Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 06 OCTOBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/02490 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B46HT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/18116

APPELANTE

ASSOCIATION Z A prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

assistée de M^e Chantal TEBOUL-ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235, avocat plaidant substitué par M^e Martine BELAIN avocat au barreau de PARIS, toque : A 235, avocat plaidant

INTIMEE

SA SOCIETE FALLUMAT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 712 028 315

c/o Cabinet JUNEGE

[…]

[…]

représentée par M^e Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0937

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et Madame Elisabeth GOURY, conseillère

chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Madame Camille LIGNIERES, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mars 1996, la SA FALLUMAT a donné bail en renouvellement à l’association Z A divers locaux dépendant d’un immeuble sis […] pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1^er juillet 1995, moyennant un loyer annuel en principal de 40.000 francs et à destination de « synagogue et autres activités sociales de l’association preneuse ».

Par acte extrajudiciaire du 4 décembre 2012, la SA FALLUMAT a fait délivrer à l’association Z A, en application de l’article 1737 du code civil, une «signification de fin de bail » au 1^er juillet 2013.

Par acte extrajudiciaire du 17 décembre 2012, la SA FALLUMAT a fait délivrer à la locataire une signification rectificative de fin de bail, fixant celle-ci au 30 juin 2013.

Par courrier recommandé daté du 17 décembre 2012 avec accusé de réception, l’association Z A a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de trois, six ou neuf années.

Par acte du 3 septembre 2013, la SA FALLUMAT a assigné l’association Z A devant le tribunal d’instance du 9^e arrondissement de Paris aux fin de X constater la fin du bail au 1^er juillet 2013.

Par acte du 13 décembre 2013, l’association Z A a assigné la SA FALLUMAT devant le tribunal de grande instance aux fins de X :

* à titre principal :

— prononcer la nullité du congé signifié à effet du 1^er juillet 2013,

— dire que le bail est renouvelé pour une durée de 3/6/9 années à compter de cette date aux charges et conditions antérieures,

— condamner la SA FALLUMAT au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

* à titre subsidiaire :

— dire et juger qu’elle doit bénéficier d’une indemnité d’éviction,

— X Y tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission usuelle,

— fixer à tel montant qu’il plaira au tribunal la provision concernant les frais d’expertise qui devrait être consignée par la demanderesse à la régie du tribunal,

— réserver le sort des frais irrépétibles et des dépens.

Par ordonnance du 22 octobre 2014, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer jusqu’à la décision du tribunal d’instance.

Par jugement du 2 février 2015, le tribunal d’instance a dit qu’il devait préalablement être déterminé si le bail litigieux est, ou non, un bail commercial ; s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Paris pour statuer sur ce point ; a sursis à statuer sur toutes les prétentions des parties dans l’attente de la décision du tribunal de grande instance de Paris à charge pour la plus diligente des deux d’aviser le tribunal d’instance de ladite décision aux fins de poursuite de l’instance ou de radiation.

Par ordonnance du 25 septembre 2015, l’affaire a été rétablie au rôle par le juge de la mise en état.

Par jugement en date du 20 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

Déclaré irrecevable pour être prescrite l’association Z A en sa demande de requalification de la convention du 7 mars 1996 la liant à la SA FALLUMAT et ayant pour objet des locaux dépendant d’un immeuble situé […], en bail commercial ;

Déclaré l’association Z A irrecevable en ses demandes en nullité du congé du 17 décembre 2012 et en paiement d’une indemnité d’éviction ;

Condamné l’association Z A à payer à la SA FALLUMAT la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné l’association Z A aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 26 janvier 2018, l’association Z A a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 octobre 2018, l’association Z A demande à la Cour de :

Vu les dispositions légales et réglementaires invoquées,

Vu la jurisprudence applicable à l’espèce,

Vu les pièces versées aux débats,

Recevant l’Association Z A en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

Infirmant le jugement déféré en toutes ses dispositions et particulièrement en ce qu’il a :

*rejeté la demande de l’association tendant à X dire et juger que la fraude de la société FALLUMAT ayant consisté à consentir et à renouveler les baux de l’association au visa et en conformité des dispositions du statut a suspendu le cours de la prescription ;

*rejeté la demande de l’association tendant à X dire et juger que sa demande de bénéfice du statut n’est pas atteinte par la prescription biennale comme ayant été exercée dans le délai de deux ans de l’effet du congé pour le 1^er juillet 2013, en réponse et par voie d’exception à l’action du bailleur en validation dudit congé et expulsion ;

* en conséquence déclaré irrecevable pour être prescrite l’ASSOCIATION Z A en sa demande de requalification de la convention du 7 mars 1996 la liant à la SA FALLUMAT et ayant pour objet des locaux dépendant d’un immeuble situé […], en bail commercial ;

* déclaré l’ASSOCIATION Z A irrecevable en ses demandes de nullité du congé du 17 décembre 2012 à effet du 1^er juillet 2013 et du renouvellement du bail pour une durée de 3/6/9 ans aux charges et conditions antérieures ;

* débouté l’ASSOCIATION Z A de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction avec désignation d’un Expert pour la fixer ;

* débouté l’ASSOCIATION Z A de sa demande au titre de l’article 700 du CPC ;

* condamné l’ASSOCIATION Z A à payer à la SA FALLUMAT la somme de 1.500 ' au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

Statuant à nouveau et déboutant la société FALLUMAT de ses demandes, y compris sa demande subsidiaire de X dénier le statut des baux commerciaux à l’Association, et de X juger le Tribunal d’instance compétent pour statuer sur le présent contentieux,

(1) Sur l’absence de prescription biennale,

DIRE ET JUGER que la fraude de la société FALLUMAT ayant consisté à consentir et à renouveler les baux de l’association au visa et en conformité des dispositions du statut a suspendu le cours de la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce ;

DIRE ET JUGER en outre que la demande de bénéfice du statut n’est pas atteinte par la prescription biennale comme ayant été exercée dans le délai de deux ans de la date d’effet du congé pour le 1^er juillet 2013, en réponse en défense, et par voie d’exception à l’action engagée par le bailleur devant le Tribunal d’instance en validation dudit congé et expulsion ;

En conséquence,

REJETER l’exception de prescription invoquée par la société FALLUMAT ;

DÉCLARER l’Association Z A recevable en son action, ainsi que ses demandes fins et conclusions ;

(2) Sur le fond,

Considérant que les baux de l’Association ont été successivement conclus au visa et conformément aux dispositions du statut,

Considérant que le bailleur a fait précédemment délivrer des congés avec offre de renouvellement résultant du statut et caractérisant une reconnaissance du droit au statut nonobstant l’absence d’immatriculation de l’Association au Registre du commerce et des sociétés,

DIRE ET JUGER que l’Association Z A doit bénéficier du statut des baux commerciaux ;

En conséquence et déboutant la société FALLUMAT également de ce chef,

A titre principal,

Considérant que le congé signifié à effet du 1^er juillet 2013 n’est pas conforme aux dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce prescrites à peine de nullité,

DIRE ET JUGER nul et de nul effet ledit congé ;

En conséquence,

DIRE que le bail est renouvelé pour une durée de 3/6/9 années à compter du 1^er juillet 2013 aux charges et conditions antérieures ;

CONDAMNER la société FALLUMAT au paiement de la somme de 10.000 ' en application de l’article 700 du CPC en sus des dépens avec distraction au profit de Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, Avocat en application de l’article 699 du CPC ;

À titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que l’Association Z A doit bénéficier d’une indemnité d’éviction et débouter la société FALLUMAT de sa contestation de ce chef ;

En conséquence, avant dire droit, sur cette indemnité,

X Y tel Expert qu’il plaira à la Cour avec mission de :

— Se rendre sur place,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les lieux,

— Entendre tous sachants,

— Fournir à la Cour, en tenant compte des activités autorisées par le bail et des facilités offertes à

celle-ci par la situation des lieux tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du droit au bail augmenté des frais normaux de déménagement et de réinstallation et, s’il y a lieu, des indemnités de rupture de contrat de travail,

— Fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelles mesures la locataire aurait la possibilité de transférer son activité sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert en ce compris l’éventuelle acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents, les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation ainsi que la réparation du trouble qui résulterait d’un tel transfert ;

DIRE que l’Expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du contrôle des expertises de la Cour dans tel délai qui sera fixé par la décision à intervenir, sauf prorogation dudit délai dûment sollicité en temps utiles auprès du Juge du Contrôle ;

FIXER à tel montant qu’il plaira à la Cour la provision concernant les frais d’expertise qui devrait être consignée par l’association appelante ;

RÉSERVER dans ce cas le sort des frais irrépétibles et des dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 juillet 2018, la société FALLUMAT demande à la Cour de :

Vu les dispositions de l’article L 145-60 du code de commerce,

CONFIRMER le jugement rendu le 20 décembre 2017 en ce qu’il a déclaré irrecevable pour être prescrite l’action de l’association Z A tendant à faire requalifier en bail commercial l’engagement contractuel souscrit le 7 mars 1996 ;

CONFIRMER le jugement rendu le 20 décembre 2017 en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de nullité de la signification de fin de bail en date du 17 décembre 2012 et la demande en paiement d’une indemnité d’éviction ;

CONFIRMER le jugement rendu le 20 décembre 2017 en ce qu’il a condamné l’association Z A au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONFIRMER le jugement rendu le 20 décembre 2017 en ce qu’il a condamné l’association Z A aux entiers dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

À titre subsidiaire, sur le fond,

DIRE ET JUGER que le bail liant la société FALLUMAT à l’association Z A n’est pas un bail commercial ;

DIRE ET JUGER qu’une association ne peut bénéficier d’un bail commercial ;

CONSTATER que Z A est une association ;

DIRE ET JUGER que le tribunal d’instance est compétent pour connaître du litige opposant les parties ;

En conséquence,

DÉBOUTER l’association Z A de sa demande de requalification des relations

contractuelles en bail commercial et plus généralement ;

DÉBOUTER l’association Z A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et, notamment, celles liées à la nullité de la signification de fin de bail en date du 17 décembre 2012 et celle relative à l’indemnité d’éviction ;

CONDAMNER l’association Z A à payer à la société FALLUMAT la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER l’association Z A aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la Selarl CANCHEL dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription :

L’association Z A fait valoir que la fraude du bailleur a suspendu le cours de la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce, ladite fraude ayant consisté à faire jouer le bénéfice du statut tout au long des années antérieures au congé litigieux. Elle invoque à cet effet le contenu des baux successifs, des avenants de révision du loyer, de renouvellement et des quittances dont elle soutient qu’il établit la volonté du bailleur de soumettre les relations contractuelles au statut des baux commerciaux de sorte qu’il ne peut se prévaloir d’un défaut d’immatriculation de l’association au registre du commerce et des sociétés, faisant par ailleurs observer que son activité s’inscrivait dans le cadre de l’article L. 145-2 du code de commerce. Elle reproche au premier juge d’avoir tiré argument du défaut de production des congés successifs avec offre de renouvellement délivrés par le bailleur alors que ni leur existence ni leur teneur n’avaient été remises en cause par le bailleur ; qu’en tout état de cause ces congés ne constituaient pas le seul indice de soumission du bail au statut.

Elle soutient par ailleurs qu’elle a invoqué le bénéfice du statut non à titre principal mais par voie d’exception, faisant valoir que ce moyen a été soulevé dans ses conclusions en défense dans le cadre de l’instance initiée par le bailleur devant le tribunal d’instance ; que ce n’est que consécutivement qu’elle a saisi le tribunal de grande instance. Elle considère dès lors que la prescription biennale ne peut lui être opposée.

La société FALLUMAT reproche à l’association Z A de ne pas rapporter la preuve de la fraude qu’elle allègue et fait valoir que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que l’action en requalification avait été introduite à titre principal.

La cour rappelle que par application des dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce, les actions en requalification d’un contrat en bail commercial se prescrivent par deux ans ; que ce délai commence à courir à compter de la conclusion du contrat ;

En l’espèce, le contrat en cause a été signé le 7 mars 1996 et l’association Z A a, par assignation du 13 décembre 2013, saisi le tribunal de grande instance d’une demande tendant à titre principal à X prononcer la nullité du congé qui lui a été délivré, à effet au 1^er juillet 2013, et renouveler le bail et, subsidiairement, à X reconnaître son droit au paiement d’une indemnité d’éviction. Ainsi que l’a retenu le premier juge, la demande de requalification formée par l’association Z A est soulevée à titre principal et non par voie d’exception. Il est inopérant pour l’association Z A de tenter de tirer argument de la procédure initiée par le bailleur

devant le tribunal d’instance de Paris 9^e, suivant acte du 3 septembre 2013 aux fins de X ordonner son expulsion s’agissant de deux instances distinctes.

Plus de deux années s’étant écoulées entre la date de signature de la convention et l’introduction par l’association Z A de son action en requalification, la prescription est encourue, sauf pour cette dernière à rapporter la preuve d’une fraude constitutive d’une cause de suspension du délai de prescription.

La cour rappelle que la preuve de la fraude incombe à celui qui l’invoque. Elle se caractérise par la réunion d’un élément matériel et d’un élément intentionnel impliquant la démonstration d’une volonté de contourner une disposition impérative.

En l’espèce, il n’est pas discuté que les relations contractuelles entre les parties sont très anciennes, l’association Z A se prévalant sans être contredite d’une occupation remontant à 1925. La chaîne des baux n’est toutefois reconstituée qu’à partir de 1969.

Les baux antérieurs au bail du 7 mars 1996 à effet au 1^er juillet 1995 ne comportent aucune référence expresse au décret du 30 septembre 1953 mais empruntent des éléments du statut des baux commerciaux en ce qui concerne leur durée, la révision triennale ou en ce qu’ils visent des congés avec offre de renouvellement délivrés les 21 mars 1977 et 20 décembre 1985 dont le premier juge a relevé qu’ils n’étaient pas produits et qu’il ne pouvait dès lors être vérifié s’ils comportaient des références expresses au décret du 30 septembre 1953. Aucune de ces références n’est plus mentionnée sur le bail du 7 mars 1996 signé par l’association Z A. Pour autant, cette dernière ne rapporte pas la preuve d’une quelconque intention frauduleuse de la société FALLUMAT lors de la conclusion de ce bail dont les termes dénués de toute équivoque ont été acceptés par la société preneuse dont il sera relevé qu’elle a pourtant refusé de régulariser le projet de renouvellement dudit bail à effet au 1^er juillet 2004 motif pris qu’il comportait nombre de modifications par rapport aux charges et conditions antérieures alors même que ses stipulations n’étaient que la reprise de celles du bail du 7 mars 1996. Il sera en outre relevé que contrairement aux affirmations de l’association Z A, son activité ne s’inscrit pas dans le cadre de l’article L. 145-2 du code de commerce étendant aux établissements d’enseignement le bénéfice du statut ; que les locaux loués sont en effet destinés à l’usage de 'synagogue’ et autres activités sociales de l’association à l’exception de tout autre ; qu’ayant pour objet d’assurer l’exercice et la diffusion d’un culte, elle ne peut tenter de tirer argument de l’existence d’une salle de cours dans la désignation des locaux pour alléguer l’existence d’un fonds d’enseignement.

Au regard de ce qui précède, l’association Z A ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la fraude alléguée. Il s’ensuit que sa demande de requalification en bail commercial de la convention conclue le 7 mars 1996 est prescrite ainsi que l’a justement retenu le jugement entrepris qui sera dès lors confirmé.

Sur les demandes accessoires :

L’association Z A qui succombe en son appel supportera les dépens de première instance et d’appel et sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure sera confirmée.

La distraction des dépens sera autorisée au profit de la SELARL CANCHEL conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne l’association Z A aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL CANCHEL en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENTE