Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 05 MARS 2021

(n° 71 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/10463 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCDYS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Juillet 2020 -Président du TJ de PARIS – RG n° 20/54634

APPELANTE

S.A.S. LA FONCIERE DE SHERY

prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

[…]

représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat postulant du barreau de PARIS, toque : L0056

assistée de M^e Martine BELAIN substituant M^e TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A235

INTIMES

[…], […] représenté par son syndic en exercice, la SARL CRAUNOT ayant son siège social, […]

[…]

[…]

représenté par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat postulant du barreau de PARIS, toque : L0046

assisté de M^e Eric FORESTIER, avocat plaidant du barreau de PARIS, toque : R 197

[…] représenté par son syndic en exercice, la SARL SOUPIZET IMMOBILIER ayant son siège social 1, […]

[…]

[…]

représenté par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat postulant du barreau de PARIS, toque : L0046

assisté de M^e Eric FORESTIER, avocat plaidant du barreau de PARIS, toque : R 197

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 janvier 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport et Rachel LE COTTY, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Laure ALDEBERT,Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie PATE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présente lors de la mise à dispsosition.

Les immeubles des […] à Paris (6^e) sont des immeubles mitoyens et soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 11 juin 2020, la société La foncière de Shery a acquis des locaux commerciaux, situés au rez-de-chaussée de ces deux immeubles, qu’elle a donnés à bail à la société Expansion Mag proximité, agissant pour le compte de la société en cours de formation, dénommée Délices Raspail, afin qu’elle y exploite un commerce alimentaire.

Celle-ci ayant entrepris des travaux d’aménagement et de rénovation, sans autorisation des copropriétaires, les syndicats des copropriétaires des […] ont fait assigner, par acte du 6 juillet 2020, à heure indiquée, la société La foncière de Shery devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin, notamment, que soit ordonnée la cessation de ces travaux.

Par ordonnance réputée contradictoire du 17 juillet 2020, ce magistrat a :

• ordonné l’arrêt des travaux entrepris par la société Foncière de Shery et portant sur le plancher du local situé au rez-de-chaussée des immeubles des […] à Paris (6^e), sous peine d’astreinte de 1.000 euros par infraction constatée à compter de la signification de la présente ordonnance, dans la limite de 90 jours, renouvelable le cas échéant ;

• dit que si la société Foncière de Shery ne déclare pas, huit jours après la signification de la présente décision, qu’elle n’est pas en possession des pièces suivantes :

1. le descriptif complet des travaux en cours de réalisation dans le local litigieux,

2. le nom des entreprises mandatées pour la réalisation desdits travaux et de leurs compagnies d’assurances,

3. le contrat de maîtrise d’oeuvre souscrit pour la réalisation desdits travaux et l’attestation d’assurance du maître d’oeuvre,

elle sera tenue de les produire au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris (6^e) et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris (6^e), sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard, dans la limite de 90 jours, renouvelable le cas échéant ;

• condamné la société Foncière de Shery aux dépens de l’instance ;

• condamné la société Foncière de Shery à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris (6^e) et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris (6^e) la somme globale de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 23 juillet 2020, la société La foncière de Shery a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises le 20 janvier 2021, la société La foncière de Shery demande à la cour de :

• la recevoir en ses prétentions ;

• Y faisant droit,

• infirmer l’ordonnance entreprise ;

• à titre principal, déclarer les syndicats des copropriétaires des 124 et […] à Paris (6^e) irrecevables en leurs prétentions formées à son encontre ;

• juger que le juge des référés n’était pas saisi de la demande de production de pièces, faute de fondement légal ou réglementaire indiqué dans l’assignation et celle-ci étant nulle de ce chef ;

• juger que le juge des référés ne pouvait suppléer la carence des syndicats en se prononçant sur un fondement inexistant dans leur assignation ;

• plus subsidiairement, débouter les syndicats des copropriétaires de leurs demandes non fondées, ni justifiées si ce n’est abusives faute de démonstration d’atteinte au sol que constitue la dalle partie commune, de trouble manifestement illicite et/ou de dommage imminent de ce chef ;

• juger n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte au titre de la cessation de travaux alors que ceux portant sur la chape étaient achevés au jour où le premier juge a statué ;

• la supprimer rétroactivement ;

• juger infondée la demande de production de pièces comme dirigée à son encontre ;

• juger n’y avoir lieu à astreinte de ce chef ;

• la supprimer rétroactivement ;

• encore plus subsidiairement, renvoyer les deux syndicats des copropriétaires intimés à mieux se pourvoir au fond compte tenu des contestations extrêmement sérieuses opposées à leurs demandes ;

• en tout état de cause, les condamner in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de première instance et d’appel ;

• juger qu’elle sera dispensée de participer aux honoraires et frais de la présente instance dans chaque copropriété.

Dans leurs dernières conclusions remises le 12 janvier 2021, les syndicats des copropriétaires des

[…] demandent à la cour de :

• réformer pour partie l’ordonnance entreprise pour constater que cette ordonnance aurait dû interdire tous les travaux entrepris dans le lot de la société la Foncière de Shery, et ce, sous astreinte d’une somme de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter la signification de l’ordonnance du 17 juillet 2020 ;

• confirmer en toutes ses autres dispositions l’ordonnance déférée ;

• débouter la société La Foncière de Shery de l’ensemble de ses prétentions ;

• en tout état de cause, condamner la société La Foncière de Shery à payer à chacun des deux syndicats des copropriétaires la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 janvier 2021.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux écritures déposées et développées à l’audience.

SUR CE, LA COUR

Sur la procédure

Sur la recevabilité des demandes des syndicats des copropriétaires

La société La foncière de Shery soutient qu’elle n’a pas entrepris la réalisation des travaux litigieux, effectués par sa locataire qui, seule, a la qualité de maître de l’ouvrage et que c’est donc à tort que le premier juge a cru pouvoir ordonner la cessation des travaux qu’elle a entrepris sur le plancher du local.

Ce moyen manque en droit. En effet, s’il résulte des échanges intervenus entre la société appelante et le conseil de la société preneuse, que les travaux litigieux ont été mis en oeuvre par cette dernière, la demande des syndicats des copropriétaires n’apparaît pas irrecevable, dès lors que la société La foncière de Shery a été mise en cause en sa qualité de copropriétaire, tenue, à ce titre, de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 9, alinéa 1, de la loi n°65-657 du 10 juillet 1965.

Ainsi, il importe peu qu’elle n’ait pas la qualité de maître de l’ouvrage puisque la société La foncière de Shery répond des personnes occupant ses lots de copropriété et occasionnant des troubles aux copropriétaires, comme tel est le cas de la réalisation de travaux prétendument irréguliers alors, au surplus, qu’il appartient au copropriétaire bailleur de respecter et faire respecter par son locataire le règlement de copropriété.

Les demandes des syndicats des copropriétaires dirigées contre l’appelante sont donc recevables.

Sur la demande tendant à l’annulation de l’acte introductif d’instance

La société La foncière de Shery invoque la nullité de l’acte introductif d’instance en ce qu’il ne mentionnait pas, s’agissant de la demande de communication de pièces, les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, sans toutefois en tirer de conséquence quant à la validité de la décision entreprise.

Elle soutient par ailleurs, que cette décision a été rendue en violation manifeste de la loi en ce qu’il a été statué sur une demande non fondée qui ne pouvait saisir le juge, lequel ne devait pas se substituer aux demandeurs et recherchant un fondement juridique applicable.

L’assignation doit, à peine de nullité, comporter un exposé des moyens en fait et droit au soutien des demandes qu’elle comporte.

S’il n’est pas contesté par les syndicats des copropriétaires que l’assignation, non versée aux débats en cause d’appel, ne mentionnait que les articles 809 du code de procédure civile, étant relevé que la numérotation erronée de ce texte n’est pas de nature à entacher d’une quelconque irrégularité la procédure engagée, 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, non applicables à la demande de communication de pièces, l’absence de précision sur le fondement juridique de cette prétention, ne peut entraîner la nullité de l’acte introductif d’instance d’autant qu’il n’est justifié d’aucun grief que cette omission aurait pu causer.

Il sera par ailleurs, relevé qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Ainsi, il appartenait au juge des référés de statuer sur la demande de communication de pièces dont il était à l’évidence saisi, en faisant application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, seules applicables à cette prétention, sans qu’il puisse lui être reproché une violation de la loi.

Sur l’étendue des demandes des syndicats des copropriétaires

En application des dispositions de l’article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il en résulte que seules les demandes formées par les intimés dans le dispositif de leurs dernières conclusions récapitulatives seront examinées par la cour.

Ainsi, en ayant sollicité dans le dispositif des conclusions du 12 janvier 2021, la réformation de l’ordonnance entreprise 'pour constater que cette ordonnance aurait dû interdire tous les travaux entrepris dans le lot de La foncière de Shery et ce, sous astreinte d’une somme de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance du 17 juillet 2020', les intimés n’ont pas valablement saisi la cour d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. En effet, la demande de réformation formée pour uniquement constater ce qu’aurait dû prononcer le premier juge, ne s’analyse pas en une prétention utile.

Dans ces conditions, seules les demandes constituant des prétentions formées dans le dispositif des dernières conclusions récapitulatives des intimés seront examinées par la cour.

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

En l’espèce, il est constant que peu après l’acquisition par la société La foncière de Shery, le 11 juin 2020, des lots de copropriété dépendant des immeubles des […], des

travaux ont été entrepris afin de permettre l’exploitation d’un commerce d’alimentation.

C’est ainsi que la présence d’ouvriers et l’usage de marteaux-piqueurs, dès le 17 juin 2020, ont conduit les intimés à faire procéder à un premier procès-verbal de constat le 18 juin 2020, en présence de l’architecte de l’immeuble, M. X, qui a établi un rapport le 24 juin suivant mettant en évidence l’exécution de travaux de démolition, notamment, au niveau du sol du bâtiment.

M. X a relevé que ce sol consiste en une dalle recouverte d’une chape en béton d’environ 6 centimètres d’épaisseur, posée sur le plancher haut des caves, constitué de poutrelles métalliques de type IAO et de voutains en briques peints. Faisant référence à un rapport du 22 octobre 2018 du cabinet LCV Ingénierie, M. X a noté que la structure du sol qu’il a pu observer, présente une fragilité, l’étude réalisée deux ans auparavant ayant révélé une insuffisance de capacité portante du plancher, manifestée par des fissures en plusieurs endroits du carrelage du rez-de-chaussée. Il en a donc conclu qu’en l’état 'des risques avérés affectant la solidité du plancher', il lui paraissait 'dangereux de poursuivre les travaux sur un sol dont l’insuffisance de capacité portante (était) démontrée' et a estimé nécessaire d’obtenir des documents définissant les travaux projetés.

Un second procès-verbal de constat du 7 juillet 2020 a établi qu’à cette date, la chape a été retirée dans les locaux dépendant des deux immeubles, laissant apparaître la structure en fer sur toute la largeur de la boutique du […] côté façade et, sur le côté, le long de l’immeuble du […]. Un large percement du sol a en outre été constaté le long de la façade, dans la partie du local située dans cet immeuble.

Un troisième procès-verbal de constat du 28 juillet 2020 a, notamment, démontré, dans la boutique du […], qu’une chape a été réalisée avec un emmarchement et une rampe d’accès en ciment, que le sol au fond de la boutique, démoli, était à l’état de gravats et qu’un large percement du sol était toujours visible le long de la façade.

Il ressort de ces éléments, que les travaux litigieux ont, de façon évidente, affecté le sol des locaux commerciaux, défini dans le règlement de copropriété de chaque immeuble comme une partie commune.

Au regard de la description des parties communes figurant aux règlements de copropriété, muets sur les chapes de béton, et des constats réalisés au cours de l’été 2020 ayant démontré qu’après démolition de la chape, la structure en fer du plancher haut des caves avait été mise en nue, la chape coulée sur la dalle servant de support au carrelage, doit être considérée comme intégrée au gros-oeuvre pour faire partie de la structure du sol, de sorte que seul son revêtement (carrelage) constitue une partie privative.

Ainsi, la distinction opérée par la société La foncière de Shery entre la dalle, partie commune, et la chape, partie privative selon elle, n’étant, au demeurant, étayée par aucun élément probant, apparaît sans pertinence.

En tout état de cause, il sera relevé d’une part, qu’en ayant effectué un large percement du sol le long de la façade, dans la partie du local située au […], l’atteinte à cette partie commune est manifeste et, d’autre part, que le coulage de la nouvelle chape avec la mise en place d’une rampe d’accès en ciment est susceptible, au regard de l’insuffisance de capacité portante du plancher, d’avoir une incidence sur la fragilité avérée du sol, ce qui nécessitait l’autorisation préalable des copropriétés intimées.

Dans ces conditions, la réalisation de travaux entrepris dans les lots de la société La foncière de Shery, portant sur une partie commune, sans avoir été préalablement autorisés par les copropriétés concernées, constitue un trouble manifestement illicite. La cour observe, au surplus, que l’attention de la société La foncière de Shery a été attirée par le syndic de l’immeuble du […],

qui, par courrier du 17 juin 2020, lui a demandé de le contacter avant le début des travaux et lui a rappelé les points 20 et 21 du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 décembre 2019 dont une copie lui a été adressée, selon lesquels, tous travaux entrepris dans la boutique, doivent être exécutés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble après transmission d’un descriptif précis et exhaustif de ceux-ci.

Il n’est encore pas sans intérêt d’observer que dans le bail la liant à son locataire, la société La foncière de Shery a fait interdiction à ce dernier d’effectuer, notamment, des démolitions, percement de mur, voûte ou plancher sans son autorisation expresse et par écrit et sans celle de la copropriété pour les travaux requérant son agrément.

C’est donc par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis qu’afin de faire cesser ce trouble manifestement illicite, le premier juge a ordonné, sous astreinte, l’arrêt des travaux portant sur le plancher du local de la société La foncière de Shery situé au rez-de-chaussée des immeubles des […] à Paris (6^e). Le prononcé d’une astreinte était particulièrement justifié puisque, contrairement à ce que soutient l’appelante, les travaux portant sur le plancher se sont poursuivis postérieurement à l’ordonnance entreprise ainsi que l’établit le procès-verbal de constat dressé le 28 juillet 2020.

La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef, sauf à préciser qu’il s’agit des travaux entrepris dans les locaux de la société La foncière de Shery.

Sur la communication de pièces

Selon les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête en référé.

Il est admis ainsi que l’a justement relevé le premier juge, que ce texte s’applique à toutes les mesures probatoires et, notamment, à celles tendant à la communication de pièces.

En l’espèce, compte tenu de l’absence d’autorisation préalable sollicitée auprès des syndicats des copropriétaires, ces derniers justifient d’un motif légitime évident d’obtenir les pièces sollicitées, nécessaires pour leur permettre de connaître la nature et l’ampleur des travaux en cours ainsi que leur conformité aux règlements de copropriété.

La société La foncière de Shery ne peut sérieusement soutenir que cette demande formée à son encontre n’était pas légitime puisque n’ayant pas mis en oeuvre les travaux, elle n’était pas en possession des documents sollicités alors qu’il résulte des termes du bail qu’elle a consenti, qu’elle devait obtenir de son locataire, afin d’autoriser les travaux envisagés par ce dernier, 'un dossier complet impérativement établi par un architecte, comportant notamment plans et descriptifs détaillés, faisant mention de l’état existant' et, 'dans l’hypothèse, où les travaux projetés affecteraient le gros-oeuvre ou tous éléments importants de structure', elle devait obtenir la communication d’un avis d’un bureau de contrôle.

Ainsi, la société La foncière de Shery qui devait exiger de son locataire la communication des pièces susvisées avant le démarrage des travaux, et qui, en sa qualité de copropriétaire, devait informer les syndicats des copropriétaires des travaux entrepris dans ses locaux, ne peut utilement prétendre que la demande de ces derniers a été formée de mauvaise foi.

Dans ces conditions, la demande des syndicats des copropriétaires étant légitime, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

En revanche, il ne convient plus d’assortir cette communication de pièces d’une astreinte, dès lors qu’il est établi que la société La foncière de Shery a communiqué partie des documents sollicités le 22 septembre 2020 et que dans le cadre d’une nouvelle procédure de référé engagée par les intimés en présence du locataire de l’appelante, celui-ci a communiqué des pièces complémentaires, ainsi qu’il résulte du bordereau de communication de pièces annexé aux conclusions versées aux débats.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et de l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles a été exactement apprécié par le premier juge.

Succombant en la plupart de ses prétentions, la société La foncière de Shery supportera les dépens d’appel et réglera aux intimés la somme globale de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a assorti la communication de pièces d’une astreinte ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte pour la communication des pièces relatives aux travaux entrepris dans les locaux de la société La foncière de Shery ;

Précise que les travaux portant sur le plancher du local situé au rez-de-chaussée des immeubles des […] à Paris (6^e), dont l’arrêt est ordonné, sont ceux entrepris dans les locaux de la société La foncière de Shery ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société La foncière de Shery aux dépens d’appel et à payer aux syndicats des copropriétaires des […] à Paris (6^e) la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,