N° RG 20/02012 – N° Portalis DBV2-V-B7E-IPZW

COUR D’APPEL DE ROUEN

1^re CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2021

EXPROPRIATION

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

Juge de l’expropriation de Rouen du 17 mars 2020

APPELANTS – PARTIES EXPROPRIÉES :

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté et assisté par M^e E F, avocat au barreau de Rouen

Monsieur B X

né le […] à […]

9 avenue H I

[…]

représenté et assisté par M^e E F, avocat au barreau de Rouen

PARTIE INTERVENANTE :

Sas EPI DISCOUNT

9 avenue H I

[…]

représentée par M^e Patrick CHABERT, avocat au barreau de Rouen

INTIME – PARTIE EXPROPRIANTE :

COMMUNE DE PETIT QUEVILLY

[…], […]

[…]

représenté par M^e Sandrine DARTIX-DOUILLET de la Scp SILIE VERILHAC et Associés, avocat au barreau de Rouen

EN PRESENCE DE :

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction régionale des finances publiques, France domaine

21 quai H Moulin

[…]

représenté par M. Guillaume DUTEIL, inspecteur des finances publiques

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 30 août 2021 sans opposition des avocats devant M^me Jocelyne LABAYE, rapporteur en présence de M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Jocelyne LABAYE, conseillère

M. H-François MELLET, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me C D,

DEBATS :

A l’audience publique du 30 août 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 10 novembre 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambreet par M^me D, greffière.

* * * * *

Suite à la volonté de la commune de Petit-Quevilly, en lien avec la Métropole Rouen-Normandie, d’aménager l’entrée de ville du 1 au 9 avenue H I sur le territoire de la commune de Petit-Quevilly, un projet a été élaboré ayant pour vocation d’embellir l’avenue, d’améliorer l’attrait commercial de ce lieu et d’aménager des espaces dédiés aux cyclistes et aux piétons, de permettre l’amélioration et le renouvellement urbain du patrimoine en c’ur d’agglomération.

Un arrêté préfectoral du 27 août 2018 a prescrit une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) ainsi qu’une enquête parcellaire, enquêtes qui se sont déroulées du 11 octobre 2018 au 25 octobre 2018, le commissaire enquêteur a rendu un avis favorable sur l’utilité publique du projet dans son rapport du 26 octobre 2018.

Par arrêté en date du 6 février 2019, la préfète de la Seine-Maritime a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de l’entrée de ville du 1 au 9 avenue H I sur le territoire de la commune de Petit-Quevilly rendant ainsi cessible la parcelle cadastrée […] située au 9 de la rue H I, appartenant à MM. Z X et B X.

Par ordonnance du juge de l’expropriation en date du 25 juin 2019, le transfert de propriété de la parcelle a été ordonné. Cette ordonnance a été signifiée à MM. Z X et B X par acte d’huissier du 18 juillet 2019.

Les biens immobiliers expropriés ont fait l’objet d’une évaluation de la direction générale des finances publiques pôle évaluation domaniale en date du 18 janvier 2018.

Par mémoire notifié le 12 septembre 2019, la commune de Petit-Quevilly a offert aux propriétaires indivis une indemnité principale de

111 000 euros ainsi qu’une indemnité de remploi de 12 100 euros et, en l’absence de réponse des parties intéressées et après échec des pourparlers amiables, la commune de Petit-Quevilly a saisi le juge de l’expropriation d’une demande aux fins de statuer sur la recevabilité et le bien fondé de ses offres.

Par mémoire responsif en date du 24 janvier 2020, les consorts X contestaient l’indemnisation proposée et demandaient au juge de l’expropriation de fixer la valeur devant leur revenir à la somme de

313 000 euros au titre de l’indemnité principale et 32 300 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Le commissaire du gouvernement a proposé de fixer le montant de l’indemnisation à hauteur de 198 000 euros au titre de l’indemnité principale, sous réserve d’une vérification de la surface réelle de l’immeuble estimée par les parties expropriées à 198 m², 20 800 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Par jugement du 17 mars 2020, le juge de l’expropriation de la Seine-Maritime, a fixé à la somme de 212 064,70 euros l’indemnité totale de dépossession due par la commune de Petit-Quevilly à MM. Z X et B X, soit une indemnité principale de 191 877 euros et une indemnité de réemploi de 20 187,70 euros, au titre de l’expropriation de la parcelle cadastrée […] située au 9 de la rue H I à le Petit-Quevilly, laissant les dépens de première instance à la charge de la commune de Petit-Quevilly.

Le transport sur les lieux, avait permis de constater qu’une activité commerciale était exercée au rez-de-chaussée de l’immeuble, par la société EPI Discount mais le juge de l’expropriation a indiqué dans sa décision que

MM. X n’y faisaient aucune référence dans leur mémoire et ne demandaient pas d’indemnité à ce titre.

