AFFAIRE : N° RG 19/02476 – N° Portalis DBVC-V-B7D-GMQK

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance de CAEN en date du 01 Août 2019 – RG n° 1119000102

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2021

APPELANTE :

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU PARC RESIDENTIEL DE LOISIRS dénommé 'DOMAINE MONCEAU’ Représentée la SARL SOGECIME sise […]

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Bertrand OLLIVIER, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e David DREUX, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur D X

né le […] à […]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 141180022019008074 du 17/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Monsieur E A

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022019008075 du 17/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

Madame G X

née le […] à […]

Le Puits

[…]

Madame H X

née le […] à […]

[…]

[…]

Tous représentés et assistés de M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN

INTERVENANTS :

Madame I J épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 14118/002201900807 du 17/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

DEBATS : A l’audience publique du 07 juin 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me VIAUD, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VIAUD, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 23 septembre 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la

cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Souhaitant réaliser un parc résidentiel de loisirs à Hermanville sur Mer, la SARL WATTEAUX LOISIRS a obtenu du maire un permis d’aménager pour un nombre maximum de 153 emplacements réservés aux habitations légères de loisirs.

Le maire d’Hermanville sur Mer a délivré le 27 mai 2013 un permis d’aménager modificatif autorisant la réduction du périmètre du terrain de camping Les Watteaux afin de permettre la création d’un parc résidentiel de loisirs.

La SARL WATTEAUX LOISIRS a constitué une association syndicale libre des acquéreurs des lots (ci-après l’ASL) dépendant du parc résidentiel de loisirs ( ci-après PRL), laquelle a notamment pour objet la répartition des dépenses de gestion et d’entretien entre les membres de l’association et leur recouvrement.

M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A et M^me I J épouse X ont fait l’acquisition d’une parcelle de terrain au sein de ce parc résidentiel correspondant au lot n°50 suivant acte reçu le 27 janvier 2014 par Maître Rizotto, notaire associé à Argences.

Aux termes de cet acte, la SARL WATTEAUX LOISIRS s’est engagée à réaliser différents travaux et notamment la pose de compteurs individuels d’eau et d’électricité sur chaque parcelle du PRL.

Considérant que la SARL WATTEAUX LOISIRS n’avait pas respecté ses engagements, et contestant la refacturation des charges qui avait été validée lors d’une assemblée générale du 3 décembre 2016, les consorts X se sont abstenus de régler les charges intitulées ' charges privatives intéressant l’eau et l’électricité ' faisant précisément l’objet de cette refacturation.

La mise en demeure adressée par l’ASL du PRL, représentée par son directeur, la SARL SOGECIME, le 17 novembre 2017 étant restée infructueuse, celle-ci a fait assigner les consorts X devant le tribunal d’instance de Caen par acte des 12 et 14 janvier 2019.

Par jugement en date du 1^er août 2019, le tribunal d’instance de Caen a :

— débouté l’association syndicale libre du parc résidentiel de loisirs dénommé 'Domaine Monceau’ de sa demande en paiement et de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné l’association syndicale libre du parc résidentiel de loisirs dénommé 'Domaine Monceau ' à payer les dépens.

Par déclaration au greffe en date du 21 août 2019, l’association syndicale libre du parc résidentiel de loisirs dénommé ' Domaine Monceau ' a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues le 2 juin 2021, l’association syndicale libre du parc résidentiel de loisirs dénommé 'Domaine Monceau’ demande à la cour de :

— juger irrecevable comme nouvelle la demande présentée par M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A tendant au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Caen le 1^er août 2019 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A à payer à l’association syndicale libre du parc résidentiel de loisirs dénommé ' Domaine Monceau ' la somme de 10.591,61 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 9 novembre 2020, qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2017,

— condamner solidairement M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A à payer à l’association syndicale libre du parc résidentiel de loisirs dénommé ' Domaine Monceau ' la somme de 2100 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A de toutes leurs demandes,

— condamner M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A à payer à l’association syndicale libre du parc résidentiel de loisirs dénommé ' Domaine Monceau ' la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer les charges de copropriété ainsi que le procès-verbal dressé par Maître B, huissier de justice, en date du 29 octobre 2019.

Aux termes de leurs dernières conclusions reçues le 30 avril 2021, M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A ainsi que M^me I X, intervenante volontaire, demandent à la cour de :

— juger M^me I X recevable en son intervention volontaire,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— débouter l’association syndicale libre du parc résidentiel de loisirs dénommé 'Domaine Monceau ' de l’ensemble de ses demandes,

— condamner l’association syndicale libre du parc résidentiel de loisirs dénommé ' Domaine Monceau ' à payer de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M^me I X

Il n’est pas contesté que M^me I X est également coindivisaire dans l’indivision

X et donc propriétaire du terrain litigieux.

Elle n’avait pas été mise en cause par l’ASL en première instance mais entend intervenir en cause d’appel.

En application de l’article 329 du code de procédure civile, compte tenu de la qualité et de l’intérêt à agir de M^me I X, il convient de déclarer recevable son intervention volontaire.

2) sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts

Prétextant d’un élément nouveau résultant de la vente de leur emplacement qui aurait perdu de la valeur, les consorts X sollicitent de l’ASL l’indemnisation de leur préjudice en lien avec à la faute de celle-ci qui leur a revendu illégalement l’eau et l’électricité et qui, en outre, n’a pas mis fin à un certain nombre d’anomalies sur le PRL non conformes au permis d’aménager, notamment l’absence de compteurs individuels, constatées par le brigadier de police municipal d’Hermanville sur Mer le 5 septembre 2016.

L’ASL du PRL répond qu’il s’agit d’une demande nouvelle qui est donc irrecevable.

SUR CE

En application de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions excepté pour … faire juger des questions nées de … la survenance ou de la révélation d’un fait.

La vente du lot appartenant aux consorts X le 15 janvier 2020 ne constitue pas une circonstance modifiant les données juridiques du litige soumis au premier juge, litige qui ne concerne qu’une demande en paiement de charges alors que les prétendues anomalies qu’ils revendiquent à l’appui de leur demande d’indemnisation auraient été constatées quatre ans avant la vente de janvier 2020, qui plus est par une personne sans aucune compétence technique.

La revente de l’emplacement appartenant aux consorts X n’est en aucun cas un quelconque fait révélateur puisqu’il leur appartenait de solliciter le dédommagement auquel ils prétendent dès la connaissance des prétendues anomalies.

La demande de dommages et intérêts doit, en conséquence, être déclarée irrecevable.

3) sur le paiement des charges

L’article 1353 du Code Civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé que les parties communes telles que définies par les statuts de l’ASL sont, notamment, ' toutes les canalisations et conduites, tous les réseaux et compteurs généraux, depuis le réseau public jusqu’ à la desserte de chacun des lots ; ces réseaux de desserte sont ensuite des parties privatives ' alors que sont, entre autres, des parties privatives ' les branchements de réseaux, raccordements et installations spécifiques à chaque lot '.

Selon l’article 22 des statuts de l’ASL composée de tous les propriétaires de l’un des lots du PRL, 'tous les frais et charges quelconques concernant les branchements et conduites particulières d’eau, d’électricité, d’écoulement des eaux desservant chaque bâtiment établi sur des lots divis et généralement, tout ce qui est spécial à chaque bâtiment, restent à la charge personnelle de son propriétaire'.

Aux termes de l’article 23 desdits statuts, ' les charges définies à l’article 22 … font l’objet d’appels de fonds adressés par le syndicat à chaque propriétaire.

Ces appels sont faits aux époques déterminées par le syndicat, soit sur envoi d’un compte de dépenses effectuées, soit en fonction de la prévision budgétaire établie par le syndicat '.

Il est également précisé que les charges sont ' réparties suivant les tantièmes établis dans l’état descriptif de division '.

Lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2016 à laquelle les consorts X étaient présents, les membres de l’ASL ont été informés que concernant la pose de compteurs individuels électriques et eau : le permis d’aménager validé par la Mairie mentionne bien l’installation de décompteurs.

Quant aux coffrets électriques, ils ont été vérifiés et réceptionnés en mars 2014 par APAVE sans non-conformité sur ces équipements '.

Lors de cette assemblée, malgré le vote opposé de certains propriétaires dont M^me A, seul membre de l’indivision à avoir voté ' contre ', 'les propriétaires ont validé les dépenses générales et privatives avancées par la SARL WATTEAUX à cette assemblée ' et les 'dépenses ' ont été 'arrêtées sur la base de factures communiquées par la SARL WATTEAUX ' que l’assemblée générale ' a pu vérifier et les relevés des décompteurs EAU et ELECTRICITE ' qui ont été également vérifiés.

Les assemblées générales suivantes ont également validé les budgets.

Il résulte des décomptes de charges adressés aux consorts X que leur répartition est conforme aux statuts de l’ASL et qu’ils sont cohérents avec l’évolution des consommations d’eau -EDF communiquées aux propriétaires depuis 2014.

Après avoir contesté l’existence même de compteur d’eau et après les constatations de Maître B, huissier de justice, le 29 octobre 2019, les consorts X ont considéré que la preuve n’était pas rapportée que ces compteurs existaient avant 2019.

Les observations du brigadier municipal selon lesquelles les compteurs individuels d’eau et d’électricité n’ont pas été posés datent du 5 septembre 2016 et sont donc antérieures à l’assemblée générale du 3 décembre 2016 qui a rappelé aux propriétaires les termes du permis d’aménager validé par la mairie prévoyant l’installation des compteurs individuels.

Les consorts X soutiennent que cela ne permettrait pas de justifier des consommations effectives mais ne produisent aucun élément de nature à asseoir leurs allégations, se contentant d’affirmer, contre toute réalité, qu’ils ne doivent rien.

Quant au compteur individuel d’électricité, les constatations de Maître B sur le lot n° 50 appartenant effectivement et sans contestation possible aux consorts X, viennent attester du bon fonctionnement de ces compteurs.

L’illégalité prétendue des décompteurs d’eau et d’électricité que les consorts X invoquent, après avoir nié leur existence, à la supposer établie, n’a aucune conséquence sur le volume d’eau et l’électricité consommés par les intimés et leur marquage sur lesdits compteurs qui fonctionnent parfaitement.

Alors que les consorts X contestent la facturation d’énergie électrique tout comme la facturation de la consommation d’eau, ils n’ont pas sollicité, notamment à l’occasion des assemblées générales de l’ASL où il ont été présents, des précisions sur la tarification pratiquée par le fournisseur d’énergie, et n’ont pas demandé non plus à avoir accès aux documents relatifs aux abonnements alors

que les factures avaient été communiquées par la SARL WATTEAUX ', ainsi que cela résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 décembre 2016.

En conséquence, et au vu des pièces versées par l’ASL qui justifient du bien fondé de sa demande tant dans le principe que dans le quantum et l’absence de démonstration par les consorts X d’un fait ayant produit l’extinction de leur obligation, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris et de condamner solidairement les consorts X au paiement de la somme de 10.591,61 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 9 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2017.

4) sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Bien que l’ASL sollicite des dommages et intérêts, elle ne démontre pas en quoi elle a subi un préjudice distinct du retard du débiteur dans le paiement des sommes dues.

En conséquence, la demande est rejetée.

5) sur la demande au titre de la sommation de payer et du procès-verbal de constat du 29 octobre 2019

Ces frais non compris dans les dépens, générés par le refus injustifié des consorts X de payer leurs charges, seront supportés par ceux-ci.

6) sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement déféré seront infirmées.

Il serait inéquitable de laisser à l’ASL les frais non compris dans les dépens.

Il lui sera alloué une somme de 2000 euros.

Les consorts X, succombant, seront déboutés de leur demande et condamnés aux entiers dépens

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe

Déclare recevable l’intervention volontaire de M^me I X.

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts de M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A et M^me I X

Infirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Caen en date du 1^er août 2019 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A et M^me I X à payer à l’association syndicale libre du parc résidentiel de loisirs dénommé ' Domaine Monceau ' la somme de 10.591,61 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 9 novembre 2020, qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2017,

Déboute l’association syndicale libre du parc résidentiel de loisirs dénommé

' Domaine Monceau ' de sa demande de dommages et intérêts.

Déboute M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A et M^me I X de toutes leurs demandes.

Condamne solidairement M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A et M^me I X à payer le coût de la sommation de payer les charges de copropriété du 17 novembre 2017 ainsi que du procès-verbal dressé par Maître B, huissier de justice, en date du 29 octobre 2019.

Condamne solidairement M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A et M^me I X à payer à l’association syndicale libre du parc résidentiel de loisirs dénommé ' Domaine Monceau ' la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M^me H X, M. D X, M. C X, M^me G X épouse Y, M. E A et M^me I X aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE