Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 23 SEPTEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00935 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC5UA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Décembre 2020 -Président du Tribunal judiciaire de Paris – RG n° 20/58301

APPELANTE

S.C.I. KARE prise en la personne de son gérant Monsieur B A domicilié audit siège en cette qualité

Chez Monsieur B A

[…]

93200 SAINT-DENIS

Représentée et assistée par M^e Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0750

INTIMES

M. D X

[…], […]

[…]

Représenté et assisté par M^e Charles TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0783

M^me E F G H épouse X

[…], […]

[…]

Représentée et assistée par M^e Charles TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0783

[…]

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Charles TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0783

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Juin 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Michèle CHOPIN, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Thomas RONDEAU, Conseiller pour Hélène GUILLOU, Présidente, empêchée et par Lauranne VOLPI, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires du 1, passage Kracher Paris (18^e), ci après le SDC, a fait réaliser un audit des structures de l’immeuble situé à cette adresse par la société Architectural Factory, laquelle a préconisé la réalisation de travaux urgents, notamment sur les appartements des deuxième et troisième étage.

Les occupants d’un logement au troisième étage, dont la société Kare est propriétaire, refusent de libérer les lieux pour la durée de ces travaux.

Le SDC du 1 passage […], M. D X et M^me E F G H, épouse X ont fait assigner la SCI Kare, le 23 novembre 2020, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

-voir ordonner à la société Kare de libérer l’appartement dont elle est propriétaire au troisième étage de l’immeuble 1, passage Kracher à Paris (18), de tout occupant de son fait et de tout bien, jusqu’à l’achèvement des travaux de réfection votés par l’assemblée générale du 13 août 2020, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé rendue le 17 décembre 2020, le premier juge a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

par provision, tous moyens des parties étant réservés :

— ordonné à la société Kare de libérer l’appartement dont elle est propriétaire au troisième étage de l’immeuble sis 1, passage Kracher à Paris (18), de tout occupant de son fait et de tout bien, jusqu’à l’achèvement des travaux de réfection votés par l’assemblée générale extraordinaire du 13 août 2020, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et pour une durée de soixante jours ;

— condamné la société Kare à payer au syndicat des copropriétaires du 1, passage Kracher à Paris 18^e la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Kare aux dépens de l’instance ;

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— la société Kare empêche les travaux d’être poursuivis et le risque résultant de la corrosion des poutrelles métalliques soutenant le plancher du deuxième et troisième étage ne peut être pris en charge par l’entreprise chargée des travaux, ce qui établit l’existence d’un dommage imminent, au sens de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile .

Par déclaration en date du 12 janvier 2021, la société Kare a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 14 mai 2021, la société Kare demande à la cour, sur le fondement de l’article 7 e) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil, l’article L521-3-1 du code de la construction, les articles 9-II, 9-III, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’absence d’arrêté de péril, de :

— juger que, faute d’arrêté de péril, il n’est pas démontré l’existence d’un dommage

imminent suffisamment fort pour justifier les condamnations ;

— juger en revanche que la sci Kare démontre avoir tout tenté ' au-delà même de ses obligations légales 'pour reloger provisoirement les anciens locataires qui sont seuls responsables de la situation d’occupation des lieux empêchant la réalisation des travaux ;

— juger que la sci Kare démontre en outre avoir sollicité l’expulsion des locataires à l’occasion de deux procédures plaidées respectivement en date des 19 octobre – 17 novembre 2020 et 11 janvier 2021 ;

— juger que les époux Z ayant libéré les locaux en date du 1^er mars 2021, l’astreinte demandée par le syndicat ne se justifie plus ;

— en conséquence, infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamner in solidum les demandeurs en tous dépens, ainsi qu’au paiement à elle d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Kare fait valoir en substance les éléments suivants :

— il n’y avait pas lieu à référé quant à la survenance d’un dommage imminent, étant donné que des mesures conservatoires ont été prises dans l’immeuble pour empêcher tout péril, sans toutefois

qu’aucun arrêté de péril ne soit pris, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ne démontrant pas l’existence d’un dommage imminent ni d’un trouble manifestement illicite qui lui serait imputable,