Le 05 octobre 2020, le paiement de l’indemnité d’expropriation a été effectué sur le compte CARPA du conseil de MM. X.

MM. Z X et B X ont interjeté appel du jugement par déclaration au greffe en date du 26 juin 2020.

********

Dans leurs conclusions du 30 septembre 2020 notifiées par le greffe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du même jour,

MM. X demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, y faire droit,

— constater l’existence d’un locataire commercial,

— réformer le jugement pour le surplus pour les modalités d’évaluation,

— fixer les indemnités d’expropriation leur étant dues par la commune de Petit-Quevilly pour leur propriété sise 9 et 11 avenue H I à (76140) Le Petit-Quevilly pour les sommes suivantes :

* valeur du fonds de commerce : 90 000 euros sauf à parfaire

* indemnité principale : 313 000 euros

* indemnité de remploi : 32 300 euros,

— condamner la commune de Petit-Quevilly aux entiers dépens de première instance et d’appel et autoriser M^e E F à les recouvrer par application de l’articIe 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 16 août 2021 notifiées par le greffe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 17 août 2021, la commune de Petit-Quevilly demande à la cour de :

— confirmer la décision rendue le 17 mars 2020 en ce qu’elle a fixé à la somme de 212 064,70 euros l’indemnité totale de dépossession due par la commune de Petit-Quevilly à M. Z X et M. B X au titre de l’expropriation de la parcelle cadastrée […] située 9 rue H I à Petit-Quevilly,

en conséquence,

— condamner MM. Z X et B X au règlement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Par conclusions d’intervention volontaire du 31 mai 2021 notifiées par le greffe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 4 juin suivant, la société Epi Discount, en sa qualité de propriétaire dudit fonds de commerce exploité au rez-de-chaussée de

l’immeuble, indique intervenir volontairement devant la cour pour donner adjonction aux conclusions des appelants et demande à la cour de :

— déclarer recevable son intervention volontaire

— réformer le jugement en date du 17 mars 2020

— condamner la commune de Petit-Quevilly à régler à MM. G X et B X la somme de 90 000 euros afin qu’ils puissent l’indemniser de la valeur de son fonds de commerce

subsidiairement,

— condamner la commune de Petit-Quevilly à lui verser la somme de

90 000 euros au titre de la valeur de son fonds de commerce

en tout état de cause,

— condamner la commune de Petit-Quevilly à lui verser la somme de

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au terme de son mémoire du 21 décembre 2020 notifié par le greffe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du même jour, le commissaire du gouvernement conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir fixer :

— l’indemnité de dépossession à 1 050 euros/m² pour le bien immobilier cadastré […]

soit une indemnité principale de 191 877 euros

— l’indemnité de remploi à la somme de 20 187,70 euros

déterminant une indemnité totale de 212 064,70 euros.

MOTIFS

Selon l’article L 321-1 du code de l’expropriation : les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Selon l’article L 321-3 du même code : le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. L’article L 322-1 du même code indique que : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, mais l’article L322-2 précise que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, et que, sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique. Enfin, selon l’article L 322-8 du code de l’expropriation : sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des

superficies concernées.

Sur l’indemnité principale et l’indemnité de remploi

S’agissant de l’indemnité principale, les consorts X reprochent au premier juge de ne pas avoir tenu compte de la partie non construite de la propriété. Ils relèvent que la surface utile, selon le calcul effectué au cours du transport sur les lieux, est de 182,74 m². Il convient selon eux de faire une distinction entre le bâti et non bâti, quitte à donner à chacun d’eux une valeur différente alors que les pièces produites devant le premier juge, relatives à des cessions de gré à gré, ne précisaient pas si les sommes retenues concernaient le bâti, éventuellement majorées par l’existence d’un non bâti, ou l’ensemble bâti et non bâti. Ils reprennent leurs demandes de première instance basée sur l’estimation d’une agence immobilière qu’ils ont produite, soit 313 000 euros outre une indemnité de remploi de 32 300 euros, sur la base d’un prix au mètre carré de 1 000 euros.

S’agissant de l’indemnité principale, la commune de Petit-Quevilly rappelle que la parcelle cadastrée section […] était appréciée en tant qu’immeuble mixte au plan local d’urbanisme. L’intimée soutient que le juge de l’expropriation a justement estimé le bâti et a ajouté une plus-value pour le non bâti, en retenant un prix de 1 000 euros le m² et ce, sur la base d’une méthode par comparaison. Le jugement devrait être confirmé.

Le commissaire du gouvernement remarque que l’on ne saurait estimer la valeur d’un terrain non bâti en prenant pour unique appui la valeur moyenne d’un bien bâti ; qu’en l’espèce, la différence de surface entre la parcelle et l’assiette du bâti fait état d’une surface restante de 130,26 m² ; qu’ une telle surface n’est pas probante pour définir des droits à construire séparément du bâti.

Le commissaire recommande de privilégier la méthode d’estimation par comparaison consistant à fixer la valeur vénale du bien à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. L’analyse du marché portera sur des transactions, en valeur dite terrain intégré, selon leur usage d’immeuble mixte (commerce et habitation) à la date de référence. La consistance appréciée au jour du jugement, n’intégrera pas la valeur du fonds de commerce, pour lequel aucun titre n’est rapporté par les appelants.

Il n’est pas contesté qu’en l’espèce, la valeur des biens doit être appréciée au 17 mars 2020, date du jugement de première instance ; que le montant des indemnités doit être fixé d’après la consistance des biens à la date du 25 juin 2019, date du transfert de propriété et au regard de leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable, soit à la date du 11 octobre 2017.

Au cours de la visite des lieux, le juge de l’expropriation a procédé contradictoirement à la vérification des mesures de la surface utile des lieux : l’immeuble comporte un rez-de-chaussée, un étage et des combles d’une surface utile de 182,74 m², dont environ 80 m² pour la partie commerce ; il est érigé sur une parcelle de 313 m², la différence de surface entre la parcelle et l’assiette bâtie faisant état d’une surface restante de 130,26m². Ce bien est situé en zone UC du plan local d’urbanisme, l’immeuble y apparaît comme immeuble mixte.

L’évaluation produite par MM. X émanant de la société 100 % Immo, est succincte ; elle ne donne pas les éléments de référence sur lesquels elle se fonde et mentionne uniquement le prix 'des biens proposés à la vente dans un secteur similaire ou proche', sans plus de précisions.

Le premier juge s’est valablement référé aux termes de comparaison fournis par le

commissaire du gouvernement, relatifs à des mutations de 2011 à 2018, d’immeubles mixtes à usage de commerce et d’habitation, situés à Petit-Quevilly, avenue H I, donc proches du bien exproprié, dont certains dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique. Les superficies s’élèvent de 61 m² à 240 m², selon une fourchette de prix de 933 euros du m² à

1 262 euros du m² et a justement retenu 1 000 euros du m². La partie non bâtie du bien, ayant une valeur propre, doit être indemnisée quand bien même sa surface ne permettrait pas d’obtenir des droits à construire séparément du bâti.

Le jugement qui a fixé l’indemnité à :

—  182,74 m² x 1 000 euros = 182 740 euros

— plus 5 % au titre de la superficie du terrain non bâti 130,26 m² : 5 % de

182 740 euros = 9 137 euros

soit un total de 191 877 euros, sera confirmé.

L’indemnité de remploi a été exactement calculée selon le barème dégressif habituel en la matière et sera confirmée à hauteur de 20 187,70 euros.

Sur l’indemnité pour perte du fonds de commerce

Au cours de la visite des lieux, il a pu être constaté qu’une activité commerciale était exercée au rez-de-chaussée de l’immeuble mais le premier juge a relevé qu’aucune demande n’était présentée, à ce titre, dans leur mémoire par les expropriés.

En appel, les consorts X reprochent au premier juge de ne pas avoir tenu compte de l’existence du fonds de commerce dans son appréciation. Ils rappellent que la société EPI Discount exploitait un fonds de commerce au rez-de-chaussée de l’immeuble, ce que la commune ne pouvait ignorer puisqu’elle a signé le 17 janvier 2018 un récépissé de déclaration de mutation pour le commerce 'Panier Sympa’ enseigne de la société EPI Discount et que ce fonds de commerce apparaissait de façon très claire sur la notice explicative de la ville concernant l’aménagement de la rue H I. Ils sollicitent une indemnité correspondant à l’indemnité d’éviction due par le propriétaire bailleur au locataire commercial à hauteur de 90 000 euros.

La commune du Petit-Quevilly souligne qu’au moment de l’ordonnance d’expropriation, la situation locative des biens était la suivante : 'la parcelle est libre de toute occupation', que l’ordonnance d’expropriation a été publiée dans le cadre d’un journal d’annonces légales donc ne pouvait être ignorée, que même si au cours de la visite sur les lieux, il a pu être constaté qu’une activité commerciale était exploitée au rez-de-chaussée de l’immeuble,

M. Z X et M. B X n’ont demandé aucune indemnité à ce titre en première instance.

Elle ajoute que cette demande est donc formulée pour la première fois en cause d’appel, elle comme telle, irrecevable ; qu’en tout état de cause, les expropriés se contentent de solliciter une indemnité au titre de la valeur de leur fonds de commerce à hauteur de 90 000 euros sans pour autant verser aux débats des éléments permettant de justifier le chiffrage proposé.

La société EPI Discount, intervenante volontaire comme exploitante du fonds de commerce,

fait valoir qu’elle s’était manifestée auprès de la commune de Petit-Quevilly en prenant rendez-vous avec la responsable de la procédure d’expropriation qui lui a remis un document sollicitant le bail commercial, les bilans et chiffres d’affaires et une estimation d’une agence immobilière. Toutes ses démarches amiables auprès de la commune de Petit-Quevilly se sont heurtées à une fin de non recevoir. Elle considère que la cour ne pourra que réformer la décision entreprise car c’est en toute connaissance de cause que la commune de Petit-Quevilly n’a pas cru devoir l’indemniser de la propriété de son fonds de commerce alors qu’elle ne pouvait ignorer sa présence

En ce qui concerne la valeur du fonds de commerce, selon la société, la proposition du commissaire du gouvernement est largement inférieure à la valeur du fonds. A ce titre, il n’est versé aux débats aucune comparaison avec d’autres ventes de fonds de commerce de même nature dans le même secteur alors que le commissaire du gouvernement a tous les moyens de connaître ces ventes. Il est demandé 90 000 euros.

Le commissaire du gouvernement observe que, si l’existence d’un fonds de commerce se confirme, les appelants n’en apparaissent pas comme titulaires, et par conséquent à ce titre, ils ne possèdent aucun titre pour en revendiquer l’indemnisation. Le commissaire du gouvernement note néanmoins que la valeur moyenne d’un fonds de commerce en alimentation générale peut être estimée à environ 34 % de son chiffre d’affaires : au vu du chiffre d’affaires des deux dernières années de la société Epi Discount : 108 000 euros en 2018 et. 94 487 euros en 2019 générant une moyenne de 101 244 euros, soit une valeur estimée du fonds de commerce à 101 244 X 34 % = 34 423 euros.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 dudit code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Cette demande, certes présentée pour la première fois en cause d’appel, peut être considérée comme étant l’accessoire, la conséquence ou le complément de la demande principale au sens de l’article 566 du code de procédure civile, particulièrement au regard des motivations de la décision entreprise. Elle sera déclarée recevable, l’intervention volontaire de la société Epi Discount en appel étant également déclarée recevable en raison du lien existant entre les intérêts des propriétaires des murs et le propriétaire du fonds de commerce.

Le commerce exploité dans les lieux a fait l’objet d’un bail commercial d’une durée de neuf ans, entre MM. X B et Y et la société Epi Discount, dirigée par M. X J, le 1^er juin 2017 (loyer mensuel de

800 euros) avec un avenant le 1^er août suivant où il est indiqué que 'compte tenu de la qualité du preneur le présent avenant du bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 1 000 euros.'

Les consorts X sollicitent une indemnité de 90 000 euros qu’ils n’argumentent pas ; ils ne produisent aucune pièce à l’appui de leur demande. Ils ne sont pas exploitants du fonds de commerce et ne peuvent prétendre à une indemnité à hauteur de l’indemnité d’éviction qui aurait été versée à un locataire. Ils ne justifient pas que cette dernière ait formulé une demande à ce titre. Ils ne font pas de demande pour la perte du bénéfice tiré de la perception de loyers commerciaux. Il n’est pas justifié qu’il en serait payé un durant la période de

référence. Ils seront déboutés de leur réclamation.

La société Epi Discount ne verse aucun document à l’appui de ses prétentions outre le bail susvisé.

Les comptes de résultat simplifiés portant sur les exercices 2018 et 2019 sont versés par le commissaire du gouvernement. S’ils attestent d’un chiffre d’affaires, ils ne peuvent être utiles que dans l’hypothèse où l’expropriation aurait provoqué la perte du fonds de commerce ou sa perte de valeur en raison d’une réimplantation dans des conditions défavorables.

La société Epi Discount ne justife pas de la réalité d’un préjudice lié à la procédure discutée, en l’absence de production de pièces à la fois sur les autres éléments d’actifs de la société que le bail et sur la pérennité de son activité.

Elle sera dès lors déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement relatives aux dépens seront confirmées, les consorts X devant supporter les dépens d’appel in solidum.

Il n’y a pas lieu en l’espèce à allocation d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société Epi Discount en cause d’appel,

Déboute MM. Z X et B X d’une part, la Sasu Epi Discount d’autre part de leurs demandes liées au fonds de commerce,

Déboute les parties de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum MM. Z X et B X aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente de chambre,