Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRÊT DU 02 FÉVRIER 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/08077 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5RCH

Décision déférée à la cour : jugement du 28 février 2018 – Tribunal de Grande Instance de PARIS

APPELANTE

SCI DES BORIES

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 492 73 6 1 45

[…]

[…]

Représentée par M^e Samuel CHEVRET de la SELARL DERBY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0729, et ayant pour avocat plaidant M^e Amandine NAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : A0729

INTIMÉS

Maître F X

[…]

[…]

ET

SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 775 65 2 1 26

[…]

[…]

ET

SA MMA IARD SA

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET : 440 04 8 8 82

Représentés par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, et ayant pour avocat plaidant M^e Stéphanie BACH de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Maître P Y

Notaire associé de la SCP P Y et D E

[…]

[…]

Représenté par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de Paris, toque : P90

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 17 novembre 2020, en audience publique devant le pôle 2 – chambre 1, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant la cour composée en double rapporteur de :

M^me Nicole COCHET, première présidente, chargée du rapport

M^me Estelle MOREAU, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Nicole COCHET, Première Présidente

M^me Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Présidente

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Djamila DJAMA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nicole COCHET, Première présidente de chambre, et par Séphora L-FERDINAND, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * *

Par acte reçu le 23 septembre 2006 par M^e P Y, notaire associé à […], avec la participation de M^e F X, notaire à Paris, la Sci des Bories a acquis de M. André A un ensemble immobilier situé à […], 272, 273, 278, 279 et 280, pour le prix de 935 853 euros outre 14 147 euros au titre de divers biens mobiliers, cet ensemble étant composé d’une villa principale et de cinq maisons indépendantes à usage d’habitation, avec terrain, piscine et dépendances, certaines des maisons étant données à bail au moment de la cession.

L’acte précisait que l’ensemble immobilier avait fait l’objet d’une acquisition par le cédant suivant acte authentique du 17 mai 1976, les constructions ayant ensuite été édifiées en vertu d’un permis de construire délivré le 12 avril 1976.

Ayant cherché à revendre ce bien courant juin 2009, la SCI des Bories a à cette occasion appris que les maisons avaient été construites sans permis, et n’a pu le revendre, en février 2012, que pour le prix total de 720 000 euros dont 675 000 euros pour l’immeuble.

La Sci, considérant qu’un manquement des notaires instrumentaires est à l’origine de la moins value subie à la revente, les a fait assigner en responsabilité avec leurs assureurs, les sociétés MMA Iard assurances mutuelles et MMA Iard SA, devant le Tribunal de grande instance -aujourd’hui tribunal judiciaire – de Paris, leur demandant la somme principale de 424 300 euros à laquelle elle chiffre le montant de son préjudice.

Par jugement en date du 28 février 2018, le tribunal saisi a déclaré irrecevable comme prescrite l’action engagée et condamné la Sci des Bories à payer à M^e X et à ses assureurs d’une part, à M. Y d’autre part, chacun la somme de 3000 euros, ainsi que les entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 17 avril 2018, la Sci a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières écritures notifiées par Rpva le 30 Octobre 2020, la Sci des Bories appelante demande à la Cour – hors les demandes de 'dire et juger’ qui ne saisissent pas utilement la cour-,

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— de dire son action recevable,

— de débouter les intimés de leurs demandes,

— de la déclarer bien fondée en ses propres demandes,

— de condamner solidairement les intimés, dans la limite de la garantie applicable en ce qui concerne MMA Iard assurances mutuelles, au paiement de la somme de 424 300 euros à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices économiques et financiers qu’elle a subis,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières écritures notifiées par Rpva le 19 octobre 2020, M^e X et les assureurs demandent à la cour

— de confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 28 février

2018 qui a déclaré prescrite l’action de la Sci des Bories,

— de déclarer la Sci des Bories mal fondée en son appel et de rejeter toutes ses demandes sur le fond,

— de la débouter de ses demandes à l’encontre de M^e X et de ses assureurs à défaut d’une faute prouvée à son encontre,

— en tout état de cause, de l’en débouter faute de preuve d’un préjudice actuel, certain et direct,

— de la condamner à payer à M^e X d’une part, aux notaires d’autre part, la somme de 5000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de la condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par Rpva le 26 octobre 2020, M^e Y demande à la Cour – abstraction étant également faite de ses nombreuses demandes aux fins de 'constater’ ou 'dire et juger’ qui ne saisissent pas utilement la cour -,

A titre principal,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé la Sci des Bories prescrite en ses prétentions dirigées à l’encontre de Maître Y en application des dispositions de l’article 2224 du Code Civil.

— de le confirmer en ce qu’il a condamné la S.C.I DES BORIES à verser à Maître Y une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC en première instance.

A titre subsidiaire au fond,

— de débouter la S.C.I. DES BORIES de l’intégralité de ses prétentions financières.

— de la condamner à verser à Maître Y une indemnité de 3.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

— de la condamner aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2020.

SUR CE

Sur la recevabilité de la demande

Pour juger la demande irrecevable, le Tribunal a retenu que la SCI des Bories avait eu connaissance du défaut de permis de construire affectant les immeubles d’habitation objet de son acquisition au plus tard au mois de juillet 2010, soit au moment de la réception par l’un de ses associés d’un mail émanant d’un agent immobilier qu’elle avait mandaté pour rechercher un acquéreur, lui annonçant le retrait d’acheteurs potentiels pour ce motif. Il en a déduit que l’action en responsabilité contre les notaires, qui aurait dû être engagée au plus tard en juillet 2015 en application des dispositions de l’article 2224 du code civil, se trouvait prescrite pour l’avoir été le 25 janvier 2016 seulement.

La Sci des Bories appelante conteste que le mail de juillet 2010 ait pu faire courir le délai de la prescription, car il ne comportait pas les informations susceptibles de lui permettre d’engager l’action, ne faisant qu’évoquer une éventuelle absence de permis de construire, ce qui ne lui donnait en aucune façon la connaissance pleine et entière du dommage et de ses conséquences, nécessaire pour marquer

ce point de départ.

Des démarches complémentaires ont dû être conduites pour s’assurer de l’absence réelle de permis de construire et de possibilité de régularisation, qui n’ont été connues qu’à réception d’un courrier de la mairie en date du 18 octobre 2011.

En outre, l’étendue du préjudice de la Sci n’a été connue qu’en 23 février 2012, au moment où le notaire en charge de rédiger l’acte de revente a porté à leur connaissance toutes les carences que présentait l’immeuble au regard des règles de l’urbanisme, et le fait qu’elle aurait dû en être informée par le vendeur et par le notaire rédacteur de l’acte. C’est d’ailleurs cet acte qui, fixant le prix de revente à 720 000 euros – dont 675 000 euros pour les immeubles-, a fait apparaître le montant de la moins value subie par rapport au prix d’achat de 935 853 euros et au montant du prix de revente escompté, fixé dans les mandats de vente initialement consentis entre 1 060 000 euros et 1 260 000 euros avant d’être ramenés, une fois la difficulté connue, à 890 000 euros.

Cette date du 23 février 2012 devant être substituée à celle retenue à tort par le tribunal pour déterminer le point de départ du délai, les assignations lancées en janvier 2016 n’étaient pas hors délai, et la prescription n’est pas encourue.

M^e Y souligne que le grief qui lui est fait est bien celui de ne pas avoir informé la Sci des Bories de l’absence de permis de construire ayant autorisé la construction des maisons d’habitation, d’où découle que le délai de prescription a couru du jour où la Sci a connu ce fait, c’est à dire courant 2010, au moment où elle a souhaité revendre le bien, et au plus tard au moins de juillet. Dès lors qu’elle avait à cette date toutes les informations utiles pour envisager d’agir en responsabilité contre lui, elle ne l’a donc fait que trop tardivement, ainsi qu’en a jugé le tribunal dont la décision parfaitement justifiée doit être confirmée.

Prenant appui sur de nombreuses décisions jurisprudentielles, il ajoute

— qu’il n’est pas sérieux de la part de la Sci de prétendre au report du point de départ de la prescription au 23 février 2012, le mail du 22 juillet 2010 étant, contrairement à ce qu’elle prétend, affirmatif, et non hypothétique, sur l’absence de permis de construire. Elle pouvait donc agir et n’avait pour cela nul besoin d’attendre que le montant du prix de revente soit exactement connu, son préjudice consistant en la perte d’une chance d’avoir pu renoncer à l’acquisition litigieuse et non dans la moins value à la revente dont elle se plaint ;

— que la date du courrier de la Mairie ne peut non plus être retenue comme point de départ utile : évoquant l’impossibilité de régulariser la situation, ce courrier montre que la Sci cherchait à le faire, et confirme par conséquence qu’elle avait, dès avant cette date, pleine connaissance des éléments qui lui auraient permis d’agir, ce que démontre également le fait qu’elle ait, dès début 2011, consenti de nouveaux mandats de vente en baissant le prix demandé de façon non négligeable, en conséquence de la renonciation de plusieurs acquéreurs ;

— que la Sci s’appuie sur des références jurisprudentielles inopérantes, dès lors qu’elles correspondent à des situations jugées sous l’empire des dispositions légales antérieures à la réforme de la prescription intervenue en 2008.

M^e X et les deux assureurs intimés adoptent la même position, rappelant qu’il n’a jamais été exigé, pour l’engagement de la responsabilité du notaire, que le préjudice soit définitivement réalisé, mais qu’il suffit pour cela que le dommage susceptible de déterminer l’action en responsabilité se soit manifesté.

L’instance ayant été engagée par assignation du 25 janvier 2016, et s’agissant d’initier une action personnelle en responsabilité, c’est, comme l’a justement mentionné le tribunal, la prescription

quinquennale de l’article 2224 du code civil, en sa rédaction résultant de la réforme de la prescription réalisée par la loi 2008-561 du 17 juin 2008, qui est applicable.

Le point de départ de la prescription doit être fixé à compter du jour où le requérant a eu connaissance des éléments utiles permettant d’engager le procès en responsabilité à l’encontre du professionnel concerné, la connaissance des éléments de fait sur la base desquels cette responsabilité peut être engagée étant à cet égard nécessaire, mais suffisante, sans qu’il faille attendre de connaître avec précision l’étendue et le quantum du préjudice susceptible d’en découler. A cet égard, la Sci ne peut donc prétendre voir différer le point de départ de la prescription, pour ce motif, à la date de la passation de l’acte de revente du 23 février 2012.

Encore faut il en revanche, pour que la prescription puisse courir, que le demandeur potentiel ait une connaissance suffisante de ce qui justifie le principe de la responsabilité, sauf à se voir reprocher d’engager une action purement hypothétique.

Evoquant une absence de permis de construire, le mail du 23 juillet 2010 retenu par le Tribunal au titre de ce point de départ ne comporte cependant pas la moindre précision sur la nature ni l’importance de cette carence. Aussi bien la Sci a alors entrepris de mener des investigations, et la démarche consistant à interroger la Mairie sur les possibilités de régularisation, fustigée dans les écritures des notaires qui y voient la confirmation d’une parfaite connaissance des éléments reprochés bien avant cette date constituait au contraire un préalable nécessaire, le point de savoir si l’absence de permis était ou non régularisable constituant un élément central pour permettre à la Sci de déterminer si le silence des notaires lors de la passation de l’acte de 2006 était une faute de nature à engager leur responsabilité. En ce sens c’est l’information donnée par la Mairie par lettre du 18 octobre 2011 de ce qu’il n’existait 'aucun moyen réglementaire pour faire régulariser toutes les constructions’qui, caractérisant le caractère irrémédiable des difficultés d’urbanisme non précisées par les notaires lors de la vente initiale, a fixé le moment où la Sci des Bories a eu connaissance des éléments utiles pour agir en responsabilité contre eux.

Au contraire de ce qu’ont décidé les premiers juges, l’action, engagée par actes délivrés entre le 25 janvier et le 22 février 2016, moins de cinq ans avant la date de ce courrier, n’est pas prescrite, et elle est par conséquent recevable.

Sur la faute des notaires

Pour la Sci appelante, les difficultés relatives aux permis de construire d’au moins une partie des immeubles étaient manifestes : alors que les constructions ne pouvaient être antérieures à 1978, les permis postérieurs à cette date ne concernent que des travaux mineurs, sans concordance avec la surface construite globale vendue telle qu’indiquée à l’acte. Par ailleurs, pour plusieurs parcelles, il est fait état de ce que les constructions qu’elles portent ont été édifiées 'ensuite’ sans autre indication.

Ces anomalies devaient inciter les notaires rédacteurs à interroger le vendeur sur le sort de ces permis, et si nécessaire de procéder a minima à certaines investigations, dont ils se sont totalement dispensés au mépris de leur obligation d’information, qui, incluant l’obligation de contrôle et d’information sur les questions d’urbanisme, leur imposait au moins d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les conséquences juridiques de l’acquisition d’un tel ensemble d’immeubles bâtis sans permis de construire, et sur les risques encourus : outre les difficultés d’une impossible régularisation, la situation interdisait en effet tout aménagement ou agrandissement de l’un quelconque des immeubles ainsi édifiés irrégulièrement, comme de les assurer utilement, leur reconstruction étant impossible en cas de sinistre.

Faute pour eux d’avoir rempli correctement leur mission de conseil et de mise à en garde, c’est à bon droit qu’elle recherche leur responsabilité.

M^e Y conteste quant à lui avoir commis la moindre faute, alors que l’irrégularité des constructions édifiées sur le terrain de la Sci n’est toujours pas établie, et qu’il ne lui appartenait pas de procéder à des investigations pour déterminer les conditions de la construction de biens immobiliers ayant plus de dix ans.

Il soutient que son devoir de conseil ne peut l’obliger à se muer en un enquêteur ni en autorité de poursuite pour s’assurer de la conformité de constructions aux règles de l’urbanisme, alors qu’en l’occurrence il avait pris soin de solliciter la délivrance d’une note de renseignements d’urbanisme qui n’était révélatrice d’aucune irrégularité, et il n’était dès lors obligé à aucune investigation supplémentaire, ni notamment tenu à une visite sur place.

Ayant transmis à la Sci des Bories l’intégralité des renseignements en sa possession, et ne disposant d’aucun élément permettant de suspecter une irrégularité, sa responsabilité ne peut être utilement recherchée, d’autant que tout en accusant son vendeur de dol par réticence, la Sci n’a initié aucune action contre lui, en invoquant sa prétendue insolvabilité, qui n’est pas établie.

M^e X, avec ses assureurs, considère de même n’avoir commis aucune faute, reprenant l’argument de l’absence de démonstration par la Sci des Bories de ce que les travaux n’auraient pas été autorisés, en y ajoutant qu’en tout cas les constructions, achevées depuis plus de dix ans, sont aujourd’hui incontestées.

Tout notaire rédacteur d’actes est tenu à un devoir de conseil, devant assurer la validité et l’efficacité des actes passés dans le cadre desquels il lui appartient d’éclairer son client sur le contenu, la portée, les effets et les risques des engagements souscrits, et de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente.

En l’espèce l’acte du 23décembre 2006 établi par M^e Y avec l’assistance de M^e X contenait, à la clause « origine de propriété » – page 12 de l’acte -, quant à la description de l’immeuble et les bâtiments, les mentions suivantes

« les immeubles objets des présentes appartiennent personnellement à Monsieur A par suite des acquisitions qu’il en a faites au nom et pour son compte personnel à savoir :

— Parcelle BO 271 et 280 :

*Le terrain :

de Monsieur Q R S(')Aux termes d’un acte reçu par Maître B (') le 9 juin 1976 (')

*La construction :

pour l’avoir faite édifier ensuite suivant permis délivré le 12 avril 1976 sous le n° 68278.

— Parcelle BO 271 et 279 :

*Le terrain :

de Monsieur G H(')Aux termes d’un acte reçu par Maître B (') le 9 juin 1976 (')

*La construction : pour l’avoir faite édifier ensuite suivant permis délivré le 12 avril 1976 sous le n° 68278.