— si dommage imminent il y a, il n’est pas de son fait, puisque la société Kare s’est montrée diligente pour tenter de trouver des solutions,

— en revanche, le SDC a commis des manquements dans la gestion des parties communes,

— le départ et le relogement des occupants ne peuvent être imposés, et les 'travaux de remise en état de l’appartement’ ne justifient pas la libération des lieux,

— bien qu’elle ne soit pas tenue par une obligation de relogement, elle a eu recours, en vain, à diverses méthodes, tant amiables que judiciaires, pour reloger les occupants du logement litigieux,

— le préjudice a pour cause le fait d’un tiers, ce qui l’exonère de toute responsabilité, et en l’espèce, le refus de libérer les lieux et d’accepter les propositions de relogement par les locataires est à l’origine du litige ;

— selon une jurisprudence constante, un tel conflit opposant deux cocontractants est un fait juridique opposable au SDC et aux copropriétaires, qui peuvent invoquer le contrat en qualité de tiers, pour caractériser le fait générateur de la responsabilité civile extra contractuelle des locataires.

M. D X, M^me E F G H, épouse X et le […]), par conclusions transmises par voie électronique le 5 mai 2021, demandent à la cour, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamner la SCI Kare à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. D X, M^me E F G H, épouse X et le […]) exposent en résumé ce qui suit :

— l’architecte de l’immeuble et l’entreprise en charge des travaux ont constaté la nécessité de mener des travaux au 1^er , 2^e et 3^e étages, et ces travaux nécessitant la destruction et la reconstruction des planchers imposent que les lieux soient inoccupés pendant toute la durée des travaux ;

— les intimés n’avaient pas l’obligation au nom de l’effet relatif des contrats de mettre en cause les locataires de la société Kare ;

— seule la réalisation des travaux de réfection des plafonds et planchers peut prévenir les dommages imminents pour les occupants des appartements, comme en attestent les constatations de l’architecte de la Ville de Paris, ;

— ils n’ont commis aucun manquement envers la société Kare qui a été régulièrement convoquée à l’assemblée générale exceptionnelle, et y a assisté alors que la rédaction de la résolution n°9, n’est pas volontairement ambiguë et précise que 'la copropriété ne fait pas l’objet d’un arrêté de péril’ ;

— toutefois, la Ville de Paris avait mis en garde le SDC dans un courrier recommandé avec accusé de réception de ce qu’un arrêté de péril serait entrepris dans l’éventualité où les travaux de réfection ne seraient pas entrepris ;

— le refus de libérer le logement entraînant prolongation des délais des travaux, les propriétaires de l’appartement situé au 1^er étage sont exposés à un risque de dommage économique, puisqu’ils ne peuvent pas louer leur bien, tandis qu’il existe un risque imminent de dommage aux personnes et aux biens,

— la société Kare opère une confusion entre les deux conditions alternatives prévues à l’article 835 code de procédure civile, en ce que la loi n’exige pas que le dommage imminent soit illicite ;

— une action peut toujours être dirigée à l’encontre de la société Kare indépendamment des efforts menés pour reloger les locataires, et même si tel était le cas, la question de la responsabilité contractuelle de la société Kare et des locataires ne relève pas des pouvoirs du juge des référés

SUR CE, LA COUR

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle la cour statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés mais la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Même si le référé était devenu sans objet au moment où elle statuait, il appartient à la cour d’appel de déterminer si la demande était justifiée lorsque le premier juge avait statué.

En l’espèce, il apparaît que:

— le 13 janvier 2020 la ville de Paris a adressé au syndic de l’immeuble 1 passage Kracher à Paris 75018 une lettre avec avis de réception l’informant qu’un signalement de péril avait été effectué concernant l’état du plancher haut du logement situé au 3^e étage gauche de l’immeuble, que plusieurs désordres ont été constatés par l’architecte de sécurité le 9 décembre 2019, et que ce dernier avait demandé aux sapeurs pompiers de Paris d’intervenir 'afin de réaliser une purge d’urgence des éléments de plate menaçant de ruine', tout en précisant qu’au vu de la nature des désordres et 'de leur impact de sécurité des personnes', une procédure d’arrêté de péril ordinaire était mise en oeuvre,

