COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78F

16^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 MARS 2021

N° RG 20/01390 – N° Portalis DBV3-V-B7E-TZGI

AFFAIRE :

Z X

A B C épouse X

C/

Société SCI BARALIBERT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Février 2020 par le Juge de l’exécution de VERSAILLES

N° RG : 19/07039

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 11/03/2021

à :

M^e Jérôme NALET de la SELARL FEUGAS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame A B C épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Jérôme NALET de la SELARL FEUGAS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552, substitué par M^e Sylvain-Ulrich OBAME, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

SCI BARALIBERT

Société civile Immobilière, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 819 024 605 (RCS Cahors)

Lieu dit Cessac

[…]

Représentant : M^e Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 – N° du dossier S190558

Représentant : M^e Lynda TABART de la SCP DIVONA LEX, Plaidant, avocat au barreau de LOT

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant

Madame Sylvie NEROT, Président et Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller chargé du rapport

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvie NEROT, Président,

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Antoine DEL BOCCIO,

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Baralibert poursuit le recouvrement de sa créance de 21 000 € représentant le montant de l’indemnité d’immobilisation à laquelle elle prétend, en se fondant sur la copie exécutoire d’une promesse de vente d’immeuble consentie à M Z X et son épouse le 24 janvier 2019, qui n’a pas abouti à la réitération de la vente. A cet effet, elle a fait pratiquer le 4 septembre 2019 au préjudice de M^me A B C épouse X, et elle seule, une saisie attribution entre les mains de l’établissement teneur de son compte bancaire la BNP Paribas, qui s’est révélée fructueuse à hauteur de 21 261,48 € .

Statuant sur la contestation de cette mesure par M^me X mais aussi son mari, le juge de l’exécution de Versailles, par jugement contradictoire du 18 février 2020, a :

— Débouté M et M^me X de leurs demandes y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Validé la saisie attribution du 4 septembre 2019 entre les mains de la BNP Paribas,

— Condamné M et M^me X aux dépens qui comprendront les frais de l’acte de saisie attribution et sa dénonciation,

— Condamné M et M^me X à verser la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI Baralibert.

Monsieur et Madame X ont formé appel du jugement par déclaration du 3 mars 2020.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives N°3, transmises au greffe le 18 décembre 2020 auxquelles il est expressément renvoyé, les appelants demandent à la cour de :

à titre principal :

— prononcer la nullité du jugement dont appel.

et statuant à nouveau sur l’entier litige

— juger que la SCI Baralibert ne justifie pas d’un titre exécutoire, la promesse de vente unilatérale consentie à Monsieur et Madame X le 24 janvier 2019 dont elle se prévaut, étant caduque,

— juger que la SCI Baralibert ne justifie pas d’un titre exécutoire, la copie exécutoire de la promesse d e v e n t e u n i l a t é r a l e c o n s e n t i e à M o n s i e u r e t M a d a m e V a l a n t i n l e 2 4 j a n v i e r 2019, en vertu de laquelle elle a pratiqué la saisie-attribution, n’étant pas un titre exécutoire au sens

des dispositions de l’article L.111-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— condamner la SCI Baralibert à verser à Monsieur et Madame X une indemnité de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la SCI Baralibert aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL FEUGAS AVOCATS, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile,

à titre subsidiaire :

— infirmer le jugement dont appel dans son intégralité,

et statuant à nouveau

— juger que la SCI Baralibert ne justifie pas d’un titre exécutoire, la promesse de vente unilatérale consentie à Monsieur et Madame X le 24 janvier 2019 dont elle se prévaut, étant caduque,

— juger que la SCI Baralibert ne justifie pas d’un titre exécutoire, la copie exécutoire de la promesse de vente unilatérale consentie à Monsieur et Madame X le 24 janvier 2019, en vertu de laquelle elle a pratiqué la saisie-attribution, n’étant pas un titre exécutoire au sens des dispositions de l’article L.111-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— condamner la SCI Baralibert à verser à Monsieur et Madame X une indemnité de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la SCI Baralibert aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL FEUGAS AVOCATS, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ils soutiennent en substance qu’en la forme la promesse de vente ne peut plus être invoquée comme titre exécutoire au sens de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution dès lors qu’elle est caduque, et qu’au fond, ils ont fait tous leurs efforts pour que la condition suspensive se réalise et que le retard à cet égard ne leur serait pas imputable, de sorte que selon eux, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due, et ce, d’autant moins que la SCI Baralibert, qui a finalement réalisé la vente avec une tierce personne, n’a subi aucun préjudice.

Par dernières conclusions transmises au greffe le 5 janvier 2020, auxquelles il est expressément renvoyé, la SCI Baralibert demande à la cour de :

— confirmer en toute ses dispositions le jugement du 18 février 2019,

— condamner M et M^me X à lui verser la somme de 3200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés par la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 janvier 2021.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 20 janvier 2021 et le prononcé de l’arrêt au 11 mars 2021 par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile;

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient d’observer que Monsieur X n’a pas précisé le motif de son intervention aux côtés de son épouse seule concernée par la saisie attribution contestée, la banque tiers saisie n’ayant pas

signalé que ce compte était un compte joint entre les deux époux. La partie intimée n’ayant pas soulevé d’irrecevabilité à ce titre, et s’agissant d’une fin de non-recevoir facultative au sens de l’article 125 du code de procédure civile, l’intervention de Monsieur X en première instance sera reçue en tant qu’intervention accessoire prévue par l’article 330 du code de procédure civile en retenant que Monsieur X, lui-même co-débiteur solidaire de l’indemnité d’immobilisation si les conditions en sont remplies, a intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir la contestation de son épouse.

Sur la demande d’annulation du jugement :

M et M^me X soutiennent que le jugement est nul pour défaut de motivation, le premier juge ayant selon eux violé l’article 455 du code de procédure civile en ne répondant pas à leurs moyens, d’une part sur le fait qu’une promesse unilatérale de vente caduque ne peut constituer un titre exécutoire au sens de l’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution, et d’autre part sur le fait que précisément la vente de l’immeuble n’ayant pas été réitérée dans les délais prévus à raison de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire qui ne peut leur être imputée à faute, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due.

Pour rejeter leurs contestations, le juge de l’exécution a parfaitement rappelé que pour être valable, la saisie attribution devait être fondée sur un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. Il a constaté qu’en l’espèce la promesse de vente avait été constatée dans un acte notarié revêtu de la formule exécutoire, et qui contenait les éléments permettant de liquider la créance, à savoir son montant et les conditions à remplir pour que l’indemnité d’immobilisation soit due au promettant en cas de non-réalisation de la vente.

Sur le fond, il a estimé que cette indemnité était due par M et M^me X , qui ne démontraient pas avoir notifié à la SCI Baralibert qu’ils n’avaient pas obtenu leur prêt dans les délais impartis.

L’analyse de M et M^me X repose sur une confusion entre la caducité de la promesse de vente et la « caducité » du titre exécutoire constatant cette promesse, alors que la caducité de la promesse de vente les empêche seulement de solliciter la passation forcée du contrat de vente, mais ne suffit pas à remettre en cause les autres obligations souscrites par les parties dans le cadre de cet avant-contrat, susceptibles d’être sanctionnées en raison précisément de cette caducité, parmi lesquelles la conséquence du défaut d’obtention du prêt devant financer l’acquisition, sur le sort de l’indemnité d’immobilisation.

La caducité de la promesse de vente qui est indiscutable en l’espèce, étant indifférente à la discussion sur le bienfondé de la saisie attribution contestée, la réponse apportée par le premier juge sur les éléments essentiels devant emporter la décision sur la validité de la saisie emportait nécessairement le rejet de l’argumentation sur cette caducité, et l’absence prétendue de titre exécutoire. Il n’y a donc pas eu de défaut de motivation à ce titre.

Sur la non-réalisation de la condition suspensive et le sort de l’indemnité d’immobilisation, le reproche fait par M et M^me X porte en réalité sur l’absence ou la mauvaise prise en compte des explications et pièces produites à leur dossier destinées à démontrer que le non-respect des délais de la promesse de vente ne peut leur être imputé à faute, et ne relève pas du défaut de motivation. L’objet de l’appel tend justement à solliciter de la cour un nouvel examen de l’affaire en fait et en droit.

Le jugement n’encourt donc pas l’annulation.

Sur le titre exécutoire :

L’obligation dont la SCI Baralibert poursuit le recouvrement repose sur sa créance d’indemnité d’immobilisation, qui nait précisément de la non-réalisation de la vente dans les délais convenus par

les parties, dès la réunion de plusieurs conditions.

Par conséquent, si les conditions en sont réunies le droit à obtenir le versement de l’indemnisation pour le vendeur, n’apparait qu’une fois la promesse caduque.

Or, en l’espèce, les parties ayant pris soin de faire rédiger leur accord dans un acte authentique, revêtu de la formule exécutoire, qui prévoit le montant de l’indemnité et les conditions de son versement, conformément aux articles L 111-3 4° et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution, le premier a parfaitement retenu que la saisie était fondée sur un titre exécutoire, que par conséquent les arguments développés sur la caducité de la promesse de vente, sont inopérants à combattre.

La question demeure celle de savoir si la saisie est causée, c’est-à-dire si l’indemnité d’immobilisation est dûe à la SCI Baralibert.

Sur le droit de la SCI Baralibert au versement d’une indemnité d’immobilisation :

Il s’avère qu’en l’espèce, l’indemnité, fixée dans l’acte notarié à la somme de 21 000 €, n’a pas été soumise à un versement préalable de M et M^me X, qui aurait été imputée sur le montant de la vente en cas de réalisation de celle-ci, et aurait dû faire l’objet d’une demande en restitution de leur part dans le cas contraire, supposant la démonstration du fait que la vente n’a pas échoué par la faute des candidats acquéreurs.

A l’inverse, elle suppose en l’espèce, d’une part une demande en paiement de la part de la SCI Baralibert, laquelle a été formalisée par :

— une mise en demeure du 12 juillet 2019 (la pièce 4 des X),

— par l’obtention de l’apposition de la formule exécutoire sur l’acte notarié (pièce 1 de la SCI page 25),

— puis, à défaut de paiement spontané par la saisie attribution,

et d’autre part, la démonstration par de créancier que les conditions en sont remplies en cas de contestation de la saisie.

Le fondement d’une indemnité d’immobilisation en cas de promesse unilatérale de vente repose sur l’interdiction de vendre l’immeuble à une autre personne que le bénéficiaire, à laquelle s’engage le promettant pendant la durée de la promesse. Par hypothèse cette immobilisation ne lui cause pas de préjudice si la vente se réalise dans les conditions prévues par les parties.

L’acte a prévu en page 4 que la promesse est consentie pour une durée expirant le 29 avril 2019, et en page 5 qu’au cas qu’au cas où la vente ne serait pas réalisée dans le délai convenu, par acte authentique avec paiement des frais, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien, nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire.

L’acte a été soumis à l’accomplissement de plusieurs conditions suspensives parmi lesquelles la condition d’obtention d’un prêt dont les caractéristiques étaient précisées. Selon les prévisions contractuelles, la condition suspensive est réalisée :

— en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 29 mars 2019,

— en cas de demandes de financement non conformes aux caractéristiques stipulées dans la promesse en ce qui concerne le montant emprunté, le taux et la durée de l’emprunt,

— en cas d’empêchement à l’accomplissement de la condition par celui qui y avait intérêt (article 1304-3 du code civil donné à la connaissance des bénéficiaires en page 8 de l’acte).

Par ailleurs, le bénéficiaire avait l’obligation de notifier au promettant l’obtention ou la non obtention du prêt, alors que le promettant à défaut de cette notification n’avait qu’une faculté de mettre en demeure le bénéficiaire de justifier sous huitaine de la réalisation et de la défaillance de la condition. Cette formalité facultative pour le promettant n’a pour objet que de permettre à la SCI Baralibert de se libérer de son obligation d’immobilisation de l’immeuble ; alors que l’obligation de notification faite au bénéficiaire avait pour objet de déterminer ne sort de l’indemnité d’immobilisation mise à leur charge en page 7 du contrat, la clause stipulant que « en cas de non réalisation pour une raison autre que la non réalisation des conditions suspensives , le bénéficiaire versera à la comptabilité du Notaire rédacteur des présentes ['] la somme de 21 000 € dans les 8 jours de la date fixée pour la régularisation de l’acte. A défaut de versement, une copie exécutoire sera délivrée à première demande ».

M et M^me X produisent le mandat de recherche de financement confié à la société meilleurstaux.com le 30 janvier 2019. La cour observe qu’ils ont demandé un financement d’un montant de 247 913 €, au lieu de 241 700 € et sur 20 ans seulement au lieu de 25 ans indiqué dans la promesse. Ils n’ont pas précisé le taux maximum prévu de 1,90% l’an hors assurances. Par ailleurs, M et M^me X avaient déclaré dans l’acte « il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité ». Par conséquent le taux de ladite assurance n’entrait pas dans les critères de la condition d’obtention du prêt.

Ils affirment qu’ils ont obtenu une offre de prêt de BNP Paribas le 4 mars 2019, qu’ils n’ont pas pu accepter en raison d’une assurance de l’AGPM à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques fixées dans la promesse, mais ils n’ont produit aucune pièce correspondant à cette offre, et ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, si le taux de cette offre n’a excédé le taux de 1,90% qu’à raison de l’assurance décès-invalidité, la condition suspensive était réputée accomplie, de sorte qu’il ne tenait qu’à eux de donner suite à l’offre de prêt pour lever l’option.

Après avoir affirmé à leurs écritures qu’ils produisent en pièce 3 les devis d’assurance des sociétés ASIO et APRIL en date du 20 mars 2019, cette pièce ne s’avère contenir en réalité que des documents relatifs à l’assureur APRIL. Par ailleurs M X affirme qu’il aurait adhéré à celui d’APRIL le 26 mars 2019, et que celle-ci aurait été validée le 29 mars 2019, mais aucune pièce n’est versée pour en justifier. L’avant dernière pièce agraphée à la production correspondant à la pièce 3 du bordereau, étant une soumission de l’accord d’un assureur Perenim (et non pas APRIL) en date du 15 avril 2019 soit postérieurement à l’échéance de la promesse, à l’obtention d’un certificat médical.

Enfin, M et M^me X affirment qu’ils ont informé le clerc de Notaire en charge de leur dossier le 1^er avril 2019, qu’ils auraient du retard, mais ne produisent aucun élément susceptible de faire la preuve qu’à cette date, ils auraient expressément informé leur co-contractant de leur intention de lever l’option, voire d’une demande de prorogation de la promesse, qui à cette date n’était pas encore caduque.

Ils prétendent encore que le 10 avril 2019, ils auraient été informés par leur mandataire en recherche de financement que leur prêt dépasserait le taux d’usure [sic] mais ne versent non plus aucune pièce pour établir ce fait, dont ils auraient pu se prévaloir pour revendiquer le bénéfice d’une défaillance de la condition suspensive n’étant pas de leur fait.

Dans ces conditions, les développements décrits à leurs conclusions toujours sans aucune pièce justificative, pour faire valoir que postérieurement à l’expiration de la promesse ils auraient poursuivi

leurs négociations avec des établissements bancaires pour faire aboutir leur demande de prêt, et qu’ils auraient été contraints de fournir de multiples pièces complémentaires réclamées par la banque, sont parfaitement inopérants pour les délier de leur obligation relative à l’indemnité d’immobilisation, dans leurs rapports avec la SCI Baralibert, restée dans l’ignorance de l’ensemble de ces évènements, et de l’intention claire de M et M^me X, soit lever l’option malgré la non réalisation de la condition suspensive, soit de renoncer à la promesse en raison de l’impossibilité de souscrire leur financement dans un délai raisonnable, soit encore de négocier une nouvelle promesse de vente prévoyant des délais plus réalistes, avec des gages sérieux de réalisation de la vente.

C’est d’ailleurs ce qui résulte du courrier recommandé du 12 juillet 2019 de la SCI Baralibert (qu’ils fournissent en pièce n°4 de leur bordereau) qui, ayant pris acte de leur défaillance, entend être déliée de son obligation d’immobilisation, et être indemnisée à ce titre conformément aux prévisions de l’acte.

Il en résulte que M et M^me X ne peuvent pas se prévaloir dans le respect des clauses contractuelles, d’une caducité de la promesse due à la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans un certain délai. Ainsi, l’indemnité d’immobilisation est bien due. Il est parfaitement indifférent qu’une fois déliée de la promesse, la SCI Baralibert ait proposé son bien à la vente à un autre candidat acquéreur cette fois avec succès.

Le jugement doit donc être confirmé en toute ses dispositions.

Les appelants qui échouent supporteront les dépens d’appel et l’équité commande d’allouer à la partie intimée la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en dernier ressort,

REJETTE la demande en annulation du jugement entrepris,

Confirme la décision dont appel en toutes ses dispositions,

Condamne M Z X et M^me A B C son épouse à payer à la SCI Baralibert la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M Z X et M^me A B C son épouse aux dépens, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions posées par l’article 699 alinéa 2 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement

avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sylvie NEROT, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,