PC/AM

Numéro 19/2138

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 22/05/2019

Dossier N° RG 16/02752

N° Portalis DBVV-V-B7A-GI6I

Nature affaire :

Demande en nullité d’un contrat tendant à la réalisation de travaux de construction

Affaire :

A Y

C D Z

C/

SARL MAISONS GOCHOKI

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 22 mai 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 25 février 2019, devant :

Monsieur X, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame G-H, greffier, et de Madame BONNET, greffier stagiaire, présentes à l’appel des causes,

Monsieur X, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut

d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Maame K, Président

Monsieur X, Conseiller

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur A Y

né le […] à CAEN

de nationalité française

[…]

[…]

Madame C D Z

née le […] à DEAUVILLE

de nationalité française

[…]

[…]

représentés et assistés de Maître SORNIQUE, de la SELARL TORTIGUE – PETIT – SORNIQUE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

La SARL MAISONS GOCHOKI

[…]

[…]

représentée et assistée de Maître Jean-Pierre POUDENX, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 13 JUIN 2016

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

Selon acte sous seing privé du 14 juin 2013, M. A Y et M^me C-D Z ont confié à la SARL Maisons Gochoki la construction d’une maison individuelle à usage d’habitation sur un terrain dont ils devaient faire l’acquisition à Tarnos.

L’article 6 des conditions particulières du contrat prévoyait que le financement de la construction serait assuré au moyen d’un prêt de 146 900 € à la diligence du maître d’ouvrage, lequel informe le constructeur de leur obtention et lui fournit toutes précisions utiles.

Par ailleurs, l’article 7 des conditions générales, intitulé 'financement de la construction’ prévoyait que la condition d’obtention des prêts est satisfaite dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques de financement de l’opération stipulées par le maître de l’ouvrage emprunteur aux conditions particulières.

En outre, l’article 11 intitulé 'conditions suspensives et résolutoires’ disposait que le contrat est conclu sous les conditions suspensives de l’acquisition du terrain, de l’obtention du permis de construire, du financement de la construction, de la souscription de l’assurance dommages-ouvrage et de l’obtention de la garantie de livraison, que si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, entraînant ipso facto la non-réalisation des autres conditions suspensives, le contrat sera caduc et les sommes versées par le maître d’ouvrage lui seront remboursées.

Enfin, l’article 28 intitulé 'résiliation du contrat’ précise que si le maître d’ouvrage ne satisfait pas à ses obligations, le constructeur se réserve le droit de faire application des dispositions prévues au cahier des clauses administratives NF P03001 visé à l’article I, relatives aux conditions de résiliation d’un marché et que si la non-réalisation d’une des conditions suspensives est imputable au maître d’ouvrage, le contrat sera réputé résilié à ses torts, conformément à l’article 1178 du code civil et que le constructeur pourra exiger du maître d’ouvrage le paiement d’une indemnité forfaitaire égale à 5 % du prix total de la construction, sans préjudice de l’acompte versé à la commande et des sommes exigibles selon les modalités fixées à l’article 16.

Le 31 octobre 2013, M. Y et M^me Z adressaient à la SARL Maisons Gochoki une LRAR ainsi rédigée :

Nous avons signé avec vous le 14 juin 2013 un contrat de construction d’une maison et remis un chèque de 4 107 €. Nous avons reçu ce contrat le 26 juin 2013 par lettre recommandée.

Suite à une modification de situation familiale, la banque a refusé le versement pour l’achat du terrain .

Par conséquent, nous ne sommes pas propriétaires du terrain et donc le projet devient caduc, comme défini à l’article 11 des conditions générales…

Nous vous prions de bien vouloir nous retourner le chèque de 4 107 € que nous vous avons donné lors de la signature le 14 juin 2013.'

Par LRAR du 26 novembre 2013, la SARL Maison Goxoki a refusé de restituer l’acompte versé par les consorts Y-Z et sollicité le versement de la clause pénale contractuelle au motif que la non-réalisation des conditions suspensives d’acquisition du terrain et d’obtention de financement, liée à leur décision de se séparer et de renoncer au projet, leur était entièrement imputable.

Par acte du 15 juillet 2014, la SARL Maisons Gochoki a fait assigner les consorts Y-Z en résiliation du contrat de construction et paiement d’une indemnité de rupture de 16 428 €.

Par jugement du 13 juin 2016, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

— dit que la condition suspensive d’obtention de prêt a défailli par la faute de M. Y et M^me Z et doit être considérée comme réalisée, en application de l’article 1178 du code civil,

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de construction de maison individuelle du 14 juin 2013 aux torts exclusifs des consorts Y-Z,

— condamné solidairement les consorts Y-Z à payer à la SARL Maisons Gochoki la somme de 16 428 € au titre de l’indemnité de résiliation,

— débouté les consorts Y-Z de leur demandes,

— condamné solidairement les consorts Y-Z à payer à la SARL Maisons Gochoki la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les consorts Y-Z ont interjeté appel de cette décision, selon déclaration transmise au greffe de la cour le 29 juillet 2016.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 23 janvier 2019.

Au terme de leurs dernières conclusions du 29 octobre 2016, les consorts Y-Z demandent à la cour, réformant la décision entreprise :

— à titre principal, de constater la caducité du contrat de construction de maison individuelle du 14 juin 2013 et de condamner la SARL Maisons Gochoki à leur rembourser la somme de 4 107 €, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2013,

— subsidiairement, de limiter l’indemnité de résiliation du contrat à 5 % du montant de la construction, soit 6 845 €,

— en toute hypothèse, de leur allouer une indemnité de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SARL Maiosns Gochoki aux entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL Tortigue-Petit-Sornique.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent en substance :

— que la mise en oeuvre des dispositions de l’article 1178 du code civil suppose la démonstration par le créancier d’une faute du débiteur et est exclue quand la défaillance de l’événement, quoiqu’imputable au débiteur, provient de l’exercice par celui-ci d’un droit lui appartenant,

— qu’en l’espèce, ils ont informé loyalement leur cocontractant de leur changement de situation et qu’aucune tricherie, manoeuvre ou mauvaise foi ne peut leur être reprochée,

— que les indemnités de 5 % et 10 % stipulées au contrat de construction de maison individuelle n’ont pas un caractère cumulatif, ainsi qu’il résulte de l’analyse de l’article 28 du contrat, alors même que les frais revendiqués par l’intimée pour la seule obtention de l’arrêté de permis de construire sont excessifs et disproportionnés.

Dans ses dernières conclusions du 21 novembre 2016, la SARL Maisons Gochoki demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner solidairement les consorts Y-Z à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de M^e Poudenx, en soutenant, pour l’essentiel :

— que si les appelants ont le droit de renoncer à vivre ensemble, cette éventualité n’a pas été conventionnellement envisagée et qu’en se séparant, ils ont empêché ma réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt,

— que, par application des articles 28 et 16 du contrat, elle est en droit de prétendre à une indemnité de résiliation de 20 535 € dont 6 845 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 5 % prévue par l’article 28 et 13 690 € au titre de l’avancement du marché tel que prévu à l’article 16 du contrat (10 % à la délivrance du permis).

MOTIFS

Selon courrier du 6 novembre 2013 adressé à M. Y, la banque CIC Sud-Ouest a pris note de sa séparation avec M^me Z et de l’abandon de leur projet immobilier commun en indiquant que leur nouvelle situation personnelle modifie de façon substantielle les éléments financiers du prêt objet de l’étude préalable du 3 août et que dans ces conditions, conformément à l’article 10 des conditions générales de l’offre, il ne lui est plus possible de mettre les fonds à sa disposition.

Les conditions d’application de l’article 1178 ancien du code civil à l’encontre des consorts Y-Z sont en l’espèce réunies dès lors qu’il est acquis et constant que ceux-ci ont, ensuite et à cause de leur décision de se séparer, renoncé à leur projet commun immobilier, en sorte qu’il doit être considéré que c’est par leur fait, pour des motifs de convenance personnelle et non en raison d’obstacles extérieurs impossibles à lever, que la défaillance des conditions suspensives (acquisition du terrain, financement de la construction) s’est réalisée.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a, en application de l’article 28 précité des conditions du contrat de construction de maison individuelle :

— dit n’y avoir lieu à restitution de l’acompte versé par les consorts Y-Z,

— dit que la SARL Maisons Gochoki est en droit de prétendre au versement, tant de la clause pénale de 5 % du prix total de la construction que des 'sommes exigibles selon les modalités fixées à l’article 16", soit, au regard de l’arrêté du 25 septembre 2013 accordant permis de construire (pièce 6 de l’intimée) 10 % du prix total de la construction,

— sur la base d’une méthode de calcul que la cour adopte expressément, fixé la créance résiduelle de la société Maisons Gochoki à la somme de 16 428 €,

— étant considéré, au regard des justificatifs (pièces 14, 7, 14, 20 à 25) des diligences accomplies et des frais effectivement exposés au titre du dossier litigieux (détaillés en page 6 de ses conclusions) et de la perte de marge brute d’exploitation produits par l’intimée, que l’indemnité de résiliation n’est manifestement pas excessive.

L’équité commande de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a alloué à la SARL Maisons Gochoki, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par elle exposés en première instance et de lui allouer une indemnité supplémentaire de 1 500 € au titre des frais exposés en cause d’appel.

M. Y et M^me Z seront condamnés aux entiers dépens d’appel et de première instance, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Poudenx.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 13 juin 2016,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— Condamne M. Y et M^me Z, in solidum, à payer à la SARL Maisons Gochoki, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par elle exposés en cause d’appel,

— Condamne M. Y et M^me Z aux entiers dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de me Poudenx.

Le présent arrêt a été signé par M^me I-J K, Président, et par M^me F G-H, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

F G-H I-J K