— Parcelle BO 278 :

*Le terrain :

de Madame I B(')Aux termes d’un acte reçu par Maître J K (') le 29 avril 1980 (')

*La construction :

pour l’avoir faite édifier ensuite.

Originairement, cet immeuble appartient au vendeur par suite de l’attribution qui lui en avait été faite avec d’autres biens aux termes d’un acte de donation entre vifs en avancement d’hoirie par imputation sur sa succession future par Monsieur L B, notaire, et son épouse Madame M N, aux termes d’un acte reçu en présence réelle de témoins le 25 février 1963.

— Parcelle BO 273 :

*Le terrain :

de Madame O B(')Aux termes d’un acte reçu par Maître C (') les 12 et 21 février 1986.

*La construction :

pour l’avoir faite édifier ensuite

A la clause « travaux – absence assurances de responsabilité et de dommages », le vendeur a procédé aux déclarations suivantes (en page 15 de l’acte) :

« le vendeur déclare que des travaux ont été effectués dans l’immeuble présentement vendu depuis moins de 10 ans, à savoir :

— création d’un auvent sur le local technique de la piscine, suivant déclaration de travaux accordée le 4 novembre 2002,

— rehaussement du toit et changement des baies vitrées du côté salon, piscine, suivant déclaration de travaux accordée le 12 décembre 2002,

— création d’un auvent abritant l’entrée (maison bleue), suivant déclaration de travaux accordée le 4 février 2003,

— construction d’un abri auvent (maison claire) pour abriter le bois de chauffage, suivant déclaration de travaux accordée le 30 septembre 2003,

— pose menuiseries vitrées à partir d’un auvent existant suivant déclaration de travaux accordée le 25 octobre 2004,

— création auvent abri protection cuve fuel (maison claire), suivant déclaration de travaux accordée le 22 février 2005.

Qu’en application des dispositions de la loi du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et aux

dommages dans le domaine de la construction, le vendeur n’a souscrit aucune assurance à ce sujet.

Le notaire soussigné a dûment informé l’acquéreur des risques que pouvait présenter pour lui l’acquisition d’un immeuble imparfaitement assuré.

Ce dernier a déclaré néanmoins persister dans son intention d’acquérir'….

L’absence de permis pour plusieurs des constructions parties de l’immeuble vendu résultait donc des énonciations même de l’acte, l’avis donné sur le risque inhérent au défaut partiel d’assurance de l’immeuble ne portant que sur les constructions annexes effectuées sur autorisations de travaux entre 2002 et 2005.

Les notaires ne justifient pas avoir parfaitement rempli, dans ces circonstances, leur obligation d’information et de conseil, et ne font pas utilement valoir que l’irrégularité des constructions ne serait pas établie, alors qu’en tant que professionnels, il ne pouvait leur échapper qu’en cas d’absence de permis de construire, les constructions concernées seraient nécessairement irrégulières, et qu’il leur incombait à tout le moins d’interroger le vendeur sur les raisons pour lesquelles il n’était fait mention d’aucun permis pour les constructions en question, et, en cas d’absence confirmée, d’en prévenir l’acquéreur.

Contrairement à ce qu’ils prétendent, le fait que le vendeur l’acquéreur ait été avisé du défaut d’assurance responsabilité et dommages pour les constructions annexes effectuées entre 2002 et 2005, et en ait accepté le risque, ne les exonère nullement de n’avoir pas questionné M. A vendeur, et de ne pas s’être eux mêmes interrogés, ou en tout cas de n’avoir décerné à la Sci acquéreuse aucun avertissement sur la situation des immeubles d’habitation pour lesquels il n’était justifié d’aucun permis. En effet, ceux-ci dès lors ne pouvaient pas davantage être assurés, et le risque encouru les concernant, d’une tout autre ampleur que celui que la Sci des Bories acceptait pour un auvent abritant du bois de chauffage ou l’abri de protection d’une cuve à fuel, méritait qu’elle en soit informée, comme le devoir en incombait aux notaires.

Il en est de même de l’avis donné sur le zonage en zone protégée, dont M^e X souligne qu’il aurait en toute hypothèse empêché la reconstruction en cas de sinistre, risque que certes la Sci a également accepté, mais cela dans l’ignorance où elle a été laissée que l’absence de reconstruction des immeubles après destruction éventuelle pourrait aussi signifier, pour ceux construits sans permis, l’ absence de toute indemnisation.

Enfin, la responsabilité professionnelle du notaire n’étant pas subsidiaire de celle du vendeur, la Sci a légitimement pu faire le choix d’actionner les rédacteurs de l’acte plutôt que M. A, sans avoir à se justifier de l’insolvabilité de celui-ci, en sorte que les professionnels concernés, qui eux mêmes se sont abstenus d’interroger suffisamment ce vendeur au moment où il leur incombait de le faire, ne peuvent mettre en avant le choix de la Sci comme un moyen utile d’échapper à leur responsabilité.

Le manquement de MM. Y et X à leur obligation de conseil et d’information vis à vis de la Sci des Bories au moment de la passation de l’acte de vente de 2006 sera donc retenu.

Sur le lien de causalité et le préjudice

La Sci des Bories considère incontestable le lien de causalité entre la faute qu’elle reproche aux notaires et l’obligation dans laquelle elle s’est trouvée de vendre à un prix négocié à la baisse, les risques encourus ayant fait reculer nombre d’acquéreurs potentiels.

Elle indique que même en se plaçant dans l’optique de la seule perte de chance adoptée par le Tribunal et reprise par les notaires, cette perte de chance ne tient pas seulement à ce qu’elle n’a pu renoncer à l’acquisition, mais à ce qu’elle n’a pu non plus la négocier à un prix moindre : quel que

soit le raisonnement, la moins-value constatée demeure en relation de causalité avec la faute des notaires.

Son préjudice se compose d’une première fraction qui correspond à la différence entre le prix auquel elle a acquis l’immeuble et celui auquel elle a pu le revendre, soit 260 153 euros, et d’une seconde correspondant à la perte de chance d’avoir pu réaliser une plus-value, qui peut être évaluée, d’une manière qui n’a rien d’hypothétique, à 161 147 euros par référence au montant des mandats donnés initialement, au regard de son prix d’acquisition.

Les notaires intimés, tant M^e Y que M^e X, et les assureurs, récusant l’idée d’être tenus pour responsables de l’évolution du marché immobilier vauclusien, contestent la relation causale entre la faute qui leur est reprochée et la moins-value à la revente supportée par la Sci des Bories, et soutiennent que celle-ci n’est fondée à solliciter que la réparation d’une perte de chance de n’avoir pas réalisé l’acquisition de l’immeuble.

Or elle ne fait pas la démonstration que, mieux informée, elle aurait renoncé à la vente.

M^e X fait aussi remarquer que l’immeuble étant situé en zones NCC et NCF2, soit une zone naturelle protégée, toute reconstruction en cas de sinistre est de toute façon interdite, ce dont la Sci des Bories a été parfaitement informée au moment de l’acte auquel elle n’a pas pour autant renoncé, acceptant donc ce risque objectif complètement étranger au comportement du notaire.

Il soutient que la Sci des Bories a, pour des raisons personnelles propres à ses associés, décidé de vendre précipitamment, alors qu’elle aurait pu conserver le bien dans l’attente d’une reprise du marché immobilier, sur l’état duquel elle s’abstient de produire le moindre élément susceptible de justifier qu’elle aurait pu obtenir un prix plus élevé si la situation de l’immeuble au regard des règles de l’urbanisme avait été régulière.

Tous contestent le caractère certain de la plus-value dont la SCI des Bories prétend qu’elle l’aurait nécessairement réalisée, et soutiennent qu’elle ne peut en tout cas, s’agissant d’une perte de chance, prétendre à une indemnisation à hauteur du montant qu’elle calcule, l’indemnisation de la chance perdue n’étant pas l’équivalent du bénéfice qu’elle aurait retiré de la survenue de la vente au prix espéré, alors qu’elle ne tient au surplus compte ni des loyers qu’elle a perçus pendant les années où elle est restée propriétaire, ni de l’incidence fiscale d’une éventuelle plus-value.

Ils concluent ainsi au rejet de la demande de la Sci, mal fondée selon eux tant en son principe qu’en son quantum.

Ni la moins value réalisée au moment de la revente, ni la non réalisation de la plus value escomptée, ne peuvent constituer le préjudice imputable aux notaires rédacteurs, le prix de revente étant fonction de paramètres divers, parmi lesquels notamment l’état du marché et le choix de la date de la revente, fonction de motifs propres à la Sci, l’un comme l’autre de ces facteurs étant étrangers à la faute professionnelle retenue à leur encontre.

Comme l’ont déjà justement mentionné les premiers juges, et même si la Sci des Bories y voit une dénaturation de sa demande, son dommage réparable dans le cadre de la présente action ne peut tenir qu’à la perte de la chance qu’elle aurait pu avoir de renoncer à contracter et à acquérir le bien litigieux dans le cadre de l’acte du 23 décembre 2006 ou de l’acquérir à un prix inférieur

En ce qui concerne l’éventualité que la Sci, en connaissance de cause, ait pu choisir de renoncer à acquérir l’immeuble, l’appelante, qui n’explicite pas les motifs de son acquisition, n’établit pas qu’elle aurait fait ce choix si elle avait eu cette connaissance de l’absence de permis de construire affectant certains éléments du bâti, alors que ni l’attractivité de l’immeuble ni sa surface habitable ne s’en trouvaient modifiées, les termes du courrier de la mairie du 18 octobre 2011 confirmant l’absence de

tout risque de démolition des immeubles irrégulièrement édifiés compte tenu de l’ancienneté de leur construction.

En revanche, l’irrégularité liée à l’absence de permis, privant le propriétaire de toute possibilité d’opérer régulièrement une quelconque modification des constructions en cause, et lui interdisant de les assurer utilement du fait de l’impossibilité de les reconstruire en cas de sinistre, est constitutive d’une moins value potentielle dont la Sci des Bories aurait pu se prévaloir auprès de son vendeur pour obtenir une diminution du prix, ainsi que l’ont négocié auprès d’elle ses acquéreurs en février 2012.

L’ignorance de la situation dans laquelle elle a été tenue du fait du manquement des notaires lui a donc effectivement fait perdre une chance de négocier son acquisition à un prix moindre.

Pour l’évaluation de cette perte de chance, la référence au prix de cession minoré de l’immeuble- 675 000 euros- obtenu par les acheteurs de 2012, qui traduit une baisse de l’ordre de 25 % par rapport à celui qui pouvait être raisonnablement attendu au vu du montant des mandats successivement consentis, ne peut être qu’indicative, car il doit être également tenu compte de l’évolution des conditions du marché : celui-ci était incontestablement plus favorable au vendeur en 2006, et à cette date la Sci, en achetant l’immeuble, n’aurait pu obtenir une réfaction du prix d’une telle importance. En outre, en choisissant de le revendre en 2012, et souhaitant apparemment réaliser urgemment l’opération, la Sci s’est privée des moyens de négocier plus avantageusement le prix, participant de ce fait aux mauvaises conditions de la revente.

En retenant une possibilité de négocier une réfaction de 15 % sur le prix payé par la Sci en 2006, et en estimant à 70 %, ,au vu des éléments susvisés et des pièces produites aux débats, la perte de chance effective pour la SCI d’obtenir une telle baisse de prix, les notaires et leurs assureurs seront condamnés in solidum à payer à la Sci des Bories, titre de dommages-intérêts, la somme de 98 264 euros.

Sur les demandes accessoires

L’équité justifie la condamnation in solidum des appelants à payer à la Sci des Bories la somme de 8000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés, parties sucombantes, seront également condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit recevable l’action engagée par la Sci des Bories,

Condamne in solidum M^e P Y, M^e F X, la SA MMA Assurances mutuelles et la SA MMA Iard SA à payer à la Sci des Bories la somme de 98 264 euros

Condamne in solidum M^e P Y, M^e F X, la SA MMA Assurances mutuelles et la SA MMA Iard SA à payer à la Sci des Bories la somme de 8000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum M^e P Y, M^e F X, la SA MMA Assurances mutuelles et la SA MMA Iard SA aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE