Copies exécutoires

République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 10 FEVRIER 2021

(n° /2021)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17162 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWZE

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Août 2020 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/54141

Nature de la décision : Contradictoire

NOUS, Catherine LEFORT, Conseillère, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assistée de Cécilie MARTEL, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDEUR

S.C.I. LA CHAPELLE

[…]

[…]

Représentée par M^e Armelle TASSY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1298

à

DEFENDEUR

S.A.R.L. HOTEL DU SQUARE

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E0874

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 13 Janvier 2021 :

La Sarl Hôtel du Square était locataire depuis 1972 d’un immeuble à usage d’hôtel appartenant à la SCI La Chapelle situé […] à Paris 18^e.

Par jugement du 12 mai 2016, le tribunal de grande instance de Paris a notamment :

— rappelé que la validité du congé délivré le 23 octobre 2007 n’est pas contestée,

— débouté la Sarl Hôtel du Square de sa demande de nullité du « congé rétractation » délivré le 30 juin 2009,

— en conséquence, dit que ce « congé rétractation » est valable et que le bail a pris fin le 30 juin 2008 sans renouvellement,

— dit et jugé que la Sarl Hôtel du Square n’a pas droit au versement d’une indemnité d’éviction en raison d’un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce ni au maintien dans les lieux,

— dit que la Sarl Hôtel du Square est débitrice envers la SCI La Chapelle d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er juillet 2008,

— ordonné une mesure d’expertise pour déterminer la valeur locative des lieux au 1^er juillet 2008,

— fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer du bail expiré, outre les taxes et charges, sans indexation,

— ordonné l’exécution provisoire uniquement pour les chefs du dispositif relatifs à l’expertise judiciaire ayant pour objet d’évaluer l’indemnité d’occupation.

Par arrêt du 11 avril 2018, la cour d’appel de Paris a notamment :

— confirmé le jugement du 12 mai 2016 sauf en ce qu’il a dit et jugé que la Sarl Hôtel du Square n’avait pas droit au versement d’une indemnité d’éviction en raison d’un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce ni au maintien dans les lieux,

Statuant à nouveau,

— dit que les motifs invoqués par la SCI La Chapelle en refus de l’indemnité d’éviction ne sont ni graves ni légitimes,

— dit que la Sarl Hôtel du Square a manqué à ses obligations d’entretien et de réparations locatives,

— en conséquence, prononcé la résiliation du bail à ses torts à la date du 18 septembre 2013,

— dit que la Sarl Hôtel du Square n’a pas droit au versement d’une indemnité d’éviction en raison de la résiliation du bail, ni au maintien dans les lieux à compter de cette résiliation.

Par jugement du 8 août 2018, le tribunal de grande instance de Paris a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er juillet 2008 et condamné la Sarl Hôtel du Square à payer à la SCI La Chapelle la somme de 473.155,61 euros au titre des indemnités d’occupation échues et impayées arrêtées au 30 juin 2018.

Par ordonnance du 28 septembre 2018, le juge des référés a ordonné l’expulsion de la société Hôtel du Square. Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 6 mars 2019.

La Sarl Hôtel du Square a été expulsée le 25 juin 2019.

Par arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a cassé en toutes ses dispositions l’arrêt du 11 avril 2018 et a renvoyé la cause et les parties devant la cour d’appel de Paris autrement composée.

Saisi par assignation de la Sarl Hôtel du Square en date du 9 juin 2020, le juge des référés du tribunal

judiciaire de Paris, a notamment, par ordonnance du 31 août 2020 :

— rejeté l’exception d’incompétence au profit du juge de l’exécution,

— condamné la SCI La Chapelle à remettre à la Sarl Hôtel du Square le double des clés et/ou le code d’entrée et/ou tout autre système d’ouverture des locaux situés à Paris 18^e […] afin de lui permettre de réintégrer les lieux,

— condamné la SCI La Chapelle au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 20 octobre 2020, la SCI La Chapelle a fait appel de cette ordonnance de référé.

Par acte d’huissier du 21 décembre 2020, la SCI La Chapelle a fait assigner la société Hôtel du Square devant le premier président auquel elle demande d’arrêter l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 514-3 du code de procédure civile et de condamner cette dernière au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du premier président du 13 janvier 2021.

La SCI La Chapelle fait valoir en premier lieu qu’il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation de la décision en ce que contrairement à ce qu’a retenu le juge des référés, il n’y avait pas de trouble manifestement illicite en l’espèce, le refus de réintégrer la Sarl Hôtel du Square dans les lieux étant légitime. Elle explique que les locaux sont dans un tel état qu’ils ne permettent pas la réintégration des lieux puisque :

— le grave défaut d’entretien de la locataire avait entraîné l’effondrement du plancher haut du rez-de-chaussée en 2013 et la résiliation du bail en 2018 de sorte que d’importants travaux doivent être réalisés,

— un incendie en 2017 a ravagé la toiture et les chambres des étages supérieurs,

— les locaux ont été déclarés inexploitables par la préfecture de Paris le 9 juillet 2019,

— au moment de l’expulsion, il a pu être constaté l’état désastreux dans le lequel se trouvait l’immeuble par défaut d’entretien.

En second lieu, elle soutient également que la réintégration dans les lieux entraînerait des conséquences manifestement excessives. Elle explique que l’état de l’immeuble s’est encore dégradé depuis l’audience devant le juge des référés au vu du constat d’huissier réalisé en septembre 2020, qu’elle n’a aucune ressource depuis le 1^er janvier 2018 et n’a pas la moindre liquidité pour effectuer les travaux, qu’elle a appris que les assureurs déniaient leur garantie de sorte qu’elle ne pourra percevoir l’indemnité d’assurance chiffrée par l’expert à 230.000 euros, que la Sarl Hôtel du Square qui ne paie plus ses loyers depuis 2018 ne pourra pas payer non plus les travaux.

Se référant à ses conclusions déposées à l’audience, la société Hôtel du Square demande au premier président de débouter la SCI La Chapelle de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir en premier lieu qu’il n’existe aucun moyen de réformer l’ordonnance de référé, car la réintégration ne résulte que de l’application mécanique des règles de droit du fait de la cassation à la

suite de laquelle les parties se retrouvent dans la situation fixée par le jugement du 12 mai 2016 qui a dit qu’elle n’avait pas droit au versement d’une indemnité d’éviction ni au maintien dans les lieux mais qui n’a pas prononcé l’exécution provisoire, de sorte qu’elle peut se maintenir dans les lieux tant que la question de l’indemnité d’éviction n’est pas tranchée en appel, étant précisé que la cour d’appel rendra sa décision le 17 mars 2021. En second lieu, elle invoque l’absence de conséquences manifestement excessives révélées depuis la décision de première instance. Elle estime qu’il n’existe aucun élément nouveau depuis l’ordonnance du 31 août 2020 puisque l’état de l’immeuble était déjà connu et n’a pas évolué, de même que le contentieux avec les assureurs.

MOTIFS

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de droit

L’article 514-3 du code de procédure civile, créé par l’article 3 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au présent litige, dispose :

« En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. »

1) Sur les moyens sérieux de réformation

Contrairement à ce que soutient la Sarl Hôtel du Square, le droit du locataire expulsé à réintégrer les lieux loués après cassation de l’arrêt ayant validé le congé et prononcé la résiliation du bail n’est pas automatique. Le refus du bailleur de réintégrer le locataire expulsé ne constitue pas nécessairement un trouble manifestement illicite dès lors, comme en l’espèce, que l’expulsion est régulière car pratiquée en exécution d’une décision de justice exécutoire et que le locataire a en tout état de cause perdu son droit au bail. Il résulte en effet des décisions et des conclusions de l’affaire au fond que la validité du congé délivré par la bailleresse n’est pas contestée et que seul est discuté le droit ou non de la Sarl Hôtel du Square à une indemnité d’éviction (et partant, son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement).

En outre, la SCI La Chapelle invoque à juste titre un motif légitime, à savoir l’état des locaux de nature à faire obstacle à l’exploitation.

En effet, il est constant que l’immeuble avait fait l’objet en 2013 d’un arrêté préfectoral d’interdiction d’occuper trois chambres au 1^er étage de l’hôtel à la suite de l’effondrement du plancher haut du rez-de-chaussée en raison d’infiltrations d’eaux répétées, et qu’il a ensuite fait l’objet d’un arrêt de péril partiel concernant les chambres des 3^e et 4^e étages à la suite d’un incendie. La SCI La Chapelle produit un courrier de la préfecture de police de Paris en date du 9 juillet 2019 qui lui rappelle l’obligation de réaliser les travaux prescrits pour lever l’arrêté de péril et qui l’informe qu’en cas de reprise de l’activité hôtelière plus de dix mois après la fermeture de l’établissement (ce qui est le cas désormais), celui-ci devra faire l’objet d’une visite de la commission de sécurité conformément aux articles R. 123-45 et R. 123-46 du code de la construction et de l’habitation (contravention de 5^e classe). Elle justifie en outre, par la production d’une note technique d’une entreprise de diagnostic structurel en date du 5 mars 2020, que la remise en état des bâtiments implique des travaux très lourds, notamment la reconstruction intégrale de la charpente et de la couverture. Enfin, elle produit un procès-verbal de constat d’huissier en date du 23 septembre 2020 montrant notamment qu’aucun travaux n’a été réalisé, que l’établissement est apparemment insalubre dans sa

globalité (dégradations, moisissures, traces d’infiltrations, outre les dégradations liées à l’incendie et le bâchage de la toiture) puisque même les chambres du deuxième étage (ne faisant pas l’objet d’une interdiction d’occupation) sont vétustes et dégradées, et que la salle de restaurant est inexploitable (nombreuses et importantes moisissures et traces de coulure). Par ailleurs, la Sarl Hôtel du Square ne fait pas état de sa volonté d’effectuer des travaux de remise en état intérieure. Enfin, les travaux de charpente et de couverture ne peuvent en l’état être financés par la bailleresse qui justifie d’un refus de prise en charge du sinistre incendie tant par son assureur que par l’assureur de la locataire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il existe un moyen sérieux de réformation de l’ordonnance dont appel.

2) Sur les conséquences manifestement excessives

Il est constant que depuis son expulsion, la Sarl Hôtel du Square n’exerce plus son activité et n’a donc plus de revenus, et que même avant son expulsion, son activité était réduite du fait de l’interdiction d’occuper certaines chambres, interdiction qui n’est toujours pas levée. De plus, l’état de l’immeuble et la règlementation ne lui permettent pas de reprendre immédiatement son activité d’hôtel dans les lieux. Ainsi, sa réintégration dans les lieux, qui ne lui permettrait pas d’exploiter les locaux dans l’immédiat, est seulement de nature à empêcher le bailleur de relouer l’immeuble à un preneur solvable pouvant payer un loyer et remettre l’immeuble en l’état, ce qu’il ne peut pas faire lui-même puisqu’il est privé lui aussi de revenus depuis plusieurs années et que les assureurs ont refusé de l’indemniser.

En outre, depuis la décision de première instance, l’affaire au fond, sur renvoi après cassation, a été plaidée et la décision va être rendue le 17 mars prochain. Or seul est discuté le droit ou non de la Sarl Hôtel du Square à une indemnité d’éviction (et partant, son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement). Même si la cour accorde à la Sarl Hôtel du Square une indemnité d’éviction, il n’en reste pas moins que d’une part celle-ci n’a plus aucun droit au bail et devra en tout état de cause quitter les lieux dès le paiement de l’indemnité, et d’autre part le paiement de l’indemnité d’éviction par compensation avec la créance d’indemnités d’occupation dues de juillet 2008 à juin 2019 pourrait rapidement faire obstacle à son droit au maintien dans les lieux. Ainsi, la réintégration de la Sarl Hôtel du Square dans des lieux actuellement inexploitables risque de conduire prochainement à une nouvelle expulsion de celle-ci.

Enfin, le caractère actuellement inexploitable de l’immeuble n’a été révelé que par le constat d’huissier du 23 septembre 2020, postérieur à l’ordonnance de référé. La Sarl Hôtel du Square ne justifie pas de ce que l’état actuel de l’immeuble état serait strictement identique à ce qu’il était au moment de l’expulsion comme elle le soutient.

La SCI La Chapelle établit donc que la réintégration immédiate de la locataire dans les lieux risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En conséquence, il convient de faire droit à sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 31 août 2020.

Sur les demandes accessoires

L’équité justifie de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

La Sarl Hôtel du Square, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente isntance de référé.

PAR CES MOTIFS,

Ordonnons l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé rendue le 31 août 2020 par le tribunal judiciaire de Paris,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la Sarl Hôtel du Square aux dépens de la présente instance de référé.

ORDONNANCE rendue par Madame Catherine LEFORT, Conseillère, assistée de M^me Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Conseillère