Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 14 JANVIER 2021

(n° 17 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/07835 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB5GY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Juin 2020 -Président du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 20/51625

APPELANTE

S.C.I. DU […] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Agesilas MYLONAKIS de la SELEURL AGESILAS MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1197

INTIMEES

SA BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Eléni LIPSOS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0313

SDC […] représenté par son syndic, le cabinet […]

C/O […]

[…]

Représentée et assistée par M^e Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0628

S.A.R.L. RC FOOD agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Ouadie ELHAMAMOUCHI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 97

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier présent lors de la mise à disposition,

Exposé du litige

Par acte notarié en date du 31 janvier 2012, la SA Banque Populaire Rives de Paris (la BPRdP) a donné en crédit-bail à la SCI du […] un local commercial dans un immeuble en copropriété à Paris. Par acte du 5 avril 2017, la SCI a donné le local à bail commercial à la SARL RC Food pour y exploiter un restaurant.

Se prévalant de ce que la société RC Food aurait, sans autorisation de la copropriété, installé des enseignes lumineuses sur la devanture de son restaurant et de l’encombrement du hall de l’immeuble par des livraisons alimentaires, le syndicat des copropriétaires du […] a, le 24 juillet 2019, sur le fondement du trouble manifestement illicite, assigné la SCI et la société BPRdP devant le juge des référés pour les voir condamner sous astreinte à déposer les enseignes lumineuses sur la façade de l’immeuble, au rez-de-chaussée et au 1^er étage du local louée à la société RC Food et leur interdire, sous astreinte, d’encombrer les parties communes de l’immeuble.

Le 21 octobre 2019, la SCI a appelé en garantie la société RC Food.

Par ordonnance du 9 juin 2020, rectifiée le 7 juillet 2020 le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande concernant l’encombrement des parties communes,

— condamné la SCI et la société BPRdP solidairement à faire déposer les enseignes lumineuses au

rez-de-chaussée et au 1^er étage de l’immeuble sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 4 mois après la signification de la présente,

— condamné la SCI à relever la société BPRdP de toute condamnation,

— condamné la société RC Food à garantir la SCI en cas de liquidation d’astreinte à son encontre,

— condamné solidairement la SCI, la société BPRdP et la société RC Food à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le juge a retenu que le règlement de copropriété interdisait la présence d’enseignes lumineuses, de sorte qu’en l’absence d’autorisation préalable de la copropriété, la présence de ces enseignes constitue un trouble manifestement illicite.

Le 23 juin 2020, la SCI a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée à faire déposer sous astreinte les enseignes lumineuses et à relever la société BPRdP de toute condamnation.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 14 septembre 2020, elle demande à la cour de :

A titre principal :

— infirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne l’encombrement des parties communes,

— constater l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite et l’existence d’une procédure au fond,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— se déclarer incompétent,

— confirmer la recevabilité de l’action de la SCI en garantie contre la société RC Food qui ne vaut pas reconnaissance de responsabilité,

— confirmer la condamnation de la société RC Food à relever et garantir la SCI de toutes les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— en tout état de cause, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société RC Food à payer chacun à la SCI la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Agesilas Mylonakis.

La SCI expose en substance les éléments suivants :

S’agissant des enseignes lumineuses :

— le syndicat des copropriétaires a toujours toléré que les anciens locataires de la SCI utilisent des enseignes lumineuses,

— c’est à tort qu’il prétend que le précédent locataire n’avait pas d’enseigne, alors qu’il ne l’avait déposée que provisoirement en raison d’un dégât des eaux,

— la société RC Food n’a fait que changer le nom présent sur l’ancienne enseigne,

— le règlement de copropriété autorise le locataire à décorer sa boutique comme bon lui semble, la présence des enseignes lumineuses n’est donc pas contraire à ce règlement,

— la société RC Food a obtenu l’autorisation administrative d’installer ces enseignes, qui sont identiques à celles de tous les magasins de la franchise,

— le juge des référés n’a pas répondu à ces divers arguments et n’a ainsi par respecté l’obligation de motivation de ses décisions.

— il ressort de tous ces éléments que la présence de ces enseignes ne constitue par un trouble manifestement illicite.

S’agissant des autres demandes :

— tout encombrement des parties communes a cessé depuis janvier 2019, à la demande du syndicat des copropriétaires,

— sans reconnaître sa responsabilité, la SCI est en droit d’appeler la société RC Food en garantie, car aux termes du bail il lui incombait d’obtenir les autorisations de l’administration et de la copropriété pour l’exercice de son activité et de supporter les frais liés à la mise en conformité des enseignes,

— la SCI n’a pas obtenu de réponse à sa demande de réunion d’une assemblée générale des copropriétaires pour que l’installation d’enseignes lumineuses y soit autorisée,

— la SCI et le syndicat des copropriétaires sont également opposés dans un litige au fond concernant un dégât des eaux, avec une audience prévue pour le 16 décembre 2020.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 10 octobre 2020, la société BPRdP demande à la cour de :

— juger la BPRdP recevable et bien fondée en son appel incident,

— infirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne l’encombrement des parties communes et en ce qu’elle a condamné la SCI à la relever de toute condamnation,

— juger que l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas démontrée,

— en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— à titre subsidiaire, confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— en tout état de cause, condamner tout succombant à payer à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société BPRdP expose en résumé ce qui suit:

S’agissant du trouble manifestement illicite :

— la société BPRdP développe les mêmes moyens que la SCI, ajoutant qu’elle a toujours veillé à ce que la SCI respecte le règlement de copropriété et l’a ainsi mis à demeure à plusieurs reprises à propos de divers conflits entre elle et la copropriété, et lui a rappelé ses obligations, sous peine de

résiliation du crédit-bail, qu’elle ne peut donc être tenue pour responsable de ces agissements et la SCI doit la garantir de toute condamnation à son encontre.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 10 octobre 2020, la société RC Food demande à la cour de :

A titre principal :

— infirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne l’encombrement des parties communes,

— dire n’y avoir lieu à référé du fait de l’absence de trouble manifestement illicite,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— juger que la remise en état est impossible,

— ordonner que toute astreinte qui serait prononcée n’aurait lieu de s’appliquer qu’à compter d’un délai d’un an après la signification de la décision à intervenir,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires et la SCI à payer à la société RC Food la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société RC Food expose en substance,

S’agissant des enseignes :

— le règlement de copropriété laisse les commerçants libres de la décoration extérieure de leur boutique,

— cette disposition est une exception à l’interdiction des enseignes lumineuses,

— la société RC Food n’a fait que modifier les enseignes lumineuses installés par les précédents locataires pour y apposer le nom de son restaurant,

— elle a obtenu l’autorisation administrative d’installer ces enseignes,

— c’est donc de bonne foi et suivant confirmation de la SCI qu’elle pensait ne pas avoir besoin de demander l’autorisation de la copropriété,

— toute remise en état est de toute façon impossible, puisque cela conduirait la société RC Food à mettre sur son enseigne le nom du précédent locataire, qui est une marque déposée.

— à titre subsidiaire, si la cour condamnait la société RC Food à déposer les enseignes, un délai d’un an doit lui être accordé pour qu’elle et la SCI puissent demander la réunion d’une assemblée générale des copropriétaires l’autorisant à conserver ces enseignes.

S’agissant de l’encombrement des parties communes :

— cet encombrement qui a cessé depuis janvier 2019 n’est pas attesté par le constat d’huissier mandaté par le syndicat des copropriétaires, aucun trouble manifestement illicite n’est donc démontré,

— la société RC Food est en réalité victime du conflit qui oppose le syndicat des copropriétaires à la SCI au sujet d’un dégât des eaux.

Par conclusions remises au greffe le 12 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— débouter la SCI et les sociétés BPRdP et RC Food de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— condamner in solidum la SCI et les sociétés BPRdP et RC Food à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dont distraction au profit de Maître Olivier Aumont.

Le syndicat des copropriétaires expose:

— Toutes les considérations relatives à un prétendu conflit entre le syndicat des copropriétaires et la SCI sont sans objet,

S’agissant des enseignes lumineuses :

— si les commerçants sont certes libres quant à la décoration extérieure de leur devanture, le règlement de copropriété interdit explicitement l’installation d’enseignes lumineuses sur la façade par les copropriétaires et leurs locataires,

— la société RC Food a déposé l’enseigne de l’ancien locataire pour installer une enseigne lumineuse à son nom, la nouvelle enseigne n’est pas identique à celle de l’ancien locataire puisqu’elle est lumineuse et plus grande, et monte jusqu’au 1^er étage,

— le fait que la copropriété ait précédemment toléré la mise en place d’enseignes par les précédents locataires ne dispense pas la SCI et la société RC Food d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le trouble manifestement illicite est donc bien caractérisé

S’agissant de la convocation d’une assemblée générale :

— La SCI indique avoir demandé au syndicat des copropriétaires la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires en vue d’autoriser l’installation de ces enseignes par courrier le 19 novembre 2019 et lui reproche de ne pas avoir fait suite à cette demande, mais d’une part cette demande n’était pas régulière, puisque la SCI, crédit-preneur, n’est pas l’un des copropriétaires et qu’il appartenait à la BPRdP d’y procéder et d’autre part cette demande n’était pas accompagnée d’un projet de résolution et d’un document précisant la teneur des travaux, enfin le 19 septembre 2017 l’assemblée générale avait déjà voté la remise en état de la façade.

S’agissant des arguments et demandes de la société RC Food :

— Il n’est pas exigé de la société RC Food qu’elle réinstalle l’enseigne au nom du précédent locataire mais seulement qu’elle dépose les enseignes, ce qui est parfaitement réalisable, et le délai d’un an qu’elle demande se rajouterait aux trois années déjà écoulées.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS:

En application des dispositions de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile devenu 835 du même code, le juge des référés du tribunal judiciaire peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

La violation du règlement de copropriété dès lorsqu’il fait la loi des parties peut en conséquence constituer un trouble manifestement illicite.

L’urgence bien que dans une certaine mesure sous-jacente à la notion de trouble manifestement illicite n’est pas spécifiquement requise pour l’application de ce texte.

Sur l’encombrement des parties communes:

Le règlement de copropriété dispose en son article 5, 2° que d’une manière générale nul ne pourra même temporairement encombrer les parties communes ni y déposer quoique ce soit.

Il n’est pas contesté que la société RC Food a pris les dispositions nécessaires pour faire cesser l’encombrement des parties communes par son personnel, les fournisseurs et les clients.

Aucun trouble manifestement illicite n’est désormais établi de façon évidente justifiant que des mesures provisoires soient prises en référé.

L’ordonnance sera donc confirmée de ce chef.

Sur l’enseigne litigieuse:

Le règlement de copropriété de l’immeuble en cause énonce en son article 5-1 l’interdiction de pose d’enseignes lumineuses. Il dispose 'tous écriteaux, plaque, enseignes, lumineuses ou autres, visibles de l’extérieur et toutes décorations extérieures sont interdites sauf obligation légales ou décision de l’assemblée des copropriétaires (…) Néanmoins en ce qui concerne les boutiques, leur décoration extérieure peut-être librement exécutée jusqu’à mi-hauteur du gros oeuvre du plancher supérieur, sans pouvoir dépasser le bandeau s’il en existe et dans la limite de leur mitoyenneté latérale, les écriteaux, et enseignes, à l’exception des enseignes lumineuses peuvent être librement apposés dans les mêmes limites'.

Il est établi par les pièces versées aux débats et notamment le constat d’huissier du 27 avril 2017 que la société RC Food a posé une enseigne lumineuse en 2017 en méconnaissance de cette disposition dont elle avait connaissance puisqu’il est rappelé dans le bail commercial qu’elle a signé que le preneur devra se conformer aux obligations découlant du règlement intérieur et du règlement de copropriété et qu’il est en outre prévu dans ce bail que la pose d’une enseigne ne peut se faire qu’après accord exprès et écrit du bailleur.

Le trouble manifestement illicite prévu par l’article 835 du code de procédure civile doit être apprécié in concreto.

La société RC Food invoque une tolérance de la copropriété notamment à l’égard du précédent locataire. Cependant, elle n’établit pas cette tolérance, dès lors qu’il apparaît que l’enseigne du précédent locataire, la Dinette de Champerret, était une enseigne non lumineuse et de dimension très inférieure à celle désormais posée par le nouveau locataire.

Aucune autorisation préalable du syndicat des copropriétaires n’ayant été ni obtenue ni sollicitée avant la pose et aucune autorisation postérieure n’ayant été donnée, le trouble manifestement illicite est donc établi avec l’évidence requise en référé.

La dépose ordonnée sera donc confirmée, étant précisé qu’il s’agit uniquement de déposer les enseignes lumineuses et non de reposer les enseignes des locataires précédents.

Sur les responsabilités:

La SCI du […] est crédit-preneur des lieux qu’elle a loués à la RC Food.

le preneur tenant ses droits du seul bailleur copropriétaire, il engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires qui peut agir directement à son encontre.

Dès lors, la suppression des travaux et la remise en état doivent être mises à la charge tant du locataire, la société RC Food, auteur des travaux non autorisés, que de son bailleur, la SCI du […] et du crédit-bailleur la BPRdP qui ont l’obligation de respecter et de faire respecter le règlement de copropriété et sont responsables envers elle des manquements des locataires et sous-locataires.

La condamnation à la dépose de l’enseigne lumineuse sera donc prononcée solidairement entre la BPRdP, la SCI du […] et la RC Food.

La société RC Food et la SCI Gouvion ont d’ores et déjà bénéficié de plusieurs années de délais. Il ne sera donc pas fait droit à la demande, les délais supplémentaires octroyés par le premier juge étant suffisants.

L’ordonnance frappée d’appel sera donc confirmée dans ses dispositions relatives à l’enseigne lumineuse sauf à préciser que les trois intimées seront condamnées in solidum.

Sur les appels en garantie

La BPRdP et la SCI du 5bd Gouvion de Saint Cyr demandent à être garanties des condamnations prononcées contre elles.

Les appels en garantie ainsi formés ne sont pas à ce stade de la procédure justifiés dès lors d’une part qu’ils supposent en l’espèce une appréciation sur les fautes réciproques et d’autre part que seule une obligation de faire est mise à la charge des parties, la liquidation de l’astreinte n’étant qu’éventuelle.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance du 9 juin 2020 rectifiée le 7 juillet 2020, sauf en ce qu’elle a condamné la société RC Food à garantir la SCI du 5bd Gouvion de Saint Cyr et celle-ci à garantir la Banque populaire Rives de Paris,

Et, statuant du chef infirmé,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les appels en garantie,

Y ajoutant,

Dit que les condamnations sont prononcées in solidum entre les sociétés Banque populaire Rives de Paris, SCI du […] et RC Food,

Condamne in solidum la Banque populaire Rives de Paris, la SCI du […] et la société RC Food à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la Banque populaire Rives de Paris, la SCI du […] et la société RC Food aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,