’a libération effective des lieux,

à titre subsidiaire, si la résiliation du bail ne devait être constatée ni prononcée, – de dire que l’activité de « vente a consommer sur place ou a emporter de salaisons, plats cuisines lyonnais » n’est connexe ni complémentaire de l’activité prévue au bail,

— de débouter M^me X de sa demande de despécialisation restreinte formulée le 17 juillet 2012 et lui faire interdiction d’avoir a exercer les activités envisagées,

à titre principal comme subsidiaire,

— de condamner M^me X à lui verser une indemnité de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M^me X aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la société DPG & Associes, Avocats, sur son affirmation de droit en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient :

— que la resiliation de plein droit du bail liant les parties découle de la sommation de faire demeurée infructueuse, signifiée à M^me X le 28 décembre 2011,

— que dès lors que M^me X n’a pas obtempéré a la sommation de « précéder a l’enlèvement des poutres et de la toiture plexiglas couvrant la cour ouverte donnée a bail », la cour ne pourra que constater la résiliation du bail,

— que si la résiliation devait ne pas être constatée de plein droit, elle serait nécessairement prononcée en application de l’article 1184 du code civil pour sanction des manquements imputables à M^me Z,

— que le cessionnaire d’un bail commercial répond exactement des manquements du cédant,

— que la jurisprudence récente de la Cour de cassation a réaffirmé le principe selon lequel le cessionnaire du bail doit mettre un terme aux manquements contractuels, même imputables au cédant ou, plus généralement, à un précédent locataire,

— qu’il est constant que M^me Z ne respecte pas la destination des lieux loués, puisqu’elle revendique elle-même une activité de restauration de type « spécialités lyonnaises » pour laquelle elle a demandé reconventionnellement et bien tardivement une autorisation judiciaire qu’elle a obtenue,

— que dès lors que ces activités illicites perdurent à ce jour ainsi qu’il est justifié, la résiliation du bail est acquise à la SCI B Y ce que la cour d’appel ne pourra que constater,

— que l’activité de « vente a consommer sur place ou a emporter de salaisons, plats cuisines lyonnais » est assimilée à une activité de traiteur et restauration, laquelle n’est ni connexe, ni complémentaire et encore moins incluse de l’activité prévue au bail strictement limitée à la pâtisserie, confiserie et chocolaterie.

M^me D X née Z demande à la cour :

à titre principal :

— confirmant le jugement,

— de débouter la SCI B Y de l’ensemble de ses demandes, – de dire et juger qu’il n’y a pas lieu à constater la résiliation de plein droit liant les parties au 29 janvier 2012,

— de dire et juger qu’il n’y a pas lieu à prononcer la résiliation judiciaire du bail au manquement du preneur à ses obligations, tenant respect de la destination des lieux loués et celui des caractéristiques des locaux,

— de l’autoriser à adjoindre l’activité de vente à consommer sur place ou à emporter de salaison, plats cuisinés lyonnais présentés en bocaux et pots lyonnais, à son activité principale de pâtisserie, confiserie, chocolaterie, glaces et salon de thé,

subsidiairement, sur la destination des lieux loués,

Si la cour de céans estimait qu’elle avait manqué à ses obligations, lui allouer un délai aux fins de s’y conformer,

Subsidiairement, sur les caractéristiques des locaux,

Si la cour de céans ne devait rejeter la demande du bailleur relative à la cour, douche et WC,

— désigner un expert judiciaire aux fins qu’il soit daté la réalisation de la cour, la couverture et ses poutres de soutien, douche, WC et précisé si elle depuis son entrée dans les lieux a pu réaliser des travaux au vu de l’ancienneté des matériaux.

Y ajoutant,

— de condamner la SCI B Y à lui payer une somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI B Y aux dépens, y compris le coût des constats d’huissier du 2 février 2012 et 7 janvier 2013.

Elle soutient :

— que le simple fait d’avoir fait une démarche en vue d’obtenir une licence III, puis d’avoir renoncé à ces démarches, ne saurait suffire à justifier la résiliation d’un bail,

— que par ailleurs il y a lieu de rappeler que les lieux sont loués à usage de pâtisserie, chocolaterie, confiserie, glaces et salon de thé,

— que le précédent locataire lui avait indiqué que la pâtisserie englobait la préparation de plats salés,

— qu’il convient de se reporter aux quatre définitions du mot pâtisserie dans le dictionnaire de l’Académie Française,

— qu’elle a cependant cessé la petite restauration qu’elle faisait, relative à des produits salés,

— que sa bonne foi ne saurait être remise en cause, d’autant qu’elle a sollicité au terme d’une demande de déspécialisation restreinte, la possibilité d’adjoindre à l’activité actuellement exercée, celle de vente à consommer sur place ou à emporter, de salaisons, plats cuisinés lyonnais présentés en bocaux, et pots lyonnais.

— qu’il ne ressort en aucun cas des pièces versées aux débats qu’elle aurait adjoint une activité différente de restauration, consommation sur place ou à emporter de plats cuisinés et salaisons lyonnaises,

— qu’elle n’a jamais modifié les caractéristiques des locaux, que ces caractéristiques soient relatives à l’intérieur du local ou à la cour,

— qu’il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de l’attestation de M. A, que lorsqu’elle est devenue locataire des lieux, cette cour était déjà couverte d’une toiture et ce dès l’année 1965,

— que le seul local frais est la cour et ce local est indispensable à l’activité de pâtisserie,

— qu’ainsi que le précise M. A précédent locataire des murs, l’activité de pâtisserie englobe la préparation de produits salés, et pas seulement sucrés, tels que pâtés en croûte, quiches, pizzas, sandwiches et petite restauration selon la demande,

— que l’activité salon de thé la conduit à servir des pâtés en croûte, quiches, pizzas, sandwiches,

— que dès lors la demande de déspécialisation restreinte est fondée.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

La résiliation du bail suppose la démonstration d’une inexécution des conditions du bail.

sur la modification des lieux

Aux termes du paragraphe n° 14 du bail, le preneur ne doit pas « changer l’aspect extérieur des lieux loués, ni leur distribution intérieure , ni faire de travaux transformations ou installations nouvelles sans autorisation écrite du bailleur(…)»

En l’espèce, il résulte de l’attestation de M. A, précédent exploitant des lieux, en date du 20 janvier 2012, que lorsqu’il a loué les lieux en 1965, la cour était déjà couverte d’une toiture en mauvais état, et qu’il a été autorisé à « la rénover à sa charge avec obligation d’entretien».

Cette attestation n’est contredite par aucune des pièces produites par la Sci B Y.

En conséquence, l’existence de cette toiture antérieurement au bail, ne peut constituer un motif de résiliation de plein droit du bail.

sur la destination des lieux

Ainsi que l’a justement dit le premier juge, M^me X a poursuivie l’activité de son prédécesseur qui a confirmé par une attestation que pour satisfaire sa clientèle il avait évolué vers la préparation et la vente de produits salés (pâté en croûte, quiches, pizzas, sandwichs, petite restauration…).

D’autre part, M^me X a déféré à la sommation dans le délai imparti, en suspendant sa demande aux fins d’obtention d’une licence III et en cessant la vente d’alcool, de charcuterie ou de plats salés.

Ainsi, ce non respect temporaire de la destination des lieux ne constitue pas un motif justifiant la résiliation de plein droit du bail.

Sur la demande de déspécialisation partielle Aux termes de l’article L147-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires selon une procédure fixée par ce texte.

En l’espèce, M^me X souhaite adjoindre à l’activité prévue au bail«commerce de pâtisserie, confiserie, chocolaterie, glaces et salon de thé») une activité de :

« vente à consommer sur place ou à emporter de salaison, plats cuisinés lyonnais présentés en bocaux et pots lyonnais».

Cette activité n’apparaît pas connexe à l’activité prévue au bail, dès lors qu’il n’y a pas de similitude entre des produits de «pâtisserie confiserie, chocolaterie et glace» et de la charcuterie lyonnaise, encore moins avec la vente de « pots lyonnais».

De même, l’autorisation de la vente de plats salés «sur place ou à emporter» revient à autoriser une véritable activité de restaurant, qui ne peut être considérée comme connexe ou complémentaire à une activité de salon de thé.

En effet, selon les définitions les plus usuelles, un salon de thé est :

— un endroit public de détente dans lequel est vendu du thé en vrac que l’on peut le plus souvent goûter sur place. Des pâtisseries et des gâteaux sucrés ou salés y sont également proposés en guise d’accompagnement» ( wikipédia)

— un endroit public dans lequel est vendu du thé, pouvant être accompagné de pâtisseries, de gâteaux sucrés et salés, le tout dégustable sur place.( wiktionnaire)

En conséquence, le jugement sera réformé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

M^me X, qui par le non respect de la destination des lieux a été à l’origine de la discorde, devra supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réformant le jugement et statuant de nouveau sur les points déférés à la cour,

— Déboute la Sci B Y de ses demandes tendant à voir constater ou prononcer la résiliation du bail et de ses demandes accessoires,

— Déboute M^me D H épouse X de sa demande tendant à être autorisée à adjoindre l’activité de vente à consommer sur place ou à emporter de salaisons, plats cuisinés lyonnais présentés en bocaux et pots lyonnais à son activité principale de pâtisserie, confiserie, chocolaterie, glaces et salon de thé,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, – Condamne M^me D Z épouse X aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la société DPG & Associes, Avocats, sur son affirmation de droit en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE