VS/CS

Numéro 21/2947

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRÊT DU 29/07/2021

Dossier : N° RG 20/02564 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HVRX

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

Z X

C/

B Y

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 juillet 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 8 juin 2021, devant :

D E, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, greffier présent à l’appel des causes,

D E, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame D E, Président

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

1^er étage

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/5168 du 27/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représenté par M^e F TUCOO CHALA de la SCP TUCOO CHALA, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Monsieur B Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Magalie MARCHESSEAU LUCAS de la SELARL SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 20 OCTOBRE 2020

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU

Exposé des faits et procédure :

Monsieur B Y a donné à bail à Monsieur Z X un appartement situé […]) par contrat prenant effet le 13 décembre 2016, pour un loyer mensuel de 450 euros outre 40 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, B Y a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier de justice du 5 juillet 2019.

Le même commandement sollicitait la communication des justificatifs d’assurance de l’appartement.

Par acte du 16 septembre 2019 annulant et remplaçant l’acte d’huissier délivré le 11 septembre 2019, B Y a fait assigner Z X devant le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Pau, statuant en référé, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire :

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur X ainsi que de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner M. X au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 11 036,92 euros dont 9 579,77 euros en principal ;

— condamner M. X à payer à M. Y une indemnité d’occupaton égale au montant du loyer et des charges outre les augmentations légales à compter du jour de délivrance de l’assignation ;

— condamner M. X au paiement d’une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (cpc).

Par ordonnance de référé du 20 octobre 2020, le juge du contentieux de la protection a :

— débouté M. X de l’intégralité de ses demandes ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 16 décembre 2016 entre B Y et Z X concernant l’appartement situé […]) sont réunies à la date du 6 septembre 2019 ;

— ordonné en conséquence à M. X de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Z X d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, B Y pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné M. X à payer à M. Y à titre provisionnel, la somme de 10 072,26 euros (décompte intégrant l’arriéré de loyers jusqu’au mois de septembre 2019 et l’indemnité d’occupation d’octobre 2019 à janvier 2020 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

— condamné M. X à payer à M. Y, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er octobre 2019 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 490 euros ;

— condamné M. X à payer la somme de 800 euros à M. Y sur le fondement de l’article

700 du cpc ;

— condamné M. X aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 3 novembre 2020, Z X a relevé appel de l’ordonnance de référé.

Par décision du 27 novembre 2020, Z X a obtenu l’aide juridictionnelle totale.

Par assignation du 11 décembre 2020, B Y a sollicité la radiation de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 20/2564.

Par ordonnance du 18 février 2021, le premier président de la cour d’appel de Pau a :

— rejeté la demande de radiation de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 20/2564 devant la deuxième chambre section 1 de la cour ;

— condamné B Y (mentionné par erreur F Y) aux dépens dont distraction au profit de M^e F. Tucoo-Chala en application des dispositions des articles 696 et 699 du cpc ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du cpc.

La clôture est intervenue le 12 mai 2021.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions notifiées le 17 novembre 2020 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de Z X demandant, de :

Faire droit à l’appel de Monsieur Z X à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 20 octobre 2020 par la Chambre des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Pau,

— Le déclarer aussi recevable que bien fondé,

Et, au visa des dispositions des article 1719 à 1727 du code civil, de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, des articles L 521-1 à L 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation et L 1331-29 du code de la santé publique, du rapport d’évaluation URBANIS du 8 juillet 2019, du rapport de présentation de l’ARS du15 novembre 2019 au conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques du 19 décembre 2019 dans la perspective d’un arrêté préfectoral d’insalubrité remédiable au titre des articles L 1331-26 et suivants du code de la santé publique, de la décision du 19 décembre 2019 par laquelle le conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CoDERST) a reconnu l’insalubrité remédiable du logement dont Monsieur X est locataire et Monsieur Y propriétaire, de l’arrêté préfectoral du 7 janvier 2020 déclarant l’insalubrité remédiable du logement et de l’article 809 du CPC, de :

— Constater que le local donné à bail le 13 décembre 2016 par B Y à Z X ne constitue pas un logement décent au sens de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant a améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23

décembre 1986 relatives à l’obligation pour le bailleur de remettre au locataire un logement décent ;

— dire et juger que le caractère insalubre du logement est de nature à le rendre impropre à sa destination ;

— constater qu’en raison de l’arrêté préfectoral du 7 janvier 2020, le loyer cesse d’être dû à compter du 1^er février 2020 ;

— Dire et juger que Monsieur X, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, sera dispensé à payer son loyer avec effet rétroactif au mois de janvier 2017 jusqu’à la constatation des travaux rendant le logement salubre et la levée de l’arrêté préfectoral d’insalubrité ;

— En tout état de cause, suspendre le règlement des loyers par Monsieur X avec effet rétroactif au mois de janvier 2017 jusqu’à la réalisation des travaux et la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité ,

— constater qu’en raison de l’arrêté préfectoral du 7 janvier 2020, Monsieur Y a l’obligation à ses frais exclusifs de proposer un hébergement temporaire à Monsieur X avant le 1^er mars 2020 ;

— constater que Monsieur Y n’a aucunement rempli cette obligation, et qu’il appartient de ce chef à la collectivité publique d’y pourvoir aux frais exclusifs de Monsieur Y

— débouter purement et simplement Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— condamner B Y à verser à Z X à titre provisionnel une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance depuis la prise d’effet du bail,

— condamner B Y à verser à Z X une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— condamner Monsieur B Y aux entiers dépens ;

— autoriser Maître F. Tucoo Challa , avocat, a procéder au recouvrement direct des dépens d’appel suivant les dispositions de l’article 699 du CPC.

Vu les conclusions notifiées le 22 février 2021 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de B Y demandant de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 20 octobre 2020 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

— condamner M. X à la somme de 2000 ' au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner M. X aux entiers dépens.

Motifs de la décision :

En cause d’appel, les parties soulèvent les mêmes moyens qu’en première instance.

— sur l’insalubrité de l’appartement :

Le premier juge a débouté le locataire de ses demandes liées à l’insalubrité du logement après avoir considéré que le locataire avait sollicité l’examen de conformité du logement litigieux deux jours après la délivrance d’un commandement de payer du 5 juillet 2019 alors qu’il n’avait jamais adressé aucune mise en demeure au bailleur de remédier aux non-conformités constatées dans le rapport de visite dressé le 8 juillet 2019 et qu’en définitive, le caractère insalubre de l’appartement ne découle que de la faute du locataire qui a manqué à son obligation d’entretien.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour constate que l’arrêté préfectoral n°64-2020-01-07-003, visant le logement de Z X au […] à Pau, du 7 janvier 2020 a retenu que l’état du logement était caractérisé par les désordres suivants :

— installation électrique dangereuse

— réseaux eau potable et eaux usées fuyards et non fonctionnels

— menuiseries des ouvrants dégradées et non étanches à l’air et à l’eau

— dispositif de chauffage insuffisant dans le logement considéré présence d’humidité

— dispositif de ventilations non réglementaire

— dégradation des revêtements intérieurs.

Il précise en outre que ces désordres entraînent un danger pour la santé et la sécurité des personnes qui occupent le logement et notamment les risques suivants: pathologies respiratoires et articulaires liées au contact de l’humidité atteinte à la santé mentale (vétusté, absence de confort..;) électrocution et risque d’incendie.

L’appartement a donc été déclaré insalubre avec possibilité d’y remédier ; ont été indiquées des mesures précises, à effectuer par le propriétaire dans les règles de l’art dans un délai de 6 mois à compter de la notification de l’arrêté. Enfin, l’arrêté a posé l’interdiction de l’habitation à titre temporaire à compter du 1^er avril 2020 jusqu’à la mainlevée de l’arrêté, l’hébergement de l’occupant étant à la charge du propriétaire.

Par ailleurs, si aucun état des lieux d’entrée précis n’est produit par le propriétaire, il communique aux débats des photographies du logement avant la signature du contrat de bail en 2016 et affirme que le logement avait été remis à neuf.

Toutefois, il ne produit qu’une facture de pose de parquet après un dégât des eaux du 16 septembre 2015 et deux photographies de la salle de bain en cours de renovation et une du salon où le parquet a été restauré.

Par ailleurs, il produit 7 photographies de l’appartement en 2019 ou 2020 occupé par Z X qui établissent l’état de délabrement du plancher en bois qui est taché et n’a manifestement pas été du tout entretenu ; par ailleurs, règne sur le comptoir de la cuisine un grand désordre et sont entreposés dans l’appartement plusieurs vélos et un skate board ; enfin, le robinet de la salle de bain qui était neuf en 2016 est cassé.

S’il ressort, de ces seules pièces, le défaut d’entretien manifeste de l’appartement par le locataire qui explique en partie la détérioration de l’intérieur de l’appartement en 3 années à peine, en revanche, ce défaut d’entretien ne peut expliquer l’intégralité des désordres relevés

par l’arrêté préfectoral d’insalubrité.

Notamment la mise en sécurité de la totalité de l’installation électrique, le dispositif de chauffage qualifié d’insuffisant, le dispositif de ventilations non règlementaire, les réseaux eau potable et eaux usées fuyards non fonctionnels ne relèvent pas des obligations d’entretien du locataire et préexistaient nécessairement à son entrée dans les lieux comme relevant des obligations du bailleur.

Dès lors, l’insalubrité du logement constatée par les services municipaux et par l’ARS relève des manquements du bailleur à ses obligations depuis l’origine du contrat de bail et ces manquements graves n’ont fait que contribuer à faire disparaître rapidement l’état de remise à neuf de l’appartement à l’entrée dans les lieux alors que le défaut de système de chauffage et de ventilation adéquates à contribuer à développer notamment les désordres liés à l’humidité à l’intérieur du logement. Plus inquiétant encore, le système de réseau électrique n’est pas conforme aux règles de sécurité et met en danger les occupants de l’appartement.

Il importe peu que le locataire n’ait pas mis en demeure son bailleur de résoudre les désordres du logement avant de se voir signifier un commandement de payer et de produire une attestation d’assurance, dès lors que le locataire établit dans le cadre de l’instance que les désordres dénoncés et d’une gravité certaine préexistaient à son entrée dans les lieux.

Dès lors c’est à bon droit que le locataire demande la suspension des loyers en attendant que les travaux demandés par l’arrêté préfectoral de 2020 soient effectués et le bailleur ne peut se prévaloir d’un commandement de payer les loyers après un tel constat d’insalubrité qui préexistait antérieurement à la délivrance du congé.

La cour ne fera pas droit à la demande de résiliation du bail et à l’expulsion du locataire sollicitées par B Y bailleur dès lors que la cause résolutoire ne pouvait être acquise comme il l’affirme en 2019.

En raison de l’arrêté préfectoral du 7 janvier 2020, le loyer cesse d’être dû à compter du 1^er février 2020.

— sur les demandes de Z X concernant le versement du loyer prévu au bail:

Z X invoque l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour le dispenser de payer son loyer avec effet rétrocatif au mois de janvier 2017 jusqu’à la constatation des travaux rendant le logement salubre et la levée de l’arrêté préfectoral d’insalubrité.

Selon l’article 20-1 précité, dans l’hypothèse fixée par l’article 6 de ladite loi c’est-à-dire un logement présentant des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Par l’efffet dévolutif de l’appel, la cour ne tranche le litige qu’avec les pouvoirs du juge des référés. Elle ne peut qu’allouer des provisions dans le cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable en application de l’article 835 du cpc.

Eu égard à l’état de délabrement de l’appartement en 3 années, en lien direct mais partiel avec les désordres relevés dont l’origine incombe manifestement au bailleur alors que le preneur n’a pas, de son coté, assuré un entretien suffisant de l’appartement, il convient d’allouer une provision correspondant à une réduction de 50% du loyer depuis janvier 2017 jusqu’en février 2020 et de dire que B Y est redevable d’une provision sur le loyer régulièrement payé de 225 euros (=450 euros /2) de janvier 2017 jusqu’au 7 janvier 2020.

Si à partir de février 2020, le loyer est suspendu jusqu’à l’arrêté préfectoral de levée d’insalubrité du logement, le montant du loyer fixé au bail sera dû par le preneur aussitôt après.

— sur la demande de dommages-intérêts de Z X :

La cour d’appel statuant avec les pouvoirs du juge des référés, elle peut, en application de l’article 835 du cpc, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans l’attente de la réalisation des travaux à la charge du bailleur, ce dernier doit assurer l’hébergement dans des conditions décentes de son locataire.

B X se plaint du fait que le relogement proposé au […] à Billère se serait révélé insalubre mais il n’en justifie pas.

De son coté, B Y produit des photographies de ce logement pour justifier qu’il a été refait à neuf et répond aux conditions de décence et de salubrité.

Dès lors que Z X ne justifie pas de son préjudice allégué, il ne peut solliciter d’indemnisation de ce chef après février 2020 alors que le propriétaire a respecté son obligation en lui proposant un relogement pendant la durée des travaux.

Concernant le trouble de jouissance de 2017 à 2020, dans la mesure où Z X n’a jamais mis en demeure le bailleur de répondre à ses obligations pour effectuer des travaux de mise aux normes, il ne justifie pas du préjudice personnel subi en lien direct avec ces désordres en dehors du préjudice matériel lié au prix excessif du loyer.

Mais dès lors que la cour d’appel a accordé une provision correspondant à la moitié du prix du loyer sur la partie du loyer due entre janvier 2017 et février 2020 pour ajuster le prix du loyer à l’état réel du logement au regard des obligations manifestement non respectées du bailleur, il n’y a pas lieu d’allouer des dommages-intérêts supplémentaires au titre du trouble de jouissance.

— sur les demandes accessoires :

Eu égard à l’issue du litige, les dépens de première instance et d’appel seront à la charge de B Y.

Chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— Infirme le jugement, en toutes ses dispositions

Et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— déboute B Y de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de Z X du logement au […] à Pau et de paiement de provisions au titre de l’indemnité d’occupation

— dit que les loyers impayés sur la période de janvier 2017 à février 2020 par Z X demeurent dus

— dit que le paiement du loyer cesse d’être dû à compter du 1^er février 2020 jusqu’à l’arrêté préfectoral de mainlevée d’insalubrité du logement

— dit que B Y est condamné à verser à titre provisionnel une somme sur le loyer qui a été ou sera régulièrement payé, équivalente à 225 euros (=450 euros /2) par mois, sur la période de janvier 2017 jusqu’au 7 janvier 2020.

— déboute les parties de leurs autres demandes

— condamne B Y aux dépens de première instance et d’appel avec distraction conformément à l’article 699 du cpc

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame E, Président, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier Le Président