— le 23 juin 2020, l’architecte chargé des travaux a constaté que « Le renfort de mise en sécurité reste insuffisant pour le plancher haut du 3^e et devra être renforcé. »

— le 24 juin 2020, l’entreprise Ramon Construction écrivait à l’architecte dans les termes suivants « (') Suite à notre intervention le @6 juin nous ne serons pas en mesure de garantir la parfaite stabilité des

planchers du deuxième et du quatrième plancher. En effet, lors de notre venue les occupants des logements du 1^er et du 3^e ne nous ont pas permis de faire l’intégralité des mises en place d’étais, les logements étant occupés et bondés d’affaires personnelles, [et] nous avons dû trouver un compromis pour que les occupants nous laissent rentrer chez eux, ce qui nous a permis de poser une bonne moitié de la quantité nécessaire. Pour finaliser l’étaiement dans les logements du 1^er et 6^e, les occupants devront quitter les lieux ou vider l’intégralité de leurs affaires. »

— Les travaux de mise en sécurité de l’immeuble et de reconstitution des planchers ont été mis à l’ordre du jour d’une assemblée générale exceptionnelle du 13 août 2020 et votés à l’unanimité, sans qu’aucune contestation ne soit portée en justice, étant précisé qu’il ressort du point 9 de cette assemblée générale que les travaux nécessitent un accès aux parties privatives et que l’action de relogement des occupants est une action individuelle distincte du champ de compétence du syndicat des copropriétaires,.

— par courrier du 8 octobre 2020, le syndic a mis en demeure la sci Kare de libérer l’appartement de toute occupation, biens et personnes, en lui rappelant que tous les autres appartements avaient été libérés et que l’occupation de ses locataires constituait le dernier

obstacle à la réalisation des travaux,.

— le 13 octobre 2020 l’architecte chargé des travaux écrivait et l’informait que les travaux étaient en arrêt depuis le 9 octobre 2020, soit 4 jours après qu’ils aient commencé car « l’occupation des locataires de l’appartement de la SCI KARE de M. A’ bloquait leur déroulement des travaux,

— Le 17 novembre 2020, Monsieur D X, propriétaire d’un appartement au premier étage, écrivait en ces termes: « Conformément à ce qui avait été décidé à l’AGE du 16 août 2020, nous avons procédé au relogement de notre locataire, comme les autres copropriétaires, pour éviter une expulsion sous le coup de laquelle nous placerait l’arrêté de péril. Or les locataires de la sci Kare sont toujours dans les lieux et empêchent la réalisation des travaux permettant de sortir de l’arrêté de péril. Cette situation est extrêmement préjudiciable à l’ensemble de la copropriété et aux copropriétaires individuellement, car non seulement les occupants de l’immeuble pourraient être contraints de le quitter si les travaux ne sont pas réalisés à bref délai comme cela était prévu mais, de plus, cela nous contraint à laisser notre logement vide».

Il ressort de cet ensemble que, sans même qu’il soit besoin l’incidence d’un éventuel conflit entre la sci Kare et ses locataires, ni encore, avec l’évidence requise en référé les conséquences de l’effet relatif des contrats, et d’une éventuelle responsabilité contractuelle entre la sci Kare et ses locataires que le dommage imminent était établi au jour où le premier juge a statué, les locataires de la sci Kare n’ayant quitté les lieux que postérieurement à l’ordonnance rendue, soit le 1^er mars 2021. C’est donc à juste titre que le premier juge a pris les mesures conservatoires qui s’imposaient et fait droit à la demande de libération des lieux appartenant à la sci Kare, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard suivant la signification de la décision et pour une durée de 60 jours,

Le SDC ayant abandonné ses demandes tendant à la liquidation de l’astreinte et au prononcé d’une nouvelle astreinte, il ne sera pas statué sur ces points.

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.

La sci Kare qui succombe sera ainsi condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Condamne la sci Kare aux dépens d’appel,

Condamne la sci Kare à payer au syndicat des copropriétaires du 1 passage Kracher à Paris 18^e une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, Pour la Présidente empêchée,